城市土地收购储备的管理策略

理论广角

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C h i n a s c i e n c e a n d T e c h n o l o g y R e v i e w

城市土地收购储备的管理策略张璇1 6 4 3 0 0 ) (黑河市土地收购储备交易中心

[摘要]本文结合土地收购储备运行实践，分析了土地收购储备的实际意义，针对性地提出土地收购储备的运行策略[关键词]土地储备意义金融风险制度中图分类号： T B5 7 8 文献标识码： A 文章编号： 1 0 0 9— 9 1 4 X( 2 0 1 3 ) 1 3—0 3 0 2 - 0 1

随着我国城市化进程的日益加速和人口数量的不断增长，人均土地数量较少的现状，使得城市土地供给稀缺与需求膨胀之间的矛盾日益突出 .对土地问题的相关研究也因此受到了社会的关注。要实现对有限土地资源的集约挖潜、 优化配置就必须加大调控力度，不断创新和完善城市土地收购储备制度 .但是在计划经济体制下，城市土地的无偿无限期无流通的使用或低价协议转让，造成了国家土地收益的大量流失，以及土地产权不明晰等问题 为适应市场经济发展的要求，加快国有企业改革步伐筹集城市建设，资金实现生态城市发展目 标，以发挥±地资源最大效益为直接目的城市土地储备制度应运而生。 城市土地收购储备的实际意义 . 城市土地收购储备制度，是在我国土地使用制度改革和城市土地市场发展过程中应运而生的一种新型的城市土地管理制度 .目前国内许多大中城市的实践证明，城市土地收购储备制度有利于充分发挥市场对城市土地资源的基础性一

或引入外资或组建股份公司融资。融资渠道单一资产负债率高，单一的融资渠

道和奇高的负债状况是现代企业制度所不允许的。因此必须探索土地储备的风险规避机制。传统的土地收购储备资金的来源有银行贷款、财政拨款和土地收益增值部分。而其中占绝大部分的为银行贷款。由于银行贷款具有贷款周期较短贷款成本较高贷款额度受宏观环境影响大的特点。根据当前国内土地收购储备的大背景，也为了解决土地收购储备中的资金“瓶颈”迫切需要寻找新的融资渠道。土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的

过程中为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者用已经进入土地储备体系的土地置换土地使用者所使用土地的行为。(二)建立完善的收购储备体系

( 1 )在具体收购价格的确定上，应按照被收购方经济权利与利益相一致的原则来定 .既不是完全服从于政府的决定，也不是完全采用市场交易的价格。 ( 2 )建立城市土地储备的运行机制和配套体系。城市土地储备的运作主体、 运作程序以及运行模式的建立与优化问题，既要考虑我国城市土地储备与开发公司这类中介机构，又要根据我国各大中城市的具体清况采取灵活多样的储备形式，建立和形成一个分层次、多形式的储备体系。城市土地储备的运行主要有三个主要环节组成即收购、储备和出让。 ( 3 )扩大土地收购储备的范围。在市区中处于较好的区位、有利于发展第三产业的工业用地，在市区中需要改造开发的除工业用地以外，其他用地老城区居民的私人建房用地，城镇居民已经统征统转村内的闲置未用地，经济开发区征而未用的土地，因水利建设或其他国家建设后新增的土地倒闭、破产企业的土地等。 ( 4浣善土地收购储备的运作程序 .土地储备运作程序中收购指土地储备机构根据政府授权和土地储备计戈 d,收购市区范围内国有土遗使用权，收购农村集体土地使用权，并进行储备的行为，整理指根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要 .对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法，有计划地进行旧城区综合改造，如房屋拆迁，改造土地。 参考文献【 1 1】吴正红，万婷；拓宽城市土地储备资金渠道的几种思路【 J】;城市问题 t 2 0 0 4年0 2期. [ 2】侯作前，田淑香；论土地储备中的法律漏洞及其完善[ J];山东科技大学学报(卒土会科学版){ 2 0 0 2年o 4期. 【 3】曾玉敏；庞永师；罗福周，;提高土地收购储备资金利用效率的途径探 讨[ J],广州大学学报 (丰土会科学版); 2 0 0 5年1 2期.

配置作用，同时又能增强对城市土地供应市场的宏观调控 .保障城市土地市场体系的良性运行，避免城市土地资源配置的低效化，另

外对于提高政府调控土地市场的能力盘活城市存量土地建立“公平、公开、公正”的土地市场，提高土地利用效率，加快困难国有企业改革，落实土地规划和城市规划，增加政府土地资产收益，加快城市基础设施建设，促进城市经济社会的可持续发展，以及对我国城市土地交易市场、房地产开发市场以及城市整体规划建设将产生深远的影响，防止国有土地资产的流失，这些对于推动土地利用总体规划和城市规划顺利实施有着重要的作用。土地收购储备经营的正常与否，将不但影响城市形象和投资环境，可能影响整个国民经济的正常运行。 =城市土地收购储备的运行簧略 . (一)针对土地收购储备融资中风险的防范措施目前国内土地收购储备资金的传统来源是商业银行贷款它是目前国内土地收购储备资金来源的主要渠道。贷款主要有两种方式。授信贷款和土地抵押贷款。其中以抵押贷款为主。目前各地投入土地收购储备的资金除少部分政府财政拨款、土地收益外大部分是银行贷款。国内土地收购资金主要的融资渠道以银行贷款为主融资渠道过于单一。同时土地收购储备融资结构不合理。融资按资金是否经过中介机构可以分为直接融资和间接融资。直接融资包括债权融资与股权融资间接融资最主要的是银行贷款。目前土地收购储备融资主要是间接融资，银行贷款没有采用直接融资的方式，这种单一的融资结构依赖性强， 具有很大的风险。 土地储备要拓宽融资渠道减少贷款风险。目前融资渠道单一融资期短融资成本较高。是否可以争取金融部门出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款

浆和运移煤的介质主要有： L u mmu s C r e s t￣用液化工艺，阿尔伯特研究委员会共用液化工艺等。 ( 1 ) L u mm u s C r e s t共用液化工艺。煤与预加氢的石油渣油混合配成煤浆， 并在一个未加催化剂的反应物接触时间短的反应器中进行反应，反应器内的工作温度为4 3 0 T:一一 4 5 O℃,氢气压力为 1 4 MP a。从反应器中出来的产品直接进入第二段的L c _一精炼炉沸腾床反应器，其中的压力与第一个反应器内的压力相同，但温度为4 0 0"

C 4 3 5" C,还采用了载体加氢催化剂。 ( 2 )阿尔伯特研究委员共同液化工艺。首先第一段采用油团聚技术对煤进行净化，然后将煤与沥青、水和可弃碱金属催化 j混合制成煤浆。将混合物送人逆

展。我国神华煤制油集团在 2 o o 4￣8月依托自主开发的煤直接液化制油的成套技术，在鄂尔多斯市境内开工兴建全球首条百万吨级煤直接液化制油生产线， 从2 0 0 9年底起试生产到2 0 1 2年已达到 l 0 0万吨/年的设计产能，成功实现了“煤变油”的工业化生产。我国石油资源不足，而煤炭资源十分丰富。因此，“煤变油、“以煤代油”的前景十分广阔。

参考文献… 1杨松君，陈怀珍.动力煤利用技术.北京：中国标准出版社， 1 9 9 9 . [ 2]蒋云峰，武戈，邓蜀平，等.间接液化合成油品现状和前景分析 .煤化工，l 9 9 9.

流反应器的顶部，该反应器内的工作温度为3 8 0 -C -一 4 0 0℃,工作压力为8 . 7 加P a。一氧化碳从反应器的底部送入，一氧化碳在向上流动的过程中通过变换反应，生成氢气。由于使用了一氧化碳和蒸汽，因此次烟煤较高的氧含量会降低。第二段应使用第Z - Q '￣流反应器系统，反应器内的工作温度为4 2 0" C4 8 0￣ C, 工作压力为1 7 . 5 I V I￣ a。此阶段可以使用氢气，也可以使用氧化碳和蒸汽。该段产品不进行循环。3结束语

【 3】高云龙，焦安量.煤液化油发展现状及投资前景分析 .化工技术经济，2 o o 1.

[ 4】薛贤贞，高仲峰 .煤直接液化的技术及经济性评述 .上海化工， 2 0 0 1 . [ 5 5王璋保] .我国能源(石油腆应的安全问题 .工业加热， 2 0 0 2 . 作者简介程浩( 1 9 8 4 . 0 9一),男， 2 0 0 8年四川大学本科毕业，助理工程师，职位为生产运行管理工程师在辽阳石化公司从事生产管理工作。 熊琼 ( 1 9 8 4 . 0 3一),男， 2 0 0 8年四川大学本科毕业，助理工程师，职位为设备管理工程师在辽阳石化公司从事设备维护保养工作。

煤炭液化是煤炭转化的重要方法之一，具有不可替代的优势。世界各主要工业国家仍在不断改进和

开发新的液化工艺。目前，我国对进口石油的依存度已危及到我国的能源战略安全，煤液化技术在我国国家政策的支持下迅速发 3 0 2 l科技博览

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