天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

天津天保房地产开发有限公司 资产评估报告书

华夏松德评Ⅲ字（2006）47号

评估机构名称：天津华夏松德有限责任会计师事务所 报告提交日期：二○○六年十二月十四日

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

目 录

第一部分 摘要………………………………………………………1 第二部分 报告正文

一、

二、

三、

四、

五、

六、

七、

八、

九、

十、 委托方及资产占有方简介.......................................................................3 评估对象...................................................................................................5 评估目的...................................................................................................6 价值类型和定义.......................................................................................6 评估基准日...............................................................................................6 评估假设和限制条件...............................................................................6 评估原则...................................................................................................7 评估依据...................................................................................................7 评估方法...................................................................................................8 评估程序实施过程和情况.......................................................................9 十一、 评估结论.............................................................................................12 十二、 特别事项说明.....................................................................................12 十三、 评估报告评估基准日期后重大事项.................................................14 十四、 评估报告法律效力.............................................................................14 十五、 评估报告提出日期.............................................................................14

第三部分 备查文件

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

天津天保房地产开发有限公司

资产评估报告书

摘 要

华夏松德评Ⅲ字（2006）47号

天津华夏松德有限责任会计师事务所接受天津天保控股有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照重置成本评估方法，对为拟进行资产置换而涉及的天津天保房地产开发有限公司全部资产和负债进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2006年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估结果报告如下：

截至评估基准日2006年11月30日，天津天保控股有限公司委托评估的天津天保房地产开发有限公司全部资产帐面价值为人民币46,067.88 万元、负债为人民币8,709.50 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；调整后的资产为人民币46,072.37 万元、负债为人民币8,713.99 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；评估后资产评估价值为人民币67,636.03 万元，负债为人民币8,714.34 万元，净资产为人民币58,921.69 万元，净资产评估增值人民币21,563.31 万元，增值率57.72 %。各资产负债的评估情况见下表（单位：万元）

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项 目

流动资产

长期投资

固定资产

其中：在建工程

建 筑 物

设 备

无形资产

其中：土地使用权

其它资产

资产总计

流动负债

长期负债

负债总计

净 资 产

账面价值 调整后账面值18,889.33 18,893.82 27,178.55 1,412.35 25,694.84 71.36 24,333.96 24,262.60 71.36 2,844.59 2,844.59 46,072.37 8,713.99 8,713.99 37,358.38 评估价值 39,607.78 25,173.27 25,112.73 60.54 2,854.98 2,854.98 67,636.03 8,714.34 8,714.34 58,921.69 46,067.88 8,709.50 8,709.50 37,358.38 增减值 增值率%20,713.96 109.63 839.31 3.45 850.13 3.50 -10.82 -15.16 10.39 0.37 10.39 0.37 21,563.66 46.80 0.35 0.35 21,563.31 57.72

上述资产评估结论自评估基准日起在不改变评估目的的前提条件下一年内有效。

天津华夏松德有限责任会计师事务所 法 人 代 表：

中国·天津 注册资产评估师：

二○○六年十二月十四日　 注册资产评估师：

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天津天保房地产开发有限公司

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华夏松德评Ⅲ字（2006）47号

天津华夏松德有限责任会计师事务所接受天津天保控股有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照重置成本评估方法，对为拟进行资产置换而涉及的天津天保房地产开发有限公司全部资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2006年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、 委托方及资产占有方简介

1. 委托方概况

委托方为天津天保控股有限公司。

天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股”）成立于1999年1月28日，由天津港保税区管理委员会出资组建，是经天津市政府批准的国有独资公司，具有国家授权投资机构的职能，对所属国有资产进行经营管理并承担保值增值的责任。天保控股现注册资本和实收资本均为15亿元，企业法人营业执照号码为1200001190342，法定代表人邢国友，公司住所为天港保税区海滨6路2号。

天保控股经营范围：投资兴办独资、合资、合作企业；保税区内的土地开发；国际贸易；仓储；自有设备租赁业务；商业批发及零售；房地产开发及商品房销售；物业管理；产权交易代理中介服务（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。

2. 资产占有方概况

资产占有方为天津天保房地产开发有限公司。

（1） 企业类型、组织形式及经营范围

天津天保房地产开发有限公司（以下简称“天保房地产”）是由天津天保控股有限公司全资拥有的国有法人独资的有限责任公司。企业法人营业执照号码为1200001191682，注册地点和经营地点均为天津港保税区海滨九路131号科技中心

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2-A414室，法定代表人张威。公司实行总经理负责制，下设项目发展部、综合管理部、计财部、销售部、工程部等五个职能部门。天保房地产经营范围：房地产开发、经营；房地产中介服务；物业经营；室内装修；工程项目管理；仓储（不含危险品）；建筑材料、装饰材料、建筑机械、日用百货、日用杂品批发及零售；餐饮服务；副食品零售；技术咨询；商务信息咨询服务（以上由专营专项规定的按规定办理）。

（2） 企业历史沿革

天保房地产原名称为天津港保税区天保房地产开发公司，系由保税区开发服务总公司于1993年1月6日投资组建的国有企业。1999年2月经天津市人民政府批准，保税区管委会在对保税区开发服务总公司和建设服务总公司重组的基础上注册成立天津天保控股有限公司，并将天津港保税区天保房地产开发公司作为出资投入天津天保控股有限公司。

2006年6月天津港保税区天保房地产开发公司为建立现代企业制度，满足公司发展需要，由国有企业改制为国有法人独资的有限责任公司，名称变更为天津天保房地产开发有限公司，注册资本为人民币1,905万元。

2006年11月，天津天保控股有限公司以货币及实物资产共计人民币28,095万元对天保房地产进行增资，增资后天保房地产注册资本及实收资本均为人民币3亿元。此次变更登记手续已于2006年11月28日全部完成。

（3） 企业主要产品或服务

天保房地产自1993年成立以来，主要开发了天津市河东区万东红顶花园住宅项目、万东红顶花园配套公建项目、天津国际贸易与航运服务区2#楼项目、保税区生活区A02地块住宅项目、保税区生活区B06、B07地块住宅项目。万东红顶花园住宅项目分两期，现已开发完毕并已全部售罄；万东红顶花园配套公建项目及保税区生活区B06、B07地块住宅项目目前只进行了征地及部分前期设计等工作；天津国际贸易与航运服务区2#楼项目及保税区生活区A02地块住宅项目正处于施工过程当中，预售情况良好。

（4） 企业主要资产负债状况

天保房地产资产主要包括货币资金、其他应收款、预付帐款、存货、固定资产及无形资产-土地使用权；负债主要包括应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付福利费、应交税金及其他未交款等。在上述资产中，实物资产占资产总额的

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85%以上，主要包括万东红顶花园配套公建项目、天津国际贸易与航运服务区2#楼项目、保税区生活区A02地块住宅项目、等在开发项目，天津港保税区滨海国际贸易服务中心、天津空港加工区员工公寓等固定资产；在上述负债中，应付帐款、预收帐款占负债总额的90%以上，主要为在开发项目的应付工程款及预收的售房款等。

（5） 企业发展前景

天保房地产目前的在建开发项目中，天津国际贸易与航运服务区2#楼项目、保税区生活区A02地块住宅项目施工情况正常，预计2007年竣工结算，目前预售情况良好；保税区生活区B06、B07地块住宅项目征地、规划已经完成，正在进行前期设计，预计2008-2009年竣工结算。就目前的房地产市场发展前景来看，未来三年内将会给天保房地产带来较高的收益及现金流。

（6） 财务状况

天保房地产近几年的资产、负债、所有者权益、业务收人和净利润情况如下表：

单位：人民币/元 项目

资产

负债

净资产

主营收入

净利润 2003年度 169,324,521.68 137,479,992.69 31,844,528.99 17,520,350.00 -449,460.55 2004年度 134,336,465.66115,126,434.0919,210,031.5749,370,997.008,583,068.212005年度 33,706,816.8613,440,516.1420,266,300.722,830,000.001,056,269.152006年1-11月 460,678,798.1787,095,021.40373,583,776.77109,278.36

天保房地产2003年、2004年、2005年及2006年1-11月份财务报表经北京亚太中汇会计师事务所审计，并出具了报告号为亚太审字（2006）A-C-51-1号审计报告。

（7） 主要会计政策

目前天保房地产执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及有关补充规定。

二、 评估对象

具体包括流动资产、固定资产、无形资产和各项负债。上述各项资产及负债的占有单位均为天津天保房地产开发有限公司，纳入评估范围的资产及负债是由天津天保房地产开发有限公司提供。具体如下万元表：

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项 目

流动资产

长期投资

固定资产

其中：在建工程

建 筑 物

设 备

无形资产

其中：土地使用权

其它资产

资产总计

流动负债

长期负债

负债总计

净 资 产

账面价值 18,889.33 27,178.55 1,412.35 25,694.84 71.36 46,067.88 8,709.50 8,709.50 37,358.38 账面调整值 调整后账面值 4.49 18,893.82 -2,844.59 24,333.96 -1,412.35 -1,432.24 24,262.60 71.36 2,844.59 2,844.59 2,844.59 2,844.59 4.49 46,072.37 4.49 8,713.99 4.49 8,713.99 37,358.38

三、 评估目的

此次评估是对天津天保控股有限公司拟进行的资产置换所涉及的天津天保房地产开发有限公司全部资产及负债进行评估，为资产置换提供价值参考依据。

此次评估已经天津天保控股有限公司于2006年11月23日召开的第12次董事会决议通过。

四、 价值类型和定义

根据本次资产评估的特定目的，本资产评估报告所称市场价值的具体价值类型定义为天津天保房地产开发有限公司在本资产评估报告所列评估假设和限制条件下的股东全部权益（即全部净资产）的重置成本价值，不考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

五、 评估基准日

本项目评估基准日为2006年11月30日。

以2006年11月30日作为评估基准日是基于以下原因确定：

1、评估基准日的选定是考虑期末有利于资产占有方进行资产清查确定的；

2、评估基准日的选定是委托方、资产占有方与评估机构共同商定的。

本项目一切资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币为计价货币。

六、 评估假设和限制条件

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(一) 交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

(二) 公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发达与完善的市场。

(三) 持续使用假设：本评估报告假设所有待估资产正处于使用状态并将继续使用下去。

(四) 限制条件：本次评估结论仅为本次特定评估目的而作，其他经济行为无效。

七、 评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则和资产持续经营、替代性和公开市场等评估操作性原则。

八、 评估依据

（一） 行为依据

1 天津天保控股有限公司与天津华夏松德有限责任会计师事务所签订的资产评估业务约定书；

2 天津天保控股有限公司2006年11月23日召开的第12次董事会会议决议。

（二） 法规依据

1 《中华人民共和国公司法》；

2 国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则；

3 财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；

4 国务院办公厅国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

5 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》；

6 《企业会计准则》和《企业会计制度》；

7 天津市财政局津财发[2002]4号“转发《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》的通知”；

8 中华人民共和国财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》； 9 中国资产评估协会中评协[2004]134号中国资产评估协会关于印发《企业

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价值评估指导意见（试行）》的通知；

10 其他与评估相关法律、法规和规章制度等。

（三） 产权依据

1 天津天保控股有限公司及天津天保房地产开发有限公司企业法人营业执照；

2 天津天保控股有限公司及天津天保房地产开发有限公司国有资产产权登记证；

3 天津天保房地产开发有限公司填报的资产清查评估明细表及汇总表； 4 天津天保房地产开发有限公司评估基准日审计报告；

5 天津天保房地产开发有限公司财务帐簿及有关问题的说明材料；

6 房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、机动车行驶证等产权证明资料。

（四） 取价依据

1 现行机电产品报价手册、《汽车专刊》；

2 《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；

3 天津市城镇土地定级估价成果报告（天津港保税区）及天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果（摘要）；

4 天津市建筑工程预算及2006年11月天津市工程造价信息；

5 原城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》；

6 向同类设备生产厂家进行询价的信息资料；

7 评估师现场勘查和市场调查取得的有关评估资料等。

九、 评估方法

（一）评估方法的选择

由于在资本市场上与天津天保房地产开发有限公司处于同一或类似行业的上市公司在规模、资产结构等方面存在相当大的差异，因此不适宜使用市场法。又由于天津天保房地产开发有限公司经营和收益不稳定、未来预测可靠性差，因此不适宜使用收益法。根据天津天保房地产开发有限公司的资产情况和现行资产评估制度的规定，结合本次资产评估的范围、评估目的和评估师所收集的资料,考虑被评估企业仍维持原有经营模式，在资产仍维持其原有用途不变并继续使用

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的前提下，本次评估确定采用重置成本法进行企业全部资产及负债的评估。

（二）重置成本法简介

重置成本法，是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

全部净资产评估价值=资产评估价值-负债评估价值

十、 评估程序实施过程和情况

整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下：

（一）接受委托

评估人员首先听取委托方有关人员介绍情况、与委托方讨论明确了评估目的、评估对象和范围、确定评估基准日等事项，根据评估工作量和资产占有方的实际情况，与委托方共同确定评估方案、签订委托协议书。然后明确评估前企业应做的资产清查等准备工作和应向评估机构提供的文件资料及评估机构向企业提供资产清查明细申报表格。

（二）资产清查

评估工作人员在了解企业及其资产基本情况，充分讨论评估目的、范围、基准日、评估过程的基础上拟订了评估实施计划，经反复研究后定稿付诸实施。签定了资产评估业务约定书后，评估人员根据事先的分工组成机器设备勘察、房屋土地勘查、其他资产和负债清查三个评估小组同时对各项资产及负债进行了现场清查，其中对实物资产进行了现场监盘或勘察，对债权、债务存在情况及其可能存在的坏账进行了调查，对非实物资产进行了核实。然后针对发现的问题根据评估需要进行了帐项调整。

（三）评定估算

经过了财产清查、产权验证、实地勘察以后各评估小组分别对各项资产进行评定估算和初步综合分析，根据讨论分析结果进一步搜集资料，将各评估小组评估结果进行汇总，完成整体资产评估报告书的编写工作。

1. 现场检测与鉴定。在财产清查的基础上对房屋建筑物、设备、车辆和在建工程等固定资产进行了现场鉴定，对存货进行了现场核实。

2. 收集市场信息、具体计算。根据现行机电产品报价手册、《汽车专刊》、

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2004年《天津市建筑工程预算基价》、《天津市安装工程预算基价》及2006年11月《天津市工程造价信息》等方面收集的市场信息和选定的评估方法采用评估软件进行具体计算。

3. 评定估算

1) 流动资产

对货币资金在核查帐簿、会计凭证的基础上，采用盘点、核对银行对账单、函证等方法确定评估值；

对预付账款评估人员在检查会计帐簿的基础上进一步调查了解具体业务内容、欠款原因，分析判断其可收回性，然后以核实后可收回金额计算其评估值；

其他应收款主要有有备用金、代垫得各施工单位的水电费及各项工程类押金。评估人员在了解欠款内容、时间、金额、未能及时收回的原因等情况的基础上逐户进行调查、分析、评价，将坏账准备作价为零，以核实后可收回金额计算其评估值；

对在用低值易耗品采用以核实后的数量、现行市价乘以根据实物使用、保养情况判定的成新率计算评估值；

对在建开发项目依据委托方及资产占有方有关工程建设的文件，在现场实勘的基础上，对在建项目中的土地使用权和在建的建筑物分别进行评估，汇总得出在建项目在评估基准日形象进度下的评估值。根据委评资产的特点，本次评估确定对土地采用基准地价修正法、假设开发法和市场比较法来确定评估值；对在产品中的在建工程采用成本法进行评估。

2) 固定资产

房屋建筑物：

评估人员在核查会计凭证、财务帐簿的基础上，将该公司评估申报表与房屋产权证、场区平面图、房屋建筑物施工图逐项核对以确定房屋建筑物的面积和归属，然后逐项进行现场实物勘察、核对，根据本次特定的评估目的，考虑其适应条件，采用重置成本法进行评估。

房屋建筑物的重置全价为评估工程技术人员根据被评估房屋建筑物的工程图纸、预算件，核定工程量，以《天津市建筑工程预算基价》、《天津市安装工程预算基价》、《天津市建筑安装工程费用定额》、天津建设工程造价信息中心发布

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的建筑安装工程造价指数等进行计算确定土建工程造价、安装工程造价后确定重置全价。

房屋建筑物的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》及建筑行业现行的各专业设计规范、已使用年限、建筑物状态、以及工程技术人员现场勘查结果，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度，综合计算得出成新率。

机器设备：

天津天保房地产开发有限公司机器设备包括有车辆3部、计算机、打印机、投影仪等电子设备71项，物业保安亭等其他设备4项。

电子设备中打印机、投影仪、复印机、数码相机等首先搞清其技术参数，因这些设备技术改型很快，为此大部分按替代型号现行价，经分析参数配置后确定重置全价；计算机除搞清楚配置外，一般按年下降指数确定重置全价 (因为被评配置无法询价)，年下降指数按0.75计算。其他设备按现行价确定重置全价。车辆根据型号向销售单位询价，对现不生产的找可替代车型，经分析后确定车价。重置全价由车价、车辆附加购置税和其他费用(验车费、牌照费、手续费等)组成。

电子设备、其它设备的成新率按不同的设备寿命采用使用年限法确定；车辆的成新率通过对车辆的设计使用年限和已使用年限，设计行驶里程和已行驶里程及车质状况进行调查，根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，采用年限法和里程寿命法孰低原则确定。

3) 对土地使用权的评估采用基准地价修正法、成本逼近法和市场比较法来确定评估值。

4) 各项负债

对应付帐款、预收帐款、其他应付款的评估在重点了解科目核算过程及内部控制制度的基础上，了解其债权人、经济内容，发生时间，账面结存等情况后确定评估值，对其中职工教育经费超支余额予以核销；

对应付福利费的评估在借助审计对其经济内容进行逐项核查，并抽查了部分原始凭证和记帐凭证，核查了福利费支出是否合理、合规及福利费的提取是否符合会计制度的有关规定后，按核实后的金额作为评估值；

对应交税金、其他未交款的评估通过核查纳税申报表，并与该公司会计报表、总帐、明细帐项核对，经了解及分析后，按核实后的金额确定评估值；

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（四）评估汇总、提交报告

将各项资产评估结果汇总后对评估结论中各项资产增减值的主要原因进行具体分析，然后撰写评估报告初稿，经三级复核，最后形成并提交资产评估报告书。

十一、 评估结论

评估结论根据以上评估工作得出：截至评估基准日2006年11月30日天津天保控股有限公司委托评估的天津天保房地产开发有限公司全部资产帐面价值为人民币46,067.88 万元、负债为人民币8,709.50 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；调整后的资产为人民币46,072.37 万元、负债为人民币8,713.99 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；评估后资产评估价值为人民币67,636.03 万元，负债为人民币8,714.34 万元，净资产为人民币58,921.69 万元，净资产评估增值人民币21,563.31 万元，增值率57.72 %。各资产负债的评估情况见下表（单位：万元）

项 目

流动资产

长期投资

固定资产

其中：在建工程

建 筑 物

设 备

无形资产

其中：土地使用权

其它资产

资产总计

流动负债

长期负债

负债总计

净 资 产 账面价值 调整后账面值18,889.33 18,893.82 27,178.55 1,412.35 25,694.84 71.36 24,333.96 24,262.60 71.36 2,844.59 2,844.59 46,072.37 8,713.99 8,713.99 37,358.38 评估价值 39,607.78 25,173.27 25,112.73 60.54 2,854.98 2,854.98 67,636.03 8,714.34 8,714.34 58,921.69 增减值 增值率%20,713.96 109.63 839.31 3.45 850.13 3.50 -10.82 -15.16 10.39 0.37 10.39 0.37 21,563.66 46.80 0.35 0.35 21,563.31 57.72 46,067.88 8,709.50 8,709.50 37,358.38

评估结论详细情况请见资产评估明细表。

十二、 特别事项说明

1. 本报告所称“评估值”是指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而

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提出的公允估值意见。本次评估结论仅为本次特定评估目的而作，其他经济行为无效。

2. 本报告是在委托方及资产占有方提供的评估申报明细表及相关文件、数据、资料的基础上做出的。资产占有方对所提供的有关法律证明文件、会计帐簿、会计报表以及相关数据的真实性、可靠性和完整性负责；本报告评估结论是对2006年11月30日委评资产价值的客观公允的反映，本所对评估基准日以后该资产价值发生的重大变化不承担责任。

3. 本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由本所出具，被评估的房屋、设备未采用专门的检测仪器进行检测，仅依赖现场勘察房屋的使用状态及改造情况、设备的工作环境条件、外观、性能、精度及使用、维修、保养、改造、利用等情况产生判断意见。评估结论受具体参加本项目的评估人员的职业水平和能力的影响。本所及参加评估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范并进行了充分努力。

4. 天津空港加工区员工公寓（包括一期、二期、动力中心及综合服务楼）系天津天保房地产开发有限公司于2006年11月由天津天保控股有限公司购入，房屋产权证正在办理之中。

5. 天津天保房地产开发有限公司正在开发的红顶花园公建项目所使用的土地使用权包含于东国用（93）第1号中华人民共和国国有土地使用证中，未单独进行分割，评估时依据天津市规划和国土资源局2004要条通字0027号规划要点通知书所载内容进行评估。

6. 本所及其评估人员关注评估对象法律权属文件是对评估对象价值进行估算并发表专业意见的需要，不承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任，也不对评估对象的法律权属提供任何保证。

7. 本报告不能替代政府部门对资产损失的确认或审批。在评估基准日后本报告有效期以内政府部门对资产损失的确认或审批与评估价值产生差异时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。

8. 本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力，且备查文件与评估报告正文配套使用方为有效。

9. 本评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论的影响

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

十三、 评估报告评估基准日期后重大事项

1、 在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。

2、 在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为重置成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。

十四、 评估报告法律效力

1、 评估报告成立的前提和假设。本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

2、 本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。本评估报告的特定经济行为需要国有资产管理部门备案、核准或需要企业主管部门认可的，在国有资产管理部门备案、核准或企业主管部门认可后方可正式使用本评估报告。

3、 评估结论的有效使用期限。根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2006年11月30日起计算至2007年11月29日止。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和作价参考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年需重新进行资产评估。

4、 资产评估报告的使用范围。本评估结论仅供委托方为本次评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有，除法律另有规定外，未经委托方许可，我所不向他人公开。评估机构对评估报告具有最终解释权。

十五、 评估报告提出日期

本报告提出日期为：二○○六年十二月十四日

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

（此页无正文）

天津华夏松德有限责任会计师事务所 法 人 代 表：

中国·天津 注册资产评估师：

二○○六年十二月十四日　 注册资产评估师：

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