房地产评估成本途径的思考

放低潮凝固

房地产业

房地产评估成本途径的思考

文

白雪梅

资产评估作为一种估价活动

，是为了提供资产在评估时点的公允价值。成本途径作为一条独立的资产评估思路和技术方法，它是从再取得资产的角度来反映资产公允价值的，即以资产重新取得所需要的全部合理支出作为重置成本，并从中扣减被评估资产已经存在的各种贬损因素作为资产公允价值的一种方法。

一、成本途径的理论依据

在采用成本途径对房地产价值进行建筑物在评估评估时，要求对土地价值、

评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性贬值－经济性贬值，重置成本＝土地取得费用＋房地产开发成本＋管理费用＋销售税费＋正常利润，即一宗房地产的价值为土地价值和建筑物残余价值之和。而重置建造全新状态的估价对象所需要的各项必要成本费用和应交纳的税金、正常开发利润之和。

通过分析成本途径基本公式，对卖方而言，生产费用价值论是采用成本途径评估的理论依据。生产费用价值论认为费用

是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成的。卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产项目所花费的各项必要成本费用和合理的利润税金之和，否则卖方就会亏本。

从买方角度，替代原则是采用成本途径评估的理论依据。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项房地产项目时，其所愿意开发和建造具有同等功能的替代建筑物的总代价。

在这里，买卖双方所能接受的共同点是价格等于包含了合理利润的成本。因此，在房地产评估理论和实践中，是根据和，加上合理的利润、税金来评估房地产的价值。正确认识成本途径的理论依据，准确理解成本途径的基本要素，也是公正进行房地产价值评估的重要保证。

二、成本途径的基本要素

就一般意义上而言，成本途径的运用

涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的有形损耗、资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性贬值。房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，在正常情况下无须考虑房地产的有形损耗、功能性贬值和经济性贬值，可直接用房地产重置成本计算其评估值。当被评估房地产是在过去某时点建成的，其评估价值就不能以房地产的重置成本为准，而应以评估时点的重置成本为基础，扣除评估对象的有形损耗、功能性贬值和经济性贬值来估测房地产的评估价值。

时点的重置成本以及贬损因素进行评估。支付的价格不会超过购买一宗空地，重新

１．房地产的重置成本。房地产的重置

成本为房地产开发过程中所发生的各种开发费用，包括土地征用及拆迁补偿费、成本、管理费用、投资利息、销售税费及开发利润等。因此，房地产重置成本可列示为：房地产重置成本＝土地取得费＋建筑开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋正常利润。土地取得费是为了取得土地而向原土地使用者支付的费用和向国家支付的有关税费，以及为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费等；开发成本涉及前期工程费、基础

成本是在估价时点重新取得或重新开发、开发建造对象所需要的各项必要费用之

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设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发过程中的税费及其他间接费用；管理费用主要指开办费和开发过程中管理人员的工资等；投资利息，在土地评估中，投资者向银行贷款需要支付贷款利息，利息应计入成本，投资者利用自由资金投入，也可以看作损失了利息，属于投资机会成本，也应计入成本；投资利润，投资的目的是为了获取相应的利润，房地产投资也不例外，计算投资利润的关键是确定投资利润率，开发商的合理利润率是房地产投资的行业平均利润率；销售税费主要指销售环节所发生的费用如广告宣传费、委托销售代理费和营业税、城建税、教育费附加及印花税、交易手续费等。

房地产贬值有２．房地产的实体性损耗。

三方面的主要原因：实体性损耗、功能性衰退和经济性贬值。房地产的实体性损耗是由于使用磨损和自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的价值损失，分为可修复和不可修复两类。对损耗维修所增加的价值等于或超过维修成本，则是可修复实体性损耗。精明的房地产业主经常会做这种维修，以改善维修对象从而延缓实体性损耗。不可修复的实体性损耗是指在估价时点，进行维修所增加的价值小于维修费用。有些不易观察到的实体性构成，如建筑物结构、地下室和天花板结构等，更可能遭到不可修复的实体性损耗。实体性损耗可以通过观测法、使用年限法和修复费用法等方法进行估测。每种方法都是首先确定出贬损率然后乘以重置成本得出贬损额。以使用年限法为例：房地产的有形损耗率＝房地产已使用年限÷（房地产已使用年限＋房地产剩余使用年限）×１００％，房地产有形损耗额＝房地产重置成本×房地产有形损耗率。

两类。可修复的功能性衰退包括冷暖设备的不足、过时的浴室或厨房装置、太小的热水器、每个房间太少的电源插座、商业或工业建筑中悬置太低的管道、缺乏通风设备等。对这些问题的改善所增加的价值通常超过成本。对这些可修复性功能衰退，以将所预期的项目添置到现有建筑物上的修复成本，与安装到新建筑物上的成本差，作为在估价时点对功能性衰退的度量。

预期可获利的使用期限。许多建筑物比它们的经济效用存在时间长，因而经济耐用年限通常比物理寿命短。总经济年限可以分为实际已使用年限和剩余经济年限。实际已使用年限是指建筑物在估价时点的状况和效用所反映的已使用年限，它不同于建筑物的名义使用年限。实际已使用年限比建筑物的名义使用年限或长或短，这取决于对建筑物的保养、维修情况。良好的保养常常减少实际已使用年限，这就延长了剩余使用年限。实际已使用年限和剩余经济年限也受市场竞争情况的影响。在评估时，只有不决定贬值的建筑物名义使用年限是已知的，作为贬值和市场价格基础的实际已使用年限和剩余经济年限必须进行估算才能确定。

此外，建筑物有效使用年限还受土地使用权年限的制约。建筑物的存续期虽然说不能是永久的，但是建筑物一经建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，并且政府规定土地使用期满以后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者需要继续使用土地的，可以申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的以外，应当予以批准。这样，在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余年限与被评估建筑物之间的吻合关系，而且还应考虑土地使用权是否可以办理续期等因素。在大多数情况下，只能以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。

在我国房地产市场中，由于房地产的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于房地产成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本途径在房地产估价中的应用范围受到一定的限制。成本途径主要适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新房地产项目的评估中，以及贬损因素能够准确估计的旧建筑物的评估，特别适用于房地产市场不发育、成交事例不多，或无收益等无法利用市场途径和收益途径进行的评估。总之，成本途径的有效使用，对健全和完善我国房地产评估的理论和实践起着重要的作用。

（作者单位：东北财经大学津桥商学院）

４．房地产的经济性贬值。房地产的经

济性贬值也称区位或外在衰退，主要是由于房地产的外部因素导致效用和价值的降低。经济性贬值通常是由于市场变化或政府行为导致房地产最佳用途改变而引起的。如不足的公共设施，零售商业区缺少足够的停车场所，居住区狭窄的街道和拥挤的交通等，引起的房地产项目的价值降低。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率的下降，如商业用房空置率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。房地产的功能性贬值和经济性贬值也可以通过房地产的租金水平和空置情况判断。房地产功能性、经济性贬值＝房地产年租金损失额×（１－所得税税率）×房地产剩余使用年期的年金现值系数。

成本途径基本要素的准确确定过程就是房地产评估价值的确定过程。

三、使用成本途径应注意的问题

１．关于成本与价值的关系。成本途径

以成本累加为基本思路。如新建房地产价值为估价时点重新建造所必要的各项成本、利润、税费逐项确定并累加，以其总和作为估价对象的评估值。不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以估价时点为基准时间点。但是，成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般取决于效用，而不完全由成本决定，成本的增减一定要对提高效用做出贡献才能转化为价格。所以估价中所依据的成本应该是开发商建造类似房地产的社会必要成本，而不能断定房地产价格不高，而应将成本和效用结合在一起，在充分分析市场供求的基础上，最终确定房地产价值。

３．房地产的功能性贬值。房地产的功

能性贬值是指由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化，引起建筑设备陈旧落后，致使其价值降低。功能性衰退是指建筑物应该具有的功能在估价时点已经设计、工艺技术的改变，通常以不完善的设备，如只有一个卫生间，不符合现代需求，如过时的厨房或超规格，如过高的天花板等形式出现。功能性衰退依据在估价时点是否经济亦分为可修复和不可修复

它是由于需求、是实际成本。同样，成本不高也不一定就丧失，从而产生经济损失。

２．关于建筑物经济耐用年限确定。每

个建筑物都有一个总的经济耐用年限，即

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