物业试题大全

知识竞赛类

物业知识竞赛试题及答案

一、选择抢答题（36题抽30题，题/5分，答对5分，打错扣2分） 1．物业管理的内容是( D )。 A．对物业进行维修 B．对物业进行养护、管理 C．对相关区域卫生保洁

D．对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

2．(A )可作为物业管理活动的前提条件。

A．市场原则 B．平等原则 C．公平原则 D．公开原则

3．我国的物业管理制度是由( D )共同组成。 A．国家法规 B．地方性法规

C．中央性法规 D．国家法规政策和地方性法规政策 4．物业服务合同规定以外的服务是( C )。

A．无偿服务 B．义务服务 C．有偿服务 D．业内服务 5.物业服务收费的原则是( D )。

A．合理原则 B．公开原则

C．收费与服务水平相适应原则 D．合理、公开、收费与服务水平相适应原则

6．《价格法》对价格管理规定了( D )。

A．政府定价 B．政府指导价

C．市场调节价 D．政府定价、政府指导价、市场调节价 7.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的( D )。 A．权利 B．义务

C．权利、义务 D．权利和义务的法律依据

8.下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括( D )。 A．物业管理事项 B．物业服务质量 C．专项维修资金的管理与使用 D．物业服务态度 9.物业收费的形式为( D )。

A.l月收1次 B．1年收1次 C.l日收1次 D．包干制或酬金制

10.( D )可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施。 A．业主大会 B．业主委员会 C．业主和物主 D．以上人员都不可以 11.物业管理区域内的道路、场地是为( C )而建设。

A．业主利益 B．物主利益 C．业主共同利益 D．国家利益

12．业主是( D )。

A．房屋所有人 B．住宅人 C．管理房屋人 D．房屋所有权人

13.物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间( D )。 A．只有个体利益 B只有共同利益

C．无共同利益 D．既有个体利益，也有共同利益 14.物业管理是市场经济的产物，( C )是市场经济的基本特征。 A．平等互利 B．公平 C．竞争 D．发展 15.前期物业管理招标投标活动( D )。

A．有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为 B．有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 C．有利于促进物业管理企业提高物业服务质量 D．以上说法都正确

16．物业承接查验的内容包括( C )。

A．物业管理资料移交 B物业现场验收 C.物业管理资料移交和物业现场验收 D.物业合同 17.物业服务合同的标的是( B )。

A．物业管理企业提供个体性服务 B．物业管理企业提供的公共性服务

C．业主提供的私人服务 D．业主提供的公共性服务 18.下列关于物业服务收费原则的叙述，错误的是( A )。 A．遵循收费与服务水平不相适应原则 B．遵循公开原则 C．遵循合理原则 D．遵循收费与服务水平相适应原则

19.业主公约是由( B )制定的。

A．个体业主 B．全体业主 C．个体物业管理者 D．全体物业管理企业

20.住宅专项维修资金，是指( D )的资金。

A．专项用于业主住房需要 B．专项用于个体住房需要 C．兼用于物业管理企业维修 D．专项用于住房共用部位、共用设施设备

21.( B )是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。

A．前期介入 B．早期介入 C．前期物业管理 D．早期物业管理

22.下列各项中，不属于新建物业承接查验主要内容的是( C )。 A．物业资料 B．物业共用部位 C．物业承接查验记录表 D．共用设施设备 23.下列( B )不是按房屋的完损等级划分的。

A．完好房 B．劣质房 C.一般损坏房 D．严重损坏房 24.下列( A )不是典型紧急事件。

A．透水 B．高空坠物 C．交通意外 D．台风袭击 25.物业服务成本或者物业服务支出构成一般是指( D )。 A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C．物业管理区域清洁卫生费用 D．以上三项都包括

26.下列( C )不是投诉的一般途径。

A．电话 B.委托他人 C．发短信 D．传真

27．下列不是客户满意度问卷调查实施步骤的是( B )。 A. 客户满意度调查的策划 B．客户满意度调查的预案 C．利用客户数据库 D．了解客户期望 28．下列不属于早期介入阶段的是( A )。

A．日常管理前 B．施工建设 C．开发设计 D．竣工验收

29.对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行的是( D )。 A．试验查验 B．检测查验 C使用查验 D．观感查验 30．共用设施设备不包括( C )。

A．电气照明 B．电梯 C．花坛 D．草坪 31.下列不属于绿化管理内容的是( C )。

A．翻新改造 B．花木种植 C．绿化无偿服务 D．环境布置

32.物业的基本情况不包括( A )。

A．服务费用 B．物业类型 C．坐落位置 D．物业名称 33.紧急事件的处理包括( D )阶段。

A．事先、事中控制 B．事中控制、事后处理 C.事先处理、事后处理两个 D．事先准备、事中控制、事后处理三个

34．下列不属于物业管理企业营业成本的是( B )。

A直接人工费 B．间接人工费 C．直接材料费 D．间接费用

35.下列不属于物业管理档案管理内容的是( D )。

A．分类 B．收集整理 C．保管利用 D．备份存档 36.下列不属于测量客户满意度方法的是( C )。

A．建立受理系统 B．客户满意度调研 c．客户需求分析 D．竞争者分析

二、案例分析（共20题，题/10分，每队5题，答对10分，打错扣5分）

1、案情：2001年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业

主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。

被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。

如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。

答案：1、《物业管理条例》第三十六条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃

避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。

2、案情：1998年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明理由。

答案：向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

3、某商业小区停车场，一位车主驾车来到出口岗亭，向车管员声明：“自己将停车卡丢失”并要求放行。该岗亭当班车管员不同意放行，

但是不知道如何处理更为妥当，即使用对讲机呼叫班长前来解决。班长到后告知车主：“丢失停车卡按规定要赔偿100元工本费（IC卡背面已有说明）”，同时要求其出示行驶证、驾驶证和身份证，随即转身到管理处办公室将以上证件进行复印。回到岗亭交还了证件，在值班记录本上登记后，车主交费后放行，此过程约用时30分钟。车主对处理结果不满意，提出：“一、不应该收100元钱；二、处理时间拖的太长，被迫在烈日下暴晒半小时，且服务态度不好；三、停车场管理员无权扣身份证并进行复印，个人隐私受到侵害及家庭安全不保”。

问：1、你对此事的看法。 2、你遇到此事应如何处理？ 答题要点：

一、当班车管员欠缺对特殊情况处理的经验，今后应该加强培训、考核或有实际工作经验的老员工进行传、帮、带，提高服务技能。 二、该班长虽按规定程序办理有关手续，但是服务意识不强，工作程序无明文指引，事件发生后处理程序缺乏礼貌而耐心的解释工作。将原本属于车主自身过失的行为，转变成抱怨与不满进行发泄。使按规定采取的必要防范措施，受到攻击和指责。

某商业小区停车场，一位车主驾车来到出口岗亭，向车管员声明：“自己将停车卡丢失”并要求放行。该岗亭当班车管员不同意放行，但是不知道如何处理更为妥当，即使用对讲机呼叫班长前来解决。班长到后告知车主：“丢失停车卡按规定要赔偿100元工本费（IC卡背面

已有说明）”，同时要求其出示行驶证、驾驶证和身份证，随即转身到管理处办公室将以上证件进行复印。回到岗亭交还了证件，在值班记录本上登记后，车主交费后放行，此过程约用时30分钟。车主对处理结果不满意，提出：“一、不应该收100元钱；二、处理时间拖的太长，被迫在烈日下暴晒半小时，且服务态度不好；三、停车场管理员无权扣身份证并进行复印，个人隐私受到侵害及家庭安全不保”。 4、案情：某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。 答案：物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意

5、案情：业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行

检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。

答案：《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理公司无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。

6、案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

答案：判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：《物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定“物业使用中

禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。

7、案情：1998年3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。

答案：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。《物业管理条例》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。

8、王某于2001年底购得一套商品房，请了几个朋友在节假日帮忙进行装修，在装浴缸时敲破防水层造成卫生间地面渗水，楼下业主李

某要求王某予以修复，并告知物业管理公司，物业公司进行检查后，要求 王某停止施工，并说物业公司设有专业装修队，王某不能自己装修，否则一切后果自负，王某认为房屋是在保修期内，渗水是质量问题，应由开发商负责，于己无关。 试问：王某以及物业管理公司的说法是否正确？请说明理由 答案：王某不对。物业的说法不对。

1、房屋的质保期内，所有室内的设施设备，门、窗、放水、电、水管等，如果业主在装修时自己改动过了，即使是在质保期内的，开发公司也不予保修。王某装修时人为破坏了防水层，应该由王某自行修复以及对楼下业主进行修复或赔偿。

2、物业公司是服务性质的公司，职责是很明确的，在装修问题上只负责装修的管理工作，对承重墙体、楼板、环境卫生等涉及到全体业主利益的事情上负责，业主装修找谁装不是物业公司的服务范围。如果说“物业公司设有专业装修队，王某不能自己装修，否则一切后果自负，”是典型的小物业公司敛财的手段。

9、某高档商品住宅小区环境优美，绿化覆盖率超过30%物业管理公司以给业主生活提供方便为由，单方面做出决定，在中心花园草地边设了几个售货亭，出租给小商贩经营。请分析：

（1）物业管理公司设置售货亭的做法是否妥当，为什么？如果不妥，应受到怎样的处理？

（2）住宅小区内的中心花园草地所有权归谁

答案：1、物业公司要经业委会或2/3业主同意后，才可以设置售货亭，否则应立即停止。2、中心花园所有权是全体业主的。

10、上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？ 答案：根据物业管理条例 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 11、荒废花园,业主能占用种菜吗?

林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业公司,物业公司想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业公司,他并没有投同意票,所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业公司对此事不知该如何处理?

答案：根据我国法律法规规定,小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了:“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了《物业管理条例》的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照《物业管理条例》第6十6条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收

的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。

12、物管违约,证据如何有效收集?

福州金山某小区的业主们对小区物业公司的服务很不满意,认为物业公司在物业管理服务上存在不少问题,如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区,而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业公司谈判物业收费的问题,要求根据权利义务对等原则,对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减,但是物业公司却认为公司已经根k据合同约定履行了自己应尽的职责,不能降低服务费。业委会开会后决定把物业公司告上法庭,但是不知道应该如何收集相关的证据。 答案：根据《物业管理条例》的规定,业主委员会应当与物业管理企业签订物业服务合同,对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

由于物业管理属于服务行业中的一种,这种服务往往是无形的,因此业主在平时发现物业公司有服务不到位的地方或违反物业管理合同的地方,可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性,对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好,保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据,支持自己的诉讼主张。 13、尚未交房,物管能私下出租吗

黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业公司以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。

黄先生得知这个消息后,立即与物业公司联系,要求物业公司马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业公司却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业公司在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业公司认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。

答案：首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。

其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。 14、高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责

案情：2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停

车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。

原告徐某起诉的主要理由是， A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

答案：1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。

2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。

3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。 3、保安半夜进民宅物业公司被判赔

15、眼看业主被打未制止北京一小区物业被判担责

世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为轻微伤（偏重）。杨爱秋通过诉讼讨回公道，杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。

市一中院终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，未上前制止。物业公司应承担补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。法官解释说，世纪城物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。

答案：由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。

16、 杨先生在北京某庄园自家住宅住了近 4 年，但从上个月的一天开始，多次被某物业公司保安阻拦在楼外，无法回家。后经 110 警察协调，才得以进楼。物业公司的理由有三：其一是物业公司允许广

告公司在楼顶做广告牌，用广告费进行楼内装修，但杨先生却要求由业主分享广告费；其二是杨先生提出免交物业服务费遭拒；其三是因为杨先生还没有取得房产证。

问：请分析物业公司的错误在哪？为什么？

答案：首先物业公司无权阻止杨先生进入自己的家，除非证明此房不是杨先生的理由第一第二条完全不成立。

17、深圳市某小区业委会因小区架空层以及两栋小楼的业主共有产权受到开发商、物业公司侵害，受小区业主大会的委托，向深圳市中院提起诉讼。深圳市中院以业委会没有诉讼资格为由裁定驳回起诉。业主委员会上诉至广东省高院。

问：业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格？

答案：一是业主委员会充当原告，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。二是有一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会根据业主委员会章程运作。业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。三是有一定的财产。由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。

18、长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。而开发商则强调自己拥有总商铺 49% 产权，要求享有总票数 928 张中的 450 张选票权，并坚持 60 多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。购房者则认为，开发商是搞开发的不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。

请问： 1 开发商是否能以业主的身份参加业主大会？其投票权如何？

2 没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格？ 答案：1 开发公司有投票权，投票权以筹备组规定为主。一户一票，或者规定面积为一票。 2 未完成银行按揭的业主，不具有资格。手续未完成，可以认为产权仍是开发公司。

答案二： 开发商不能参加 , 又不是业主 , 业委会的成立有规定的必须达到一定人数才可以成立。这里包括楼盘的销售情况，好象是房子卖了 5 成还是六成房子后 , 然后业主要超过三分之二啊 , 才可以成立。没有办好按揭的也属于业主。可以参加啊。

19、鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。物业服务企业复函不同意解除合同。业主代表大会遂委托小区业主委员会向法院提起诉讼，要求法院判决解除物业服务合同。

法院认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。

答案：业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数 1/2 和总面积 1/2 以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。

这个情况不用说 , 既然是小区物业做的不好 , 理当召开业主大会 , 并且要征得广大业主同意. 这样才有法律效益

20、罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共 46 万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现 42 号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。

问：根据上述案情，认为物管公司是否需要承担责任？为什么？ 答案：根据我国《物业管理条例》以及《合同法》有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。物业管理企业未能

履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施）无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。

徐太太需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。

丢失东西不能作为拒交物业的理由 , 物业只要尽到巡逻责任就行。换句话说你东西被偷了 , 难道要找警察赔偿啊。

某花园业主办理了入住手续，签署了住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》承诺每月 15 日前缴纳服务费，逾期每日加付千分之三滞纳金等。嗣后，该业主因家中宠物丢失，对原告的服务质量不满，拒付物业服务费用。物业公司遂把该业主告上法庭，请求法庭判决该业主支付物业服务费用及其滞纳金共 2400 多元。

物业管理实务试题及答案

《物业管理实务》摸拟题

一．单选题

1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质 B．独立企业法人地位 C．依据物管合同 D．根据政府规定

2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏 B．常规性服务

C．保值增值 D．具有一定公共管理性质

3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？ A．遵守法规规章 B．履行合同 C．诚信经营 D．企业收入

4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息 B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探 D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告 B．招标广告 C．购物广告 D．招租广告

6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？

A．明确业主委员会权利义务 B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细 D．对违反责任的约定

7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？ A．立项阶段 B．规划设计阶段 C．建设阶段 D．承接查验阶段

8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段 B．物业承接阶段； C．物业入住 D．物业业主大会选聘物管企业

9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？ A．优化设计 B．提高工程质量 C．更好了解物业情况 D．提高开发商经济效益

10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化 B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料 B．业主专有部分 C．物业共用部位 D．共用设施设备

12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺

C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件

13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁

14．以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类？ A．标准操作流程 B．员工行为规范 C．管理体制模式 D．检查及预防纠正机制 15．消防工作指导原则是：

A．预防为主，防消结合 B．预防为主，安全第一 C．防消结合，生命第一 D．预防为主，常效管理 16．以下哪项不属于重点防火物业？ A．生产易燃易爆工厂 B．居住区

C．大型物资仓库 D．酒店商场

17．物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式？ A．信件 B．电子邮件 C．电话 D．报告

18．投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在几天内将处理意见反馈给信用档案管理部门？ A．5 B．7 C．10 D．15 19．下面选拔人才方法中，哪项是不科学方式？ A．面试 B．推荐介绍 C．知识测验 D．技能测验

20．物业管理企业在员工入职时，即明确员工辞职应提前 （ ）以书面形式通知企业？ A．10天 B．半个月 C．30天 D．两个月 二．多选题

1．物业管理企业是（ ）企业？ A．依法成立 B．具备专门资质 C．独立法人地位 D．根据政府规定 2．物业管理企业特征是： A．独立企业法人 B．开展常规性服务 C．开展特约性服务 D．属于服务性企业 3．物业管理企业按照投资主体经济分为： A．全民所有 B．集体 C．民营 D．外资 4．企业申报资质时，需提供资料有： A．企业执照与企业章程 B．验资证明 C．企业法定代表人的证明 D．企业办公点 5．物业管理资质管理有利于对企业（ ） A．规范行为 B．加强监督 C．维护市场秩序 D．增加企业收入

6．物业管理企业组织结构设置影响因素，应考虑以下几方面： A．企业战略 B．技术因素 C．人力资源 D．外部环境

7．物业管理企业组织机构设置要求是( ) A．按照规模任务考虑 B．统一领导分层管理考虑 C．分工协作原则考虑 D.精干、高效原则考虑

8．物业管理招标主体由（ ） A．建设单位 B．业主大会 C．物业产权人 D．政府 9．物业管理招投标特点是： A．综合性 B．差异性 C．主体的特殊性 D．服务内容特殊性 10．物业管理按照物业类型分为：

A．住宅类 B．写字楼 C．工业区 D．非住宅类

11．物业管理招投标基本要求是：

A．合法性 B．科学性 C．响应性 D．程序性 12．物业管理招投标原则是：

A．公开 B．公平 C．公示 D．公正 13．有能力组织招标活动人可以分为： A．自行组织实施 B．业主大会实施 C．业主委员会实施 D．委托招标代理机构实施 14．合同要约的构成要件为： A．反映特定人意思 B．合同主要内容 C．传达到受约人 D．法律责任

15．有效合同应具备以下哪些主要条件？ A．当事人缔约能力 B．当事人真实意思表示 C．合同内容合法性 D．契约自由 16．签订前期物业服务合同应注意事项是： A．物业承接验收 B．服务费用

C．合同解除与终止约定 D．保修责任

17．物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是： A．订立合同当事人不同 B．合同期限不同 C．物业服务费不同 D．服务内容不同 18．签订物业服务合同应注意的事项主要是：

A．明确业主委员会的权利义务 B．合同签订实事求是

C．明确物业管理企业权力和义务 D．主要条款宜粗不宜细 19．早期介入分为以下（ ）阶段？ A．可行性研究 B．规划设计 C．工程建设 D．房屋销售 20．早期介入在可行性研究内容是（ ）

A．确定物业管理模式 B．确定物业管理服务内容 C．确定物业管理服务质量标准和收费 D．设计物业管理框架性方案 21．前期物业管理提供服务是（ ） A．设施设备承接验收 B．业主入主 C．装修管理 D．工程质量保修处理 22．前期物业管理特点是（ ） A．工作基础性 B．管理过渡性 C．服务不稳定性 D．经营风险性

23．物业承接查验准备工作有（ ） A．人员准备 B．计划准备与资料准备 C．设备工具准备 D．经费准备 24．物业查验的主要内容有： A．物业资料 B．共用设施设备 C．消防系统 D．物业保修和使用文件 25．物业承接验收具体方法有： A．观感查验 B．使用查验

C．检测查验 D．试验查验

26．物业管理工作移交分为以下几种情况？

A．建设单位向物管企业 B．业主大会向物管企业 C．物管企业向业主大会 D．物管企业向产权单位 27．物业装饰装修管理应主要检查（ ） A．有无变动建筑主体和承重结构

B．有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等 C．有无损坏房屋、原有节能设施，降低节能效果 D.有无私自搭建建筑物、构筑物

28．为了分清物业装饰装修有关责任，装饰装修管理协议等相关文件应由以下（字。

A．装修人 B．施工单位 C．物业管理企业 D．相关行政职能部门

29．房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ） A．房屋完好率 B．设施设备完好率 C．危房率 D．严重损坏房 30．房屋及设施设备管理的内容主要有（ ） A．使用管理 B．维修保养 C．安全管理 D．技术资料管理

31．对各类不同对象预防性维修应用以下（ ）不同预防维修方式。 A．计划性 B．状态检测下 C．改善性 D．事后维修 32．房屋及设备设施修理类别有（ ） A．大修 B．中修 C．小修 D．零星修理

33．采用各类管理手段节能降耗，要建立一个系统的管理体系，它包括（ A．落实组织和管理体系 B．加强节能宣传和培训 C．建立能源消耗的计划和考核制度 D．采用技术改造

34．清洁工作日常管理主要包括（） A．月检 B．日检 C．领导检查 D．专项抽检 35．白蚁防治主要有（ ）

A．挖巢法 B．药杀法 C．诱杀法 D．生物防治法 36．物业绿化管理内容主要包括（ ）

A．绿化植物养护管理 B．园林小品养护管理 C．花木种植 D．环境布置 37．物业消防安全检查内容有（） A．消防控制室 B．自动报警（灭火）系统 C．应急照明与疏散指示标志 D．室内消防栓、灭火器配置

38．公共秩序管理服务主要包括（ ） A．出入管理 B．公共安全防范管理 C．消防管理 D．车辆停放管理

39．消防安全检查组织形式上可采用（ ）检查

）方面签） A．日常 B．重点 C．全面 D．抽样 40．动火安全管理主要归纳为以下（） A．领导批准要求 B．动火前要求 C．动火过程中的要求 D．动火后要求

41．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外（ ）因素所导致的企业的意外损失。

A．自然 B．社会 C．人为 D．领导 42．物业管理主要有（ ）风险？ A．早期介入 B．前期物业管理 C．日常物业管理 D．合同订立

43．前期物业管理的风险主要有（ ）风险？ A．合同期限 B．合同订立 C．合同执行 D．合同管理 44．处理紧急事件的要求是（ ） A．控制事态恶化和蔓延 B．主动出击，及时处理 C．应急方案要能灵活运用 D．统一现场指挥 45．物业企业主营业务收入主要有（ ） A．物业管理收入 B．物业经营收入 C．物业大修收入 D．特约服务收入 46．物业管理企业营业成本是（ ） A．直接人工费 B．直接材料费 C．间接费用 D．固定资产折旧费 47．物业管理企业信用档案建设原则是（ ） A．统一规划 B．分级建设 C．分步实施 D．信息共享

48．对物业管理企业信用档案系统建设要求是（ ） A．提高认识，加强领导 B．扩大信用档案覆盖面 C．保证信息的全面准确 D．及时做好信息更新工作 49．人力资源常选用方法是（ ） A．面试 B．心理测验 C．知识测验 D．劳动技能测验

50．员工的解聘通常有以下（ ）几种情况？ A．辞职 B．辞退 C．招呼 D．资遣 51．员工培训方法有（ ） A．课堂教学法 B．现场教学法 C．授课法 D．师徒式培训法 52．物业管理客户沟通的内容包括以下（ ）方面沟通？ A．与建设单位 B．与政府行政业务部门 C．与市政公用事业单位

D．与业主大会（业主委员会），业主 53．物业管理投诉处理程序主要有（ ）

A．记录内容，判定性质 B．分析原因，确定责任人 C．提出方案，答复业主 D．回访业主，总结评价 54．物业管理投诉处理方法主要是（ ）

A．仔细倾听，耐心解释 B．详细记录，确认投诉 C．真诚对待，慢慢处理 D．总结经验，改善服务 55．报告通常是（ ） A．内行文 B．上行文 C．后行文 D．平行文 56．制度文书主要有（ ） A．制度 B．办法 C．守则 D．公约

57．制度文书写作内容一般分（ ） A．标题 B．序言 C．正文 D．签署

三、归纳题：如某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见如下： 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 意见与建议 部分楼梯间 陈旧，要进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 某部电梯安全隐患严重，需要大修 建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车状况，要求加强管理 部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增加公交 建议清洁工作时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯 问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？

问题2：上述不属于物业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？ 问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？

物业管理实务模拟题答案

一、单选题：

1.（D） 2.（D） 3.（D） 4.（C） 5.（C） 6.（C）（P59） 7.（D）（P71） 8.（D） 9.（D） 10.（D）（P25） 11.（B） 12.（B） 13.（C） 14.（C） 15.（A） 16.（B）（P150） 17.（B）（P188） 18.（D）（P193） 19.（B）（P197） 20.（C）（P198）

二、多选题： 1.（P1）（ABC） 2.（P1）（AD） 3.（ABCD） 4.（P6）（ABC） 5.（P6）（ABC） 6.（P9）（ABD） 7.（P10）（ABCD） 8.（P13）（ABC） 9.（P15）（ABCD） 10.（P14）（AD） 11.（P18）（ACD） 12.（P19）（ABD） 13.（P19）（AD） 14.（P51）（ABCD） 15.（P53）（ABC） 16.（P57）（ABC） 17.（P58）（AB） 18.（P59）（ABC） 19.（P71）（ABCD） 20.（P71）（ABCD） 21.（P75）（ABCD） 22.（P76）（ABCD） 23.（P78）（ABC） 24.（P79）（AB） 25.（P80）（ABCD） 26.（P83）（ABCD） 27.（P100）（ABCD） 28.（P104）（ABC） 29.（P109）（ABC） 30.（P111）（ABCD） 31.（P112）（ABC） 32.（P113）（ABC） 33.（P123）（ABC） 34.（P135）（ABD） 35.（P137）（ABCD） 36.（（P139））（ABCD） 37.（P148）（ABCD） 38.（P144）（BCD） 39.（P148）（ABCD） 40.（P149）（ABCD） 41.（P157）（AB） 42（P157）（ABC）. 43.（P158）（ABC） 44.（P162）（ABCD） 45.（P168）（ABC） 46.（P169）（ABC） 47.（P187）（ABCD） 48.（P187）（ABCD） 49.（P197）（ABCD） 50.（P198）（ABD） 51.（P203）（ABD） 52.（P211）（ABCD） 53.（P216）（ABCD） 54.（P217）（BD） 55.（P232）（ABC） 56.（P234）（ABCD） 57.（P241）（ACD）

物业管理员技能试题及答案

一 情景题：

1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？ ∴ 新建房屋接管验收应验交的资料：

1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。 2)技术资料：14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？ ∴主体结构质量与使用功能的检验： 1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；

2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值； 3)木结构应结点牢固；

4)砖石结构有足够的强度；

5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。 3、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？

∴屋面工程接管验收的标准：

1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；

2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔； 3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？ ∴楼地面验收应检验：

1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；

2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？ ∴装修应注意的方面：

1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密； 2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固； 3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密； 4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡； 5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角； 6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功

能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？

∴水、卫、消防接管验收工作应该：

1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。 2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；

4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏； 5)水泵安装应平稳；

6)消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？

∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？ ∴委托管理阶段档案应收集的资料： 1)委托管理招标文件； 2)物业管理投标文件； 3)物业委托管理使同。

9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？ ∴招商阶段信息资料收集： 1)招租物业的平面图纸； 2)招租许可证及委托书； 3)租金及管理费策算书； 4)租赁合同；

5)广告策划资料。 10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？ ∴用户入户信息档案资料： 1)入户通知书、入户须知； 2)公共契约； 3）用户资料；

4)业主委员会章程； 5)用户手册；

6)用户进户验收表和交费单。 11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？ ∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止

档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。 ∴住户手册包括的内容： 1)居住区域概况； 2)物业管理区域机构； 3)业主（住户）须知；

4)物业管理区域的管理规定； 5)综合服务。 13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？

∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。 15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？ ∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括： 1)维修与保养费； 2)室内装修费；

3)生活用水和污水排放费； 4)能源费； 5)康乐设施费； 6)杂项费。

17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？

∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？

∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每

月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。 19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？

∴地基基础的养护应注意：1)坚决杜绝不合理荷载的产生；2)防止地基浸水；3)保证勒脚完好无损；4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？

∴楼地面工程的养护：1)保证经常用水房间的有效防水；2)避免室内受潮与虫害；3)加强对二次装修的科学管理；4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？

∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：1)严格遵守使用常识与操作规范；2)经常清洁检查，发现问题及时处理；3)定期更换易损部件，保持整体状况良好；4)北方地区外门窗冬季使用管理；5)加强窗台与暖气的使用管理。

23．屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温，最容易受到破坏的是防水层，请你回答怎样建立以养为主的保养制度。

答：屋面工程维修养护：防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容，在使用中需要有一个完整的保养制度，以养为主，延长使用寿命。1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态；2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；3、建立大修、中修、小修制度；4、加强屋面使用的管理；5、建议建立专业维修保养队伍。

24．某小区业主擅自将通风道拆除，造成通风道中中段堵塞，作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。

答：通风道的养护管理应该注意：1、住户在安装抽油烟机通风器时，须小心操作，不要乱打乱凿，造成损害；2、不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道；3、物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复；4、检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查是否畅通。如有擅自拆除，勒令恢复原样；5、通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

25．垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其往往爱护不够，你知道平时养护中应注意哪些问题吗？

答：垃圾道平时养护中应注意：1、指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通；2、搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；3、不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾；4、垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力；5、垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用；6、垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。 26．翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质，请你回答翻修工程项目主要有哪些？

答：翻修工程项目主要有：1、主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；2、因自然灾害破坏严重，不能继续使用的房屋；3、主体结构、围护结构简陋，无修理价值的房屋；4、地处陡峭易滑坡地区或地外地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；5、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

27．在房屋维修技术管理中，制定方案必须具备的有关资料有哪些？

答：房屋维修技术管理中方案必须具备的有关资料：1、批准的计划文件；2、技术鉴定书；3、城市规划部门的红线图；4、修建标准击使用功能要求；5、城市有关水、电、器等管线资料。

28．水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大，你知道该怎样加强日常性保养吗？ 答：水泵和水箱设备的日常性保养一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或者更新计划。消防设备的日常性保养：对消防专用水箱在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭消防泵应定期试泵。

29．电梯设备历来受到国家有关部门格外重视，作为物业管理公司应该怎样对电梯设备进行日常保养？

答：电梯设备的日常保养：对电梯按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障时由保养单位的专业人员负责抢修。电梯设备的大修、更新由电梯维修公司进行。

30．西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道，使下水变成上水，致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子，你知道对排水系统该怎样管理吗？

答：排水系统的管理：1、定期对排水管道进行养护、清通；2、教育住户不要把杂物投入下水道、防止堵塞；3、定期检查排水管道和节门，发现隐患及时处理；4、室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。

31．室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？

答：室内排水管道堵塞地清除：管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重地会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近的检查口，清扫口，屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。

32．排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦，如果发生室外排水管堵塞现象，你知道

应该怎样机型维修吗？

答：室外排水管道的维修：1、管道坡度搞反形成倒返水。维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。2、管道堵塞。维修时用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤；如还疏通不了时，在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通。

33．如果高位水箱及浮球阀出现常见故障，你能找出故障产生原因和维修方法吗？ 答：高位水箱及浮球阀的常见故障、产生原因及维修方法： 设备名称 水箱 球阀 34．生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康，对高位水箱进行清洗消毒，你知道是怎样规定的吗？

答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，每年进行一次水箱清洗工作，每三年进行一次水箱消毒工作。

35．我国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？

答：消防设备维修管理：1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；3、储水池应存足够的水量，并随时补足；离心泵及其电机，定时检查保养并设置备用水泵。

36．门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？

答：门卫的工作除治安管理职能外，更重要的是为用户及客人提供各种服务：1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。

37．巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？

答：巡逻治安管理：1、巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。 38．北京某物业小区治安班长王昌兵接到业主报案：犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物，立即冲上去抱起可疑爆炸物，三分钟下20楼，假如有一天，你遇到这种情况你会怎样紧急处理？

答：对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理：1、迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。2、各部门人员到现场后的职责：布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线，控制现场；同时报告公安机关。3、工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。4、总经理、副总经理立

常见故障 渗漏 关不住球阀不出水 产生原因 裂缝 维修方法 灌注环氧树脂 胶皮磨损挑杆锈蚀、水换胶皮垫除锈疏眼 眼被堵

即组织临时指挥部，组织指挥各项工作，统一指令采取扑救，布置善后工作。5、值班经理、客务经理传达指挥部的指示，协调工作，记录现场处理经过，安定客人情绪，疏散客人及贵重物品。6、办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。

39．我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”一旦要发生火警时你知道应急措施吗？ 答：发生火警时的应急措施：1、打“119”并报告上级；2、组织人员抢救，并查找原因；3、控制火势；4、组织群众撤离危险区；5、严防坏人趁火打劫；6、协助有关部门做好善后处理工作。

40．火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？

答：灭火通常有四种方法：1、冷却法；2、窒息法；3、隔离法；4、抑制法。

41．固体废弃物污染的防治有哪些措施？

答：固体废弃物污染的防治内容和措施：1、全过程管理防治必须贯穿于从产生、排放、收集、输出、储存，综合利用、处理到最终处置的全过程进行管理。2、实行“三化”减量化、资源化、无害化。3、集中防治与分散防治相结合，集中防治是物业管理公司的职责；分散防治是业主和使用人应尽的义务。建设区域性的地下隐蔽拉机房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。

42．噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法。

答：噪声污染的产生：1、车辆交通噪声；2、建筑施工噪声；3、社会生活噪声。噪声污染的控制：1、禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目；2、禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10：00－次日晨6：00）内从事施工作业；3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛；4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。

43．物业管理企业保洁机构设置，无论规模大小都只设一个清洁班，这个说法对吗？

答：不对。设置物业管理企业保洁机构：最简单的是设置一个公共卫生清洁班，直接由公卫主任或部门经理负责。对于一个规模较大的物业管理公司而言，其保结部一般分设三个班（组）；楼宇清洁服务班（组）、公共区域清洁班（组）、高空外墙清洁班（组）。

44．请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么？

答： 保洁管理的操作细则要求可分为每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中进行定量、定期检查考核。

45．保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外，还包括哪些具体措施？

答：保洁管理的具体措施：1、实行生活垃圾分类袋装化；2、进行超前的宣传教育；3、配备必要的硬件设施。4、经济处罚及典型暴光。

46．物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责，对吗？你认为应该怎样设置。 答：设置物业管理公司绿化管理机构：根据实际出发，可设专门部门，也可与清洁部门合并，绿化部门一般至少设一个养护组兼带管理职责，如果需要，也可设花圃组和服务组。花圃组和服务组均可直接对外经营，为公司创收。

47．技术工人是绿化工作中的实际操作者，你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗？

答：绿化养护与管理的操作：1、浇水；2、施肥；3、除杂草、松土；4、修剪整形；5、除病虫；6、树木等技术管理。

48．居住区物业的绿地是普通绿化的重点，是居住小区中不可缺少的有机组成部分，你知道居住区绿地种类吗？

答：居住区绿化的类型：1、小区级绿地（称小游园）；2、公共绿地（组团绿地）；3、宅旁绿地；道路绿地；5、公共建筑专用绿地。

49．你了解绿化养护管理的质量要求吗？请你说出对树木、树形、绿篱、花坛和草坪的质量要求。

答：绿化养护管理质量要求：1、树木无枯枝；2、树形无倾斜；3、绿篱无缺枝；4、花坛无垃圾；5、草坪无杂草。

50．某居住小区刚刚建成入住，计划在“七一”纪念党的生日，开展文体娱乐活动，他们在制定方案以前，应该调查了解哪些情况？

答：要使制订的文体活动方案切实可行，必须做好调查分析：1、了解管区内有多少人对文体活动感情兴趣。2、掌握管区内可供开展文体活动的场地和设施。3、掌握管区能动员出来运动器械及乐器设备。4、资金预算和筹措。

51．某物业管理公司策划开展文体娱乐活动，以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通，融洽关系，推进合作，你能为他们设计活动项目吗？

答：一、设计一般性活动项目：1。体育项目；2。健身气功；3。文体活动。二、设计主题性活动项目：1。以节日为主题的活动；2。以纪念日为主题的活动；3。以重大事件为主题的活动。 52．你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案，请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么？

答：制订活动方案的步骤：1、人员组织；2、方案构思；3、汇总讨论；4、征求意见；5、报领导审批。

53．管理文体娱乐活动，严格执行规章制度，你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗？ 答：有关规章制度的种类：1、《员工守则》；2、场馆人员的《岗位职责》；3、《考核奖惩办法》；4、各种《检查制度》。

54．开展任何活动都必须制定规章制度，那么，落实文体规章制度方法有哪些？

答：落实文体规章制度的方法：1、加强检查，及时发现问题；2、奖优罚劣；3、开除不合格员工。

55、小张是某物业管理公司管理处的工作人员，他正在起草入户手续书，通知已具备入住条件的业主前来办理入住手续。请你告诉他办理入住手续的程序。

答：1)到房地产开发公司财务部开出已按合同交付楼款的证明。2)到房地产开发公司地产部

办理入住资格审查合格证明。3)到物业管理公司财务部按规定交付各项入住费用。4)到物业管理公司管理处办理收楼手续。5管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主，业主在入住手续书上签字盖章。

56.物业管理公司工程部施工员小王被派往光明小区2号楼检查施工中的安全生产工作的落实情况，你知道安全生产中要十分注意的问题包括哪几个方面吗？

答：1)严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。2)注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具和用具。3)按施工规定选用结构部件的材料，利用旧料时要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。

57、作为物业管理公司工程部经理，老赵需要制定一份房屋日常养护计划，房屋日常养护都包括哪些方面的内容呢，你能告诉他吗？

答：房屋日常养护的内容：1)地基基础养护。2)楼地面工程养护。3)墙台面工程养护。4)门窗工程养护。5)屋面工程维修养护。6)通风道的养护管理。7)垃圾道的养护管理。

58．请从下列(1)—(4)题中选做一题：

(1)给水系统如何进行检查维修？ 答： 给水系统的维修，明装管道沿管线检查，对于埋地管道，进行观察，对地面长期潮湿、冒水的管段进行听漏，参考原图纸准确地确定渗漏位置，进行开挖修理。维修方法：1)哈夫夹堵漏法2)换管法。

(2)请你说出消防拴构成和使用方法。

答：消防栓的使用：消防栓是固定设置在高层楼房内关键部位墙壁上的喷水消防设备，主要构成有：消防柜、水龙带、水枪。使用方法：打开消防柜，展开水龙带，开启供水开关，手握手枪，喷射高压水灭火。

(3)城市生活垃圾的处理方法有哪几种？

答：城市生活垃圾的处理方法：1)一般堆存法。2)围隔堆存法。3)填埋法。4)焚化法。5)生物降解法。

(4)开展文体娱乐活动时，如何严格执行各项规章制度,加强对管区文体娱乐活动的管理？ 答：加强管理的主要内容：1)确定经营管理机构，培训人员。2)宣传规章制度。3)对重大活动或重点设施制定重点措施。4)执行规章制度，纠正违章行为。

二、案例题（5-7题，每题10分，共30分）

5．张先生准备买一套楼房，他最想知道的是居住区域的概况和业主须知，你能告诉他这两项包括哪些方面的内容吗？

答：居住区域概况：1)地理位置及特点。2)建筑及其附属设施的建筑面积和占地面积。3)居住人口、户数及其构成。4)公交线路和邮电通信状况。

业主须知：1)按规定办理入住手续。2)装修房屋之前应向管理处提出申请。3)明确房屋维修的责任。4)按时交纳管理费。5)物业管理公司的各种服务项目。

6．工程部刘经理承接一项大修工程，负责施工的调度和管理，他的主要任务是什么？

答：施工调度与管理是以施工进度计划为基础，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料和机械与施工任务和进度之间的平衡，并解决好工种与专业之间的衔接和综合性协调工作。主要任务是：1)经常检查督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产的正常进行。2组织好材料运输，确保施工的连续性。3监督检查工程质量、安全生产和劳动保护等情况，发现问题及时解决。

7．请从下列(1)—(4)题中选做一题：

(1)电梯操作、保养和维修的基本内容包括哪些？

答：电梯操作、保养和维修的基本内容：1)制定电梯安全维修保养的规章制度。2)对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。3)落实保修和安全年检工作4)电梯的故障修理必须由经劳动部门部门审查认可的单位和人员承担。5)坚持定期检查维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。6)电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。7)电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。8)做好耗电计量及收费工作。9)保持机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。10)定人定时对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑。

(2)停车场门卫的职责是什么？ 答：停车场（库）门卫一般需设两人，一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放，其职责是：1)严格交接班制度；2)对进出车辆登记，收费和车况检查记录；3)指挥车辆的进出和停放；4)对违章车辆制止纠正；5)发现漏水、漏油，及时通知车主；6)搞好停车场（库）卫生；7)定期检查消防设施是否完好有效，不准使用消防水源洗车；8)闲杂人员不准入内。

(3)绿化部主管和绿化部技术人员的职责是什么？

答：绿化部主管职责：1)制定工作规划；2)开展创收工作；3)考核部署工作；4)组织培训。绿化技术人员：1)制定技术措施；2)实施培训；3)技术指导和检查；4)对外技术业务。

(4)开展文体娱乐活动制定规章制度的基本思路包括哪几方面的内容？ 答：制定规章制度的基本思路：1)学习有关法律、法规。2)确定规章制度约束及管理的重点：分析住区人员状况，分析外来人员状况，了解管区周边治安秩序状况。3)考察管区内设施及器材状况。4)搜集有关材料。5)起草各项规章制度。6)公布实施。

8.案例分析：

居住在广州某小区26楼的宋先生，日前在家中无人的情况下，被小偷入屋窃去了价值3万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业管理公司要负责赔偿。请问宋先生的观点是否成立？为什么？物业公司应如何防范此类事件发生？

答：（1）业主室内物品被盗，不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高，管理公司员工责任不强，如未实行24小时巡逻站岗制度，对大件物品的出入未实行有效的监管，发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任也已到位，管理公司承担的责任则较轻，甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费，而非保险费，业主室内被盗，即使是管理公司的责任，也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。

（2）物业公司应加强管理，从人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理责任，同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识，通过业主对物业管理认知度的提高，加深对管理单位的理解和配合。

物业管理员题库——第1套试卷

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ C）万元以上。 A．50 B．300 C．500 D．1000

2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A．30 B. 45 C. 60 D. 90

3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C ）资质条件。 A. 一级 B. 二级C. 三级 D. 三级暂定

4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。 A. 7 B. 15 C. 30 D. 45

5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（D ）。 A. 可任选其中一个作为中标人 B. 应以报价最低的为中标人

C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人 D. 应按照中标候选人的排序确定中标人

6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（D ）。 A. ③－②－①－④－⑤－⑥ B. ③－②－①－⑤－④－⑥ C. ②－③－①－④－⑤－⑥ D. ②－③－①－⑤－④－⑥ 7. 物业服务合同由（C ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A. 各业主分别 B. 业主大会 C. 业主委员会代表业主 D. 物业建设单位 8. 业主临时公约由（ A）制定。

A. 建设单位 B. 购房人C. 物业管理企业 D. 房地产行政主管部门

9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（ D）。

A. 设计工作 B. 工程监理工作C. 开发建设工作 D. 物业管理咨询活动

10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（D ）之日止的物业管理活动。 A. 首次业主大会会议召开 B. 业主大会成立 C. 50%业主入住 D. 物业服务合同生效

11. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（B ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A. 建设单位 B. 业主委员会 C. 政府主管部门 D. 新物业管理企业

12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。

A. 装修人 B. 装修企业C. 装修施工人员 D. 物业管理公司 13. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，

（ ）。 A. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

B. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

C. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 D. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。 A. 测量 B. 敲击C. 使用 D. 目测

15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。 A. 砖结构 B. 木结构C. 钢筋混凝土结构 D. 框架结构 16. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。 A. 事后维修 B. 紧急抢修C. 预防性维修 D. 大修 17. 物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。

A. 日常运行 B. 客户投诉 C. 维修和技术改造 D. 各项电气预防性实验和其它测试 18. 下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。 A. 挖巢法 B. 药杀法C. 熏蒸法 D. 诱杀法

19. 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。 A. 浇水 B. 病虫害防治C. 杂草防治 D. 绿化改造工程

20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。 A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任 C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任 D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

21. 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。 A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22. 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。 A. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 B. 通过安全窗撤离轿厢

C. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

23. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。 A. 三个月 B. 半年C. 一年 D. 二年

24. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。 A. 物业服务成本 B. 物业服务支出 C. 物业服务支出、法定税费 D. 物业服务成本、法定税费 25. 住宅专项维修资金属于（ ）所有。

A. 物业管理企业 B. 全体业主 C. 物业管理企业和全体业主 D. 建设单位 26. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（ ）。 A. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 B. 自行决定

C. 与部分业主商议决定 D. 与建设单位商议决定

27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。

A．政府定价 B．政府指导价C．业主定价 D．物业管理企业与业主协商确定 28. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。 A. 业主 B. 建设单位C. 施工单位 D. 监理单位

29. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。 A. 通知 B. 报告 C. 请示 D. 决定

30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。 A．管理服务费 B．审批费 C．施工现场管理费 D．装修保证金

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 31. 二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。 A．国务院建设主管部门

B．省、自治区人民政府建设主管部门 C．省、自治区人民政府房地产主管部门 D．直辖市人民政府房地产主管部门 E．设区的市的人民政府房地产主管部门

32. 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。 A. 企业法定代表人的身份证明 B. 企业总经理的身份证明

C. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 D. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E. 物业服务合同

33. 物业管理招标的主体包括（ ）。

A. 物业管理企业 B. 物业建设单位 C. 业主大会 D. 业主委员会 E. 物业所有权人 34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。 A. 签订合同的主体不同 B. 合同终止条件不同

C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35. 下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。 A. 业主公约经业主大会通过后生效 B. 业主公约对全体业主具有约束力 C. 业主公约对物业管理企业具有约束力 D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力 E. 业主公约仅有道义上的约束力

36. 某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。 A. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题 B. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 C. 建设单位应承担此次事故的全部费用

D. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

E. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37. 按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。 A. 居住 B. 公共C. 商业 D. 工业E. 其他

38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。

A. 车辆维修员 B. 车辆清洗员 C. 交通疏导及管理员 D. 停车场保洁员 E. 停车收费员 39. 物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。

A. 物业管理 B. 物业经营 C. 政策性亏损补贴 D. 物业大修 E. 共用部位的租赁收入

40. 物业管理企业利润总额包括（ ）。

A. 企业所属项目上交的管理酬金 B. 营业利润 C. 投资净收益 D. 营业外收支净额 E. 补贴收入 41. 物业服务支出的构成不包括（ ）。

A. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 B. 物业管理企业财产保险费用

C. 物业共用部位、共用设施设备保险费用

D. 管理服务人员的工资 E. 项目管理处用房装饰装修费用

42. 按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（ ）。

A.政府定价 B.政府指导价 C.市场调节价 D.业主定价 E.政府与业主共同定价 43. 住宅专项维修资金可用于（ ）。 A.弥补物业管理经费的不足 B.共用部位、共用设施设备的大修 C.共用部位、共用设施设备的更新 D.共用部位、共用设施设备的改造 E.共用部位、共用设施设备的日常维修

44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。 A. 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

B. 管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

C. 物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计 D. 物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担 E. 物业服务费用中不包括法定税费

45. 物业管理信用档案的建立范围包括（ ）。

A. 物业管理企业 B. 物业管理专业人员 C. 业主委员会 D. 建设单位 E. 物业使用人 三、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答） 案例分析题 （一）

某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）

编号 意 见 与 建 议

1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷

2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理

4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理

5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7 某部电梯安全隐患严重，需要大修 8 建议小区外墙全部翻新

9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 11 部分业主要求减免物业服务费 12 希望提供家政服务

13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分） 问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分） 案例分析题 （二）

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分） 问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分） 问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）

物业管理员题库——第1套试卷答案

一、单项选择题（共30题，每题1分）

1．C 2．A 3．C 4．C 5．D 6．D 7．C 8．A 9． D 10．D 11．B 12．A 13．C 14．B 15．D 16．C 17．B 18．C 19．D 20．A 21．B 22．C 23．C 24．B 25．B 26．A 27．D 28．B 29．C 30．A

二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）

31．BD 32．ACD 33．BCE 34．ABE 35．AB 36．AC 37．ACDE 38．CDE 39．ABD 40．BCDE 41．BE 42．BC 43．BCD 44．AD 45．AB 三、案例分析题（共2题，每题20分） 案例分析题（一）

问题1答案要点及评分标准：

（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。 （2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分,答对每项0.5分，错答1项得0分)；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分,

每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。 问题2答案要点及评分标准：

（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。 （2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。 问题3答案要点及评分标准：

（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。 （2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。 问题4答案要点及评分标准：

第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2

分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。 问题5答案要点及评分标准：

1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训； 2、调整优化管理服务工作流程； 3、加强安全管理，公共秩序管理；

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作； 5、加强小区卫生管理工作；

6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。 案例分析题（二）

问题1答题要点及评分标准：

（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；

（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。 问题2答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；

（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；

（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。 问题3答题要点及评分标准：

答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。 问题4答题要点及评分标准：

拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。

问题5答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6eoo.html