世联地产：合肥马鞍山慈湖河项目整体定位与物业发展建议

谨呈：朝辉房地产开发公司

朝辉地产马鞍山慈湖河项目整

体定位与物业发展建议

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2010.02

本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的。安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅

p 马鞍山市位于长江下游南

岸、安徽省东部，是安徽融

入长三角、推进东向发展和

长三角城市向内地延伸的重

要门户。

p 马鞍山经济发展水平较

高，其中中国特大型钢铁联

合企业和重要的钢材生产基

地马钢是重要经济支柱。截

至2008年底，公司拥有员工

6万人，总资产760多亿元。马鞍山南京上海

芜

湖

本报告是严格保密的。

①②③④慈湖河改造轻轨站点体育中心大学城江东大道雨山路主城区

花项目区域非现状开发热点，但城市向东向南发

展，未来更以东进为主，区域规划利好明显

本报告是严格保密的。项目位于城市东部门户，作为最新出炉的地王受到全城瞩

目

本报告是严格保密的。

项目被道路分隔，外部资源和干扰并存，内部

有一定资源条件，但并不强

势

1

2

3

4

5

6

4

慈湖河

本报告是严格保密的。

三线重要产业城市，与南京联系愈加密切三线重要产业城市，与南京联系愈加密切

项目属性

本报告是严格保密的。由于地价及出让条件等限制，项目承担极高的

开发成本和盈利难度

高地价成

本高附加成

本?

15亿地价，6个月内付清；?折合楼面地价1085元，折合综合成本约

4000元；?3万平五星级酒店造价约3个亿，且经营存在风险；?高容积率带来高车库的建设成本（约34万方地下车库，造价近7亿元）及销售

难度；

?小学幼儿园等附加设施的

设费用。

高财务成本

?按自有资金30%，

年利率15%计算，15

亿地价成本每年将产

生1.5亿利息；高地价

成本高财务成本高附加成本

项目拥有极高成本

本报告是严格保密的。高成本带来巨大的市场消化压力

财务成本

1.5亿/年综合成本4000元/平方米

土地成本15亿

项目入市销售均价5000元/平方米毛利润1000元/m2，每年至少需要销售15万m2才能保本！至少需要销售20万m2

才能实现6.25%

利润率。

本报告是严格保密的。大项目，小市场，年销售15-20万m2意味着对

市场消化量的

完全超越

现实问题

本报告是严格保密的。同时大盘长期利润及形象的要求不能被忽视

[ 朝晖地产对项目的目标思考]？现金流高利润

本报告是严格保密的。在市场和财务目标的制约下，寻找兼顾前期迅

速变现和后期利润增长的最优运营模式

盈

p 制定符合市场周期及项目资金链要求的开发策略及开发节奏，并通过开发节奏的把控缓解项目压力，最终达成盈利；如

何快速回现

？

在

快速回现的基础上，立足于远期利好，如何能对项目未来的盈利空间不造成贬损？

阶段项目目标：p 获取溢价，赚取项目最大利润；

阶段项目目标：

p 快速有效回现，尽快打平投入；

p 在起势阶段形成良好的立势效果；

本报告是严格保密的。09年全国房地产市场持续回暖：量价齐升、供不应求主导市场09年全国房地产市场白描：p 房价：全面上涨，超越07/08年高点并不断创出新高；

p 成交量：销售仍加速，大部分城市同比增幅巨大；p 供求关系：消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场；

p 价量走势：上半年价量齐升，下半年走势开始分化p 土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升；p 开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕；各路融资大门重新向房地产行业开启；

p 政策：房地产行业依然在享受在各种优惠政策；政策收紧逐步展开，部分优惠政策行将到

期。七大城市周成交与可售量

变化房价持续上涨，房地产的投资作用及财富效应凸显，客户在这种状况下追涨或恐慌性购房，预支未来需求

房价持续上涨，房地产的投资作用及财富效应凸显，客户在这种状况下追涨或恐慌性购房，预支未来需求从09年下半年到10年上半年出现供不应求，这批需求将在09年下半年得到兑

现从09年下半年到10年上

半

年出现供不应求，这批需求将在09年下半年得到

兑

现全国现象

全国形势16

本报告是严格保密的。大基调稳定，但出于和谐考虑，宏观政策正进入收紧期，并可能影响到一、二线城市未来走势

政策

解读下一轮国家对于房地产仍然保持放开态度，以稳定为大基调，房地产业投资及消费规模得以保持

国家政策的重点在于抑制楼市“高烧”，维护中低收入人群利益；10将是政策频出的一年，但国家调控手段将更为成熟

全国现象政策走向

目前客户群体相对封闭，但是与明星二线城市

2008年南京月销售面积走势

p 受外围重点城市影响明显；p 市场客户结构相对健康，小措施后回暖迅速；

p 受外围重点城市影响明显；p 市场客户结构相对健康，小措施后回暖迅速；全国现象

内在特征

本报告是严格保密的。

存在明显产业支撑，是具有较强购买力及客户

需求的内生市场

p 马钢产量全国位居第六，且占全市工业产值50%以上

p 马钢每年至少新增10000个千万富翁；

p 公务员和马钢的公积金都很高，月供压力都不大的；——东方明珠销售经理

p 马鞍山80%的家庭跟马钢有

关，需求量是很大的；

p 马钢两万无房户，

都需要买房子；p 马钢五年前一次团了200辆蒙迪欧；

p 前一两年招了1万个职工，每年还要招很多的大学生；——规划局科长

p 马鞍山人均GDP 在安徽省名列前茅，但住宅成交均价相对较低

全国现象

内在特征

开发商群体意识强，不少外来开发商具备超前

发展眼光

p 外地开发商引领市场开发水平迅速提升；p 市场周期中能更加敏感的感受外部变化，制定开发决策。

p 外地开发商引领市场开发水平迅速提升；p 市场周期中能更加敏感的感受外部变化，制定开发决策。全国现象

内在特征

本报告是严格保密的。

p 今年的土地出让金都到了快30亿，出了几块大地；p 金鹰、碧桂园、金地都已谈过，其中金鹰已拿了地

了；

p 前两年每年土地出让都是1000亩左右，09年住宅用

地都到了2000多亩，今年到现在为止报上来的2万亩，肯定不会那么多，但怎么也不会比09年少了。

——国土局科长

土地市场的火爆显示出市场信心，将支撑未来

房地产市场的长远向好发展

5010015020025007年08年09年

历年住宅用地出让量

全国现象

内在特征

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6oyq.html