央五条

篇一：2014年中国商业地产发展情况(完整版)

2014年中国商业地产发展情况

（完整版）

2015年6月10日

总述

2014年，对于我国房地产行业而言，注定是不平凡的一年。我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，进入新的发展阶段“白银时代”。卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化变成房企求得生存的关键点。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革。2014年楼市的沉浮，都能让人对今年楼市的变革之势进行再回首和思考。

降价潮 限购松绑

2014年楼市开局不利，销售下滑严峻。从3月开始的一轮“降价潮”，起初还只是中小开发商在降价促销。进入4月，随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍，降价潮蔓延，杭州楼市日益引发各界的关注。哀声一片中，各地政府陆续为限购松绑，拉开了今年的第一波救市潮。房地产市场的持续低迷，也迫使地方政府纷纷出台相关救市政策以提振楼市。这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。

930新政 央行降息 公积金缴存异地互认

2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，重点内容是放松个人房贷，要点是：认房不认贷，对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

继颁布930新政之后，央行带来直接降息利好。下调银行存款利率，直接降低银行融资成本。同时，央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金，此前两月已向市场注入仅8000亿元。

930新政出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，更别说7折房贷优惠了。此次央行直接一步降到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。 10月三部门发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。这也被认为是在限购松绑和贷款新政之后，楼市的第三轮救市政策。

房企跨界拥抱互联网 中介变革

如果一定要找到代表当下这个时代的基因，互联网绝对是不二之选。眼下似乎已经没有什么可以阻挡互联网的发展了，即便是传统的房地产企业，也难逃触网的命运，特别是在今年这个房地产业并不景气的年份。为此，2014年在房地产界被称为房地产行业的互联网元年。今年，万科、恒大、绿城等企业先后触网。面对来势汹汹的互联网营销，万科、远洋、碧桂园等多家房企也主动跨界，借助

互联网平台、开启房地产的电商促销模式，利用线上线下相结合的促销活动，吸引购房者出手，提高销售率。

积极寻求与互联网合拍的节奏，成为了传统房地产企业必然的选择。虽然各家房企有着形形色色的触网举措，但万变不离其宗，依靠互联网平台以各种形式来探索更好的渠道，把业主、客户、合作方更紧密地联系起来是眼下大部分房企触网的相同愿景。先是中介联合抵制搜房，搜房被迫联合中介，然后是中介纷纷向线上延伸，中介与中介之间相互“挖角”。对于房产中介来说，2014年可谓是大变革年，无论是传统中介还是传统房产电商，都面临着模式的改革。

得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响，房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。分析人士认为，一二线城市房地产市场确实开始有所好转，不过三四线城市由于库存绝对值过高，回暖迹象不明显。此外，业内普遍认为，目前大型房企实施“低迷期拿地”的策略，“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈，加之库存高企等一系列因素，预计2015年房地产市场将持续处于调整期。商业地产发展受到持续关注，增长速度已超过住宅。2014年前三季度，商业及服务用房屋竣工面积累计值为14543万平方米，比2013年同期增长15.6%；商业及服务用房屋竣工价值累计为2403亿元，比2013年同期增长21.4%；1-10月份，办公楼新开工施工面积6,012.67万平米，比2013年同期增长19.5%；办公楼期现房累计销售面积为1838万平米，比2013年同期减少10%；商业营业用房期现房累计销售面积为6333万平米，比2013年同期提高8%。虽然投资热情持续高涨，但销售势头却有所放缓，开发商在逐步调整经营策略，向持有转型。

2014年商业地产直面电商的冲击，传统的商业模式不断进行触网变革，华润、中粮等旗下项目纷纷启动O2O尝试，推出大数据管理，增加体验式商业业态以应对电商，通过模式创新将互联网威胁变成运营手段；另一方面，前几年商业项目的快速推出，使得从一线城市到二三线城市，商业地产综合体、购物中心的总量过剩、同质化严重，项目间竞争也进入短兵相接阶段，企业为提升运营质量、品牌形象，越来越趋向于自持核心地段物业以便于管理，租售并举的模式正在逐步向更为成熟的持有运营模式转变。保利、龙湖、万达等品牌企业持有物业比例不断提升。

第一部分：2014年中国房地产市场形势总结

中国指数研究院1月22日发布《中国房地产市场2014总结&2015展望》。 2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，降幅较1-11月收窄0.6个百分点，销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。其中，住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%，销售额6.24万亿元，同比下降7.8%。12月，随着各种利好政策的落实，市场信心不断提振，楼市整体有所回暖，单月销售面积和销售额均创2014年各月新高。东部地区销售面积与销售额同比下行，但降幅有所收窄。2014年，全国商品房和住宅销售均价分别为6323元/平方米和5932元/平方米与2013年相比均上涨1.4%。

价格方面，百城价格指数自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累计下跌2.69％；十大城市累计下跌0.61%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门2014年累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过

10%。成交方面，50个主要城市累计成交整体下降10.7%，其中一线城市同比下降显著，降幅达16.3%。

供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源自2006年以来首次同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

1.政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。

在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。

新常态下中央调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费

中央层面着眼长期稳定，行政干预影响渐弱

中央调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要求深化户籍、土地等体制改革；中央多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。据此，2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主，未再出台新的短期行政手段。年末中央工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势明显。

新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。年末中央经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。

金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放

中央多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。2014年4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。9月和10月央行通过中期借贷便利向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元；年末央行对金融机构存款统计口径进行调整，拓宽存贷比指标中的存款口径从而增强整体流动性。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。

支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），支持自住性住房的贷款需求。9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策。《通知》对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽，但较2008年仍有一定差距；贷款利率下限重回2009年水平；三套及以上房贷也开始松动。

限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整

年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来市场变化影响下限购政策陆续退出

年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强监管。一季度热点一二线城市并未放松监管，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。

二季度以来多个城市陆续取消限购，仅5市未放开。部分房价松动、市场遇冷的城市在二季度即开始对限购政策做出调整：南宁发文称北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；6月26日呼和浩特发文，成为第一个正式出台文件取消限购的城市。三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。同时限购放松力度也逐渐加大，多个城市出现再次调整，限购政策由局部调整转向全面放开。目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚未放开。

金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需

地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度。三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信贷为主的利好政策陆续出台，意在扭转市场预期，刺激市场需求。福建、湖南、宁夏、湖北等地陆续出台文件放宽信贷政策以促进房地产市

场平稳健康发展；绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。

多地调整公积金政策，降门槛、增额度促进需求释放。继三季度取消限购、“930”新政放松信贷后，通过公积金支持自住需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件（减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群范围），提高公积金贷款额度，加大公积金利用率，推行公积金异地通贷，简化公积金申提流程及降低费用，提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计，2014年以来对公积金调整放宽的省市已近40个。同时在央行降息后，各地响应央行要求，公积金贷款利率普遍下调0.25个百分点。

户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进 土地制度改革屡有突破，农村土地制度改革与城市土地集约利用并行推进。两会政府工作报告提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。11月《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》出台，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。同时，国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》和《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，实现“控总量、挤存量、提质量”，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用。

2.新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低

价格：百城价格自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表现分化

百城整体：百城住宅均价连续8个月环比下跌，四季度跌幅收窄

篇二：2014年总结与展望之政策篇：自下而上”救市”不怠 ,2015年政策宽松稳定

自下而上”救市”不怠 ,2015年政策宽松稳定

文/克而瑞·研究中心

2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松。

2014年回顾

今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。

一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章

今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。

二、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房

一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。

三、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化

“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。

6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。

四、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程

购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受之重。

国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。

随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。

2015年展望

房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

一、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。

二、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力，预计明年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。

但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。

篇三：2014年房地产市场回顾及2015年展望

2014年房地产市场回顾及2015年展望

摘要： 2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启

2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

2014年房地产行业回顾

一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多

2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。

在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不

对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大

2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。

固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅，下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。

从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

三、商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右

从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。

今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升，接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额均更是创年内新高。

进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。

四、商品房待售面积同比增28%，行业库存创历史新高

到11月末，全国商品房待售面积达59795万平方米，同比大幅增长27.8%，相比2013年末时的49295万平方米的待售面积继续增加10500万平方米。其中，住宅待售面积增加6929万平方米，办公楼待售面积增加471万平方米，商业营业用房待售面积增加2067万平方米，商品房待售面积再创新高。

尽管下半年以来，房地产行业各类救市政策频频，市场成交量有所回升，行业库存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成业绩压力较大，企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给行业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看，已由年初的23%逐月上升至11月的28%，继续增加了5个百分点。

五、房价连续九个月环比下跌，年底同比增幅转负

据国家统计局数据测算，2014年1-11月份，全国商品房成交均价同比上涨0.4%，出现微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1%，同比下降12.2%，今年同比跌幅最大的一个月，且跌幅不断增加。70个大中城市房价已连续三月全部停涨，11月，有67城下降，但环比降幅进一步收窄。

从中国城市住房价格288指数来看，今年前三个月指数呈上行趋势，但涨幅逐渐收窄，4月开始环比出现下滑，全国一手房价格指数连续八个月出现下跌，且越降幅度越大；今年1-11月，与去年同期相比虽仍在上涨，但是涨幅逐渐收窄。而11月指数仅有1083.7，同比涨幅仅剩0.04%，12月下滑趋势还在继续，同比不但归零，而且很可能提前成负数。

上半年市场形势严峻，成交量持续走低，库存高企，三季度以来行业逐步回稳，购房者预期向好，但不少仍持观望态度。各房企以价换量仍是主旋律，积极降价促销去化库存，因此房价整体一降到底。

六、土地成交整体冷清，出让规模持续负增长

2014年前11月，全国房地产企业购置土地总建面积为2.97亿平方米，同比下降14.5%，在2004年至今的11年同期间的第二低，仅高于2009年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则继续攀升，再创历史同期新高，达8657亿元，同比下降0.1%，环比增长20.4%。

在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与地价已经形成明显的背离，这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市场依然低迷。从今年土地购置面积增幅走势看，前3月进入负增长区间后，整体基本处于平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增长区间，主要是10月当月企业购地同比大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽，一些房企对市场信心有所上升，重新进入市场拿地；此外，一些房企为了完成年度土地储备，在四季度也加快了拿地节奏。

2015年展望

一、稳增长是2015年主要任务，政策刺激将促房地产行业加速回暖

虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革，是为”新常态”。但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务，其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。会议明确了将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。

虽然在今年中央经济工作会议上没有提房地产调控，但房地产行业一旦长期低迷，中国经济下行的速度将更快。在出口受阻，消费的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住明年的经济增长，无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的低位，且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。

无疑，明年在“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境，尤其是在当前大宗商品价格下降以及低通胀的情况下，为宽松的货币政策提供了充足的操作空间，明年降息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松，房地产行业也将在今年低迷的表现中迎来真正的回暖。

二、行业新常态差异化挑战加剧，难现以往调整后“量价齐升”局面

虽然行业将迎来回暖良机，但在今年行业内部的不断调整中，行业生态已经发生改变，格局也与以往不同，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着人口红利的褪去，社会开始逐渐步入老龄化，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。

在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但可以预见的是，2014年本轮调整的结束，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

三、市场走势不会出现根本转变，各项指标仍将低位运行

从趋势来看，在去库存背景下，明年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续“盘整”，平稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下，率先反弹复苏。开发投资增速将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势，商品房销售也会与今年基本持平，维持在12亿平方米左右，商品房价格将不会出现大起大落。

首先，商品房销售面积和金额可能率先企稳回升，但总量与2014年水平相当。今年市场虽然低迷，但整体呈现先抑后扬的局面，尤其在四季度成交回暖明显。在政策宽松的环境中，这种回稳的态势将延续到明年一季度，商品房销售面积和金额能够维持目前平稳运行水平。考虑到行业供大于求的格局尚未根本扭转，行业分化将会更加显著，不同城市、企业表现不一，总量不会较2014年出现更大突破。

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