海棠湾土地咨询报告

三亚市海棠湾椰子洲岛

土地价格咨询报告

咨询机构：海南正理土地评估有限公司

项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师）

项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）

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目录

第一章项目总说明 (2)

第一节项目背景 (2)

第二节项目预测的基准日 (2)

第三节项目委托单位 (2)

第四节项目咨询目的 (3)

第五节报告编制依据 (3)

第六节报告编制说明 (4)

第七节项目咨询结论 (4)

第二章项目规模 (4)

第三章投资环境研究 (5)

第一节三亚市总体社会经济情况 (5)

第二节三亚市房地产市场状况 (7)

第三节区域环境研究 (8)

第四章项目开发现状 (10)

第五章现状土地转让价格估算 (10)

第六章项目经济效益分析 (12)

第七章不确定性分析 (13)

第八章附件 (13)

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第一章项目总说明

第一节项目背景

2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。

由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。

由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。

第二节项目估算的基准日

本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。

第三节项目委托单位

名称：海南建丰旅业开发有限公司

住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室海南正理土地评估有限公司 2

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法定代表人：林怡胜

注册资本：贰亿伍仟万港币

公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）

经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。

第四节项目咨询目的

本咨询报告主要包括以下几个方面：

1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境

2. 分析三亚市目前房地产市场状况

3. 进行项目投资成本及费用估算

4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。

5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大的经济效益。

本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条件下，对土地的转让价格进行预测估算。

第五节报告编制依据

1. 三亚市城市总体规划及修编

2. 三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划

3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料

4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料

5. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）

6. 委托方提供的其它相关资料

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第六节报告编制说明

本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚市有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所得的资料、信息。

本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况，进行分析测算。

第七节项目咨询结论

委托单位按现状（生地）转让土地时，平均单价为122万元/亩时，在不考虑转让应缴纳的营业税时，能获得最大的土地收益是116014.36万元，扣除应缴纳的营业税、契税及其它不可预见费用9919.23万元，净收益为106095.13万元，资金静态收益率达到1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。

第二章项目规模

根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为315810.55平方米、28092.93平方米、15457.75平方米、29636.8平方米、143175.0平方米、85371.42平方米、15608.7平方米，合计为633153.16平方米，折合土地面积为949.73亩，其中后五宗地为五个原生态椰子岛。

根据1999年原批准的《建设项目选址意见书》，原项目用地主要技术为：容积率小于0.5，建筑密度14%以下，别墅最高为三层。由于海棠湾整体规划的变更，咨询标的属于海棠湾A7片区，其中控规

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地块编号A7-03-05、A7-03-06、A7-03-07、A7-02-01，拟建设椰子洲度假酒店，规划容积率0.15-0.38，五个椰子岛属A7-01地块，拟建设国家海岸湿地公园。

第三章投资环境研究

第一节三亚市总体社会经济情况

1. 地理位置

三亚市地处海南岛最南端，北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。

2. 自然因素

三亚市年平均气候为26.5℃，年极端最高气温为35.1℃，年极端最低气温为14.6℃，年降水量为1554.7毫米，年日照时间为2400.2小时。三亚市土地总面积为1919.58平方公里，山地占33.4%，丘陵占25.2%，台谷地占18.1%，平原占23.3%。全市耕地总面积12127公顷，其中水（旱）田8210公顷，旱地3917公顷。市内有大小山峰200多座，山峰大多在海拔300-1090米之间，最高山峰是尖岭，海拔高度为1090米，三亚市市内有河流10条，最大河流是宁远河，干流90.2公里，流域面积1073.81公里，总落差1100.6米。市内有大小港湾19个，较大的港有榆林港和三亚港，全市海岸线长209.1公里。全市主要岛屿有10个，最大的岛是西瑁岛和东瑁岛。

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3. 行政区划

现三亚市行政区划为海棠湾镇，田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖城镇，两个区管理委员会——河东区管委会和河西区管委会，另有南田农场、南新农场、南岛农场、立才农场、南滨农场；2006年末，全市常住人口为53.6万人，比上年增加1.2万人。人口出生率为12.4‰，人口死亡率为3.7‰，人口自然增长率为8.7‰。多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。少数民族人口占总人口的41.5%，其中黎族18.4万人，苗族3407人，回族7096人。

4. 经济发展状况

据三亚市统计局公布的数据，2007年三亚市生产总值（不含农垦，下同）122.32亿元，比上年增长22.1%。其中，第一产业增加值22.86亿元，增长9.9%；第二产业增加值48.46亿元，增长34.4%；第三产业增加值51.00亿元，增长22.0%。人均生产总值26500元，增长19.0%。全市财政收入28.61亿元，比上年增长98.6%。其中，地方财政收入22.09亿元，增长118.9%。在地方财政收入中，一般预算收入15.42亿元，比上年增长58.4%；基金收入6.67亿元（含国有土地权出让金6.20亿元），比上年增长17.5倍。税收收入总额13.55亿元，比上年增长56.5%。按各项税收分，企业所得税比上年增长84.5%，营业税增长58.5%，契税增长50.0%，个人所得税增长47.5%，房产税增长18.7%。列入统计监测的19家规模以上工业企业经济效益综合指数213.84%，比上年提高76.36个百分点；实现利润总额5963万元，增长25.7%。旅游产业不断发展壮大，旅游饭店接待过夜游客538.43万人次，同比增长18.4%；旅游总收入80.11亿元，同比增长22.49%。其中，接待境外游客52.2万人次，同比增长34.25%；旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.02%。

5. 城市建设状况

三亚市率先在全省完成了近期建设规划和小城镇总体规划；完成了海棠湾概念性总体规划综合方案、海棠湾分区规划以及鹿回头半岛、三亚湾新城、时代海岸、阳光海岸等重点片区的规划设计工作；完成了城市总体规划重大调整，基本完成了旧城区控制性详细规划。不断加大城市基础设施建设力度，完成了两河三岸景观改造、三亚湾

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路、凤凰路、解放路、新风路和迎宾路等市区道路改扩建工程以及丰兴隆大桥等工程的建设；西环铁路已全线贯通，国际客运港已投入试运行，凤凰机场新航站楼已投入使用；崖城水厂等供水项目、亚龙湾西污水处理站已建成投入使用，城市供水工程、污水管网扩建工程进展顺利；市区主街道电缆下地已基本实现，民用天然气管网已部分供气。积极探索城市拆迁安置方式，在切实维护群众合法利益的同时坚决打击违法建设行为，“半拉子”工程已全部处置完毕。以文明生态村为综合创建载体，社会主义新农村建设稳步推进，到目前已建成了169个文明生态村，特别是去年33个文明生态村建设成效显著；农村水、电、路等基础设施进一步完善，全市共修建乡村公路207公里，完成民房改造4207户、“一池三改”沼气池建设10839户、改厕3.6万多户，兴建各类饮水工程312处，改水受益人口达19万多人，村容村貌发生了巨大变化。开展了城市管理年等活动，创建国家卫生城市工作取得阶段性成果，城市管理水平不断提高。不断推进生态市建设工作，全市森林覆盖率达65%，城市建成区绿地率达41.1%，绿化覆盖率达44.8%，人均公共绿地面积达18.9平方米，生态环境质量继续保持全国一流；城市面貌发生了巨大的变化，获得了“中国人居环境奖”、“最佳中国魅力城市”、“全球绿色生态城市”等荣誉。

第二节三亚市房地产市场状况

2007年，三亚市房地产开发投资51.37亿元，增长73.2%。其中，商品房投资45.24亿元，增长63.0%。房屋施工面积476.03万平方米，增长32.0%；房屋竣工面积93.83万平方米，下降4.2%；商品房销售面积92.97万平方米。全年批准预售商品房103.67万平方米，和去年同期相比增长14.92 %。其中商品住房92.08万平方米，10204套。登记销售面积92.97万平方米，和去年同期相比增长33.94 %，其中商品住房88.58 万平方米，9951 套（包含产权式酒店销售9.63 万平方米，一线海景公寓、别墅销售14.15 万平方米）,商业用房4.39 万平方米。12月登记销售商品房2.97 万平方米，其中商品住房2.86 万平方米，共338 套。2007年普通商品住房平均售价5456 元/ 平

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方米，产权式酒店平均售价12185 元/平方米，一线海景公寓、别墅平均售价13016 元/ 平方米，商业用房平均售价8540 元/ 平方米。

三亚湾新城、凤凰国际水城、时代海岸、三亚太阳湾高级度假区、丽思卡尔顿酒店、新佳旅业鹿回头项目、三亚山水国际、国光滨海花园、凤凰岛开发、南山港区一期、鹿回头爱地项目、六道湾中心渔港、鹿回头海景大道等重点项目共有97个，项目总投资944亿元。新开工的项目有红沙大桥、三亚市中等职业技术学校、三亚槟榔河段治理工程、昌达山水天域、东线高速公路海棠湾出口路、三亚绕城高速公路亚龙湾连接线、三亚绕城高速公路天涯连接线、三亚棕榈泉国际度假村工程（坎秧湾项目）等。

在国家宏观调控的大背景下，三亚市地价不断攀升，在2007年6月份海棠湾公开招标出让的地价是98.6万元/亩，2007年11月26日，海棠湾9至11号地块的挂牌出让价格已达到233万元/亩。2008年2月24日，三亚湾海坡开发区二线的住宅用地的挂牌成交价格更是达到762万元/亩的天价，创下了海南有史以来土地交易价格的最高纪录。

第三节区域环境研究

海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。其中椰子洲为国家级风景名胜区—三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。

海棠湾定位为“国家海岸”主题概念，以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。海棠湾规划

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区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区。

①北段——滨海多元社区海棠湾北部以海棠湾镇区为主，居住环境文明舒适，有明显的地方特色和文化传承。使地方经济社会发展与旅游产业开发相互促进，良性循环。藤桥镇等小城镇的建设与发展旅游服务相结合，建成功能较为完善的旅游小城镇；新建的国际休闲度假社区。提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区。质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处，使海棠湾成为南中国海岸的魅力家园。滨海多元社区内分布有生态村镇、回迁小城镇、生态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假村等等。

②中段——生态保护区海棠湾中部以保护自然生态环境为优先目标，主要是保持原有的热带植被和生态湿地，有效控制该范围内农村居民点的生长，并适当迁并居民点，以恢复原始生态的植被与水系环境。综合考虑旅游开发需要，布置骑马、垂钓、露营等户外运动点，逐步建设成为热带地区的国家生态公园。

③南段——综合旅游度假区海棠湾南部一方面依托现有的林旺镇，建设旅游度假中心区，逐步配套酒店度假、商业购物、文化休闲、娱乐游憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有生态居住区、高档游艇社区、高尔夫社区等居住类产品；也有豪华海景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施；还有主题公园和红树林自然保护区。

海棠湾建设作为三亚城市发展一号工程，预计于2008年新增基础设施投资20亿元，3家五星级酒店将动工建设，海棠湾基础设施主要包括三大项目：高速公路出口与海棠湾镇的连接路，海棠湾片区内部主干道、滨海大道和贯穿海棠湾南北的水系。基础项目中，东线高速公路海棠湾出口路去年6月开始动工兴建，该道路按城市主干道Ⅱ级标准设计，预算总造价为2.6亿元，分为高速路互通立交和A、B、C三个路段。互通立交匝道长2.372公里，A、B、C三个路段全长5.322公里，整条道路预计将于今年12月底完工。总投资约2.8亿元的海棠湾滨海路D、E段市政工程，也将于2008年12月底前完工。

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相应的电力、电信、燃气、给排水综合管线预埋一并同步进行。在2007年的基础上，为了加快推进海棠湾滨海沙坝酒店带的开发建设，完善海棠湾七通一平基础设施配套，三亚市政府今年计划新增20亿元建设海棠湾林旺安置区、海棠湾3号路工程、海棠湾5号路工程、海棠湾滨海大道F段工程、海棠湾3号污水处理厂及7号污水泵站等工程项目。

经过前期的招商引资，目前，海南开维集团有限公司、三亚万达旅业有限公司、三亚红树林旅业有限公司、三亚高胜投资有限公司、中国希格玛有限公司、海南建丰旅业有限公司、上海家化集团有限公司、海南翰星实业有限公司、香港嘉里控股有限公司等13家企业已经进驻园区，同步开发海棠湾。据介绍，三亚海棠湾开维丽笙世嘉酒店、椰子洲岛度假村（一期）、三亚中港海棠湾万丽度假村（一期）将于下月动工建设。嘉里集团（中国）有限公司也计划将于4月动工建设香格里拉酒店。

第四章项目开发现状

目前，已修建一条从藤桥镇通往A7片区的混凝土路，宽约16米，其它基础设施及护坡、挡土墙等均未投入，椰子岛现状为原生态。

第五章现状土地转让价格估算

一、片区土地出让价格

2007年11月26日，中国土地市场网公布了三亚市海棠湾中部的龙江塘游览区内9-11号地块挂牌出让的成交价，阿尔迪克发展有限公司最终以每亩人民币233万元的价格取得该地块40年的土地使用权，土地用途为商服设施用地，土地开发程度为“四通一平”，容积

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率0.4。该地块与海南建丰旅业开发有限公司的地块位置比较接近，容积率稍高于委托咨询地块的平均容积率0.32，为方便比较计算，本次假设委托咨询的地块基础开发完成后熟地的转让价值为233万元/亩，则熟地总转让价值为：949.73×233＝221287.09万元。

二、开发成本及费用估算

A、椰子岛回填土费用

五个岛总土地面积＝15457.75+29636.8+143175.0+85371.42+15608.7

＝289249.68平方米

按平均回填土高7米计算，每立方土的运输及平整费用约为30元。

回填土方费用＝289249.68×7×30

＝6074.24万元

B、基础设施开发费

根据《海南省三亚市基础地价评估报告》，“五通一平”基础设施开发费为12万元/亩，其中通电占10%，通讯占6%，供水占14%，排水（上下）占20%，土地平整占20%，道路（通车）占30%，A7片区现已修建一条宽约16米的水泥道路可到达第一地块，其它基础设施均未投入，估算尚需投入的基础设施开发费为：

基础设施费＝12×（10%＋6%＋14%＋20%＋20%＋10%）×949.73 ＝9117.41万元

C、其它不可预见费

包括椰子岛护坡、挡土墙、容积率减少造成的收益降低、其它不可预见费等，合计约7000万元。

D、按规划建设用地退后海岸线200米减损的价值

按照新的规划，建设用地实际利用时应退后海岸线200米，直接造成本次咨询的地块中第一宗地的实际可利用面积大幅减少，使公司的收益大大下降。根据宗地图计算可利用的土地面积减少为（391.99+256.94+281.93）×142+58×（391.99+256.94）＝169820.06平方米，根据控规计算，第一宗地所在的A7-03-05、06、07号地块的平均容积率为0.33，则减少的建筑面积为169820.06×0.33＝56040.62平方米，按建成后酒店的平均售价以15000元/平方米计，

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利润率取为35%，则减损的价值为：

56040.62×15000×35%＝29421.33万元

E、应缴纳的土地增值税

委托咨询的土地原出让土地时为生地，地租约为10万元/亩，取得土地后未进行相关的投入。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号，自1994年1月1日起施行。），在转让国有土地使用权时，应缴纳土地增值税，保守估计，土地增值额取为每亩100万元，根据土地增值税的计算规则，则应缴纳的土地增值税为：

（5×30%+5×40%+10×50%+80×60%）×949.73＝53659.75万元

以上五项合计，应扣除的成本及费用为：

6074.24+9117.41+7000+29421.33+53659.75＝105272.73万元

三、转让价格估算

参照海棠湾片区与委托咨询标的类似的熟地的出让价格，对咨询标的进行减价修正，可得到咨询标的在现状（生地）条件下的转让价格估算如下：

转让土地总价＝221287.09－105272.73

＝116014.36万元

平均单价＝116014.36÷949.73

＝122万元/亩

第六章项目经济效益分析

经以上初步测算得知，按现状转让平均土地价格为122万元/亩，土地转让总收入116014.36万元，扣除应缴纳的营业税（转让收入的5.5%）、印花税（0.5‰）及其它不可预见费用（约3%）9919.23万元，净收益为106095.13万元，资金静态收益率为106095.13÷（10×949.73）＝1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。

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第七章不确定性分析

根据海棠湾的区域规划，委托标的中的五个原生态椰子岛将建成“国家海岸”湿地公园，不再作为旅游建设用地，对五个椰子岛用地的可能处理方案是，在A7片区委托标的第一宗地的北边置换一块土地，与公司的现有第一、二宗地进行整体开发，但是置换的土地是按同等价值量置换还是按同等面积置换，现在尚无法明确，并且拟置换的土地上现有部分建筑物和附着物，需进行拆迁补偿，加大了开发成本和用地风险，置换土地的不确定性因素较多，风险较大，对公司的收益存在一定的减损。

第八章附件

1. 受托方营业执照

2. 受托方资质证书

3. 项目参加人员资质证书

4. 委托方提供的相关资料

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