文体公园保安绿化保洁等物业管理项目总体方案

文体公园保安绿化保洁等物业管理项目 总体方案

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目 录

第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺 ............................................................ 5 第二部分 东江文体公园保安、绿化、保洁管理部 .................................................................. 5 的机构及制度 ................................................................................................................................ 5

东江文体公园物业管理部的职能 ............................................................................................. 5 （一）总经理室 .............................................................................................................................. 6 （二）服务中心 .............................................................................................................................. 6 （三）办公室 .................................................................................................................................. 7 二、 东江文体公园物业管理部的服务范围 ..................................................................................... 8

1、保安的服务范围 ........................................................................................................................ 8 2、绿化服务范围 ............................................................................................................................ 8 3、保洁服务范围 ............................................................................................................................ 8 三、 东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程序 ................................. 8 四、建立完整的质量监督体系............................................................................................................... 11

一）质量监督的原则...................................................................................................................... 11 二）质量检查的组织结构 ............................................................................................................. 12 五、东江文体公园物业管理部(保安、绿化、保洁)全体员工守则 .................................................. 12 第三部分 东江文体公园保安、绿化、保洁的 ........................................................................ 13 物业现状及管理对策 .................................................................................................................. 13

一、保安现状及管理对策...................................................................................................................... 13

1、保安现状 .................................................................................................................................. 13 2、保安管理对策 .......................................................................................................................... 14 二、园林绿化现状及管护对策.............................................................................................................. 14

1、现状 .......................................................................................................................................... 14 2、养护对策 .................................................................................................................................. 14 三、保洁现状及管理对策...................................................................................................................... 15

1、保洁的持续性与突击性 .......................................................................................................... 15 2、保洁范围广泛，材料多样 ...................................................................................................... 15 3、保洁的全方位性 ...................................................................................................................... 16

第四部分 东江文体公园保安服务方案 .................................................................................. 16

一、保安的服务范围 ............................................................................................................................. 16 二、东江文体公园保安服务的现状及对策 .......................................................................................... 16 三、保安部的服务要求.......................................................................................................................... 17

（一）服务内容及质量要求 ........................................................................................................ 17 （二）服务方针 ............................................................................................................................ 18 四、保安部的组织结构及工作流程 ...................................................................................................... 19

（一）组织结构 ............................................................................................................................ 19 （二）工作流程 ............................................................................................................................ 20 五、保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围 .................................................................................. 20

（一）保安服务纪律 .................................................................................................................... 20 （二）保安员职业道德规范 ........................................................................................................ 21 （三）保安仪表标准 .................................................................................................................... 22 （四）保安服务语言规范 ............................................................................................................ 22 六、保安部各岗位工作职责.................................................................................................................. 23 （一）保安部主管 ................................................................................................................................. 23 （二）保安班长 ..................................................................................................................................... 24 （三）保安员 ......................................................................................................................................... 25 （四）车辆管理保安员.......................................................................................................................... 25 （五）消防中心值班员.......................................................................................................................... 26 七、保安员的应急方案.......................................................................................................................... 26

一、

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（一）保安员紧急集合方案 ........................................................................................................ 26 （二）保安员应急计划和措施 .................................................................................................... 28 八、消防岗位责任制 ............................................................................................................................. 29 九、消防安全管理制度及消防安全管理中心工作规程 ...................................................................... 31 十、保安人员的组成及经验.................................................................................................................. 33 十一、保安部的奖罚条例...................................................................................................................... 33

（一）保安人员奖罚规定 ............................................................................................................ 33 （二）巡逻岗位工作规定 ............................................................................................................ 36 （三）保安员交接班规定 ............................................................................................................ 37 十二、保安工作的督检制度.................................................................................................................. 37 第五部分 东江文体公园园林绿化养护方案 ............................................................................ 38

一、东江文体公园园林绿化养护的目标 .............................................................................................. 38

（一）服务内容 ............................................................................................................................ 39 （二）质量要求 ............................................................................................................................ 39 二、东江文体公园园林绿化现状及我们的养护对策 .......................................................................... 42

（一）东江文体公园园林绿化现状 ............................................................................................ 42 （二）我们的绿化养护对策 ........................................................................................................ 43 三、建立一支实力雄厚的专门的东江文体公园园林绿化养护队伍 .................................................. 44 四、绿化养护方案 ................................................................................................................................. 49 （一）养护施工的基本原则.................................................................................................................. 49 （二）绿化养护技术标准...................................................................................................................... 51

第一节 乔木、灌木的整形修剪 ................................................................................................ 51 第二节 病虫害的识别与防冶 ...................................................................................................... 52 第三节 草坪的养护 .................................................................................................................... 53 第四节 中耕除草 ........................................................................................................................ 54 第五节 防风防涝 ........................................................................................................................ 54 第六节 浇水抗旱 ........................................................................................................................ 55 第七节 补植与改植 ...................................................................................................................... 55 第八节 合理施肥 ........................................................................................................................ 56 第九节 古树大树养护 ................................................................................................................ 57 第十节 苗木的繁育 ...................................................................................................................... 59 五、 东江文体公园园建设施维护方案 ................................................................................................ 60 六、 东江文体公园绿化保洁方案........................................................................................................ 61 七、东江文体公园园林绿化养护作业的安全措施 .............................................................................. 62

一）安全使用农药......................................................................................................................... 62 二 ）避免高温中暑....................................................................................................................... 62 三）安全条例 ................................................................................................................................ 63 八、东江文体公园绿化预备苗生产计划 .............................................................................................. 63 九、东江文体公园园林绿化养护机械一览 .......................................................................................... 64 十、市区东江文体公园园林绿化养护农事周年计划 .......................................................................... 65 第六部分 环卫保洁服务方案 .................................................................................................. 67

一、环境保洁标准 ................................................................................................................................. 72 二、东江文体公园保洁作业.................................................................................................................. 76 三、特殊环境的保洁作业...................................................................................................................... 77 四、保洁工日常作业 ............................................................................................................................. 78 五、物业常见害虫的综合防治.............................................................................................................. 79 六、清洁“开荒” 及常用的洗地、打磨、抛光清洁机器 ................................................................ 81 七、保洁工作检查督监督制度.............................................................................................................. 82 一）环卫部主管（副总经理）巡检制度 .................................................................................. 83 二）环卫部班长检查监督制 ...................................................................................................... 84

八、**市区园林环卫管理现场考核评分标准（附后） ...................................................................... 85

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第七部分 物业管理的后勤及信息档案工作方案 .................................................................... 85

一、 建立完善的后勤保障体系............................................................................................................ 85

二、为东江文体公园保安、绿化、保洁提供充足的物质采购和仓管 .............................................. 86 三、员工培训方案及员工激励制度 ...................................................................................................... 86

（一）员工培训方案（附 东江文体公园物业员工培训手册） ............................................... 86 （二）员工的激励制度 ................................................................................................................ 87 四、 信息技术在保安、绿化、保洁等物业管理上的重要作用 ...................................................... 88 五、突击的迎检及节假日等施工方案 .................................................................................................. 88 六、积极参与管理示范考评和ISO国际质量管理认证 ...................................................................... 89

(一)积极参与管理示范考评 ........................................................................................................ 89 （二）ISO国际质量管理认证 ..................................................................................................... 91 七、物业管理的档案建立与管理.......................................................................................................... 93 （一）管理规章制度 ............................................................................................................................. 93 （二）物业档案建立与管理.................................................................................................................. 93 第八部分 本总体方案参考附件 ................................................................................................ 94

附件一、 城市绿地养护技术规范 (广东省地方标准DB44/T 268-2005)........................................ 94 附件二、 城市绿地养护质量标准 (广东省地方标准DB44/T 269-2005) ...................................... 103 附件三、《**市绿化养护暂行标准及检查考核办法》 .................................................................... 108 附件四、《东江文体公园保安、绿化、保洁服务内容及质量要求》 ............................................. 110 附件五、**市东江文体公园园建设施维护现场考核评分暂行标准 ................................................. 113 附件六、**市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合同书 ............................................................. 114 附件七、《保安工作考核暂行标准》 ................................................................................................. 119 附件八、**市区公园环卫管理现场考核评分标准（仅供参考） .................................................... 122 附件九. 物业管理员工培训手册........................................................................................................ 123

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第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺

高标准、高起点，迎接新的挑战----对东江文体公园提供最优质的物业管理服务是我们的目标。

我们将针对东江文体公园物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式，将根据本物业的实际特点创造出“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求最大限度地满足甲方的需求。

我们的的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

我们的管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务甲方、打造管理精品。

我们通海物业管理公司的物业管理服务目的就是以我公司十余年来的绿化经验、业绩、和多年来的万无一失的保安服务，以及享誉全市的高度保洁技术组成最强大、最专业的一体化的物业管理服务综合体，由此我们有信心、有能力使甲方--东江文体公园完全满意我们的服务。

我们追求的是：坚决履行合同，全力以赴、殚精竭虑，以我们的优质保安服务、优质绿化养护、优质园建维护及优质保洁服务最好地满足甲方的需求，实现东江文体公园每一天祥和的、优美的、洁净的休闲、工作、生活和文体环境

第二部分 东江文体公园保安、绿化、保洁管理部

的机构及制度

一、 东江文体公园物业管理部的职能

东江文体公园物业管理部有以下职能：

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四、建立完整的质量监督体系

一）质量监督的原则

对于东江文体公园保安绿化保洁服务工作的质量监督，我们始终坚持以下原则：

以《广东省绿地养护规范》、《广东省绿地养护质量标准》、《**市绿化养护暂行标准及检查考核办法》、《东江文体公园绿化养护及现场考核评分暂行标准》、《东江文体公园保安、绿化、保洁服务内容及质量要求》、《**市东江文体公园园建设施维护现场考核评分暂行标准》、《**市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合同书》、《保安工作考核暂行标准》、《**市区公园环卫管理现场考核评分标准》分别作为东江文体公园保安绿化保洁服务工作的质量标准和检查标准，具体操作如下：

1、随时接受市区领导、甲方及游客的监督。

2、以自检为日常的主要手段，优质为目标；以服务为目的，以检查为监督。质量监督工作力求主动，不可被动,通过自查，自己提前解决问题。

我们有信心、有能力来自检、自查和接受监督，并接受任何因工作失误而导致的扣款处罚。

3、实施ISO9000标准的管理

（1）实施全面质量管理思想，构建现代物业管理制度，并能够从根本上转变物业管理的管理观念和服务意识，确立物业管理就是服务的指导思想。使物业管理方针更为明确，质量目标意识更强，培养物业管理优势。同时可以管理过程中的弱点为切入点设定可实现的目标，落实责任部门或人，确定实施途径，通过制定相应计划，有效实施并监控，实现目标值。

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（2）较大幅度地提高物业管理质量，提高业主的满意度。及时沟通管理信息，包括：甲方和社会需求；确保管理过程的适宜性和有效性等，实现公开服务承诺与满意度反馈的有效处理。

（3）建立自我完善和持续改进的机制。主要通过日常管理、内部质量审核、认证机构的审核系统活动，评审物业公司的质量方针、质量保证目标达成度、质量体系运行的有效性，发现物业管理中存在的重大问题，并采取有效预防措施，使物业管理始终处于受控、有效、持续改进与提升的状态。 二）质量检查的组织结构

1、质量检查的组织结构由责任工人—组长—副总经理—工程师和总经理组成。

2、工人每天都有0.5—1小时用于自查，组长每天巡查二次，项目经理每一日或二日全查一次，一是检查问题，二是解决问题。有总工程师和总经理参加的检查每一或二周进行一次，每两周总评一次。

3、从工人到经理，凡属自己责任范围内的都要主动自查，主动解决。

4、节假日前后加大自检力度。

5、对凡相关的责任人，均切实做到赏罚分明，按本公司的奖罚条例执行。

五、东江文体公园物业管理部(保安、绿化、保洁)全体员工守则

1、严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物业管理部规定的质量方针和质量目标，坚持甲方第一、优质服务，努力完成甲方和物业管理部下达的各项任务。

2、严格遵守物业管理部及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

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3、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成各项任务。 4、以优质服务赢得社会的认可和甲方的信任。 5、不计个人得失，乐于奉献。 6、文明执勤，礼貌待人。

7、廉洁奉公，不牟私利。坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

8、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。

第三部分 东江文体公园保安、绿化、保洁的

物业现状及管理对策

**市东江文体公园地处**市万江区坝头东江大道旁，北临东江航道、东南靠东江大道、西面为曲海桥（107国道），呈三角形地理特征；是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体的综合性大型公共场所。

一、保安现状及管理对策

1、保安现状

（1）该封闭型公众体育公园总占地面积约18.96万平方米，地域广大，另东西南北约有7个入口之多。每天入园人数众多，游客素质并非整齐，加之体育竞赛的亢奋性，本公园的治安情况难免复杂，由此增加了安定秩序的工作难度。

（2）由于入园车辆多，东西两侧各有1125㎡的约两百车位的停车场，各类车辆的保管任务较大。

（3）东江文体公园属于封闭式公园，每天夜间须定时关园,并劝导退园、防止和处理犯罪的工作量较大。

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2、保安管理对策

我们的对策是以我们的整个保安方案来做到“安全、有序、亲情、形象”。详见以下的保安服务方案。 二、园林绿化现状及管护对策

1、现状

本公园绿化面积约10万平方米，公园的主要景点包括标志塔、水景水池、直通南北大门的绿化和园建区（包括儿童活动区、成人健身区，配备多套群众健身器材和儿童游乐器材）、钢花架路、沿江绿化带。绿化树种丰富多样，但目前成活不稳定，大片草坪杂草率高，尤其是香附子等可能导致成片更换，绿地每日生活垃圾较多。

2、养护对策 （1）绿化养护方面

针对绿化将于一年后移交给中标方，我们主要采取以下措施： ①提前介入，当好参谋； ②过渡阶段，当好“监理”； ③一旦接手，当好管家。

以下就参谋、“监理”、管家的工作叙述如下：

A、棕榈类植物成活现状尚不稳定，对此要冬季防寒、施有机肥、夏秋松土、施肥及打药防止钻心类虫害等。

B、对大部分植物叶色差，长势不好，尤其是实生苗类要施肥、松土。由于八、九月份是多雨季节，植物生长加快，特别是花灌木、杂草长势很快，要加强杂草的清除以及花坛，花灌木球的修剪。保证花灌木球修剪得整齐划一。对生长势不是很好的灌木、乔木，花坛进行一次大面积的施肥。以确保植物的长势。肥料主要以有机肥、复合肥为主，再辅以蘑菇肥改善土壤。

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C、部分草皮及地被苗被践踏破坏，进入冬季要对草坪疏草、对绿地施肥、养地，待入春回暖后再补苗、补草。

D、待我方度过交接的磨合期后，即进入正常养护期，将采取下述 《东江文体公园园林绿化养护方案》中的一系列措施以保证东江文体公园绿化的正常养护。 (2)园建维护方面

最棘手的是园建设施的人为损坏和被盗，由于客流量大，则损坏也大，应加大公园园建设施的看护。共安排2名维护人员，白天保养椅类、灯具等，晚上值班巡逻，谨防盗窃发生，此外，尽可能与保安巡逻队保持密切沟通和联系，一旦盗窃或暴力发生，经劝阻无效即报警求助。

(3)绿地保洁方面

由于东江文体公园的客流量将逐步增大，如早、中、晚均有大量人群来此，或晨练、散步、游玩、或聚集、小憩、晚舞等等，垃圾量大，将派5名工人，早、中、晚各清扫一次。垃圾（仅限于东江文体公园的垃圾）则用清洁车运送到甲方指定的垃圾场。 三、保洁现状及管理对策

**市东江文体公园是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体的综合性大型公共场所，是我市第一个封闭式“全民健身广场”，其环卫工作的现状及管理对策如下。 1、保洁的持续性与突击性

赛季里赛事频繁，场间时间短，保洁突击性强，此外每年“五.一”、 “十.一” 和春节的节前大型保洁工作和赛事相接，更需要突击性地集中投入保洁力量。 2、保洁范围广泛，材料多样

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