山水国际房地产开发(酒店)项目可行性报告

1 概论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

张家界××××大酒店（暂名）

1.1.2 开发单位

发展商：张家界××××有限公司

法人代表：

地址:张家界×××××经济开发区

项目原为张家界市×××××有限公司所开发，在本项目之前已有一期项目“××××”住宅房地产项目建成，其中部分为商业面积，×××××有限公司于2004年由深圳××××有限公司收购，现开发的是此项目的二期投资工程。

1.2 规模与目标

1.2.1 建设规模：

1） 一座五星级产权式酒店（分期开发,一期640间客房）；

2） 一座综合配套建筑；

3） 一个大型会议中心；

4） 一条大型商业街。

总建筑面积约为182400㎡。

1.2.2 目标：

坚定不移地贯彻“旅游造势、房产赚钱”的方针，打造张家界市具有标志性的旅游建筑群，实现发展商目标经济效益的同时，促进张家界市旅游经济的发展。

1.3 自然环境概况

1.3.1 拟建地点：

张家界市南庄坪旅游经济开发区

1.3.2 项目选址

项目建设位于张家界市南庄坪旅游经济开发区，项目用地属于城市

建设规划用地，用地北面是南武路，南面是大庸西路，地块呈长方形，该地块距张家界荷花机场1.5公里，距市区1公里，临街面为进入景区必经之路大庸西路。其地址对于酒店经营及房地产销售极为有利。

1.3.3 项目地位置图

山水广场项目地形图

注：本图由××*公司根据发展商提供的地形图重新绘制。

1.4 主要技术经济指标

1） 项目整体计算用地面积：72000 m2

2） 项目基地面积：约52500 m2 （全部项目所在地块）

3） 总建筑面积：约182400 m2（一期43540 m2、二期51840 m2、三期

43510 m2、四期43510 m2）。

4） 容积率：3.474

5） 绿化面积：约15500 m2（项目所在地块）

6） 绿化率：30%

7） 园区的景观设计面积：约4000m2

8） 停车位：450个。

其中一期、二期产权式酒店客房数量约1200间以上，一期开发数量为640间酒店客房及部分商业配套，本报告编制目的为酒店客房作为产权式酒店销售的可行性分析。

2 市场分析

2.1 产权式酒店分析

2.1.1 产权式酒店市场发展简析

1、产权式酒店概念。

所谓“产权式酒店”就是该酒店的客房都有各自独立的产权，投资者可以像购买住房一样投资置业，还可以从经营利润中分红，并且可以流通转让。

2、产权式酒店的历史及发展。

“产权式酒店”起源于二十世纪六七十年代，当时欧美的一些发达国家在旅游业创新过程中，开始出现第一批产权式酒店，如六十年代，法国阿尔卑斯山地区的乡村别墅度假村，后来如美国的夏威夷、加利福尼亚和澳洲的黄金海岸等。“产权式酒店”的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物。

3、我国产权式酒店的发展及展望

改革开放以来，由于我国的经济持续健康增长，特别是房地产业的迅速发展，近几年，“产权式酒店”在我国发展很快，很多人还没有认识到什么是“产权式酒店”，但它的发展势头十分强劲，在北京、海南、秦皇岛、大连、青岛、深圳、南京、上海等地已出现了“产权式酒店”，其数量不下十家。在国内，“产权式酒店”的售价往往是该地一般物业的2-3倍，但都十分受到购买者的追捧，销售形式十分喜人。如北京的金色假日，开盘一周内就售出100多售，仅仅一个多月便售出1/3。“产权式酒店”给业主的感受，就象奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身享受外，还体现业主的自信、尊贵和自豪感。

信息网络时代的发展，打破了时间、空间的制约，一切跨地区的合作成为可能，“产权式酒店”使资源的共享以及更加合理，有效地利用资源。在世界酒店的网络时代，投资者可在产权式酒店的网络内尽情享受其资源，而房费的结算只是在酒店之间进行。

几乎完美的商务度假消费使投资者产业足够的信心，“产权式酒店”集约化的经营模式将改变人们的经济生活及投资理念，它的前景十分光明，“产权式酒店=100%产权+商务度假+丰厚收益+至尊生活品质。

4

5、产权式酒店的经营方式。

产权式酒店其实持就是“分时商务或度假+房产投资”将酒店的客房分别出售给投资者，并由投资商委托酒店管理公司经营或分时段商务及度假网络管理，获取一定的投资回报，在年度客房率大于50%的经营状况下，一般客房的年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此，购房者一般只要投入首期不多的房款金额，就可不再投入资金，一般15-20年后购房者可取得产权，另外经营有道的酒店的还可使酒店物业产生增值，购房者还可拥有该酒店每年一定时间的免费居住权

6、评价

“产权式酒店”是一种新生的经营模式，投资商通过出售产权客房回笼资金扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现盈利，购房者可实现“异地置业”。

“产权式酒店”为酒店投资建立了一个新的组合式投资。第一，“产权式酒店”不是集资形式的债务关系，购房者获得的是明确界定的产权；第二，“产权式酒店”不是一般的购买房产，因为其产权除单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供各种配套服务设施的享用权；第三，“产权式酒店”并不属于购买股权的范畴，购买者自然不必承担酒店的经营风险，也不享有类似股东的权益。因此，“产权式酒店”在实际意义上有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到两者双赢的结合点。

对购买者来说，产权式酒店是一种风险小，回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期，对酒店业及房地产业来说，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠路，是实施滚动发展的有效措施。

2.1.2 国内旅游区类似项目销售情况

在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山

休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万㎡的"南海传说"渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。

海南

在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。

“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店，随之而来的是中国中信国安集团斥资30亿元打造的“天下第一城”。

海南模式的成功说明旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展。

现阶段海南部分产权式酒店所产生的问题，主要是由于早些年产权式酒店刚刚进入市场对未来市场认知度和研判不够清晰所造成的，也是对产权式的理解不够规范所造成的，由于市场的不断成熟，现阶段大多产权式酒店在产权投资回报方面也越来越明晰，法律的保障体系也越来越健全，使得产权式酒店的诚信度越来越高，前景也越来越好。

三亚海航产权酒店

【发展商】海航酒店集团是海航集团控股企业

【物业性质】产权式酒店

【物业地址】三亚湾旅游度假区

【项目介绍】三亚海航产权酒店是海航酒店集团继海

南兴隆康乐园产权酒店后的又一经典力作，继康乐园产权酒店成功先例，更具成熟特征，海航酒店集团产权式酒店完全采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，购买产权酒店客房的业主拥有一定的免费入住时权，并可通过海航酒店集团及II国际交换组织提供的连锁会员酒店进行交换。户型面积34.6-44.6㎡

【价格介绍】山景价格9088元/㎡。海景价格11588元/㎡

【开盘时间】2004年8月

【销售情况】80%

太阳河产权酒店

【发展商】海南鑫桥房地产开有限公司 海南兴隆太

阳河度假酒店有限公司

【物业性质】产权式酒店

【物业地址】海南兴隆温泉旅游度假区

【项目介绍】太阳河产权酒店位于海南东南部沿海的兴隆温泉旅游度假区，按四星级度假酒店的标准设计、建造，占地11386.28㎡，建筑面积

16000

㎡。南距亚龙湾 56 公里；北距博鳌国际会议中心 40 公里；西距吊罗山国家森林公园 30 公里，户型面积39-60㎡

【价格介绍】均价4800元/㎡

【开盘时间】2004年7月

【销售情况】95%

桂林

枫丹国际

桂林台联房地产公司发现桂林产权式酒店这个市场空白点。开发了桂林市首家分时度假产权式酒店——“枫丹国际”。

枫丹国际地处桂林市中山路与上海路黄金交汇点，占据桂林市“黄金旅游通道”的核心位置，西接桂林市机场高速路，火车站，汽车站近在咫尺，数十条公交线穿梭其间。

枫丹国际在规划上气势恢弘、俊秀挺拔，建筑风格洋溢着法兰西风情，是桂林南大门的形象工程。枫丹国际周边的旅游和生活配套都非常成熟：漓江、象鼻山、南溪山、七星公园、穿山公园等著名旅游景点都近在咫尺，从交通，区位，物业素质，未来发展潜力等方面来看，枫丹国际度假大酒店都具有极佳的投资价值。

销售价格：9000-10000元/㎡

销售电话：0773-2153698，2153699

销售情况：一期短期内全部售完，现正着手推出二期

云南

“滇西明珠”项目是官房集团2003年在丽江推出的一个全新楼盘，楼盘开发采用“产权酒店”概念，这也是云南省首个产权式酒店项目，“滇西明珠”产权酒店采用五星级酒店高标准服务,它坐落于中国旅游热点城市丽江，承诺投资者一定的投资回报率，投资者获得酒店经营的赢利回报，实现投资的收益并将获得赠送给投资者的每年28天免费入住。

据了解,2003年3月1日产权酒店在丽江开盘当天成交即达1000万之巨；3月15日在昆明开盘后至月底销售达4000万;至2003年4月底所有客户签单额总计达1亿2千万，目前已全部售罄。

成都

紫薇·银座

紫薇·银座是成都首座产权酒店+商场。由于该项目位于春熙路，人气商气均比较足，并且紫薇酒店经营状况较为良好，紫薇·银座沿用紫薇酒店的品牌，能够给投资者足够的投资信心；而20年稳定的投资回报承诺，更具有强大的投资诱惑力。紫薇·银座是在一个恰当的时候推出了一个全新的但又正中投资者消费心理的产品，其市场效果良好。

销售价格：均价8000元/㎡左右

销售情况：目前推出的100套酒店客房已全部售完。

上海

继产权式酒店公寓在申城走红之后，又一个新品种——产权式商务酒店

在上海再次受到市场的追棒。据上海第１家产权式商务酒店开发商上海新锦山置业发展有限公司屠经理介绍，由其开发建造的“巴黎时韵”产权式商务酒店共５００套，上市后３个月内就销售了４８０套。

其他

碧海蓝天度假区·项目

地理区位：“碧海蓝天”度假区位于美丽的避暑胜地秦皇岛市南戴河海

滨，地理位置优越，交通便利。距205国道5公里，距北戴河火车站6公里，距秦皇岛港20公里，距山海关机场30公里。距北京249公里，从北京出发，沿京沈高速公路驱车两个多小时即可到达。

简要数据：占地面积: 333,500 m2 总建筑面积: 80,000 m2

会议、餐饮、娱乐中心面积: 12,000 m2道路广场面积:42,180 m2 水体:

24,260 m2 容积率: 0.2 私家海岸线 800 m空气质量: 一级 绿化率: 60％ 2001年8月20日:一期产权酒店全面开盘。

2002年7月13日南戴河碧海蓝天度假村酒店正式对外营业。

销售情况：现已全部售完。

周庄“江南人家”：

引入了“分时度假”的做法，承诺每年15天免费住宿权，住宿权可与开

发商下属酒店和以后发展的酒店做等额交换。

销售情况：目前，华丽坊已经销售一空，但求购者仍络择不绝。映水廊

开盘不到一个月，销售已经突破了70％。

昆山东方云顶度假酒店：

以阳澄湖为卖点，推出“引湖光山色入室，听鸟语虫鸣如屋”的卖点，

并且以“10年回租保障，每年9％的租金收益，承诺10年后回购。”作为投资回报。

苏州茉莉花国际大酒店：

为了吸引投资目光，引入了洲际酒店集团的专业管理，声称酒店附近商

务、旅游市场成熟，入住率可以长期维持85％

销售情况：开盘当天即售出30多套，现场气氛火爆。

苏州伯恩国际酒店：

是按四星级标准设计装修的产权式酒店，位于号称苏州“南京路”的观

前商贸圈中心。酒店引进了国际成熟的产权式酒店经营理念，利用苏州日益鼎盛的旅游市场环境与地产投资相结合的形式。前5年6.5%的现金保底回报，使投资者的风险最大化降低，后5年酒店客房利润无上限分红，以期与投资者共同分享旅游经济所带来的酒店利润。

销售价格：均价9500元/㎡。

推出时间：2004年5月。

销售情况：90%销售。

项目启示：

在股票市场、传统地产投资市场低迷不前的今天推出这样一个令投资者

心动的全新投资项目----产权酒店，无疑是非常切合市场需求的,可以迅速激发了投资者们的热情。从全国各地的案例来看，现阶段市场对产权式酒店较为看好，市场气氛较好，销售情况也比较理想。与欧美的发达国家相比，我国的休闲度假型旅游市场和与之息息相关的产权式酒店市场才刚刚处于起步阶段，随着经济水平的日益提高，休闲度假旅游市场的成熟，产权式酒店的市场前景将非常广阔。可以预计在未来几年内产权式酒店市场将会保持迅猛增长的势头。

寻找与本项目的共同点——风景旅游名胜的产权酒店都取得空前的成

功，而且异地客户的比例相当高，尤以海南度假区最为典型；

选取旅游资源较优的桂林、三亚与张家界进行定性对比：

旅游性质

旅游资源

旅游人数

主要游客来源

酒店经营情况

三亚 休闲旅游 优 四百万 珠三角、长三角 竞争激烈 桂林 观光休闲结合 优 一千万 分布广 健康发展 张家界 观光旅游 优+ 二百五十万 珠三角、长三角、韩国供不应求

从以上表格可以看出，张家界目前尚处在旅游的初级阶段，按照国际上

通行的划分标准，根据旅游市场的发达和成熟度由低至高划分为：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，根据张家界目前的经济发达程度和旅游市场成熟度，张家界的旅游市场属于较低级的观光旅游阶段。但借助得天独厚的旅游资源优势，依然取得较好的市场占有率，从目前发展情况分析，张家界旅游市场发展前景广阔，潜力巨大。

三亚、桂林在产业结构、经济水平、城市资源上与张家界比较相似，

而且从旅游资源和酒店市场的经营环境来看，张家界甚至比三亚、桂林更有优势，因此，从三亚、桂林两市高档次产权式酒店均取得非常良好的销售业绩来分析，张家界高星级产权式酒店拥有非常广阔的发展空间。

2.2 张家界市场分析

2.2.1 张家界市经济发展概况

2003年全市完成全社会固定资产投资37.53亿元，比上年增长26.8%，

其中国有及其他经济投资31.17亿元，增长14%；集体投资1.37亿元，下降5.9%；个体投资4.98亿元，下降35.4%。国有及其他经济投资中，基本建设投资21.11亿元，下降4.2%；更新改造投资3.85亿元、房地产开发投资4.19亿元、其他投资2.02亿元，分别增长18.1%、76%、42.5%。全年投资完成率为85.7%，新增固定资产19.87亿元（不含常张高速）。投资重点为交通通讯、水利能源、城市基础设施、工业技改和房地产开发等。

为了抑制当前投资过热的局面，国家宏观政策进行了调整，银行开始紧

缩贷款规模，国家发改委推迟下达部分投资计划，在金融、建设用地、土地市场管理等方面加强了调控，并出台了关于清理固定资产项目的政策，这些政策对张家界市固定资产投资的效果已初步凸现。1—9月份，张家界市全社会投资出现了负增长，较去年同期下降5.9%，国有及其他投资增速回落，同比仅上涨3个百分点，预计全年全社会固定资产投资40.0亿元，国有及其他经济投资34.1亿元，分别比去年同期上涨6.1%和14.8%。

城镇居民全年人均可支配收入6430元，比上年增长6.8%。从收入构

成看，工薪收入、财产性收入、转移性收入分别增长8%、11.3%、24.7%，经营净收入下降34%、。全年人均消费性支出4703元，增长6.2%，其中食品、医疗保健、教育文化娱乐服务消费分别增长22.4%、4.4%、34%，衣着、家庭设备用品及服务、交通通讯、居住和杂项消费分别下降1%、3.3%、

10.5%、15.2%和10.5%。恩格尔系数为32.9%。

2.2.2 张家界市房地产市场简析

2002年，竣工房屋面积9.27万㎡，增长64.9%。商品房实际销售面积

9.93万㎡，增长2.5倍。实际销售额9855万元，增长3.2倍，平均房价为992.45元/㎡。出现销售面积大于竣工面积的特殊现象，商品房空置面积从2000年的5400㎡、2001的1300㎡减到2002年的几乎为零，商品房销售十分旺盛。商品房销售中以销售给个人为主，销售面积和销售额中，个人分别占到99.7%、94.1%。

与往年相比，2003年房地产开发如火如荼。全市有37家企业投入房地

产开发，涉及到住房、旧城改造、市场、商铺、写字楼、酒店等多个开发领域，全年房屋施工面积57.37万㎡、竣工面积16.97万㎡、销售面积19.46万㎡、实现销售额2.33亿元，分别增长68.1%、0.8%、6.5%、44.2%，销售均价为1197元/㎡；空置面积0.31万㎡，下降80.6%。

2004年房地产开发投资完成4.3亿元，同比上涨2.4%。今年张家界市

新开工项目较少，尤其是投资规模较大的项目少。世纪花园、新家园、山水豪庭、月亮湾花园、金盾苑、南庄花园等，大部分住宅开发区是续建，今年只是完成扫尾、竣工。

2.2.3 张家界投资性项目

香港城商业中心

【发展商】张家界元辰置业有限公司

【物业性质】产权式商铺+产权式酒店

【物业地址】解放路与南正街交汇处

【项目介绍】 该项目位于张家界最繁华地段----解放路、南正街交汇处,

一直是张家界的黄金地段,消费中心。全框架、玻璃幕墙设计，总建筑面积10330㎡,计划投资1200万，属公司在张家界的第二个旧城改造项目。工程于2002年10月初正式动工,并开盘销售。该项目内商铺146间,产权式酒店公寓82间,并设观光电梯两部,中间留休息区568㎡。

【价格介绍】产权式酒店均价2080元/㎡

【开盘时间】2004年7月

【销售情况】短期内实现100%销售

通达花园

【发展商】张家界光宇房地产有限公司

【物业性质】产权式酒店

【物业地址】张家界市鹭鸶湾

【项目介绍】通达花园酒店式公寓坐落于张家界的极佳风水宝地——鹭

鸶湾，南环澧水河，北临永定大道，离新旧火车站据只需4分钟车程，距飞机场不足3.5KM，交通十分便利。

该酒店式公寓是目前张家界市乃至湘西北地区唯一的产权式酒店，按三

星级酒店标准修建，拥有300余个标准间、配套的豪华大堂、中西餐厅、商务中心和会员俱乐部，建成后拟按四星级对外经营和销售。公寓业主可将物业委托酒店管理公司经营，每年获得1万元/间的保底回报，还可享受每

年12天的免费入住权，也可将此权利赠送朋友或亲人享受，接待任务较大的业主可组织客人入住自己的酒店，获销售额20%的回报。

【价格介绍】10.8万元/间

【开盘时间】2003年12月

【销售情况】据了解：开盘初期销售近100%，后因发展商原因决定不

再出售，将定金退还给业主。

2.2.4 ××*结论

1、 张家界房地产市场处于起步阶段，交投不旺，未来两年发展空间有限；

2、 市场混乱，未能有规范化管理；

3、 通过对张家界市区的商铺及产权式酒店的调查，我司认为：

a) 居民的投资意识较强，但价格承受力有限；

b) 追求高回报，一般在9%以上；

c) 目前投资性住宅物业的价格上限在2200元/㎡，商铺物业的价格上限在

15000元/㎡左右；

d) 新区的商业氛围不浓，商业难以消化

4、 张家界不具备完全消化本项目的能力；

2.3 目标市场界定

张家界人口稀少，消费力低，文化水平不高，投资的目的单纯是追求高回报，而且短期爆发而又难以持久，如山水豪庭的商业，高回报及高保障却无人问津，足见一斑。

一般来讲，一个城市的投资市场必将经历“非理性投资阶段”→“投资瓶颈”→“理性投资阶段”→“成熟高层次投资阶段”的转变过程，而张家界目前尚处于“非理性投资阶段”，本地投资者是绝对关注短期物业升值和高回报承诺，而对稳定回报的投资品种兴趣不大，预计未来3－4年内将有可能进入“投资瓶颈阶段”，尽管不排除有个别群体购买能力较强，但××*认为，张家界难以完全消化高价格、低物业增值的产权式酒店，因此，必须寻找其它市场突破口。

2.3.1 省外市场销售可行性分析

通过调查，张家界目前旅游市场客户组成结构为：

国外市场：以韩国游客为主导，少量东南亚和欧美游客

国内市场：省内游客，长三角、珠三角、环渤海三大经济区游客

（具体见《酒店可行性分析报告》）

产权式酒店其物业核心属性为“休闲度假旅游+投资”，因此，目标客户选择上必须结合旅游需求及投资需求两方面。

通过调研分析，××*工作小组认为，省外市场不是项目的主要目标市场，理由如下：

1、 按照国际上通行的划分标准，根据旅游市场的发达和成熟度由低至高划分

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6aii.html