房地产认购书法律风险分析与防范之经典案例评析

房地产认购书法律风险分析与防范之经典案例评析

（本文章摘自王志钢律师著作《房地产开发三大阶段法律风险分析与

防范》第三章第二节） 作者：王志钢律师

作者简介

王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。 王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。

执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。

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三、案例评析

上述前三个案例都是涉及认购书的继续履行问题，基本相同的案情却有不同的判决结果。案例【21】和案例【22】，法院都判决房地产开发企业继续履行认购书----或是直接判决房地产开发企业继续履行，或是判决房地产开发企业按照认购书的内容与购房者签订购房合同。应当说，在房价大幅上涨的情况下，判决继续履行，维护了购房者的利益。而案例【23】的案情与上述两个案例的案情基本相同，法院却作出了截然不同的判决结果。开发商在赔偿购房人200万元损失后，仍然获得了将近1000万元的利益，而这恰恰是由于开发商恶意违约的结果。笔者认为恶意违约者不应该因为自己的违约行为获得额外的利益。上海法院的判决容易引发道德风险，在客观上放纵或者鼓励房地产开发企业不遵守认购书的约定。

关于案例【24】，笔者认为一审法院的判决正确，二审法院判决值得商榷。笔者认为本案的认购书已经法定化为商品房买卖合同。如本案导读所述，认购书法定化为商品房买卖合同的条件有二：其一，认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容；其二，出卖人已经按照约定收受购房款。对于第一个条件，不能机械的认为应具备上述规定的全部13项内容，笔者认为认购书中只要能够确定当事人、房屋位臵、房屋价款三项内容就应视为满足了第一个条件。其他没有明确的内容可以按照《合同法》第六十一条关于约定不明的补救和第六十二条关于合同约定不明时履行的有关规定即可确定。本案中，认购书完全具备上述三项内容，应当说满足

了第一个条件。对于第二个条件，司法解释并没有明确说已支付全部房款，而只是规定已按照约定支付了房款，至于支付多少在所不问。本案中，认购书中明确约定，支付定金100万元，并明确约定该定金折抵购房款。后期付款待开业后逐月付100万直至付清，另有60%采用商业贷款方式支付。根据双方的约定，后续的付款期限显然没有届至。据此，购房人岂不是已经按约支付了购房款，显然满足了上述第二个条件。除上述原因外，笔者认为还应当认定认购书已法定化为购房合同的一个理由就是如上所述，不能让违约者因违约行为而获得额外的利益。二审判决的结果导致出卖人通过违约行为在赔付购买人100万元后仍能获得200多万元的利益。与案例【23】一样，不仅没有制裁违约行为，还变相鼓励了违约行为。任何一项法律制度，其根本的目的是为了实现公平正义，如果根据这项制度得出的结果不能实现公平正义，原因可能有二，要么这项法律制度设计有问题，要么是使用者的使用出了问题。二审法院认定认购书不能转化为商品房买卖合同的理由有三：其一，协议的名称是认购书。笔者不能认同该理由，司法实践中，应当以协议的内容确定双方当事人之间的权利义务关系，而非按照协议的名称来认定双方的权利义务关系，案例【27】中，双方签订的也是认购协议，法院没有因为名字为认购协议就否认其为商品房买卖合同。其二，内容与《商品房销售管理办法》第十六条相比仍有不少欠缺。笔者认为，依据双方的约定，已经完全能够确定双方之间的权利义务关系，符合司法解释的精神。其三，只支付了定金，尚未支付房款。如上所述，双方约定定金折抵房款，并且支付房款的

期限尚未届至。在支付期限未届至的情况下，有什么依据要求购房人支付房款，这岂非强人所难。综上，该案二审判决不能让人心服口服。

案例【25】表明，司法实践中，法院将认购书约定的义务认定为“继续磋商”而非“必须缔约”，只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于认购书中没有提到的条款，如果双方不能达成一致，则可视为“不可归责于双方的事由”，退还定金，双方互不担责。

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