春杨：中国古代租佃契约的分类及构成要件

中国古代民间租佃契约的分类及构成要件

春杨?

租佃关系是中国封建社会土地关系中反映农业生产关系本质的最基本的关系，租佃契约因而也成为重要的民间契约之一。租佃契约是出租人将田产交付承租人使用，承租人向出租人支付租金，在租佃关系终止时返还田产的协议。租佃关系成立后出租人利用土地的使用权和收益权，通过租佃获得利益，并不转移其田产所有权。1中国古代租佃契约经过了一个漫长的孕育和发展过程。主要包括一般租佃和永佃两种类型。

一、租佃契约的发展概况

在中国古代民间租佃契约的发展过程中，早在战国时期就已经出现。“佃”字在秦汉时作“耕”解，如“民虽不佃作而足于枣粟矣！”2以后逐渐由耕作之义转为在他人土地上耕种的意思。 “佃，治田也。” 3秦汉时期称租佃为“假”、“田”。

根据云梦秦简中的史料，秦汉时期的租借契约主要涉及官府财物借给私人使用以收取租金的规定。秦代官府将出租财物的范围包括各种动产，如牛马、工具、车辆等，甚至奴隶。如秦《仓律》规定：凡官府七岁以下“未使”的小隶妾，“百姓有欲假者，叚（假）之，令就衣食焉。”4秦《金布律》规定，百姓借用官府器物未还者与欠官府债务者同样处理。5秦《工律》规定，百姓借用官府兵器、器物者，要登记兵器、器物的标记，归还时如果标记磨损无法辨认，借用人必须赔偿；如有毁损者要予以处罚。6秦《司空律》规定官吏借用公车、公牛时如导致牛瘦、车损者，借用人与主管人都有罪。7

唐宋时期的租佃契约比较集中地保留在吐鲁番地区高昌时期、唐朝初中期的夏田券（契）以及为敦煌地区晚唐五代至宋初（即吐蕃、归义军时期）的租地契中。8

隋唐时租佃契约一般在法律上称为“租”，从出土的隋唐时期契约文书看，民间有不少租佃契约称为“夏田券”、“租田券”。下面为吐鲁番出土的一件“夏

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作者简介：北京大学博士后研究人员，中南财经政法大学副教授。邮编430074 湖北武汉中南财经政法大学法学院理论法学系，电子邮箱：chunyangznfue@163.com。 1

参见罗海山：《古代租佃契约简论》，《长春师范学院学报》2004年第1期。 2

《史记·苏秦列传》。 3

《汉书·韩安国传》。 4

《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第48页。 5

《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第60页。 6

《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第72页。 7

《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第81页。 8

参见沙知编校：《敦煌契约文书辑校》，江苏古籍出版社，1998年版；张传玺主编：《中国历代契约汇编考释》，北京大学出版社，1995年版；

田契”：

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（唐）贞观二十二年索善奴夏田契．．．

贞观廿二年十月卅日，索善奴……夏孔进渠常田肆亩，要迳（经）……

年号田壹亩。与夏价大麦五斛，与……到五月内，倘麦使毕；到十月内，偿……毕。若不毕壹月秋壹升（斛）上生麦秋壹□□。若延引不偿，得抴家资，平为麦秋直。若身□西无者，一仰妻儿及收后者偿了。取麦秋之日，依高昌旧故，平袁（圆）升中取。使净好，若不好，听向风常取。田中租课仰田主，若有渠破水讁仰佃……获指为倍。

由以上“夏田契”可见，隋唐时有些租佃契约的担保条款十分具体，包括地租计息、牵掣扣押家资、家属代偿、质量要求等。且在契末签署处，租佃人不需要画押。

隋唐时法律上称不动产的租借为“赁”，“赁舍券”是当时常见的租赁契约之一。下面是吐鲁番出土的一件尼高参赁舍券，时间大约在公元586年至588年之间：

卯岁五月十二日，女□□尼高参二人，从索寺主□□□赁，二人各赁舍壹坚（间），□□□赁价钱贰文，高□□赁价钱叁文。二人要迳（经）壹年。……不得病死，若有病死者，罚钱……与钱壹文。……二主和同立券，券成之后各不得反悔，……要行二主，各自署名为信。10

宋代租佃契约关系出现明显的发展变化，开始出现了永佃权。在租佃关系中把田底的所有权与田面的使用权分开，田底的所有权仍归原主，田面的使用权、收益权成为可以独立交易转让的权利，这种权利就是永佃权。北宋田底权与田面权的分割已经显露出来。到南宋时，“田底”、“田骨”、“田根”、“田面”、“田皮”已成为民间田地交易的俗语。可见，宋代租佃关系中佃户、佃客的人身依附色彩逐渐减弱，其与主户的契约关系色彩日益加强。两宋法律关于租佃契约的具体规定，目前尚未找到记载的资料。可能仍沿袭隋唐时期“任从私契，官不为理”的原则，以此作为民间租佃契约的惯例。

明清时期租佃关系的发展更加复杂，自明代中叶以后，形成了“一田二主”、“一田三主”的特殊类型的永佃权。民间租佃契约进一步格式化，主要包括一般

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参见《吐鲁番出土文书》第五册，文物出版社，1997年版，第18页。 参见《吐鲁番出土文书》第三册，文物出版社，1996年版，第199页。

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租佃和永佃两类。

二、租佃契约的分类 （一）一般租佃契约

明清时期一般的租佃契约格式有地主使用的招佃契式和佃户使用的承佃契式。招佃契式向招标的的方向发展，主要承租人承诺即建立租佃关系；承租契式是先以口头协商，然后由承租人直接承诺。明清时期承租契式出现五种形式，即佃田批式、承佃田批式、认佃式、佃贴式、租批式等。现举徽州地区明清时期租佃契约之例如下：

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（清）康熙三十三年歙县胡百伦租田批．．．

立租批人胡百伦，今租到许荫祠名下田一坵一亩二分，土名小深坵，三面议定，每年秋收交纳风车净谷二十斗，挑送上门，不致欠少。立此租批存照。

康熙三十三年五月

立租批人 胡百伦

凭中 吴在田

本年月日近，只收租十五斗。

12 （明）万历十年歙县吴元镃转佃契约．．．．

十一都吴元镃，原佃到寺口汪春门前佃种十王院田一坵，计田三亩，内取三秤零五斤，计佃价一两二钱伍分与子静，仍存佃租四秤零伍斤，计佃价银一两五钱八分整，自情愿凭中转佃与侄吴应乔名下，与汪春取租无词。今恐无凭，立此转佃约为照。

日后有银听自取赎地词。 万历十年正月十五日

立转佃约人 吴元镃

中见人 吴元鉴

（清）顺治八年休宁县刘香佃田约13

立佃约人刘香，今凭中佃到汪名下土名广武桥对河二坵，计租六祖半。每年秋收上纳籼租陆砠半，每砠二十六斤，递年送交上门，无得异说。立此佃约存照。

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徽州地区博物馆藏。

徽州地区博物馆藏。 13

徽州地区博物馆藏。

面议每年折乾米七斗整。 顺治八年七月十二日

立佃约人 刘香 中见人 金仰泉

汪成

（明）景泰六年休宁县吴凯转佃山契14

十二都十保住人吴凯，今将本户承佃到蜜多院官山一号，坐落九保，系乙字一千一百七号，山二分九厘二毫，本家合得壹半，其山东至□□，西至□□，南至□□，北至□□，土名深安塘尾。今来缺银纳粮用度，自情愿将前项四至内取山一半，尽行立契出转佃与本图人汪士熙名下，三面议价银二钱，前去用度。其银当成契日一并收足，别不立领札。其山今从出佃之后，一听受佃人自行管业。所有及重复交易不明一切等事，尽是出佃人祇当，不及受佃人之事。今恐无凭，立此文书为用。

景泰六年二月二十二日

出佃人 吴 凯 契

见人 汪文通

今就领去契内价银，并收足讫。同日再批。

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（清）乾隆四年歙县金公耀转佃山文约．．．．．

二十四都二图立转出佃人金公耀，今因缺少自用事，情愿将土名大木坞柴山一块，贴北头岭两边坞心为界，祖遗下山该身分下，转佃与同都四图金圣永名下管业，三面言定佃价九七纹银捌钱伍分整。其银当日收足。其柴苗树秧在内，待至年月听从原价取赎。其有老佃约存众。其山价银每年伍分，不得异说。今恐无凭，立此佃约存照。

乾隆四年十二月三十日

立转佃约人 金公耀 亲兄中见人 金公明

16 （清）康熙三十一年休宁县汪日之租屋批．．．

立租批人汪日之，今租到汪□□名下屯溪石坟前店屋一间，三面议定每周年交纳九五色银六两整。其银四季支付，不至[致]短少。今恐无凭，立此

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徽州地区博物馆藏。

徽州地区博物馆藏。 16

徽州地区博物馆藏。

租批存照。

康熙三十一年五月 日

立租批人 汪日之

凭中 周敬候

周君华 毛彩宾

（清）康熙四十一年休宁县王正大凭屋票17

立赁票王正大，今赁到程处西门马头上岸，坐西朝东，王正大号内店屋一所，第一 进门面弍间，第二进楼房上下三间，第三进平房二小间，第四进平房二小间。以上正大三股之二，程处三股之一，又顶首招牌与正大各半，每年共租银十二两，四季支取。恐后无凭，立此存照。

计开银水九五色典平。 康熙四十一年正月 日

立赁票 王正大 见中 程素文

程端伯 王鼎枚 孙惟一

（二）反映永佃权关系的租佃契约

封建土地所有制衰落和瓦解的征兆是以地权分化的特殊形式表现出来的。史学界普遍认为永佃权最早在宋代就已出现。明代中叶以后永佃权就已在契约形式上固定下来。明万历年间刊刻的民间日常杂书中便记录了成立永佃关系时所使用的租佃契约格式：

（明）“不限年限”的租佃契约格式

某里某人臵有晚田某段，坐落某里某处，原计田若干种，年该苗米若干桶乡，原有四至分明。今凭某人作保，引进某人出赔价纹银若干，当日交收足讫明白。自给历头之后，且佃人自用前去管业，小心耕作，亦不得卖失界至、移丘还段之类。如遇冬成，备办一色好谷若干，挑送本主仓使（所）交纳，不致拖欠。不限年月，佃人不愿耕作，将田退还业主，接取前银，两相

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徽州地区博物馆藏。

交付，不至留难。今给历头一纸，付与执照。18

（明）“永远耕作”的租佃契约格式

某宅有田一段，今有某前来承租，每冬约经风干净若干，收冬之时，挑载至本主仓前量秤，不敢升合拖欠。倘遇丰荒，租谷不得增减。永远耕作，将田退还业主，不许自行转佃他人，任从业主召佃，不得执占。今欲有凭，立此佃批付照。19

从以上明代契式可见，在不拖欠地租的条件下，佃农有权永远耕作地主的土地，地主无权撤佃；佃农有退佃的自由，但不得自行转佃他人。至清代，华北、西北、西南、东北、华南等都已出现永佃权，在清代契约文书中存在大量反映永佃关系的租佃契约，例如：

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（清）乾隆九年北京房山县张德兴过佃字据．．．．

立过佃户人张德兴，因有本身当差地一段，坐落在房山县西南娄子水村

北，东西地计三亩，……四至分明。今情愿过与李泰名下永为耕户，不准李姓另种另典，言明压租银三十五两正，年例小租钱五百文，准其客辞主，勿．．．．．．许主辞客。立字之后，如有另人争论，有取租张姓一面承管，不与佃户相干。．．．．

此系两家情愿，各无反悔，恐口无凭，立过佃字据一样两纸，各执一纸为证。 乾隆九年十月十五日

立过佃字据人 张德兴 亲笔

从以上称之为“过佃字据”的租佃契约可知，过佃永耕之后“准其客辞主，勿许主辞客”是清代永佃权制度的基本原则。除此之外，各地出现不同名称的租佃契约，如《清乾隆四十二年福建闽清县的安佃契》、《清雍正十年台湾的招佃契》、．．．．．．

21《清同治十年河北昌黎县的永远租契》．．．．。清代各地对永佃权的称呼也各不同相同，如“长耕”、“世耕”、“永耕”、“长租”、“永租”、“永远给种”等等。

（三）反映“一田两主”关系的租佃契约

与一般意义上永久占有、使用、收益的永佃权不同，明清时期的永佃权人可以自由处分转让永佃权，而不必征得土地所有人的同意。永佃权在当时称“田皮”、“田根”、“田面”等，永佃权人称“皮主”，所有权人称“（田）骨主”。

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赤心子编：《翰府精锦囊》，万历十三年刊。 范涞：《范爷发刊士民便用家礼简仪》，万历三十五年刊。 20

转引自傅衣凌：《明清农业社会经济》，人民出版社，1961年版，第60-61页。 21

参见杨国桢：《明清土地契约文书研究》，人民出版社，1988年版，第94-95页。

（清）顺治二年福建闽清方继养卖田根契22

立卖田根契□方继养承祖臵有民田根叁号，坐产廿五都大箬地方，土名赤葵，受种陆斗，年载王衙租谷壹拾壹石。又枯拢枯细墘，受种五斗，年载．．．．

郑衙租谷玖石。今因乏用，向到安仁溪刘镇西表兄处卖出田根，价银共壹拾贰两正，水九叁色顶九五（指银两的成色），即日收讫。其田根听买主前去管业收租。其根系己物业，与房下伯叔弟侄无干。如有来历不明，系（方继）养出头抵当。亦未曾重张典挂。自卖之后，不得言尽之理。倘有力之日，不．．．．．．．．．．．．．．．．拘年限，照契面赎回，不得执留。两家允愿，各无反悔。今欲有凭，立卖契．．．．．．．．．．．．壹张为照。

顺治二年五月吉日

立卖田根契 方继养（押）

以上这份卖田根契首先详细介绍所卖田产的名称、受耕种情况、所有权的来历，并交代今后不会与伯叔弟侄等发生产权纠纷。以银价壹拾贰两整卖给其表兄。该契特别强调自卖出之后，今后若有实力是可以赎回的，而且不拘年限。

随着永佃权向田面权的转化，到了清代，反映土地所有权分割的一田两主关系在许多地方成为“乡规”、“俗例”，名称多样、形式不一。与此相适应，清代 出现了“顶”、“推”、“流”、“退”、“借”、“寄”、“揽”等契约形式，例如：

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（清）康熙五十六年江西安远县蔡友职退贴．．

立退贴人友职，今因无银使用，将自臵田业一处，坐落土名菜子坑大照凹下左右两处，共载老租十角正，其田出退于人，请中向本家相叔近前承顶．．．．．．．．为业，过手耕作。当日言定，顶耕纹银八两五钱正。倘有上手租税不明，不．．．

干顶人之事。恐口无凭，立退贴为照。

康熙五十六年十二月 日

立退贴人 蔡友职（押） 中 人 蔡友习（押）

（清）乾隆二十一年安徽芜湖县近仁杜顶首契 ．．．．

立杜顶首人侄孙近仁，因有曾姓屯田三丘十亩，奈身无力耕种，凭中证宗族说合，杜顶与叔祖义先名下耕种。当日议定杜顶首纹银三十两整。比日是身收讫，其田听义先永远耕种，再无异说。随田草屋三间两厦，树木池塘

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转引自傅衣凌：《明清农业社会经济》，人民出版社，1961年版，第66页。

中国第一历史档案馆藏清代刑科题本土地债务类，乾隆六年五月十八日署江西巡抚包括题。转引自杨国桢：《明清土地契约文书研究》，人民出版社，1988年版，第104页。

一应在内，与身无涉。其田日后再不得借口生端，倘有此情，听凭中证宗族执纸公理论。今欲有凭，立此杜顶永远存照。

乾隆二十一年润月初四日

立杜顶首人 侄孙近仁（押）

宗时先（押）

凭宗族 宗永昭（押）

宗廷援（押） 宗尔吉（押） 奚殿扬（押） 凭中 邢伦先（押）

邢天弼（押）

（清）道光十八年福建闽清县寄佃契24

立寄佃兄尔琼同侄元龙，承父手臵有民田根壹号，坐址本洋地方，土名胡椒槔等处，共大小三丘，受种五升，年载早米租陆斗陆管小，纳在田主黄处。今因要用，托中将此田寄与弟尔松处为业，三面言议，即日得讫田根价钱二十五千文正。其钱随契交足，其田根即付弟离佃耕种管业，理纳田租。此田根系兄承父手臵物业，与房内叔伯兄弟无干，并为曾重张典当他人财物，以及源流不清等情。如有此情，系兄出头抵当，不涉弟之事。其年限面约陆年为限，俟限満之日，听兄备价照契面钱文对期取赎，弟不得执留。今欲有凭，立寄佃壹纸，并缴建立原寄佃壹纸，共成贰纸，统付为照。

道光十八年十一月 日

（具名略）

以上契约所反映的是一种特殊的土地所有权的转让，佃户之间互相转让佃耕的土地，因为买卖的对象是佃耕的土地，所以采用了“退贴”、“杜顶首”、“寄佃”等特殊的契约形式。“顶”、“退”、“寄”这些契约形式最初只是在佃农之间“私相授受”，随着时间的推移而逐渐发展成为一种独立的地权转移形式。

三、租佃契约的构成要件

从租佃契约的构成要件看，明清时期已形成格式化的特点，这一时期民间租佃契约主要包括以下要件：

其一，立契的时间、立契人。

其二，租佃原因。如“今因缺少自用事”、“今来缺银纳粮用度”等。

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原件藏福建师范大学地方史研究室，转引自杨国桢：《明清土地契约文书研究》，人民出版社，1988年版，第105—106页。

其三，租佃的标的物、田地座落、土地种类、面积。根据租佃标的之不同，形成不同名称的租佃契约，如“租田批”、“佃田契”、“佃田文约”、“转佃山契”、“佃山文约”“租屋批”、“凭屋票”等。

其四，租价、地租形式、纳租期限。

就中国古代租佃契约的地租形式看，一般可分为实物地租、货币地租以及劳役地租等三种。实物地租是一种最基本、最普遍的地租形式，即承租人得到土地并向出租人交纳一定实物。所交实物一般为佃种所得，如谷物、棉花、木材等。交纳数额则以定额制或分成制原则确定。定额制即不论年成丰歉，一律交纳约定谷数，如“每年议还硬租早谷五秤”。25分成制则是在租约中约定一定的比例，每年按收成的确定比例交租。如“侯秋成之日，请主监权，对半相分。”26无论定额制还是分成制，均要求交纳人保质保量交纳，这在契约中也有规定。唐五代时写作“净好。若不净好，听向风扬取”。明清时则为“干圆好米”、“干净色老”、“净山米租”等，并规定“不得缺少”、“不致少欠”。实物地租中，除佃种所得外，佃户还经常交纳“冬牲”，即鸡鸭菜蔬等，供出租人享有。如除定期交纳谷物外，还需“每年信记鸡一只”、“递年交信记大鸡六只”。27

货币地租是以货币作为地租的交纳形式。所交货币多为银钱、铜钱。与实物地租不同，货币地租均为定额制，在契文中约定应交纳钱数。如《贞观二十三年（649年）高昌傅阿欢夏田券》：“即交与夏价银钱拾陆文，钱即日交相付了。”

劳役地租是封建社会初期一种最原始、最简单的地租形式，即承租人为出租人承担各种劳役，以偿还其租田所应支付的地租。较典型的有《明弘治十一年（1498年）休宁县汪志广租屋基批》：“面议每年交还租谷贰称，做工准还。”此类契约的承租人多为贫困百姓，无力支付租金，只好做工还债。这种形式的地租后来很少单独存在。

有关纳租期限，承租人在立契当日或者在六月或十月交付租金，也有的在秋天收获时或上冬时交租；或者规定在每年收租之时交租；或者规定按月交纳租金等等。

其五，租佃契约中的法律责任。

租佃契约比较详细、具体地规定了租佃人以及出租人的法律责任。其中租佃人的法律责任包括亲属保人的代偿责任以及租佃人的违约责任。租佃契约规定租佃人的违约处罚和担保的内容。租佃过程中可能发生纠葛，如随田课税、河渠修理、用水责任、天灾歉收、租价减否、田地上原有树木及设备之保护，以及佃户不如期交租、交纳的粮食不干净、田主不如约交付土地、重复出租、任意收回租

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参见《明嘉靖九年(1530年)祁门县胡三乞等租田帖》。 参见《明嘉靖八年(1529年)詹贵星租田约》。 27

参见罗海山：《古代租佃契约简论》，《长春师范学院学报》2004年第1期。

地等。承租人拖欠租银，出租人可以掣夺其家资以抵偿租银；如承租人超过期限不交纳地租，则地租产生利息。如果承租人没有交足地租，则出租人可随时悔约撤佃，将田地交由别人租种。如果承租人交纳的实物地租不合质量要求或不干净，出租人有权去其杂质。如果承租人得到田地而不耕种，则罚一定数量的钱物给出租人。

出租人在租佃契约中所承担的法律责任主要包括：所有权担保责任、出租人不如约交付土地的责任以及出租人承担田中各项赋役的责任。

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