项目简报 - 图文

项目简报

项目一：兰州水泵总厂

一、项目基本情况

（一）面积：75733平方米（合113.7亩）

（二）位置：城关区民主东路226号，东邻市政府国资委家属区，南至民主东路，西邻兰州市香车丽坊汽车技术服务有限公司，北邻麦积山新路。 该位置基本位于兰州市中心。

（三）土地现状：现土地为工业用地，地块现有大量厂房、车间，宗地以北、以东有部分家属区，拆迁量较大。

（四）宗地权属情况：宗地产权人为兰州水泵总厂。 二、项目地理位置

B

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图标A表示宗地位置，图标B为市政府国资委家属楼。

三、项目由来

兰州水泵总厂位于城关区民主东路226号，工厂始建于1958年，全厂占地面积75733平方米，建筑面积约51400平方米，生产面积14947平方米。拥有各类设备470台（套），其中主要生产设备237台（套）。1995年后，因设备没有及时更新，技术水平落后，企业经营效益开始滑坡。

自2005年开始，该企业参与兰州市国企改革“393”攻坚战，进行企业重组，因政府对该宗地进行整体规划，截至目前，该企业尚未重组。为优化工业布局、加快产业结构调整和土地资源的有效整合，实现城市化和工业化的协调发展，2009年，该企业决定出城入园，拟向榆中和平镇进行搬迁改造。为全面落实市委市政府“十二五”规划，2010年8月，市政府决定，企业出城入园搬迁改造，新址首选兰州“新城区”，

因搬迁成本增加，费用加大（解决就业职工的住房、子女上学等问题），截至目前，搬迁新址尚未选择。

企业进行出城入园是政府大的规划。经了解，该宗地由政府收购后进行变现，变现资金用于企业搬迁。该宗地面积约113亩，除国资委家属区所占用地外，所剩用地约80亩，宗地性质规划为商住三类用地。

四、周边现状及环境分析

该宗地位于我市比较繁华的地段，交通便利，周边市政基本功能设施比较健全，离学校（兰州铁路第一中学、市五中、铁路学校等）较近。宗地周边主要区域为：东边为邮电大楼、南边为兰州汽车东站，西边为工贸商场、铁路局，北边金轮广场及仁恒国际，邻火车站、东方红广场大约3公里，地理位置基本为我市绝版。宗地附近医院、学校、邮局、银行等配套一应俱全，是兰州成熟的居住区域。

五、项目竞争事态

近几年，该宗地附近开发的楼盘为市一建开发的市国资委经济适用房，商品房与经济适用房房各方面没有可比性，但经了解，市国资委经济适用房内部转让价约8500元/平方米（2009年9月数据）。离该宗地较近的仁恒国际已于2008年竣工，现在基本销售一空，经目前数据显示，仁恒国际转让价在9000元/平方米以上。

六、SWOT分析

（一）项目优势

1、该宗地位于我市比较繁华地段，交通便利，周边市政功能基本设施健全，是我市成熟的居住区域；

2、企业搬迁改造将会得到政府的一些优惠政策； 3、该宗地先行由政府进行收购； 4、周边新开发楼盘不多，竞争力不大。 （三）项目劣势

1、企业搬迁改造需要一定过程，且该企业搬迁新址尚未选择；

2、目前，厂区部分厂房、车间已租赁给耐驰泵业有限责任公司，且厂区地面附着物（包括部分家属楼）较多，拆迁量较大，涉及拆迁补偿、职工安置、租赁违约金的补偿等问题。

（三）机会

1、该宗地政府拟进行收购储备；

2、企业搬迁力争在短期内完成，否则，将会直接影响到地块的处置变现，宗地拆迁量大，但拆迁过程会得到政府部门的支持；

（四）威胁

1、该企业涉及职工1000余人，企业搬迁需要经职工代表大会表决同意，新址选择将是第一难题。去年，该企业群体上访事件较为频繁，存在不稳定因素；

2、由于该宗地位置优越，若本地块成交价过高，则价格优势不大，将直接增加销售抗性；

3、企业搬迁改造整体投资额将会影响到宗地处置变现价格（虽然宗地价格由市场决定，但变现返还资金必须保证搬迁总成本）。

七、结论

1、本项目为暂时跟踪项目，短期内无法开工建设。 2、宗地地理位置成熟，规划前景良好，升值潜力较大。是不可多得的优质地块。

3、楼盘价值。根据市国资委2009年内部转让价格分析，短期内若能开工建设，毛坯房价格应在9500元/㎡-11000元/㎡为合理区间。

4、操作步骤。因该宗地由政府拟进行收购，公司应与政府进行商务洽谈。

项目二：兰州联合重工有限公司（原兰州建筑通用机

械总厂）

一、项目基本情况 （一）面积：64亩

（二）位置：城关区火车站东路138号，公交五公司对面，南邻火车站东路，西邻兰州量刃量具有限责任公司，至定西东路。离火车大约0.5公里。

（三）土地现状：现土地为工业用地，地块现有大量厂房、车间，宗地以南有部分家属区，拆迁量较大。

（四）宗地权属情况：宗地产权人为兰州建筑通用机械总厂（目前，该宗地抵押于兰州银行金城支行）。

二、项目地理位置

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B

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图标A表示宗地位置，图标B为兰州市火车站。

三、项目由来

原兰州建筑通用机械总厂位于城关区火车站东路138号，全厂占地面积64亩。

自2005年开始，该企业参与兰州市国企改革“393”攻坚战，进行企业重组，2007年年底。该企业由上海宝象实业有限公司重组，同年12月，兰州联合重工有限公司成立。

兰州联合重工有限公司是原甘肃化工机械厂和原兰州建筑通用机械总厂的基础上，经改制重组、增资扩股后成立的股份制企业。公司占地76.611亩（其中原兰州建筑通用机械总厂64亩，原甘肃化工机械厂13亩），现有员工560人，其中各类专业技术人员160人。注册资金4500万元，拥有各类机械设备400台套。

“十一五”规划中兰州市委、市政府为了调整产业布局，鼓励企业出城入园同时配套出台了一系列优惠政策。兰州联合重工有限公司经过反复研究，公司决定尽快实施出城入园、整体搬迁改造。

2008年下半年，兰州联合重工有限公司在榆中定远镇出让土地约330亩，进行新项目建设。项目总投资约5亿元，资金主要来源为企业自筹和银行贷款。

2009年，经市政府同意，该企业以兰州联合重工名义将原兰州建筑机械总厂64亩土地抵押于兰州银行金城支行，取得1亿元贷款，用于项目建设，截至目前，新址厂房、车间已基本竣工，部分设备完成安装，已进入调试阶段。2010年年末，在兰州市工业企业出城入园办公室提议，经市政府协调兰州银行、市国土资源局、市财政局等相关部门，拟对抵押土地进行解押释放，进行招拍挂。

四、周边现状及环境分析

该宗地位于我市繁华地段，交通便利（对面为兰州公交

五公司），周边市政基本功能设施比较健全，离兰州客运中心约0.3公里，离火车站约0.5公里，离华联超市约0.5公里。宗地周边主要区域为：东边为华联超市、南边为公交五公司，西边为客运中心。宗地附近医院、邮局、银行、酒店、宾馆等配套一应俱全，是兰州成熟的居住区域。

五、项目竞争事态

近几年，该宗地附近尚未有新开发的楼盘。原甘肃省轮胎厂宗地已被拆迁熟化，2006年转让，转让价款约200万元/亩，该宗地升值潜力巨大。该项目与若原甘肃省轮胎厂项目相比，存在一定劣势。

六、SWOT分析 （一）项目优势

1、该宗地位于我市比较繁华地段，交通便利，周边市政功能基本设施健全，是我市成熟的居住区域；

2、企业搬迁改造将会得到政府的一些优惠政策； 3、周边新开发楼盘不多，竞争力不大。 （三）项目劣势

1、虽然该企业新址厂房、车间已竣工，部分设备已安装，但到全面生产阶段还得一段过程，导致该项目在短期内难以开工建设；

2、宗地是以兰州建筑通用机械总厂名义抵押兰州银行金城支行，若招拍挂，必须要征得兰州银行释放同意，截至

目前，兰州银行并没有明确意见表示释放；

3、厂区拆迁涉及部分职工的安置及补偿等。 （三）机会

1、2009年政府会议纪要决定，竟得人取得土地后，产权过户两步合得一步走，直接办到竟得人名下；

2、拆迁过程会得到政府部门的支持； （四）威胁

1、由于该宗地位置优越，若本地块成交价过高，则价格优势不大，将直接增加销售抗性；

2、原甘肃轮胎厂项目会对该项目存在一定威胁； 七、结论

1、该宗地若进入招拍挂程序，公司应在合理价格范围内取得；

2、本项目为暂时跟踪项目，短期内无法开工建设； 3、宗地地理位置成熟，规划前景良好，升值潜力较大。是不可多得的优质地块。

4、短期内若能开工建设，按目前的市场价格，毛坯房价格应在8500元/㎡-10000元/㎡为合理区间。

5、操作步骤。该宗地目前兰州银行尚未释放，公司可以进一步了解该宗地附近的宗地信息、楼房信息等

项目三：秦安项目 一、秦安基本情况

秦安县位于甘肃省东南部，天水市北部，渭河支流葫芦河下游，距省会兰州306公里，辖1镇21乡，全县人口约64万人，总面积1605平方公里。县域东西长约65公里，南北宽约50公里，地势西北高而东南低。最大河流葫芦河由四大支流清水河、南小河、显清河、西小河等河流汇成，自北而南，纵贯秦安中部。县境内海拔1120米—2020米。属陇中南部温带半温润气候，年平均气温10.4℃，正常年景年均降水量507.3毫米。自1992年以来秦安县先后被中共

甘肃省委、省人民政府授予全省“经济林建设十强县”、“发展个体私营经济十强县”和“乡镇企业十强县”，被国家科技部、林业局、文化部授予全国“科技工作先进县”、“中国名特优经济林桃之乡”、“文物工作先进县”称号。

2010年，全县生产总值31.5亿元，比上年增长12.8%；财政收入达到1.126亿元，增长12%；限额以上工业增加值1.09亿元，增长13.2%；全社会固定资产投资23.6亿元，增长35%；城镇居民人均可支配收入8400元，净增900元；农民人均纯收入3200元，净增520元；社会消费品零售总额达到14.6亿元，增长25%。

二、项目基本情况

（一）面积：宗地一50亩，宗地二65.37亩，宗地三45.15亩

（二）位置：三宗地分别由规划支路和北苑路隔开。宗地位于解放路以西，葫芦河以东，兴国中学以东、以北。宗地约县城1.5公路。

（三）土地现状：现土地为商业综合用地，均为净地。 （四）宗地权属情况：三宗土地均被政府征用收购。 三、项目地理位置

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图标A表示宗地位置。

四、项目由来

2011年2月初，经秦安县人民政府批准，秦安县国土资源局于2月初刊登了国有建设用地使用权出让公告。2月22日，在秦安县秦融宾馆召开项目推介会，此次宗地拍卖由秦安县国土资源局委托兰州国际商品拍卖有限公司承办。3月10日，公开拍卖。

五、周边现状及环境分析

该宗地离县城约1.5公里，宗地以西为葫芦河畔 ，以东为解放路（通往县城的主干道），以北为秦安兴国中学及甘肃建园房地产开发的北苑小区，宗地东北方向约0.5公里为秦安职业技术学院，以南为政府拟征用的土地。该宗地处于秦安新城区，周边市政基础设施并不健全，宗地离秦安第二小学约1公里。

兴国中学为秦安重点中学，目前，学校在职教师约180人，学生人数2400余人。宗地周边已开工建设的项目有秦安县妇幼保健院、秦安县工商局、北关派出所和县卫生监督管理所。

六、项目周边事态

近几年，该宗地附近开发的楼房有甘肃建园房地产开发的北苑小区，该小区始建于2010年年初，该项目占地面积38亩，容积率3.5，限高50米，为16层的商住综合楼，目前已竣工，经了解，除住宅一层和顶层外，其他楼层销售一空，销售最高价格为3540元/平方米（毛坯房），均价为3000元/平方米。

七、各项指标

一、二号宗地容积率均为3.5，建筑密度≦29%，绿地率≧35%，限高50米，一号宗地建筑面积116669平方米，二号宗地建筑面积152537平方米；三号宗地容积率为2.5，建筑密度≦36%，绿地率≧35%，限高28米，三号宗地建筑面积75250平方米。

八、SWOT分析 （一）项目优势

1、在天水地区五县中，秦安县最近几年发展很快的县。 2、该宗地位于秦安县新城区，交通便利，项目建设可以得到政府的优惠政策和相关部门的支持；

3、三宗土地均为净地，无任何拆迁等相关纠纷，拿到地后可以在短期内进行施工建设；

4、兴国中学新校区及市政基础设施的建设将进一步提升宗地的升值潜力及发展空间；

5、宗地离葫芦河畔较近，事宜人群居住。 （二）项目主要劣势

1、宗地处于秦安县新城区，生活基础设施薄弱，公共基础设施尚未健全，邮局、医院、银行等便民设施离宗地所在地较远；

2、秦安离兰州较远，若公司取得该项目，公司将在派遣相关工作人员时将会大大增加项目成本。

（三）机会

1、该项目是秦安县委县政府第二个新城区改造项目，项目建设可以得到相关优惠政策和政府部门的支持；

2、该项目也是唯一一个离兴国中学和秦安职业技术学院最近的项目。

（四）威胁

1、人们对新城的接受程度和认可程度在一定程度上影响项目的成功实施；

2、北苑小区房屋销售过热的原因，其中一部分为兴国中学和秦安职业技术学院的教师，新项目建成能否热销，很大程度上取决于当地人口居住的饱和程度。

九、结论

1、2月22日进行项目推介，我公司应派人参加，重点了解新城整体建设情况及与项目相关的其他情况；

2、与当地土地部门沟通，了解拍卖低价； 3、与项目有关的其他情况。

项目四：永靖县项目

一、项目基本情况

（一）面积：共八宗地，面积共269.35亩

（二）位置：永靖县新城区，宗地北邻太极路，东临永靖县医院，西侧为储备用地。

（三）土地现状：现土地为商业综合用地，均为净地。 （四）宗地权属情况：八宗土地均被政府征用收购。 二、项目地理位置

图标A表示宗地位置。

三、项目由来

2011年2月，经永靖县人民政府批准，永靖县国土资源局定对新城区古城八宗国有建设用地使用权进行公开拍卖与出让。此次宗地拍卖由永靖县国土资源局委托未来四方

A A 拍卖有限公司承办。3月6日，公开拍卖。

四、周边现状及环境分析

该宗地离原县城约3公里，位于永靖县新城区，宗地北邻太极路，东临永靖县医院，西侧为储备用地。

拟建项目有：

1、位于太极中路以北的永靖县委县政府统办楼（已竣工，正在装修,2011年年底可投入使用）；

2、以东为永建县医院（已竣工）及天水福门房地产开发有限公司在建项目；

3、宗地东侧新建的永靖县民族中学（已投入使用）。为政府拟征用的土地；

4、新城区文体中心（已竣工）； 5、新城区综合广场（已竣工）。

相关市政配套基础设施齐全。据悉县民政局、国土局、财政局等政府部门于今年底将入驻新城区。

五、各项指标

G(2011)03号、06号、08号、10号宗地容积率均为2.5，建筑密度≦30%，绿地率≧35%，四宗地占地面积共130.48亩；G(2011)04号、05号、07号、9号宗地容积率均为3.0，建筑密度≦30%，绿地率≧35%，四宗地占地面积共138.87亩。

六、SWOT分析

（一）项目优势

1、永靖县位于甘肃省中部西南，东接兰州市西固区、七里河区，东南与定西地区临洮县接壤，西靠青海省民和县，南临临夏县、东乡县和积石山县，是国家首批对外开放的县(市)之一。县城距省城兰州市72公里，铁路、公路、水路畅通。 永靖县有黄河、湟水河、洮河三大河流，黄河上建有刘家峡、盐锅峡两座电站和刘家峡、盐锅峡、八盘峡三座水库，水资源总量为333.07亿立方米，水库总面积为11.96万亩，发展养鱼业前景广阔。永靖县为我省重点旅游县区之一，每年接待中外游客十万余人次。

2、该宗地位于永靖县新城区，交通便利，项目建设可以得到政府的优惠政策和相关部门的支持；

3、八宗土地均为净地，无任何拆迁等相关纠纷，拿到地后可以在短期内进行施工建设；

4、新城区公共基础设施完善将进一步提升宗地的升值潜力及发展空间；

5、宗地离黄河畔较近，紧邻刘家峡水库，事宜人类居住，为兰州市民夏季避暑胜地。

（二）项目主要劣势。宗地处于新城区太极中路延伸段西端口，宗地以西，太极中路尚未开通，毗邻宗地尚未征用；

（三）机会。该项目是永靖县委县政府新城区改造项目，项目建设可以得到相关优惠政策和政府部门的支持；

（四）威胁。人们对新城的接受程度和认可程度在一定程度上影响项目的成功实施；

七、结论

1、公司应尽快派专人到宗地现场进行实地考察，获取详实资料；

2、据了解并参考周边地价，宗地拍卖起始价格约为130万元每亩。公司应在合理价格内，考虑是否竞得；

3、公司与永靖县政府进行商务洽谈，考虑8宗地捆绑出让。

恒大地产集团兰州公司 开发一部

二〇一一年二月十六日

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