郑州市2014年7月份房地产市场研究报告

郑州市2014年7月份房地产市场研究报告

2014年7月郑州商品纯住宅预售面积93.1万㎡，环比下跌6.3%，同比上涨65%；销售面积53.23万㎡，环比上涨15.8%，同比上涨8%。7月份供求比为1.7，未来市场存量充足。7月份商品纯住宅成交均价为8524元/㎡，较上月增长1元/㎡。成交价格基本保持稳定态势。

1.1商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比下跌6.02%，销售面积环比增长11.72%；供需比为1.7。

7月份商品房市场供应量较上月有所回落；7月份供应面积112.2万㎡，环比下跌6.02%，同比增长22.6%；本月销售面积65.6万㎡，环比增长11.72%，同比下降13.3%。7月商品房市场尽管供需比有所缩小，但仍处于相对高位，后续市场压力较大。

1.2商品房价格分析——7月份商品房销售均价9661元/㎡， 较上月下跌414元/㎡。

7月份郑州市商品房成交均价整体下跌414元/㎡，7月份商品房销售均价为9661元/㎡，环比下跌4.11%，同比上涨8.4%。

1.3区域指数分析

1.3.1区域供求分析——7月份供应量金水区第一，高新区销售量第一。

7月份金水区的投放量最大，达到44.34万㎡，占全市商品房供应总量的39.5%；其次是高新区，供应量为17.13万㎡。7月高新区的销售量第一，销售面积为13.00万㎡，占总销量的19.8%；其次是金水区，销售面积为10.80万㎡，占比为16.5%。

1.3.2区域价格分析——本月成交均价金水区回落幅度较大

7月份，郑州市商品房成交均价，除高新区外，均出现不同程度的回落。其中金水区回落幅度最大，其次为管城区。

金水环比回落最为明显，跌幅达26.0%，成交均价为10179元/㎡，环比下跌3581元/㎡；其次为管城区，跌幅达14.1%，成交均价为9074元/㎡。主要是因为金成时代广场推出的刚需小户型大量成交，拉低了板块均价。

本月高新区成交均价为7383元/㎡，环比上涨513元/㎡，为涨幅最大的区域。 2.商品住宅市场

2.1住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析——本月住宅投放量环比下跌11.4%，销售面积环比上涨15.7%。

7月份郑州市商品住宅的预售面积下跌，销售面积上涨。7月商品住宅预售面积93.1万㎡，环比上涨下跌11.4%，同比上涨41.1%；销售面积53.3万㎡，环比上涨15.7%，同比下降4.0%；7月住宅市场较6月成交上涨。

2.2住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格——商品住宅成交均价8521元/㎡，相比上月上涨6元/㎡。

7月份商品住宅成交均价为8521元/㎡，销售价格较上月上涨6元/㎡；环比上涨0.1%，同比上涨12.0%；价格基本维持稳定。

2.3纯商品住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）——7月份商品纯住宅供应面积环比下跌6.3%，销售面积环比上涨15.8%。

7月份，商品纯住宅预售面积93.1万㎡，环比下跌6.3%，同比上涨65%；销售面积53.23万㎡，环比上涨15.8%，同比上涨8%。7月份供求比为1.7，未来市场存量充足。

2.4纯商品住宅价格分析（不含经适房等政策性用房）——7月份商品纯住宅销售价格为8524元/㎡。

7月份商品纯住宅成交均价为8524元/㎡，较上月增长1元/㎡。成交价格基本保持稳定态势。

2.5纯商品住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房）

2.5.1成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型，其他面积段成交面积基本保持稳定。

7月份，90㎡以下的产品销售29.15万㎡，占全市纯住宅销量的54.8%，其次90-120㎡占比为16.5%，120-140㎡的产品占据市场为15.7%的份额，140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小，占比分别为6.9%、6.1%。

7月份市场上90㎡以下户型销量最好，销量占总量的54.8%，市场上刚需置业仍是主流，客户主要关注点在于住宅的性价比。

2.5.2成交均价——7月份刚需产品价格略有下降，大户型住宅产品价格大幅上涨

7月份刚需产品略有下降，改善型住宅产品价格大幅上涨。180㎡的产品均价15094元/㎡，涨幅达8.6% 。

2.6纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）

2.6.1区域供求分析——7月纯住宅市场金水区供应量最多，高新区成交量最多。

7月份，金水区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为30.29万㎡，占全市供应总量的32.5%；其次是高新区，预售面积16.94万㎡，占全市供应总量的18.2%。7月高新区的销售面积最大为12.63万㎡，占总市销售总量的23.7%。

2.7商品纯住宅销售额TOP20（按金额排名，不含经适房等政策性用房）

3.商业市场

3.1商业市场供需分析——商业供销量有升有降，预售面积环比下跌34.52%；销售面积下跌28.85%。

7月份商业预售面积较6月相比有显著回落，为8.34万㎡，环比下跌34.52%，同比上涨14.18%；本月销售面积3.47万㎡，环比下跌28.85%，同比下跌50.50%；7月供过于求。

3.2.1商业市场价格分析——商业市场价格有所下跌，7月价格下跌至17527元/㎡。

7月商业市场销售价格有所下降，较上月下跌4238元/㎡，成交均价为17527元/㎡，环比下跌19.47%，同比上涨27.10%。

3.2商业市场区域指数分析

3.2.1区域供求分析——7月份金水区供应量排名第一，销售量排名第二，二七区销售量排名第一。

7月份商业市场金水区供应量排名第一，销售量排名第二。其中供应量为6.92万㎡，占总预售面积的83.1%；其次是管城区，供应量为0.96万㎡，占总预售面积的11.5%；7月份，二七区商业销售量最好，为0.91万㎡，占全市总销量的26.1%，其次是郑东新区商业销售0.80万㎡，占总销量的23.0%。

3.2.2区域价格分析——7月大部分区域商业价格回落，仅惠济区商业环比大幅上升102.80%，价格为31333元/㎡。

7月份郑州市8个区域商业用房成交均价7个区域出现下跌，仅惠济区大幅上升102.80%，价格为31333元/㎡，其中天地湾项目本月成交量较大，拉高板块均价。

7月金水区的价格为17042元/㎡，下跌幅度为44.3%；郑东新区的成交均价为15308元/㎡，下涨幅度为27.7%。

3.3商业物业销售额TOP20（按金额排名）

4.办公市场

4.1办公市场供需分析——7月办公产品供应量为10.68万方，销售量为8.91万方。

7月份办公产品预售面积为10.68万方，环比上涨126.7%，同比下降17.2%；销售面积为8.91万㎡，环比上涨12.9%，同比下降32.5%。

4.2办公市场价格分析——本月办公产品均价为13395元/㎡，环比上涨12.6%。

郑州市办公市场本月价格回升，成交均价为13395元/㎡，环比上涨12.6%，同比上涨12.1%。

4.3办公市场区域指数分析

4.3.1区域供求分析——7月办公物业供应集中于金水区及管城区，郑东新区去化第一。

7月份郑州市办公市场中新增供应量集中于金水区及管城区，其中金水区新增供应为7.12万方，管城区新增供应为3.56万方。本月郑东新区成交仍居首位为5.40万㎡，占全市成交总量的60.6%，其次为二七区成交量为1.40万㎡，占全市成交总量的15.7%。

4.3.2区域价格分析——7月份郑州市办公用房价格有升有降；二七区价格环比上涨21.8%，惠济区环比下跌14.2%。

7月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中二七区办公产品均价10319.1元/㎡，环比上涨21.8%，涨幅最大。办公产品均价下跌最大的区域为惠济区，均价为8360.86元/㎡，环比下跌14.2%。

4.4办公物业销售额TOP20（按金额排名）

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