江苏省地方标准J11973-2012房屋面积测算技术规程

江苏省地方标准 DGJ

J11973-2012 DGJ32/TJ131—2011

房屋面积测算技术规程

Construction technical specification of building area

surveying and mapping

2011-12-17发布 2012-3-1实施 江苏省住房和城乡建设厅 审定 发布

前言

根据苏建科〔2011〕231号《关于印发〈2011年度江苏省工程建设标准编制、修订计划〉的通知》要求，编制组收集了近十年来国家、行业和全国各省、市有关房屋面积测算方面的

法规文件和标准规范，进行系统的梳理与分析，并考虑到目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影响，通过广泛征求省各市有关部门、专家和实际作业工程技术人员的意见，对涉及的主要问题与具体内容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制定了本规程。

本规程主要内容包括：1 总则、2 术语、3 房屋面积测算的数据采集、4 房屋建筑面积计算规定、5 房屋的变更测算、6 房屋面积测算成果报告。

本规程由江苏省住房和城乡建设厅负责管理，苏州市房地产测绘队负责解释。各单位在执行本规程过程中，如有修改建议和意见，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。

本规程主编单位、参编单位、主要起草人和主要审核人

主 编 单 位：苏州市房地产测绘队

无锡市曦晨测绘有限公司

参 编 单 位：徐州市宏伟测绘制图公司

苏州工业园区测绘有限责任公司

主要起草人：高巧森 管建平 富 强 吴炳友 陈宪章 奚长元

陆建生 陈耀亮 姚钟惠 于春生 王龙慧

主要审核人：高俊强 汤 杰 兰孝奇 冯金龙 钟 容 王成华

虞继进

目 次

1 总 则

2 术 语

2.1 房屋面积测算术语

2.2 建筑术语

3 房屋面积测算的数据采集

3.1 房屋预售测绘的数据采集

3.2 房屋实测数据的采集

4 房屋建筑面积计算规定

4.1 一般规定

4.2 计算细则

4.3 共有建筑面积的分摊与计算

5 房屋的变更测算

5.1 变更分类

5.2 受理变更

5.3 变更测算

6 房屋面积测算成果报告

6.1 房屋面积测算数据的处理原则

6.2 检查、验收与成果资料

1 总 则

1.0.1 为规范全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准， 依据《房产测量规范》GB/T 17986-2000，特制了定本规程。

1.0.2 本规程规定了房屋面积测算工作的基本术语、工作方法和房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积分摊一般与特殊情况的处理原则。

1.0.3 本规程适用于江苏省行政区域内房产管理中的各类房屋面积测算。

1.0.4江苏省行政区域内的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。

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2 术 语

2.1 房屋面积测算术语

2.1.1 房屋面积测算 building area surveying and mapping

利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。

2.1.2 房屋面积测算成果 products of building area surveying and mapping

房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。

2.1.3 房屋建筑面积 building area

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。

2.1.4 房屋套内建筑面积area of the inside property

房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。

2.1.5 房屋的使用面积usable floor area

房屋套内全部可供使用的空间面积。

2.1.6 房屋的登记面积registered property area

产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确认。

2.1.7 房屋套内墙体面积interior wall area

成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.1.8 共有（公用）建筑面积shared (common) building area

建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。

共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。

2.1.9 房屋专有建筑面积 proprietary building area

建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。

2.1.10 房屋建筑面积预测算 forecast calculation of building area

依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。

2.1.11 房屋建筑面积实测算 physical surveying building area

房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。

2.1.12 房屋面积的变更测算 surveying building area for its alternating

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房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。

2.1.13 房屋基本单元 elementary building area

有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。

2.1.14 房屋 building

具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。

2.1.15 中误差standard deviation

在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根

2.1.16 限差 tolerance

在一定观测条件下规定的测量误差的限值。

2.2 建筑术语

2.2.1 层高 storey height

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2.2.2 室内净高 interior net storey height

从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效空间的垂直距离。

2.2.3 自然层数 natural storey

按楼板、地板结构分层的楼层数。

2.2.4 假层 informal floor

指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。

2.2.5 夹层 inter layers

在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。

2.2.6 阁楼 attic

位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。

2.2.7 架空层 open floor

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

2.2.8 架空房屋bottom overhead construction

一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。

2.2.9 结构转换层 transfer structure layer

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。

2.2.10 设备层 mechanical floor

建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。

2.2.11 避难层 refuge storey

建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

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2.2.12 地下室 basement

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

2.2.13 半地下室 semi-basement

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。

2.2.14 房屋总层数total building layers

房屋的地上层数与地下层数之和。

2.2.15 地上层数overground layers

指室内地坪±0.00m以上的房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m的半地下室，计入地上层数。

2.2.16 地下层数 underground layer

室内地坪±0.00m以下的房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m的半地下室 ，计入地下层数。

2.2.17 跃层式住宅duplex apartment house

套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。

2.2.18 骑楼 overhang

楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

2.2.19 过街楼 arcade

有道路穿过建筑空间的楼房。

2.2.20 过道 passage

建筑物厅、堂或套内设置的水平交通空间。

2.2.21 走廊 corridor gallery

建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。

2.2.22 架空走廊 bridge way

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

2.2.23 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

2.2.24 檐廊 eaves gallery

设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。

2.2.25 回廊 cloister

围绕中庭或庭院的走廊。

2.2.26 门廊 porch

位于建筑物出入口处, 凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合的开放式建筑空间。

2.2.27 连廊 corridor；covered passage

连接建筑之间的走廊。

2.2.28 门斗 foyer

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。

2.2.29 门厅 lobby；entrance room

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位于建筑物人口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。

2.2. 30 雨蓬 canopy

设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。

2.2.31 阳台 balcony；veranda

附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

2.2.32 设备用房 equipment room machine room

独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。

2.2.33 永久性顶盖 permanent plafond

经规划批准设计的永久使用的顶盖。

2.2.34 围护结构 envelop enclosure

围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。

2.2.35 围护性幕墙 enclosing curtain wall

直接作为外墙起围护作用的幕墙。

2.2.36 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

2.2.37 建筑幕墙 building curtain wall

由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。

2.2.38 勒脚 plinth

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

2.2.39 变形缝 deformation joint

为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。

2.2.40 棚 shed

由单排或多排柱和顶盖构成的室外空间。

2.2.41 天井 patio

被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。

2.2.42 凸窗bay window

用于房间采光和美化造型而设置的，窗台高度≥0.03m凸出外墙的窗。

2.2.43 落地窗french window

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度＜0.30m的窗。前者为落地窗，后者为反凸式落地窗。

2.2.44 大堂 hall

具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。

2.2.45 中庭（共享空间） atrium

建筑中贯通多层的室内大厅。

2.2.46 前室 anteroom

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

2.2.47 台阶 steps

室外或室内在地坪与同一楼层不同高度处设置供人行走的阶梯。

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2.2.48 管道井 pipe shaft

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

2.2.49 烟道 smoke flue

建筑物中设置用于排放烟尘的竖向井道。

2.2.50 核心筒core tube

建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

2.2.51 裙房 podium

与高层建筑相连的，建筑高度不超过24m的附属建筑。

2.2.52 塔式住宅 apartment tower/building

以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。

2.2.53 功能区function area

根据房屋的用途而划分的使用范围称为功能区。

2.2.54 公共（消防）通道public (fire prevention) channel

建筑物内用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。

2.2.55 公共绿地（开放空间）public green area (open area)

满足规定的日光要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。

2.2.56 眺望间 view room

设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

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3 房屋面积测算的数据采集

3.1房屋预售测绘的数据采集

3.1.1 商品房预售测算应根据“建设工程规划许可证”及依法核准备案的建设工程施工图或匹配的电子图进行。

3.1.2 从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。当图形面积＜0.50㎡时，可用设计图图解量取边长或在电子文档上获取；超过上述标准的，应返回设计单位补充。

3.1.3 图纸边长采集过程中，若遇特殊情况时，需在计算成果的附记中记录或作详细说明。当个别小尺寸有明显错误的，可自行修正；对数据不足的，可采取图解量取、图解计算。

3.1.4 在应用图纸进行计算时，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m。

3.1.5 在建造过程中，若房屋施工图纸发生变更的，须办理相关审批手续，并及时通知委托的测量机构办理变更测量。

3.1.6 经房屋登记机构审核的预测成果，是房屋预售许可、审批及备案的依据。

3.2房屋实测数据的采集

3.2.1 房屋数据的实地采集应按以下规定执行：

1 房屋的实测应包括：竣工测绘、现状测绘、变更测绘、分割测绘等。

2 用于数据采集的工具与设备应包括：经检定合格的钢卷尺、手持测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS卫星定位系统等。

3 采集内容应包括：房屋的边长、墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素。

4 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用红外测距仪或全站仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。

5 其形状规则房屋的数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核。当丈量边长与设计边长较差在误差允许范围内时，可采用原设计边长，否则应采用实测边长。 6 对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多余测量数据校核。

7 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的中误差应控制在±0.05m范围内。

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3.2.2 层高测量应按以下规定执行：

1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层（插层）、地下层、半地下层等进行层高测量。对层高有疑问的其他建筑空间，应进行层高测量，并作相应记录。

2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，必须分别对各区间进行测量与记录，并在备注栏记录说明。

3 当建筑物设计层高＜2.10m或≥2.30m时，可测量一个层高值；当设计层高在≥2.10m和＜2.30m范围时，应在不同位置测量三个以上层高值取平均值作为实测层高，层高量取至0.01m。

4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差≤±0.03m时，可按设计层高为准。

5 无建筑施工图（历史遗留）房屋，其层高按层内不同位置实测数据的平均值作为层高。

6 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据，加结构顶板厚度作为该层的房屋层高。

3.2.3 斜坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集，应符合以下规定：

1 当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为内倾斜时，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数据并附略图说明。

2 当房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸量应至倾斜位置的底部。

3 当房屋的斜坡屋顶及倾斜墙体层高难以量取时，应量取室内净高2.10m处，并同时量取相应的定位数据。

3.2.4 阳台、平台、廊、窗的数据采集应按以下规定执行：

1 阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸，阳台顶板至底板的垂直距离。当阳台的围护结构凸出阳台底板时，应采集阳台底板的水平投影距离。

2 平台需要采集的数据应包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围和平台周边建筑外围的相对位置数据。

3 有柱廊时，应取廊柱之间、廊柱与廊围护结构之间的相对位置数据。无柱廊时，应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对异型柱所构成的围护结构，应量至异型柱外围2.20m或净高2.10m处作为围护尺寸。

4 窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直距离。

3.2.5 建筑物内外墙体数据的采集应按以下规定执行：

1 采集建筑物内的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理的部位量取。

2 采集建筑物外的边长与墙体厚度数据时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。（不包含装饰性贴面）

3.2.6 车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋的数据采集应按以下规定执行： 1 车位（地下车位）、商业摊位的界线确定应经规划、消防审核通过。界线宜

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由界址点或线界组成。

2 以界址点或线界连线作为界线的车位、商业摊位，建筑面积应量取相邻界址点或线界各自的相对位置数据。

3 车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构内空间距离和围护结构厚度。 4 对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室内边长和外墙厚度。当外墙厚度无法实测时，可采用建设工程施工图数据。

3.2.7 房屋边长数据采集应按以下规定执行：

1 住宅或写字楼应按套或分单元采集；

2 共有建筑面积边长数据应分层采集；

3 自建房或独立产权房屋的建筑面积边长数据应分层采集；

4多产权房的建筑面积边长数据应按单元采集，其共有面积边长应分层采集。

3.2.8 房屋信息数据采集应按以下规定执行：

1 房屋信息数据采集时应确认的内容包括：建筑物名称、房屋坐落、房屋幢号、户（室）号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份、房屋层数等与建筑物有关的权利人及委托人信息等。

2 建筑物名称应根据当地地名委员会批准的名称采集。

3 房屋坐落、房屋幢号应根据当地公安部门批复(证明)进行采集。

4 房屋产别应按《房产测量规范》GB/T17986—2000附录A中的表A4采集。 5 房屋结构应根据经审核的建筑施工图相关内容进行采集，或参考GB/T17986—2000《房产测量规范》附录A表A5采集。

6 房屋用途应根据规划部门批复的规划内容进行采集。

7 房屋建成年份应按房屋实际竣工年份采集。拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集。

8 房屋的总层数应按本标准的要求，并参照规划许可证实地进行采集。房屋层高的误差与限差应满足本标准第6.1.4条款边长丈量二级精度要求。

9 建筑物有关的权利人及委托信息包括：权利人和委托人的姓名（名称）、地址、联系方式等。

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4 房屋建筑面积计算规定

4.1一般规定

4.1.1 计算全部建筑面积应按下列规定执行：

1 永久性结构的单层房屋其层高大于2.20m时，应按一层计算建筑面积。多层和高层房屋应按各层建筑面积的总和计算。

2 房屋自然层内局部楼层设有的夹层、插层、技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层及楼（电）梯间等，高度在2.20m以上时，面积应按其水平投影面积计算。

3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅面积均按一层计算建筑面积计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上时，面积应按其外围水平投影面积计算。

4 房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等应按房屋自然层数计算建筑面积。

5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备间等，建筑面积应按其外围水平投影面积计算。

6 挑楼、全封闭的阳台面积，应按其外围水平投影计算。

7与房屋相连的有柱走廊，层高在2.20m以上时，面积应按其柱的外围水平投影面积计算。

8 房屋间永久性封闭的架空通廊，层高在2.20m以上时，面积应按外围水平投影面积计算。

9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上时，应按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（地下室按照外墙投影面积计算。）

10 有柱或有围护结构的门廊、门斗，应按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。

11玻璃幕墙，金属板幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙时，应按外围水平投影计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙的外围水平投影面积计算。

12 属永久性建筑的有柱或非单排柱的车棚、货棚、站台、加油站等，层高在

2.20m以上时，应按柱外围水平投影面积计算。

13 与室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。

14 依坡地的建筑物吊脚架空层，深基础架空层，设计加以利用，且有围护结构的，应按层高在2.20m以上或净高在2.10m以上部位的外围水平投影面积计算。

15 立体书库、仓库、车库、机械车库等有结构层的，按其层高＞2.20m结构层建筑面积的总和计算。内部无结构层的不论其高度和停放层数，均按一层计算。

16 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积的实际层

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数计算。

17 有永久性上盖，有柱和围护结构的场馆看台，层高大于2.20m时，按柱或围护结构的外围水平投影面积计算建筑面积；场馆内有结构层的多层，应按多层面积计算；场馆看台下方加以利用，且高度在2.20m以上的部位，应按其结构层水平投影面积计算。

18 原始设计斜面结构屋顶下面加以利用的空间，层高在2.20m以上或屋面底板距楼面净高在2.10m以上（含2.10m，下同）的部分，应计算建筑面积。

4.1.2 计算一半建筑面积应按下列规定执行：

1 与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。上盖水平投影超过底板外沿的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；围护结构超过上盖的应按其上盖水平投影面积一半计算。

2 属永久性建筑的独立柱、单排柱车棚、货棚、雨篷、站台、加油站、收费站等，层高在2.20m以上的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。

3 有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护向内倾斜时，应按围护上沿外围水平投影面积的一半计算；当围护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积的一半计算；当围护超过上盖投影时，应按其上盖水平投影面积一半计算；上盖投影超过围护时，应按围护结构水平投影面积一半计算。

4 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

5 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高≥2.20m的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。

4.1.3 不计算建筑面积应符合以下规定：

1 层高在2.20m以下的技术层、夹层、插层、架空层、车库层、地下室、半地下室等。

2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙等。

3 房屋之间无上盖的架空通廊。

4 无顶建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑设施。 5 与室内不相通的平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间的伸缩缝等。

6 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 7 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行（主要通道，边上无人行道）的，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

8 利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。

9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其它装饰性材料的贴面。

10 独立烟囱以及亭、塔、油（水、气）罐、池、地下人防的干、支线等。 11 活动房屋、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。

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12 无永久性顶盖的架空走廊和用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等。

13 最大进深＜1.00m未封闭的阳台、挑廊等。

14 顶层檐口以上用结构层（楼板）全封闭的，应视为隔热层不计算建筑面积。

15楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。

4.2 计算细则

4.2.1 层高及净高的计算应按下列规定执行：

1 层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。结构面可包含厚度不大于0.02m的结构找平面层（图4.2.1-1）。

2 同一楼层外墙以内的建筑空间中，当结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足够2.20m的部分，其层高应取所在楼层的层高值；当局部净高度不足2.10m的部分，其净高值应取所在楼层的净高值（图4.2.1-1）。

4.2.2 特殊房屋的面积计算应按下列规定执行：

1 建筑物内由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体构成，应按层高在2.20m以上计算建筑面积；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部位的水平投影面积计算。

2 当建筑墙体向内倾斜时，应按其室内净高在2.10m以上的水平投影部位计算；当建筑墙体向外倾斜时，按底板墙体外围水平投影面积计算。

3 坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部分水平投影面积计算（图4.2.2-1）。

4 多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,若柱为内倾斜柱，应以柱

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距离地面2.10m处的连线水平投影面积计算；柱为外倾斜柱，则应以柱最底端外侧连线水平投影面积计算（4.2.2-2）。

4.2.3 阳台、平台（露台）、复合阳台的区分应符合以下规定：

1 阳台与平台的区分：包括底板是借助于下层屋面或者独立悬挑、台下方是房间或者阳台，台上方有盖者应为阳台，无盖者应为平台（图4.2.3-1）。

2 凸、凹阳台的区分：具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台应为凹阳台。详见图4.2.3-2

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3 凸、凹阳台的计算按下列规定执行：

1） 有顶盖的不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2） 有顶盖的不封闭凹阳台，进深≥2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深＜2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4 复合型阳台由凸、凹两部分构成的阳台为复合型阳台（图4.2.3-3）。

5 复合阳台的计算按下列规定执行：

1）有柱的不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；凸出部分应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；当凹入进深＜2.10m时，复合阳台应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；

2）无柱的不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；当凹入进深＜2.10m时，应按其凹入部分结构外围的水平投影面积一半计算；凸出部分按围护结构外围水平投影面积一半计算；无围护结构的，不应计算建筑面积。

6有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，应按其围护结构或围护物外围水平投影面积一半计算；当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构时，阳台不应计算建筑面积；否则，应按结构层认定，计算一半建筑面积。详见图4.2.3-4

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7高层中二户共有的消防阳台，由栏杆分隔但阳台底板相连的两个相邻阳台，可按分隔栏杆作为界线，分别计入各户（室）阳台建筑面积；独户（室）中的消防或封闭情况相同的双阳台，可按单阳台计算建筑面积（图4.2.3-5）。

8 对顶层和非标准层的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00m作为认定标准。当阳台高度在2.20m～6.00m时，认定有顶盖，否则为无顶盖。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离。

9 在一幢房屋上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左右或前后错开）时按以下规定计算（图4.2.3-6）：

1）当上层顶盖投影进深＜1.00m或重叠部分小于下层阳台面积一半时，不应计算建筑面积；

2）当阳台进深≥1.00m且重叠部分不小于下层阳台面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。

3）当复合阳台凸出进深＜1.00m或凸出重叠部分小于下层阳台凸出面积一半时，凸出部分不计算建筑面积。当凸出进深≥1.00m且凸出重叠部分不小于下层阳台凸出面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。

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10住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。

11 在建筑物中设置的，与公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接对外开放、用于绿化、休闲的公有建筑空间，且结构与阳台类似的公共阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。

12 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物时，当上方建筑形成为阳台时，则该部分作为阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积；当上方是房屋建筑时，下方应视为门廊或门斗，按门廊或门斗规定计算（图4.2.3-7）。

4.2.4 花池、空调机位的计算应符合以下规定（图4.2.4）：

1结构墙体以外的不计算建筑面积。

2利用阳台建筑内部分隔形成的花池、空调机位等，应作为阳台部分计算建筑面积。

3单独向阳台及建筑内部空间凹进，内部隔墙为非结构墙体的，应计算建筑面积；内部隔墙为结构墙体的，不应计算建筑面积。

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4.2.5 凸窗、落地窗的计算应符合以下规定：

1凸窗窗台与地面＜0.30m且净高≥2.10m的，按落地窗计算建筑面积；凸窗窗台与地面≥0.30m时，按凸窗，不论高度不计算建筑面积；凸窗净高≥2.10m且凸窗进深≥1.00m时，凸窗计算建筑面积，否则不计算建筑面积；净高≥2.10m的落地窗，不论进深，计算建筑面积（图4.2.5-1）。

2窗体未凸出外墙的窗（图4.2.5-2a）、或窗体上（下）方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗（图4.2.5-2 b、c）均不视为凸窗，当净高≥2.10m时，计算全部建筑面积。

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3对上反梁外侧另有结构横梁的窗，取横梁为外墙，其横梁以外部分视为凸窗，当凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应计算全部建筑面积; 当凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积; 对下反梁外侧另有结构横梁的窗，当凸窗窗台高度≥0.30m且凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积。当凸窗窗台高度＜0.30m且凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应按落地窗计算建筑面积（图4.2.5-3）。

4阳台内的凸窗或花池，当凸窗不计算建筑面积时，所占用的阳台或花池空间

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