合同法案例分析

合同法案例分析——

【关键词】让与担保

【案件名称】陈萍房屋买卖合同案

人物逐一介绍，

分析各人物之间的法律关系，

再陈述他们的行为与何种法律有关联，对他们的行为进行定性， 然后明确所使用的法律条文， 最后对他们的行为进行“判决”

上诉人（原审被告）杨慧。上诉人（原审被告）汪宝亮。杨慧与汪宝亮为同居关系。被上诉人（原审原告）陈萍。原审第三人汪伦永。陈萍与汪伦永为夫妻关系。陈萍与案外人焦述斌已调解离婚。原审第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行。法定代表人孙羊生，行长。

陈萍与第三人汪伦永于2009年11月13日登记结婚。第三人汪伦永于2009年10月11日、2009年11月9日分别向汪宝亮借到人民币100000元、50000元。2009年12月19日第三人汪伦永向汪宝亮出具借条一份，内容为：本人汪伦永于2009年12月19日借到汪宝亮现金（大写壹拾伍万元整，小写150000元整），定于2010年4月19日还清。

同一天，陈萍向汪宝亮出具《担保协议》一份，内容为：兹有陈萍愿意为汪伦永借到汪宝亮现金（大写）壹拾伍万元整，承担担保人。如汪伦永在2010年4月19日之前不还清有陈萍承担偿还责任。

后陈萍与杨慧签订了一份《房地产买卖契约》，双方约定：甲方（陈萍）自愿将坐落在连云区大港西路96#3幢3-402#的房地产（房屋建筑面积53.89平方米）出售给乙方（杨慧）。在本案中，陈萍与杨慧签订了一份《房地产买卖契约》，且陈萍根据该协议已办理了房地产过户手续。根据庭审查明的事实，虽然陈萍否认其曾签过该份协议，但是该份协议上确有陈萍本人的签名，因此双方签订《房地产买卖契约》这一事实是真实存在的。

杨慧取得涉案房产后，于2010年7月27日将该房产抵押给中国农业银行连云港分行贷款100000元，原审法院在本案审理期间依法追加中国农业银行连云港分行为本案的第三人后，杨慧还清了该笔贷款。

2014年3月31日，江苏省高级人民法院召开第6次审判委员会，对各类民事债权债务案件审理中的以物抵债问题进行了专题讨论，形成了江苏省高级人民法院〔2014〕2号审判委员会会议纪要（以下简称《纪要》/审判研究订阅号已于4月16日推送），对实践中各种以物抵债行为的性质和效力进行厘清和规范，为全省法院正确处理债权债务关系提供具体的参考依据。 纪要明确，“以物抵债”是指债权人与债务人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。 以物抵债在我国现行法上没有明文定义，但实体法上涉及担保物权实现时允许当事人以担保物协议折价消灭债务。[4]建设工程中涉及施工人的工程价款优先权，合同法第286条同样也允许承发包双方可以将工程折价受偿。执行程序中的以物抵债，更有贯彻民诉法意见第

301条的明确规定，即“经申请人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务”。最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条，也对流拍情况下的以物抵债也作了同样的规定。[5]

从上述规定来看，以物抵债是法律所允许的一种债权实现、债务消灭的方式。以物抵债是通俗的说法，如果从规范的角度不妨作上述定义。 以物抵债一般来说有三个方面的要件：一是有基础性债的关系存在；二是有用特定物清偿他种债务的合意；三是特定物清偿导致原债务的消灭。

关于债务未届清偿期之前的以物抵债

3、“当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。” 让与担保，是指债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的所有权再返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就标的物受偿。

所以“让与”二字意思很明确，让与的是所有权，这是一种非典型担保方式。让与担保也有三个特点：第一，让与担保是以转移标的物所有权的方式担保债务清偿。第二，在转移标的物所有权时是需要进行清算的，担保权人取得所有权是暂时的：如果债务清偿了，标的物所有权应返还于让与担保的设定人。如债务不履行时，担保权人始得就标的物受偿。第三，担保权人对债务人有债务清偿的请求权。 我院在去年出台的2013审委会1号纪要中明确“名为房屋买卖，实为民间借贷的，应以当事人真实的意思表示认定双方的法律关系，如经释明，当事人不变更诉请的，判决驳回诉讼请求。”

对于债务履行期届满前已转移标的物所有权的抵债行为，我们认为，应区分转移的标的物是动产还是不动产，如涉及不动产的应以违反物权法定而认定无效，主

要原因在于实务中不动产让与担保的问题较多，同时还因为不动产抵押制度足可保证债权的安全与实现。

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