房地产成本及暴利原因

业内人士——房地产内幕揭秘

处于对房地产行业的深刻了解，看两会代表热议房价。

感觉很多建议都是在敲边鼓，触不到问题的深处和痛处。现提供一些我所知道的房地产行业内幕，供大家参考。

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1、暴利问题

用“暴利”两个字来形容当前的房地产行业，看起来很过

瘾，但实际上掩盖了很多行业问题，容易对市场认识和高层决策形成误导。

房地产“暴利”是怎么构成的？我想澄清一下。

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任志强曾经说过，房地产利润率大约在25%左右。这个言论并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。

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问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

举例，某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。

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我们推算一下这个项目的投资过程：

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1、假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首

期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；

2、假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安

总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。

3、再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三

笔土地出让金等等。

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结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润。这个项目的投资回报率是不是100%呢？

说房地产利润率200%、300%那是夸大，我计算过，开发

环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。在我们地区，仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什

么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！

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所以，利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，

完全是可信的。

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拿我们做的一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部

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成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？

问题的症结出在两个环节：

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1、土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。

2、预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。

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假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。那

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时候任志强再说“房地产利润并不高”，我们都相信。

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2、 囤地问题

两会期间，国土资源部又开始清查

开发商囤地了，决心很大。但到底是什么人在囤地？我觉得这个问题到现在为止连中央政府都没有搞清楚。

开发商囤地行为并不普遍，媒体去年热炒“碧桂园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“碧桂园”持有的土地，是芜湖和张家界的旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。

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就我知道的情况，再大的地产商也囤不起地。这些年房

价这么好，一个项目从开发到销售完成，这一个阶段内价格就可能翻番，谁手头有地愿意囤着呢？囤得起吗？

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但确实有企业在囤地，而且数目不小，中间环节上滋生的腐败惊人。

大家都知道十年前的“国有企业改制”风潮，原来的国有老企业，大都在市区中心显要位置，那时候的国有企业兼并，多数是承债式兼并或零资产兼并，也就是说，在完成“职工安置工作”的前提下，老国有企业的资产都是免费奉送出去的，其中包括土地资产。

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现在，这些企业要么倒闭了，要么散伙了，每一个老国有企业背后，都有一个巨大的利益团伙，这些人一天什么事都不干，专心只干一件事，就是囤地、卖地。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。行业外的人

可能不知道，土地拍卖公示里，土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质，所谓“储备用地”，就是计划征迁、但地面以上有建筑

物、需要针对第三方进行补偿的土地。那些老国有企业的利益集团，就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。

做为土地现阶段的合法持有人，不经过他们的同意，

这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。要想拿他们的地，你先得跟他们谈，谈妥了，再由他们来申请土地部门挂牌出让。这个谈判过程，就是一个利益交换过程。

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大家再想想，回到十年前，谁能拿下一个国有企业

的兼并、重组权？这些人，都是和政府领导存在关系的权力团伙。现在，他们合法占有国有土地，房地产企业看中他们的土地，先跟他们谈。条件谈好以后，要走挂牌程序，怎么办？他们有的是办法，先把地面建筑物进行评估，评估成天价，然后申请拍卖，真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了，挂牌只是个程序，最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

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这个过程太黑了，黑到你无法想象其中真假。我所知

道的一个本地房产企业，是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司，这个公司成立以后屁事不干，依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。十年来，这家企业没盖过一平米房子，就靠卖地，股东们个个成了亿万富翁。董事长曾经得意洋洋的跟我说，等手头

最后三宗地卖完，他就移居海南去了，他在那面的别墅装修好已经好几年了。

所以，清查囤地，必须得从源头清查，必须从国有企业改制

查起。目前这种查法，只能让房地产企业受害，而真正的利益集团站在外面抿嘴笑呢！

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3、土地供应问题

厉以宁在两会期间说，目前的土地招拍挂制度是高房

价问题的“万恶之源”，因为招拍挂不断推高地价，促进了房地产价格的猛烈上涨。他提出的意见是，取消“招拍挂”制度，要么，谁价格底就把土地给谁

。

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一派胡言。如果谁出的价格低就把土地给谁，在中国

当前腐败问题层出不穷的情况下，别说房地产市场大乱，天下都要大乱了！

房产论坛土地供应中存在的问题，在于土地管理部门

本身。我曾经和本地区土地局的一位中层干部做过交流，他直言不讳的说，在土地局，每一个人都是土地买卖的私下参与者。因为，每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所，他们掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系，私底下达成转让协议。他说，

“等挂牌公告出来，一切都在私底下先谈好了，就剩下走一个程序了”

。

拿我自己曾经经历过的一宗土地交易做说明。我

们看中了市区内位置不错的一块地，该土地使用权过去在一个地质大队手上，中间人是土地局的一位领导，他明确说，“这块地是某书记看中的土地，他不点头，谁都拿不走”。某书记当然是我们这里的一把手。

我们先介跟地质队谈“补偿”问题，对方要价太

高，谈不拢。谈的过程中，中间人给某书记打了个电话，某书记指示，让地质队把要价降几百万。地质队听命，补偿条件马上降了几百万，但我们仍然不满意，期间，中间人又给某书记打电话，某书记又通过中间人给我们指示，“让他们接受这个价格，我让规划局把规划条件修改一下，给他们提高容积率”。我把这个情况给我的老板做汇报，老板是个政治感觉很敏锐的人，他说，既然这块地有这么复杂的背景，干脆不拿了，免得领导出问题我们跟前出问题。老板话音未落，某书记应声下台，但他下台居然不涉及任何腐败问题，是其它原因。

土地交易环节上的腐败问题怎么竭制，我不知道。感觉

无法竭制。收了就死，放开就乱。两会期间，一位高层领导谈北海的情况，说土管部门一个前任的小科长因为腐败问题被查处了，上面派一位“作风正派、根子很正”的老党员下去接替，结果不出三个月，这位“老党员”就被查出收受贿赂三百多万，成捆的钱放在床底下，连拆都没有拆开过。

4、经济适用房问题

我同意很多人的观点，经济适用房是滋生腐败的大温

床，应该取消。

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行外人不知道经济适用房的定义，简单说，经济适用房是国家解决居民住房问题的一项举措，土地不经过挂牌、出让，直接划拨给开发企业。开发企业不能获取高利润，以低价、平价销售给居民。

也就是说，经济适用房地土地是免费的、不进入开发成

本的。这是引发腐败的第一个环节，谁能拿到经济适用房开发项目，就等于拿到了一块免费的土地，能拿到的当然是有关系的，有关系当然就有钱权交易。

第二个漏洞在销售价格上。我不知道近年来的国

家政策了，前些年，经济适用房要求的“利润率”为3%，但谁来监督这个价格的执行？开发企业把利润率放大的10%、20%你怎么办？即使在价格环节上有人做监督，成本也是人算出来的，开发企业把建筑成本放大，在建筑环节上获取的利润和销售环节上获取的利润，到10%已经很有良心了。

最后的漏洞在销售环节。既然是经济适用房，卖价肯定比普通商品房稍底一点，那么谁能买到经济适用房又成了问题，有关系的人能买到，开宝马的人能买到，真正无房可住的人却不一定买得到。

最后的问题是，那些习惯了土地财政、房产财政的地方

政府，谁会放过经济适用房牟利的机会？我所在的地区是一个欠发达地区，2009年底经济适用房销售的公开价格在2400元/平米左右。我算过一笔帐，在土地免费的前提下，包含各项税费在内的开发成本应该在1800元/平米左右。溢出来的这600元利润进了谁的腰包？

建筑成本很好计算，在“土地免费划拨”的前提下，

即使把各项税费计算在内，北京、上海等一线城市的经济适用房价格也应该在3000元/平米以下，你说你的综合成本达到了4000、5000元，肯定是骗人的。我们这里2009年的高层框架结构商品房建筑成本在1600元左右，北京、上海房屋建造难道用的不是钢筋混凝土吗？如果说劳动力成本高、综合税费高，我再给你翻一番，够不够？

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5、城市化问题

城市化问题是推涨房地产价格暴涨的主要因素，应该通过

房价管控进行调整。如果只是头疼医头、脚疼医脚，房价的抑制只能是暂时的，一但管控取消，必定再度飞涨，最终结果是小城镇越来越失去活力，大城市越来越臃肿。不管网民和愤青们怎么骂，如果连北京、上海这样的一线城市在房地产领域都不采取管控措施，人口暴涨到最后，城市功能只能越来越瘫痪。

对房价的抑制，应该采取地区分级制度。譬如，对小城镇

房地产开发，继续采取各种鼓励措施，从金融到购房，都给予方方面面

的促进政策。对中型或中心城市的房地产政策，给予适度鼓励；对大城市的房地产市场根据价格情况进行抑制；对北京、上海等功能性城市的房地产开发，通过销售政策进行抑制，比如，本地户口的购房者仍然享受按揭购房政策，无不本户口的人员不享受按揭购房政策。

这是一个挨骂的意见，但并非一刀切，你要选择到一个国

家的政治、文化、经济中心生活，就应该付出高昂代价。假如取消外地户口在北京、上海的按揭购房，投资性购买减少，购买力迅速下降，房价事实得到平抑，那些已经拿到城市准入证（户口）的人至少有可能买得起房了。我们现在面临的问题，不是外地人能不能进入北京、上海、深圳的问题，是让生活在那里的人先有房子可住的问题。

的促进政策。对中型或中心城市的房地产政策，给予适度鼓励；对大城市的房地产市场根据价格情况进行抑制；对北京、上海等功能性城市的房地产开发，通过销售政策进行抑制，比如，本地户口的购房者仍然享受按揭购房政策，无不本户口的人员不享受按揭购房政策。

这是一个挨骂的意见，但并非一刀切，你要选择到一个国

家的政治、文化、经济中心生活，就应该付出高昂代价。假如取消外地户口在北京、上海的按揭购房，投资性购买减少，购买力迅速下降，房价事实得到平抑，那些已经拿到城市准入证（户口）的人至少有可能买得起房了。我们现在面临的问题，不是外地人能不能进入北京、上海、深圳的问题，是让生活在那里的人先有房子可住的问题。

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