中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页（2章） - 图文

南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告

第二章 市场环境分析

第一节 宏观政策环境

一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势

从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。

目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”， 然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治房地产行业的决心。

二、相关房地产政策本项目可能产生的影响 【可能的不利影响】

? “自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面

积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。

? “加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。”拆迁进度和规模

的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效

益的关键。

? 营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信

心也有一定程度的影响。

? 对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促

使购房者对面积的追求更加理性。

? 近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又

丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。

【可能的有利影响】

? 大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开

发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。

? 随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨

慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。

? 二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很

多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为吸引这部分客户的重点。

三、小结

? 房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价

格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。

? 近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的，通过调整住房供应

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结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业的约束，保证市场行为的规范，最终保障房地产行业良好有序的发展。 ? 对本项目而言，一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度

的控制是必须解决的棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策的影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、产权式商铺的销售许可的停止发放等数个政策也和本项目息息相关。

? 全城大户型的供应减缩、城市范围土地的拆迁控制、营业税和二手房交易

所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会。因此在本项目开发时要注重结合区域资源，突出项目的稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来的负面影响，将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。

第二节 南京整体经济运行状况

一、南京近几年GDP总量走势

“十五”以来南京经济持续健康发展， GDP年均增幅超过15%，增长速度均高于全国和全省平均水平。 二、南京近几年经济增长速度

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30002500200015001000500030.00$1326.34%.001021.51!.19 .0076129715.00.78.00%5.00%0.00 02200320042005南京市近四年国民生产总值（单位：亿元）南京市近四年国民生产总值涨幅 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，从2003年开始，南京市国民生产总值的涨幅一直保持在20%以上。 三、南京近几年人均可支配收入走势

2000年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市GDP相近的增幅，城市居民消费水平不断提高。

四、南京近几年人均居住面积走势

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(数据来源：南京市统计局)

城市人均居住面积从2000年的10.1㎡增加到2005年的24.3㎡，5年的时间增长幅度达到140%。 五、南京整体经济运行情况小结

? 城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境，提供了发

展的有利条件；

? 经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京

市经济将行进的更加稳健；

? 可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力；

? 居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康发展的有力保障。

第三节 南京房地产供求关系及发展趋势

一、房地产投资虽受政策影响小幅波动，但依然保持增长态势

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? 05年7月—06年7月河西板块供销分析

单位：万m2

54.543.532.521.510.50上市量销售量

7月8月9月10月11月12月06-12月3月4月5月6月7月月0上市量0.920.4800.440.383.500.270.010.034.230销售量0.140.220.10.210.790.350.150.020.690.541.110.80.48

(数据来源：南京市房产局统计)

2005年7月至2006年7月河西板块办公物业上市总量为平米，销售总量为56015平米。河西板块办公物业销售主要以奥体片区为主，河西中片及北片也有少量销售。

15129630河西办公物业供销比13.3510.1107月8月9月河西办公物业供销比2.242.09010110.4901206-月月月1月0.020.06000002月3月4月5月6月7月02.2402.090.4910.1013.40.020.060? 05年7月—06年7月河西板块供销比情况

(数据来源：南京市房产局统计)

? 05年7月—06年7月河西板块销售价格

整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成

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交均价在7000—8000元/平米，北片则集中在8000—9000元/平米，奥体板块集中在5000—7000元/平米。

其中河西北片仍然是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低，主要原因在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。

单位：元/平米13000120001100010000900080007000600050001186010172成交均价价格趋势线756962847135638182945450571756495854625951927月8月9月10月11月12月6-1月02月3月4月5月6月7月 (数据来源：南京市房产局统计)

【河西办公物业市场小结】

? 05年7月—06年7月，河西办公物业市场上市量约为10万平米，其上

市量主要集中在奥体板块；

? 过去一年河西办公物业销售总量约为5.6万平米，也主要集中在奥体板块； ? 从该片区办公物业的销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均

价依次下浮；

? 河西片区未来三年写字楼物业市场供应量约为100万平米，市场竞争将会

空前激烈。

二、城中板块房地产市场分析 1、城中住宅物业市场情况

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? 2006年上半年，城中供应量增长较快

2006年上半年，住宅上市量为14.39万平方米，同比增长94.27％，主要集中在新开盘的恒隆花园、宏图上福园等项目。 ? 2006年上半年，城中商品房销售面积下降

2006年上半年，城中板块商品房销售量为38.05万平方米，同比减少27.77％，其中商品住宅的销售量为21.09万平方米，同比减少34.08％。

受连续两年宏观调控的影响，高档住宅的部分消费被抑制，但2006年上半年住宅供销比约为1:1.47，显示出城中的住宅仍然很受高端客户青睐。 ? 畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间

2006年上半年城中的商品房销售，主要集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间，供销比在1:2.5～1:3之间；而120～140㎡作为传统的主力供应面积，因供应量偏大，导致目前的供销比不到1:0.6，供大于求比较明显。

城中住宅分面积供销状况100050002.001.501.000.500.0040㎡40～60～80～1001201401602005012113038593321466上市套数114822供销比销售套数1064941963433122292371391.08 1.66 0.26 0.35 0.42 1.68 0.39 0.23 0.21

(数据来源：南京市房产局统计)

? 成交均价8822元/㎡，相对2005年底有较大幅度的提升

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元/平方米9500900085008000750070006500600055005000城中板块2005年6月～2006年6月住宅成交均价走势成交均价88228087758673077633745574557690728576087676801586162005年6月1202月06年1月7月8月9月2月3月4月5月10月11月成交均价6月

(数据来源：南京市房产局统计)

2006年上半年，城中住宅成交均价一路攀升，已经从2005年12月的8087元/㎡升至2006年6月的8822元/㎡。同时8000～9000元/㎡价格段成为2006年成交的主力，成交量超过7万平方米；而8000元/㎡以上的住宅成交量超过11万平方米，比去年有所上升。 ? 城中住宅市场未来供应量

对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅总结余量约为30万平方米。

自2003年以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开发量为46万平方米，其中住宅总量约25～30万平方米。

综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为60万平方米，按2006年上半年销售21万平方米计，大约1.5～2年的时间即可全部销售完毕；且城中地区的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场竞争态势较弱。 【城中住宅市场小结】

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? 城中板块具有完善的配套、便捷的交通优势，房地产项目一向具有良好的

保值升值特点；虽然受连续两年宏观调控的影响，2006年上半年住宅销售量下降；但同期住宅供销比约为1:1.47，仍表现出供不应求； ? 各项目的成交均价节节攀升，目前普遍在8000元/㎡以上，2006年6月

的住宅成交均价为8822元/㎡，部分项目的销售单价已经超过万元； ? 受单价过高影响，城中项目近期开始减少单套面积，而部分高档项目则仍

然以大面积户型为主，因此导致城中住宅的畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间；

? 受土地稀缺性因素影响，城中板块后期的供应量预计将逐步下降，上市项

目数量也将有所减少，板块发展将持续走高档路线；

? 南京城中板块住宅市场历来供小于求，后期潜在供应量约60万平方米，

总体来看该区域近年来住宅市场供需基本平衡，长期来看住宅销售前景良好。

2、城中商业物业市场

? 05年7月—06年7月城中商业物业上市量/销售量

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