第六章 房地产交易管理制度与政策

房地产制度与政策Real Estate Systems and Policies

周天建

环境与测绘学院土地资源管理系

二○一四年四月

L/O/G/O

Chp6房地产交易管理制度与政策

房地产交易管理概述

房地产转让管理

12主要内容

房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基本制度，房地产交易管理机构及其职责

房地产转让的条件、程序、合同，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

商品房销售管理

3商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同

Chp6房地产交易管理制度与政策

房屋租赁管理

房地产抵押管理

45主要内容

房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转租

房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，房地产抵押登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，房地产抵押权的实现

Chp6房地产交易管理制度与政策

掌握■

1学习要求

房地产交易的基本制度；房地产转让的概念、分类、转让的条件及程序；以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让；以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让；商品房预售的条件；商品房预售许可；商品房预售合同登记备案；商品房现售；商品房买卖合同；房地产抵押的概念；房地产作为抵押物的条件；房地产抵押的一般规定；房地产抵押合同；房地产抵押估价；房地产抵押登记；最高额抵押权；房地产抵押的效力；房地产抵押权的实现

Chp6房地产交易管理制度与政策

熟悉◆

2学习要求

房地产交易管理的概念和原则；房地产交易手续费；房地产转让合同；已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定；商品房预售的概念；商品房销售代理；商品房销售中禁止的行为；商品房屋租赁的条件；商品房屋租赁合同；房屋租赁的概念；房屋租赁登记备案；商品房屋转租；住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

了解▲

3房地产交易管理机构及其职责

Chp6房地产交易管理制度与政策

本章法规依据

①《城市房地产管理法》及《担保法》、《物权法》抵押权内容；

②《城市房地产开发经营管理条例》；③《城市房地产转让管理规定》；④《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》；

⑤；⑦

；⑨《房地产抵押估价指导意见》；⑩《关于加强经济适用住房管理有关

Chp6房地产交易管理制度与政策

1、房地产交易有哪基本制度？

2、房地产转让需要满足哪些条件？

3、商品房预售有哪些条件，如何办理商品房预售许可？

4、房地产作为抵押物的有哪些要求？

§6-1房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则◆

1、房地产交易管理概念

指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容

§6-1房地产交易管理概述

二、房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）

1、房地产价格申报制度（如实申报）

（1）为何要申报（关系到国家的税费）

（2）何种情况需要申报（什么时候申报？）

作为缴纳税费的依据；

§6-1房地产交易管理概述

二、房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）

2、房地产价格评估制度

依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估

3、房地产价格评估人员资格认证制度

§6-1房地产交易管理概述

三、房地产交易管理机构▲

◇国务院建设行政主管部门（住建部）

◇省级建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）

◇市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所

§6-1房地产交易管理概述

四、房地产交易手续费◆

房地产交易中心应当按规定提供交易场所、市场信息、核实产权、代办产权过户、租赁合同备案以及其他与住房交易有关的服务，并收取房地产交易手续费，如下所示：

非住宅交易手续费

§6-1房地产交易管理概述

四、房地产交易手续费◆

（自2013年新增内容）

（1）住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担；存量住房转让手续费由转让双方各承担50％。（2）住房租赁手续费，按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。以上收费标准为最高限额。

保障性住房转

住房转让手续费

保障性住房租赁行为免收租赁手续费

§6-2房地产转让管理

一、房地产转让概述■1、概念◇房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为（实质，权属发生转移即视为转让）

2、合法的转让方式

《城市房地产管理法》

《城市房地产转让管理规定》

①②③

§6-2房地产转让管理

一、房地产转让概述■

3、房地产转让的分类

（1）根据转让的对象

△地面上有建筑物的房地产转让（房地合一）

△地面上无建筑物的房地产转让——土地使用权转让

§6-2房地产转让管理

一、房地产转让概述■

【例题1】（2009年）

D

下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。

A、房地产抵债

B、房地产作价入股

§6-2房地产转让管理

二、房地产转让条件■

采取排除法规定了下列房地产不得转让，不能办理转让手续（7条）：

1、达不到下列条件的房地产不得转让（请参看第四章相关内容）

以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，①应完成开发投资总以上②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件

使用权

依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地

§6-2房地产转让管理

二、房地产转让条件■

3、依法收回土地使用权的

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

5、权属有争议的房地产

6、未依法登记领取权属证书的房地产

、共有房地产，经过其他共有

、依法登记领

§6-2房地产转让管理

三、房地产转让的程序■

1、转让当事人签订书面转让合同

2、当事人（买方、卖方均可）在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格

§6-2房地产转让管理

四、房地产转让合同◆

1、双方当事人的姓名或者名称、住所

2、房地产权属证书的名称和编号

3、房地产坐落位置、面积、四至界限

4、土地宗地号、土地使用权取得方式及年限（不得超过原出让年限）

§6-2房地产转让管理

五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■

1、原出土地让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人

2、可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人

所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限（多次转让剩余年限的问题）

、转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同

（参看第四章第三节）

15年后

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