2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(3)-中大网校

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2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(3)

总分：140分及格：84分考试时间：150分

一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)

(1)人工等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的（）。 A. 建筑安装工程费等费用 B. 经营成本 C. 投资收益率 D. 融资成本

(2)房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，编写可行性研究报告之前的是（）。 A. 组建工作小组 B. 调查研究

C. 方案研制与优化 D. 项目的经济评价

(3)拆除未到期的临时建筑，应当按其（）来给予适当补偿。 A. 使用期限 B. 建筑结构 C. 用途

D. 外观形状

(4)当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人（）除去或防止的义务。 A. 不负有 B. 负有 C. 不确定

D. 按现实情况

(5)依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费为（）。 A. 该耕地被征收前平均年产值的6到10倍 B. 该耕地被征收前平均年产值的6到8倍 C. 该耕地前三年总产值的4到6倍 D. 该耕地前三年总产值的10倍

(6)下列不属于招标前使项目具备招标条件的准备工作的是（）。 A. 按照国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续

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B. 建设资金或投资者资金来源已经落实 C. 在正式的媒体上刊登招标公告

D. 有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料

(7)《房屋拆迁许可证》中不须载明的是（）。 A. 拆迁人 B. 拆迁方式 C. 拆迁范围 D. 拆迁期限

(8)只用于财务效益分析的是（）。 A. 风险分析 B. 盈亏平衡分析 C. 盈利能力分析 D. 敏感性分析

(9)工程项目施工招标由（）依法实施。

(10)以下是属于永久性建设用地的是（）。

(11)（）是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。 A. 互斥方案 B. 混合方案 C. 互补方案

D. 现金流量相关方案

(12)建设工程投标程序为（）。

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(13)城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么邵阳市的税额标准为（）。

(14)霍伊特的扇形理论认为，城市的各功能用地往往在交通线路的（）形成。 A. 一边 B. 两侧 C. 中心

D. 始点与终点

(15)运营费用包括（）。

(16)下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是（）。 A. 项目搜集与整理统计 B. 项目规划方案设计 C. 项目进度安排

D. 确定性分析和风险分析

(17)（）一般应用于政府工程或规模较大的工程。 A. 公开招标 B. 邀请招标 C. 不定向议标 D. 定向议标

(18)下列不属于招标文件内容的是（）。 A. 招标公告

B. 合同的专用条款 C. 购买招标文件的时间 D. 技术规格和图纸

(19)（）是业主大会的执行机构。

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(20)把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目NTN定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得tt1总固定成本和总变动成本属于分解方法中的（）。

(21)以下对于出租人的义务，错误的是（）。

A. 出租人有交付土地及地上附着物、其他附着物及保障的义务 B. 出租人有修缮义务 C. 出租人具有保管的义务 D. 出租人有妨害除去义务

(22)明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的（）。 A. 项目考核和评价的依据 B. 筹集资金的主要依据 C. 申请项目核准的依据 D. 项目投资决策的依据

(23)房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调的理是属于（）。 A. 独立代理 B. 共同代理 C. 参与代理 D. 买方代理

(24)某县人均耕地为0.95亩，则当地的耕地占用税为（）。

(25)下列不属于房地产税收职能的是（）。 A. 抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序

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B. 调节收入水平，缩小贫富差距 C. 保障财政收入，筹集公共建设资金 D. 维护消费者的合法权益

(26)租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的（）。

(27)关于房地产税收说法错误的是（）。 A. 房地产税收既是生产资料又是生活资料

B. 土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为买方市场 C. 抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序 D. 调节收入水平，缩小贫富差距

(28)运输费、加班工人工资等可归为成本中的（）。 A. 流动成本 B. 固定成本 C. 混合成本 D. 变动成本

(29)建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的（）。 A. 规划设计方案的选择

B. 市场分析和建设规模的确定 C. 开发建设计划的编制 D. 项目概括

(30)土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为属于（）。

A. 建设用地使用权的租赁 B. 建设用地使用权的出售 C. 建设用地使用权的交换 D. 建设用地使用权的赠与

(31)下列属于公益事业的是（）。

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(32)下列关于开标的说法错误的是（）。

(33)下列阶段不属于三阶段设计的是（）。 A. 初步设计 B. 交底设计 C. 技术设计 D. 施工图设计

(34)有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为（）。 A. 分项工程 B. 分部工程 C. 单位工程 D. 单项工程

(35)按照征收城市郊区菜地的补偿标准，城市人口 100万人以上的，新菜地开发基金为（）。

(36)在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以（）为计算周期。 A. 半年 B. 年 C. 月

D. 一个季度

(37)房地产营销市场具有（）。 A. 广泛性 B. 区域性

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C. 差异性 D. 时效性

(38)二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。 A. 10 B. 15 C. 20 D. 30

(39)室内装修费属于出租型房地产开发现金流出中的（）。 A. 不可预见费 B. 办公费

C. 固定资产投资 D. 经营成本

(40)相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是（）。 A. 发行房地产企业股票的筹资时间长 B. 降低房地产融资风险 C. 降低房地产开发融资成本

D. 促使房地产开发企业提高资金使用效益

(41)在资产负债表中，下列不属于负债类的是（）。 A. 流动负债 B. 固定资产净值 C. 建设投资借款 D. 流动资金借款

(42)下述物业服务合同的特征错误的是（）。 A. 物业服务合同属于记名合同

B. 物业服务合同既是双务合同又是有偿合同 C. 物业服务合同属于劳务合同 D. 物业合同通常属于集体合同

(43)与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产是指（）。 A. 可比实例 B. 可比房地产

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C. 类似房地产 D. 类似实例

(44)按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是（）。 A. 风险管理

B. 合同管理中大网校♂在线○考试中心♂ C. 现场管理

D. 设计项目管理

(45)按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值的方法称为（）。

(46)某房地产公司近几个月来销售下降，公司一直弄不清楚是什么原因，于是就从中间商和消费者那里搜集资料来找出原因，这种调研属于（）。 A. 探测性调研 B. 描述性调研 C. 因果性调研 D. 预测性调研

(47)以下不属于假设开发法估价一般步骤的是（）。 A. 调查了解待开发房地产的状况

B. 预测开发所必要的支出及应获得的正常利润 C. 估算开发租赁期 D. 估算开发经营期

(48)某县人均耕地为3.5亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为（）。 A. 每平方米10-15元 B. 每平方米8—40元 C. 每平方米6—30元 D. 每平方米5—25元

(49)被征用者应当在自安置方案批准日起（）内拿到征地补偿。 A. 1个月 B. 2个月 C. 3个月

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D. 4个月

(50)城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么某县城的税额标准为（）。 A. 每平方米1.50—30.00元 B. 每平方米1.20—24.00元 C. 每平方米0.90—18.00元 D. 每平方米0.60—12.00元

(51)房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，不属于其中的阶段的是（）。 A. 项目决策书 B. 可行性研究 C. 设计

D. 施工准备

(52)有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。 A. 70% B. 60% C. 50% D. 30%

(53)（）组织业主召开首次业主大会会议。 A. 全体业主 B. 2/3业主

C. 业主大会筹备组 D. 街道办事处

(54)公共交通设施属于（）。

(55)由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿的是（）。

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(56)住房抵押贷款证券化发行的证券类型不包括（）。

(57)下列不属于房地产定价的基本方法的是（）。

(58)可变利率每次调整上限通常为（）。

(59)房地产开发中的融资成本是由（）决定的。 A. 贷款利率 B. 借款利率 C. 借贷资金

D. 房地产开发商的个人信誉

(60)下列关于房地产估价成本法的说法错误的是（）。

A. 成本法是求取被估值房地产在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法

B. 成本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法 △▲

C. 成本法也称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(含利润)，而是价格(不含利润)

D. 成本法即先把房地产价格分成各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1)在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件是（）。 A. 被比较方案的费用及效益计算口径一致 B. 被比较方案具有相同的计算期

C. 被比较方案现金流量具有相同的时间单位

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D. 被比较方案可以在不同的计算期 E. 被比较方案必须具备相同的规模

(2)不确定性分析的意义在于（）。 A. 有助于获得更多的盈利 B. 有助于投资决策的科学化

C. 有助于加强项目的风险管理和控制 D. 可以减少风险损失

E. 可以判定不确定因素的业界条件或边界数值

(3)房地产市场调研的方法包括（）。 A. 探测性调研 B. 描述性调研 C. 定性调研 D. 实地调研 E. 预测性调研

(4)房地产投资风险的特征主要表现为（）。 A. 客观性 B. 确定性 C. 潜在性

D. 损益双重性 E. 可测性

(5)下列属于业主义务的是（）。 A. 遵守管理规约、业主大会议事规则

B. 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度

C. 按照业主大会规约缴纳专项维修资金 ε中大网校ε在线^*^考试中心ε D. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 E. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

(6)公司债券按其发行是否公开进行可分为（）。 A. 公募发行 B. 私募发行 C. 直接发行 D. 间接发行 E. 混合发行

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(7)以下可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素是（）。 A. 利害关系人之间的交易 B. 特殊交易方式

C. 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 D. 交易税费正常负担的交易 E. 急于出售或急于购买的交易

(8)项目前期策划阶段的工作内容包括（）。

(9)按照资金筹集和运用不同，投资可以分为（）。 A. 直接投资

B. 流动资产投资在线ψ 考试中心┨ C. 固定资产投资 D. 间接投资 E. 无形资产投资

(10)房地产金融的主要业务种类包括（）。

(11)房地产投资的特点有（）。 A. 投资决策的专业性 B. 投资预期的风险性 C. 投资过程的综合性 D. 投资收益的个别性 E. 投资品种的单一性

(12)伯吉斯同心圆理论的弱点是忽略了（）等方面的影响，与实际有一定偏差。 A. 交通道路 B. 自然障碍物

C. 土地利用的社会文化 D. 区位偏好

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E. 土地租金

(13)敏感性分析的作用在于（）。 A. 提高决策的准确性和科学性

B. 提高预测的可靠性在线┨考试中心ε C. 了解投资项目的风险根源和风险大小 D. 减少投资项目风险 E. 提高投资项目的收益率

(14)环境影响评价的主要内容有哪些?（） A. 控制污染和生态变化的初步方案 B. 环境影响的评价结论和环境影响分析 C. 项目可能引起的周围生态环境变化 D. 环境影响投资结算

E. 设计采用的环境保护标准

(15)我国郊区化出现的主要表现为（）。 A. 人口郊区化 B. 工业郊区化 C. 轻工业郊区化

D. 外来人口郊区化集聚 E. 形成边缘新城

(16)房地产保险的保险价格由（）决定。 A. 保险金额 B. 税金

C. 保险期限中大网校♂在线○考试中心♂ D. 保险成本 E. 利润

(17)以下是房地产开发经营观念的是（）。

(18)下列哪些选项属于房地产投资项目的主要不确定性因素?（） A. 租赁价格

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B. 开发周期 C. 融资成本 D. 空置率 E. 销售预期

(19)假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为（）。 A. 求待开发房地产价值的公式 B. 求毛地价值的公式

C. 求熟地价值的公式 ε中大网校ε在线^*^考试中心ε D. 求在建工程价值的公式 E. 求旧的房地产价值的公式

(20)设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按照下列哪些程序进行补偿和安置?（） A. 认定抵押的有效性 B. 应当及时通知抵押权人

C. 可解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前应当经抵押人认可 D. 不能解除抵押关系的，应当按照法律程序进行清偿

E. 不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他相关法律规定，向拆迁人进行追偿

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1)根据下列材料，请回答{TSE}题：某房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为36万元。该房屋失火，财产全部损失。{TS}在房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括（）。

A. 减少房屋功能性折旧 B. 缴纳保险费 C. 救护保险房屋

D. 发生意外事故时，向保险人报告

(2)属于财产保险基本险标的范围之内的为（）。 A. 土地 B. 矿藏 C. 房屋

D. 未经收割的农作物

(3)甲保险公司损失赔偿额为（）万元。 A. 60

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B. 70 C. 80 D. 90

(4)乙保险公司赔偿额为（）万元 A. 30 B. 40 C. 15 D. 20

(5)不符合制定房地产保险费率原则的是（）。 A. 费率相对稳定原则 B. 促进防灾防损原则 C. 保证偿付能力原则 D. 主观能动原则

(6)根据下列材料，请回答{TSE}题：

(7)房地产投资的特点有（）。

(8)项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为（）。

(9)财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，下列评价准则有误的是（）。

(10)净现金流的简称是（）。

(11)根据下列材料，请回答{TSE}题：某房地产开发企业以出让的途径获得某块土地的使用权，准备用其建造一所公立学校，但该土地上还有一建筑面积为1000平方米的商业用房需要拆迁，该商业用房的目前市价为5000元每平方米。{TS}该房地产商开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有（）。 A. 被拆迁人自拆 B. 强制拆迁 C. 自行拆迁 D. 委托拆迁

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(12)实施拆迁时，可以采取的补偿方式是（）。 A. 房屋产权调换 B. 货币补偿

C. 按被拆除房屋原先建设成本进行补偿 D. 政府统一安排

(13)按法律规定，该企业拥有该地的使用权为（）年。 A. 70 B. 50 C. 40 D. 30

(14)拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋的目前市场价为6000元每平米，建筑面积为900平米，则双方的结算差价为（）元。 A. 100000 B. 600000 C. 400000 D. 500000

(15)若该拆迁的商品房是被承租的，则被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，应当实行（）。 A. 作价补偿 B. 房屋产权调换 C. 货币补偿

D. 产权调换与作价补偿相结合

(16)根据下列材料，请回答{TSE}题：某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。{TS}该地的区位优势在于（）好。

A. 天文区位 B. 自然地理区位 C. 经济区位 D. 政治区位

(17)本案例中所形成的极差地租的形式是（）。 A. 绝对地租

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B. 级差地租I C. 级差地租Ⅱ D. 绝对地租Ⅱ

(18)本案例中（）垄断地租，垄断地租是指（）。 A. 存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租 B. 不存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租 C. 存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租

D. 不存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租

(19)本案例中（）绝对地租，绝对地租是指（）。 A. 存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 B. 不存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 C. 存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租 D. 不存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租

(20)归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是（）。 A. 成本 B. 运费 C. 价格 D. 产品

答案和解析

一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :A

在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。 (2) :D

地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。 (3) :A

拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按照使用期限的残余价值参考剩余期限给予适当的补偿。 (4) :B

当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止的义务。 (5) :A 略

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(6) :C

通过招标前的准备工作使项目具备招标的条件，包括：按照国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续；建设资金或投资者资金来源已经落实；满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料；法律、法规规定的其他条件。 (7) :B

房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 (8) :B

不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。 (9) :B

工程项目施工招标由招标人依法实施。 (10) :D

永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地，临时性建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地。ABC三项都属于临时性建设用地，故本题选D。 (11) :C

互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也有可能是非对称的。故选C。(12) :A

建设工程投标程序一般为：投标前的准备工作一工程投标询价和现场考察一经济标和技术标确定一填制标书一竞标。 (13) :C

城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50～30.00元；中等城市每平方米每年1.20- 24.O0元；小城市每平方米0.90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60-12.00元。 (14) :B

霍伊特的扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向向市郊呈扇形发展，他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。 (15) :D

运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用、保险费、房地产税等。 (16) :D

房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤是：项目搜集与整理统计、项目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。 (17) :A

公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。但公开招标的缺点是：投标人数量多，评标的工作量大，容易造成招标的时间长、费用高。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。故选A。 (18) :C

招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用

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条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。 (19) :A

业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主大会会议选举产生，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。 (20) :B

把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。 (21) :C

保管义务属于承租人的义务，是指承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物收到损失的，应付损害赔偿责任。 (22) :D

房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。 (23) :B

共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。 (24) :A

耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过1 亩的地区，每平方米10-50元；人均耕地超过1亩、不超过2亩的地区，每平方米8-40元；人均耕地超过2亩、不超过3亩的地区，每平方米6—30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米 5—25元。 (25) :D

房地产税收是国家财政收入的重要保障，是房地产税收最基本的功能。房地产税收既是生产资料又是生活资料。房地产税收保障财政收入，筹集公共建设资金。发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为卖方市场，为投机行为创造了契机，房地产税收则抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。调节收入水平，缩小贫富差距。 (26) :D

市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。 (27) :B

房地产税收是国家财政收入的重要保障，是房地产税收最基本的功能。房地产税收既是生产资料又是生活资料，能调节收入水平，缩小贫富差距。房地产税收保障财政收入，筹集公共建设资金。发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为卖方市场，为投机行为创造了契机，房地产税收则抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。 (28) :C

在实际工作中，往往有许多成本明细项目同时兼有固定成本和变动成本两种不同性质，它

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们虽然也随产量的变动而变动，但不成比例，如运输费、加班工人工资等，对于这些成本不能简单归入固定成本或变动成本，因而可称为混合成本。 (29) :A

规划设计方案的选择包括市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、建筑规划方案选择。 (30) :B

建设用地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。 (31) :C

公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在此列。 (32) :B

工程招标一般公开进行开标，招标时，应当有投标人或其代表出席。开标是将所有投标人的标书启封揭晓。开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额。 (33) :B

设计工作可分为两个或三个阶段：二阶段设计包括扩大初步设计和施工图设计；三阶段设计包括初步设计、技术设计和施工图设计。 (34) :D

房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程构成。有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为单项工程。 (35) :B

城市人口(不舍郊县人口，仅指市区和郊区的非农人口，下同)100万人以上的，新菜地开发基金为105 000元/公顷至150 000元/公顷；50万到100万人的为75 000 元/公顷至105 000元/公顷；少于50万人的，为45 000元/公顷至75 000元/公顷。 (36) :B

在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以年为计算周期。但是，在实际生活中也有计算周期短于1年的，如半年、1个季度、1个月等。 (37) :A

由于房地产是生产、生活的必要物质条件，任何组织和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有广泛性。 (38) :C

二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。 (39) :D

出租型房地产开发项目的主要经营成本主要包括人工费和公共设施日常运行、维修和保养费用支出。其中，题目中所提到的室内装修费属于公共设施日常运行、维修和保养费用支出。 (40) :A

相对于其他融资方式，房地产开发投资具有如下优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益；(3)降低房地产开发融资成本；(4)降低房地产融资风险。 (41) :B

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在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款、流动资金借款。 (42) :A

物业服务合同的特征有：(1)物业服务合同属于无名合同；(2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同；(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同；(4)物业服务合同属于劳务合同；(5)物业合同通常属于集体合同。 (43) :C

类似房地产是指与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产。可比实例也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者能够修正为正常成交价格的类似房地产。 (44) :D

按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可以分为成本管理、工期管理、质量管理、现场管理、组织和信息管理、合同管理、风险管理。根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理。 (45) :D 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。 (46) :A

探测性调研是指当企业对需要研究的问题和范围不明确而无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。 (47) :C

假设开发法估价一般分为6个步骤：(1)调查了解待开发房地产的状况； (2)选择最佳的开发利用方式；(3)估算开发经营期；(4)预测开发完成后的房地产价值；(5)预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 (48) :D

耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过1亩的地区，每平方米10-15元；人均耕地超过1亩、不超过2亩的地区，每平方米8～40元；人均耕地超过2亩、不超过3亩的地区，每平方米6—30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米5—25元。 (49) :C

征收土地各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。 (50) :D

城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50-30.O0元；中等城市每平方米每年1.20-24.00元；小城市每平方米0.90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60-12.00元。 (51) :A

房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，具体分为项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、验收交用阶段。 (52) :A

《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准拟定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级剐基准地价的70%。 (53) :C

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业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。故选C。 (54) :C

城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。 (55) :C

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或从容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人负责赔偿：火灾、爆炸；雷击、暴雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及外来建筑物和其他固定物体的倒塌。 (56) :B

完成了信用增级和较好的信用评价之后，特别目的机构(SPV)就可以发行证券了。住房抵押贷款证券化中发行的证券有三类：债券、优先股和受益凭证。 (57) :A

房地产定价的基本方法包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。 (58) :A

可变利率每次调整上限通常为2%，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为5%-6%，调整下限则可以由借贷双方协商确定。 (59) :A

融资成本的高低是由贷款利率决定的，贷款利率的变化对许多财务指标都有影响。房地产投资项目资金来源中，借款资金是一个主要来源。政府宏观政策的变化及经济运行情况的变化都可能引起贷款利率的变化，从而影响项目融资成本的变动。 (60) :C

成本法也称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1) :A, B, C

在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。 (2) :B, C

不确定性分析是房地产投资的重要依据，对投资者来说，不确定性分析的意义主要体现在有助于投资决策的科学化和加强项目的风险管理和控制。 (3) :C, D

探测性调研、预测性调研和描述性调研属于房地产调研的类型，不是方法。 (4) :A, C, D, E

房地产投资风险的特征主要表现为：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性和相关性。其中，不确定性是风险的主要特征。故选项ACDE正确。 (5) :A, B, D

业主义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部

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位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；(5)按时缴纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他业务。 (6) :A, B

公司债券按其发行是否公开进行可分为：公募发行和私募发行。按其发行是否委托证券发行中介机构，有直接发行和间接发行两种。(7) :A, B, C, E

可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素归纳起来主要有以下方面：(1)利害关系人之间的交易；(2)急于出售或急于购买的交易；(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；(4)特殊交易方式；(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；(6)交易税费非正常负担的交易。 (8) :A, C, D, E

项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策。项目前期策划阶段的工作内容包括房地产开发项目的构思和定位、目标设计、可行性研究、报批立项。 (9) :A, D

按照资金筹集和运用不同，投资可以分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。 (10) :A, B, D

房地产金融的主要业务种类包括：房地产贷款，房地产证券，房地产保险，住房储蓄和住房基金，房地产投资信托基金。 (11) :A, B, C, D

房地产投资的特点有以下几个方面：投资品种的多样性；投资变现的复杂性；投资价值的附加性；投资区域的差异性；投资收益的个别性；投资过程的综合性；投资预期的风险性；投资决策的专业性。 (12) :A, B, C, D

伯吉斯的同心圆理论与杜能区位理论一样，都忽略了交通道路、自然障碍物(如河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响。 (13) :A, B, C, D

敏感性分析的作用在于：(1)可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；(2)可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；(3)可以了解投资项目的风险根源和风险大小；(4)可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。 (14) :A, B, C, E

环境影响评价的主要内容包括：建设地区的环境现状；主要污染源和污染物；项目可能引起的周围生态环境变化；设计采用的环境保护标准；控制污染和生态变化的初步方案；环境保护投资估算；环境影响的评价结论和环境影响分析；存在的问题及建议。 (15) :A, B, D

我国郊区化的出现主要表现在：(1)人口郊区化；(2)工业郊区化； (3)外来人口郊区集聚。 (16) :B, D, E

房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、自主经营的经济实体，也要获得利润。保险公

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司作为企业应当向国家缴纳税金。故选项BDE正确。 (17) :A, B, C, D

具有代表性的房地产开发营销观念有5种：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念。 (18) :A, B, C, D

不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量，房地产投资项目的主要不确定性因素主要有以下8个方面：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。 (19) :B, C, D, E

假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生地价值的公式、求毛地价值的公式、求熟地价值的公式、求在建工程价值的公式、求旧的房地产价值的公式。 (20) :A, B, C, D

不能解除抵押关系的，按照法律程序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他相关法律规定，向抵押人进行追偿。由此可知，E项错误，本题应选 ABCD。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1) :A

房屋投保人的义务包括缴纳保险费、救护保险房屋和发生意外事故时，向保险人报告。 (2) :C

土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物、违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在财产保险基本险标的范围之内。 (3) :B

100×84/(84+36)=70(万元)。 (4) :A

100×36/(84+36)=30(万元)。 (5) :D

制定房地产保险费率应遵循以下原则：费率相对稳定原则、促进防灾防损原则、保证偿付能力原则、公平合理的原则。 (6) :B

资本金净利润是指项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例。资本金利润率=800/5 000× 100%=16%。 (7) :A, B, C

房地产投资的特点分为以下几个方面：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。(8) :C

项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为资本金利润率。(9) :A, C

财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：当FN— PV>0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。当FNPV—O时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行。 (10) :D

现金流出(Cash out，CO)；现金流入(Cash in，CI)；净现金流量(C1—C0)。(11) :C, D

房地产开发企业实行符合法律条件进行拆迁时，可以采角的拆迁方式有自行拆迁和委托拆

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迁。 (12) :A, B

房屋拆迁有两种补偿方式，即货币补偿和房屋产权调换。 (13) :B

建设用地使用权是有一定期限的，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50年。 (14) :C

选择房屋产权调换方式进行房屋拆迁补偿的，应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格差价结算。(6 000×900)-(5 000× 1 000)=400 000(元)。 (15) :B

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应\对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 (16) :B

自然地理区位是反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。由题意描述可知，此地自然地理区位占优势。 (17) :C

级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。 (18) :A

由材料可知，该地垄断地租，垄断地租是指产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租。 (19) :A