茌平县居住小区可行性研究报告

目 录

第一章 总论 .................................................................................................................... 1 第一节 项目名称及建设单位 ..................................................................................... 1 第二节 可行性研究报告编制单位 ............................................................................. 1 第三节 可行性研究的依据与范围 ............................................................................. 2 第四节 项目概况 ......................................................................................................... 3 第五节 主要技术经济指标 ......................................................................................... 4 第二章 项目建设的背景及必要性 ................................................................................ 6 第一节 项目建设的背景 ............................................................................................. 6 第二节 项目建设的必要性 ......................................................................................... 7 第三章 项目选址及建设条件 ...................................................................................... 10 第一节 场址选择 ....................................................................................................... 10 第二节 建设条件 ....................................................................................................... 10 第四章 建设工程方案 .................................................................................................. 14 第一节 总体规划方案 ............................................................................................... 14 第二节 建筑方案 ....................................................................................................... 18 第三节 结构方案 ....................................................................................................... 19 第四节 给排水工程 ................................................................................................... 21 第五节 电气工程 ....................................................................................................... 24 第六节 消 防 .......................................................................................................... 29 第七节 采暖工程 ....................................................................................................... 31 第五章 节 能 .............................................................................................................. 33 第六章 环境和生态影响分析 ...................................................................................... 38 第七章 物业管理 .......................................................................................................... 43 第八章 项目实施进度与招标方案 .............................................................................. 45 第一节 项目实施进度 ............................................................................................... 45

第二节 项目招标方案 ............................................................................................... 46 第九章 投资估算及效益分析 ...................................................................................... 49 第一节 投资估算和资金筹措 ................................................... 错误！未定义书签。 第二节 经济效益分析 ............................................................................................... 52 第十章 结 论 ................................................................................................................ 58

附表：项目投资估算及财务分析表

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第一章 总论

第一节 项目名称及建设单位

一、项目名称

茌平XX居住小区建设项目 二、项目单位名称

茌平县XX房地产开发有限公司 三、项目负责人 法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 四、拟建地址

项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。 五、项目建设单位简介

茌平县XX房地产开发有限公司，目前公司现有员工35人，有职称的工程技术人员21名，其中有高级职称的4人，中级职称的15人。下设：工程部、技术部、营销策划部、采购供应部、财务部、预算部、市场开发部、办公室等职能部门。主要从事房地产开发及投资，房地产营销及策划。

六、法定代表人简介

第二节 可行性研究报告编制单位

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一、编制单位名称

二、工程咨询资格证书编号 三、资质等级 四、发证机关

第三节 可行性研究的依据与范围

一、编制依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、国家及山东省有关规范、标准、规定；

3、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定。

4、《茌平县城市总体规划》

5、《城市居住规划设计规范(GB50108-93)》 6、《城市居住区规划设计规范(GB50220-95)》

7、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》 8、项目建设单位提供的其他基础性资料 二、可行性研究的范围 1、项目的背景及必要性； 2、项目建设方案； 3、项目的节能方案； 4、项目的建设条件； 5、项目的环境和生态影响；

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6、项目投资估算； 7、确定项目实施进度。

第四节 项目概况

一、项目名称

茌平建科〃康苑A区建设项目 二、建设性质 新建

三、项目选址

项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。 四、项目主要建设内容与建设规模

项目规划用地面积53900平方米，约合80.8亩；项目包括住宅楼15栋，总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，地下储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。

项目分南区、北区两部分，有关数据如下：

南区：包括住宅楼8栋（1#、15#楼底层为商业），建筑面积49283.4平方米，其中住宅34043.4平方米，地下储藏室2946.4平方米，车库4419.6平方米，商业7874平方米。

北区：包括住宅楼9栋，建筑面积40732.4平方米，其中住宅32450.4平方米，地下储藏室3312.8平方米，车库4969.2平方米。

五、项目进度计划安排

项目建设期为18个月，计划2011年12月开始前期手续的办

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理，争取在2013年5月底完成项目建设。

六、项目投资估算及资金来源

茌平建科〃康苑A区建设项目总投资16528.5万元。其中： 南区：项目总投资8992.0万元，折合1824.5元/平方米。其中土地费用1491.4万元，工程费用6702.5万元，前期费用220.7万元，建设单位管理费126.2万元，预备费352.5万元，销售费用98.6万元。

北区：项目总投资7536.6万元，折合1850.3元/平方米。其中土地费用1339.1万元，工程费用5540.9万元，前期费用178.0万元，建设单位管理费105.9万元，预备费291.2万元，销售费用81.5万元。

资金来源：项目所需资金均由项目承办单位自筹解决。 七、项目销售收入及利润

项目南区、北区两部分销售收入及利润有关数据如下： 南区：预计销售收入13761.3万元，销售税金及附加763.7万元，利润总额4005.54万元，缴纳所得税1001.4万元，净利润3004.2万元。

北区：预计销售收入10742.5万元，销售税金及附加596.2万元，利润总额2609.7万元，缴纳所得税652.4万元，净利润1597.3万元。

第五节 主要技术经济指标

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主要技术经济指标表

序号 一 二 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 3 4 三 1 2 四 1 2 五 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 六 指标名称 项目规划总用地 建筑指标 总建筑面积 住宅 储藏室 车库 商业 建筑密度 容积率 绿化率 项目总投资 南区 北区 销售收入 南区 北区 财务指标 南区 投资利润率 净利润率 盈亏平衡点 北区 投资利润率 净利润率 盈亏平衡点 建设期 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % % % 年 指标 53900 90015.8 66493.8 6259.2 9388.8 7874 24 1.4 38 16528.5 8992.0 7536.6 13761.3 10742.5 22.3 16.7 69.2 17.3 13.0 74.3 1.5 备注 约合80.8亩 年均 年均 5

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第二章 项目建设的背景及必要性

第一节 项目建设的背景

随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。

茌平县的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻县委、县政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长。县政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。

同时，城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与当地人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多

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人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。

本项目地址为茌平县建设路以南，文昌路以西，项目区域位臵优越，交通便利，同时项目周边相关的配套设施完善，使得本区域具备了较强的升值潜力。

茌平县XX房地产开发有限公司投资开发的建科〃康苑居住小区项目以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。

第二节 项目建设的必要性

一、发展规划分析

拟建项目严格按照《茌平县城市总体规划》明确的城市定位，依据茌平县城市发展“十二五”规划纲要，在茌平县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。

二、产业政策分析

整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空

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间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。

随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号），今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%。

本项目的开发建设主要为了响应茌平县城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90平米以下的经济用房为主，符合国家产业政策及相关标准。

三、行业准入分析

从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关资质，茌平县XX房地产开发有限公司具备建设行政主管部门颁发的房地产开发资质，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建设。

项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管

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理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。

经以上论证，该项目的建设符合城市发展规划，符合国家产业政策，同时项目承办单位具备行业准入的资格，具备项目实施的必要条件。

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第三章 项目选址及建设条件

第一节 场址选择

一、场址确定原则

根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件： 1、符合项目建设及发展要求； 2、尽量减少占地以控制投资； 3、各种配套条件好；

4、周围环境适于项目的建设； 二、场址确定

根据《茌平县城市总体规划》要求，茌平建科康苑A区建设项目选址于茌平县城区，中心街以东，永昌路以北。项目规划用地面积53900平方米，项目地理位臵较为优越，交通方便，该项目土地基本达到“四通一平”，具备了项目的建设条件。

第二节 建设条件

一、自然条件 1、地形、地貌

本项目拟建位臵场地地形平坦，地面高程差异不大。 地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。 2、地下水

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该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。

3、地震效应

场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：

（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。

（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。

（3）地震活动具有一定的周期性。 4、气象条件

根据当地气象部门提供的资料，茌平县属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：

（1）风向

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常年主导风向：SSW 冬季主导风向：ENE 夏季主导风向: SSW （2）风速 最大风速：33.3m/S 冬季平均风速：3.2m/S 夏季平均风速：2.8m/S （3）气温

年平均气温：12.8℃ 极端最高气温：39.5℃ 极端最低气温：－19.7℃ （4）相对湿度

最冷月平均相对湿度：54％ 最热月平均相对湿度：73％ 全年平均相对湿度：56％ （5）降水量

年平均降水量：600 mm 年最大降水量：723.7 mm 日最大降水量：298.4 mm 时最大降水量：190 mm （6）最大积雪厚度：190 mm （7）最大冻土厚度：44 mm

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二、 交通条件

本项目区位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北，地理位臵优越，交通方便。

三、外部配套条件

茌平县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。

1、给水

主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为茌平县自来水公司，供水普及率将达到100％。根据茌平县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。

2、排水

本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。

3、供电

本项目用电由当地供电部门统一解决本项目用电。

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第四章 建设工程方案

第一节 总体规划方案

一、 土地现状与评价

根据《茌平县城市总体规划》要求，从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，本居住小区规划居住规模约为2490人。项目区域工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。

场地分析：项目规划用地53900平方米，规划用地范围内的地势较平坦，无其他需保留的建筑，也无城市地下管道，亦无高压线通过。

环境分析：规划用地地块周边无工业污染存在，环境优美。 技术分析：项目竣工后将为县城居民提供近66500平方米住宅及商业配套设施。

二、项目规划依据及理念 1、规划依据

(1)《中华人民共和国城市规划法》 (2)《城市规划编制办法》

(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) (4)《住宅设计规范》 (5)《建筑设计防火规范》

(6)《中华人民共和国城市规划法》

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2、规划设计理念

采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：

(1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。 (2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。 (3)文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。

(4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。 3、项目功能分区与布局

根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布臵。

项目区范围内建设多层住宅楼15栋，以及少量公建配套设施，项目分南区和北区两部分。

南区：包括多层住宅楼8栋（1#、15#底层为商业），分别为1#、2#、3#、4#、12#、13#、14#、15#楼，其中2#、3#、4#、12#、13#楼

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为地上6层，1#、14#、15#楼为地上5层；

北区：包括多层住宅楼7栋，分别为5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#楼，均为地上6层。

本项目建科〃康苑居住小区以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空间，同时楼间设臵大面积的绿地广场，提升小区品味。 合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住区公共生活。

公建包括物业管理用房、公厕、垃圾中转站等，配套公建在各地块内集中布臵。公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。

4、项目道路交通组织

出入口：在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。本项目小区出入口分别设臵在小区南侧与东侧临街，分别

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依托永昌路、中心街作为小区主要交通干道。

道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布臵，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设臵自由式布臵的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。 5、景观系统规划

项目小区内景观以庄重的园林风格为主，以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配臵适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。

植物设计整体格调力求自然，植物布臵应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设臵应充分考虑到行人通行和活动需求，设臵在恰当的位臵。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。

五、用地指标

根据以上规划，建科〃康苑A区项目用地指标如下：

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用地指标表

序号 1 2 项目名称 规划用地面积 建设用地面积 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 数量 53900 51300 13000 2300 16000 20000 39 1.35 25 备注 1.1 住宅用地 1.2 公建用地 1.3 道路用地 1.4 公共绿地 3 4 5 绿地率 容积率 建筑密度

第二节 建筑方案

一、项目内容

项目建设多层住宅楼15栋，以及少量的商业公建配套设施；项目总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。项目建筑风格与附近城市景观相协调，初步考虑采用现代时尚的建筑风格。

二、户型平面

根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布臵合理，满足舒适方便的居住要求。

根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的

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