成功运作商业地产的十大要素

成功运作商业地产的十大要素

德兰集团作为商业地产开发的领军企业，无论在哪里开发，在理念上，首先考虑的是投资者和发展商之间怎样才能实现共赢的关系，打破了中国商业地产起步晚、运营模式不规范、损害投资者利益的先例，从长期的开发运营中过程中总结出了自己独特的专业市场运营模式。很多传统的商业地产商在开发项目时，前期往往打出返祖、每年给投资者多少回报的概念来销售房子，由于消费者不了解其中的真相，盲目购房，他们哪里知道这些开发商根本就没有运作专业市场的经验；导致后期招商不成功，这样就形成了开发商卖掉房子套现走人，留下业主苦守空房无人经营的惨淡局面。而德兰在这方面确作了深入的研究，摸索出了一套完善的商业地产开发的是大基本要素。

一、设计理念先进，适合投资和自用

由于商业地产开发过程中硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果盲目的设计出只适合投资者购买的房子，未能够考虑到未来租户需求的差异性和针对性，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大的限制，从而导致项目难以实现成功经营。而德兰却在长期的开发过程中深入了解消费者需求，开发出既适合老百姓投资和经营者租赁的合理化物业，两者兼顾，项目初期对所开发的专业市场进行仔细了解与调查，根据不同类别的专业市场，选择世界顶级的设计大师设计出合理的商铺提供给消费者购买，这样投资者买到了价位合理的商铺，经营者租到了自己想要的商铺。实现了两者之间的有机结合。

二、项目运作，招商先行

商业地产开发的成功与否，直接取决于后期招商的成败，德兰在这方面与传统的商业地产开发不同，实现运作项目、招商先行的策略，传统的开发往往是首先把项目开完毕，销售一空再去研究二次招商的方案，这样就形成了所开发的物业根本不适合经营者经营的现象，由于硬件设施已成定局，无法调整，所以限制了经营者的经营要求。而德兰在项目建设之初期，招商就已经开始，实现先招商，后建设的模式，在招商的过程中根据投资者和经营者的不同意见反馈来调整物业的结构，做到两者的有机结合，尽可能满足他们的需求，真正实现为投资者定做，为经营者量身，解决了销售完毕再进行第二次招商而不成的极大痛苦，为市场的启动提供了保障。

三、自流永久物业，与业主同甘共苦

德兰始终坚持一个原则，那就是开发商和投资者之间是大业主和小业主之的关系，大家是一条船上的兄弟两，谁也不能离开谁。以往的开发商，只考虑如何才能把自己所开发的物

业一套不留的卖出去，快速回笼资金，然后撤离，不关购房者的死活。而德兰与别的开发商不同，所开发的每一个项目都有自己的自留物业，这部分物业不是靠短期销售行为来获取利润的，而是靠长期稳定的营运来实现收益的，而业主所买的房子也是靠长期稳定的营业来获取回报的，这就决定了德兰不象别的开发商那样，把所开发的房子全部卖掉走人，而是通过自己的专业团队从招商、推广、运营方面着手，千方百计把市场繁荣起来，使投资者的房屋和自留物业都能长久稳定的繁荣下去。保证双方的投资收益。

四、体系完善，确保市场繁荣发展

德兰已成功打造了12个专业市场，已做出了自己的品牌，为了达到市场的长期繁荣稳定与发展，在商业运营方面建立了系统化启动市场的模式，即招商系统、信息系统、管理系统、推广系统等，使市场在短期内达到火爆，开业率达95%以上，市场招商方面实行文化招商、展会招商、一对一招商、品牌招商、服务招商；市场推广方面实行全方位的立体宣传，包括媒体策略、广告策略、品牌策略；服务方面建立网络信息平台、品牌嫁接平台、证照办理平台、法律咨询平台、行业联盟平台；管理系统方面实现信息化管理、人性化管理等。通过以上几方面的服务体系，给经营者创造良好经验环境，使他们安心长期稳定在市场内发展，确保市场持续繁荣于发展。

五、品牌化经营，做行业先锋

在现代企业发展过程中，人们都注重品牌所产生的效应，德兰人也不例外，在项目运作的过程中更是强调品牌效应，主要有两方面的品牌发展，第一是德兰自身的品牌建立，在项目运作中从各方面树立自己的形象，以全新的面目出现在老百姓面前，从信誉度、知名度、和美誉度等三方面下工夫；第二是品牌经营建立，市场的繁荣离不开品牌的带动，德兰所做的市场一贯是规模大、档次高、品类全的高端市场，为了达到这个目标，德兰为经营者建立了品牌发展、品牌嫁接、品牌延伸、品牌互动和品牌优化等，确保市场的高端性，在同行业中起到了先锋的作用。

六、规模化运作，做行业龙头

纵观国际内是成熟市场，那一个不是以规模化取胜的，有了规模，市场才能产生集群效应，德兰也是如此，在所开发的市场中，都注重规模这两个字，在曾经开发的江苏、山东、安徽的十二个专业市场中，每一个都以规模取胜，在当地同行业市场中产生了极大的影响力，市场的开启逐渐体现了规模化所产生的集群效应，大大活跃了地方的经济，给当地政府和老百姓带来了极大实惠。

七、专业的管理团队，保障市场的有序经营

市场的繁荣离不开专业化、规范化的管理，德兰所做的市场之所以成功，是因为有一个专业的经营管理团队，他们充分发挥自己的潜能，建立各方面的服务体系，更多的考虑消费

者的利益，站在消费者的角度为其服务，认真管理市场，有力避免了市场的无序竞争，使市场内的经营户有序健康发展和经营。失败的市场为什失败，是因为他们没有专业的对市场进行系统的从招商、销售到管理的一条龙服务的团队，这样的市场大多是自发性的，任其自由发展，且市场启动的周期较长，凡是这种市场都体现这样一个缺点，那就是脏乱差，这样的市场对投资者没有保障，更不用说永久繁荣了。

八、全面开拓市场，为经营者做大做强

任何一个市场的经营者所关心是自己的生意能不能好的问题，这是一个市场能不能实现从招商到安商的过程，德兰在做每一个市场时，首先是替消费者考虑的，为了达到招商既安商的目的，我们的招商团队在招商初期，除了把商家招进来以外，同时也在为商家考虑，主要为经营者拓展各方面业务，带来他们做小区推广、参加各种展会，寻找政府采购、企业采购、团购、建立交易信息平台、网络信息交流平台等服务，为经营户寻找订单，帮经营者做大做强。

九、功能分区明显。市场规范合理

以往的市场，由于商业地产的不成熟，开发商在项目建设之初就没有功能定位，更不用说是功能区划分了，完全是自发性的，这样的市场品种经营凌乱，货物较杂，不便于消费者寻找自己所需的商品，大大降低了消费效率，有意或无意的延迟了消费者购物时间，更影响了市场的档次和整体形象。为了体现市场的整体形象和档次，做到经营有序，德兰所做的每一个专业市场都有明显的功能区划分，在市场内按照不同的门类、不同的品种进行分区，做到经营品种归类，货物品类齐全，真正做到一条龙快速消费，这主要是为了方便消费者区分商品，在最短时间内找到自己所要购买的产品，缩短消费者购物的时间。意在打造一个规范合理的一站式消费市场。

十、市场热点不断，常年保持活跃

大多数老市场，由于没有统一经营管理，属于自发经营的状态，市场内经营者与消费者之间缺乏互相沟通与对产品进行了解的机会，经营者不知道怎样才能把自己的产品推广出去，展示给消费者，消费者不知道怎样才能买到自己所需要的价格合理、品质优良的产品，经营者

只能自己寻找机会单兵作战扩展自己的销售业务，但是靠他们自身的力量在有限的空间、时间和财力的情况下发展很难发展壮大自己，消费者只能在市场内没有比较盲目采购，经营者们缺乏一个与外界交流的平台和展示自己产品的机会，消费者们缺少给他们相互比较，理智选购的平台。德兰是专业市场的开拓者、建设者和运营者，已从长期的实践中摸索出了一整套市场运作方案。市场是需要有节奏、有规律的热点运作才能体现其价值得，需要给经营者亮相和展示自己产品的机会，给消费者大开眼界带来实惠的契机，在市场建设的一开始，就设计好了市场后续运作的路线，针对不同的专业市场，充分整合各方面的资源，联合各种行业协会、权威机构、政府职能部门等举办各种产品会展、行业交流活动、信息交流、

技能培训、户外推广等，使整个市场常年热点不断，火爆经营，充分实现消费者与给经营者的买卖互动。

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