2005年上半年全市房地产统计分析报告

2005年上半年全市房地产统计分析报告

2005年上半年，淄博市房地产市场在良好的市场形势的带动下，继续保持了较高的增长势头，对提高城镇居民的居住水平、改善居住环境，拉动国民经济增长发挥了重要作用。 一、基本情况

1、完成投资情况。2005年上半年，房地产开发投资保持了稳步增长，全市共计完成房地产开发投资32.66亿元，同比增长14.3%；与第一季度相比，第二季度的完成投资较第一季度（17.67亿元）下降了17.17%。其中商品住宅投资18.62亿元，同比增长38.6%；办公楼投资1.5亿元，同比增长15.4%；商业营业用房投资6.46亿元，同比下降9%。区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和开发区），完成投资21.09亿元。

投资结构。商品住宅完成投资18.62亿元，占房地产开发投资的57.01%，其中经济适用房1.43亿元，仅占4.38%；办公楼完成投资1.5亿元，占房地产开发投资的4.59%；商业营业房完成投资6.46亿元，占房地产开发投资的19.78%。商品住宅投资在房地产开发投资中占到约一半以上，商业营业房、办公楼占到约四分之一，商品住宅投资保持主导地位，房地产开发投资仍然是理性的。

2、商品房施工面积。2005年上半年，我市商品房施工面积增长迅猛。上半年全市商品房施工面积663.22万㎡，同比增长49.2%。其中商品房住宅施工面积494.16万㎡，同比增长47%（经济适

用住房施工面积30.67万㎡，同比下降12.5%）；商业营业用房施工面积118.81万㎡，同比增长60.6％；办公楼施工面积41.63万㎡，同比增长56.6％。

上半年全市商品房新开工面积220.56万㎡，占全部施工面积的33.26%，比去年同比增长30.9%，与一季度相比，第二季度新开工面积较第一季度（157.39万㎡）下降59.56%。其中商品房住宅新开工面积176.77万㎡，同比增长33.2%（经济适用住房新开工面积7.9万㎡，同比下降了-63.2%）； 商业营业用房新开工面积32.35万㎡，同比增长了62.8%；办公楼新开工面积8.89万㎡，同比下降了28.9%。

区（县）商品房施工面积中心城区以432.55万㎡居首位。 表二 各区县施工面积及所占比例

施工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积494.16万㎡，占74.51%，其中经济适用住房施工面积30.67万㎡，占4.62%；办公楼施工面积41.63万㎡，占6.28%；商业营业用房施工面积118.81万㎡，占17.91%；其他施工面积占到1.3%。施工面积以住宅为主，商业营业用房仅占不到四分之一。

3、商品房竣工、销售面积及空置面积。上半年全市商品房竣工面积114.96万㎡，同比增长114.3%，与一季度相比，第二季度竣工面积较第一季度（90.86万㎡）下降73.48%。其中商品房住宅竣工面积81.35万㎡，同比增长76.7%（经济适用住房竣工面积9.14万㎡，同比增长48.4%）；商业营业用房竣工面积8.51万

㎡，由于去年同期竣工量较小，同比增长率较大；办公楼竣工面积25.11万㎡，同比增长269.8%。 表三 各区县竣工面积及所占比例

上半年全市实际销售面积82.57万㎡，同比增长44.56%，与一季度相比，第二季度销售面积较第一季度（69.35万㎡）下降80.93%，其中销售给个人57.39万㎡，占69.5%。其中住宅66.00万㎡，同比增长26.36%，销售给个人53.31万㎡，占80.77%；办公楼2.44万㎡，同比增长31.89%；商业营业用房12.57万㎡，同比增长313.48%。

表 各区县销售面积及所占比例

上半年商品房空置面积15.59万㎡，同比增长了8.79%，与一季度相比，截至第二季度末空置面积较第一季度（18.33万㎡）下降14.95%；商品房空置面积在一年以下的11.21万㎡，空置面积在一年以上的4.38万㎡。其中住宅8.53万㎡，商业用房4.08万㎡，办公楼2.15万㎡。

从上半年商品房竣工、销售面积比例看，住宅占据重要位置；从供求比例看，供大于求。空置面积略有小幅增长，但72.91%的为一年内的待销房。

4、商品房销售价格。全市新建商品房平均单价2224元/㎡，比去年同期增长339元/㎡，住宅平均单价1956元/㎡，比去年同期增长201元/㎡，较一季度1935元/㎡略有增长。各区县价格也有一定差距，中心城区商品房平均单价2655元/㎡，住宅平均单价

2236元/㎡，其他区县虽略有增长，但与中心城区相比，还有一定差距。由于中心城区销售面积占全市的67.89%，其他区县较少，且中心城区房价较高，拉高了全市的平均房价，部分区县由于开发量较少，个别较大楼盘价格也影响了区县平均房价。 表四 各区县商品房销售价格

二、房地产市场形势的总体分析及存在的主要问题

当前房地产市场形势的总体分析。通过对上半年房地产统计各指标的分析，结合当前宏观调控的国家政策，着眼于我市房地产市场的实际情况，我市房地产开发市场今年上半年仍处于高位运行。今年上半年房地产开发有较大幅的增长，房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积都普遍偏高，连续几年的供求两旺，房价的持续稳定增长，对市场的增长起到了巨大的拉动作用。具体有以下几点：

1、房地产开发投资、商品房施工面积、商品房竣工面积的结构较合理，市场理性发展。商品住宅投资占房地产开发投资的57.01%，商业营业房、办公楼占24.37%；住宅施工面积占全部施工面积74.51%，办公楼施工面积、商业营业用房施工面积占24.19%；商品房住宅竣工面积占商品房竣工面积的70.76%，商业营业用房、办公楼竣工面积占29.24%。房地产开发市场的主要消费是住宅消费，消费群体大，且从我市城市性质看，投资、投机行为相对较少，多为有效需求，住宅在房地产开发中占主导地位，对防止市场形成虚假繁荣与泡沫和形成商品房积压、保持

房地产业健康发展有积极的作用，从以上数据看，我市住宅开发在房地产开发中占据主导地位，且所占比例较一季度有一定的提高，说明我市房地产市场结构较合理，市场保持理性发展。 2、房价持续稳定上涨。我市的商品房价格与去年同期相比有一定的增长，截至二季度末与一季度相比，价格也保持了稳定的小幅增长。我市商品房价格在国家一系列宏观调控政策影响下，仍然保持稳步的上涨，主要原因是我市商品房价格是成本促进型，价格的上涨，主要受土地成本、拆迁成本、建材价格、贷款利率等因素的影响，同时，消费需求的改变，使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，影响了房价。另外，我市商品房消费主要是有效需求，投资和投机行为很少，这种良好的消费环境，增强了开发商的信心，也对房价起到了拉动作用。总体上说，成本促进型和消费的拉动造成的房价上涨，是理性的。 3、商品房空置面积略有降低，且结构合理。上半年商品房空置面积15.59万㎡，同比略有增长，但第二季度与一季度相比，空置面积减少了2.74万㎡，空置商品房已被市场消化一部分。商品房空置面积中，空置期在一年以下的待销房占到54.71%，市场进一步消化的前景比较乐观，比例比较合理。

房地产市场存在的主要问题。我市当前房地产开发总的形势是好的，但也有不容忽视的问题存在，房地产开发企业和各管理部门应理性分析，保证房地产业的健康发展。主要问题如下： 1、房地产开发市场存在增长过快的现象，市场压力增大，房地

产开发投资要理性。上半年全市商品房施工面积663.22万㎡，同比增长49.2%，已超过去年全年26.9万㎡，中心城区的施工面积435.85万㎡也已超过去年全年的施工面积（423.17万㎡）。根据今年开工建设的几个大楼盘的情况，预计下半年施工面积还会有较大的增长，大量的在建商品房，将会对今、明两年市场消费形成很大的压力。由此可见，在今后的房地产开发投资中，房地产开发企业应做好市场定位，做到理性投资。

2、经济适用住房开发量偏低，住宅供应体系结构不合理。住宅开发中从住宅投资、住宅施工面积、新开工面积、竣工面积看，其中的经济适用住房分别为1.43亿元、30.60万㎡、7.9万㎡和9.14万㎡，所占住宅开发的比例分别为7.68% 、6.20%、4.47%和11.23%，所占比例较低，且与一季度相比，所占比例有所下降，特别是今年上半年新开工中经济适用住房仅占4.47%，与去年同期相比下降63.2%。按照建设部等四部门下发的《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）对经济适用住房建设面积控制标准的要求，上半年实际销售经济适用住房5.28万㎡，已向市场投放660-880套经济适用住房，上半年在建经济适用住房30.60万㎡，可在年内向市场提供3800-5100套经济适用住房，根据经济适用住房的现状情况看，全年经济适用住房投放量预计在8000套以内。从以上数据可以看出，我市经济适用住房开发量、投放量偏低，特别是部分区县，像临淄区、沂源县、桓台县，没有经济适用住房开发，经济适用住房开发的现状无法满足市场

的需求，不能满足中低收入家庭购买的需要，更无法达到对市场价格平衡的效果。

3、市场供求结构失衡。上半年全市商品房竣工面积比实际销售面积高出32.35万㎡，其中住宅高出15.35万㎡。通过以上数据可以看出，市场的供大于求，且较一季度的供需差距（21.51万㎡）有所增长，而2004年同期，销售市场是供小于求。出现这一现象，是由于近期国家一系列宏观调控政策的出台，特别是七部委出台的《关于稳定住房价格工作的意见》，虽然对我市商品房价格没有很大影响，但对消费者消费心理造成一定影响，消费者有持币观望的消费心态，影响了商品房的销售。

4、区县发展不平衡有所缓解，但问题依然存在。上半年的房地产开发建设主要集中在中心城区，投资占到65.58%，施工面积占到65.72%，竣工面积占到73.65%，较一季度投资占73.85%、施工面积占70.14%、竣工面积占94.27%的比例有所降低，不平衡的问题有所缓解，但中心城区仍然占到65%以上，其他区县所占比例还是较小，区县不平衡的问题依然存在。

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长，全市共计完成房地产开发投资32.66亿元，同比增长14.3%；与第一季度相比，第二季度的完成投资较第一季度（17.67亿元）下降了17.17%。其中商品住宅投资18.62亿元，同比增长38.6%；办公楼投资1.5亿元，同比增长15.4%；商业营业用房投资6.46亿元，同比下降9%

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