广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究 - 猎德村 - 图文

广州市“三旧”改造中的

城市更新发展研究

——猎德村改造案例分析

广州大学建筑与城市规划学院

城市规划原理

指导老师 曲少杰 建环零八一班 罗明艺 0816030016

摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德

村的改造为例进行分析。猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造 容积率 猎德村 城市规划 1、调研概况介绍

三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。 1.2 旧村改造具体进展情况

2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。 1.3 主要政策依据

⑴ 《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） ⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶ 《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》 （粤府办[2009]122号）

⑷ 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸ 《广州市旧城更新改造规划纲要》 （征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿） 1.4 全面改造模式的财政支持政策

⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。 1.5 猎德村概述

猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城中南部，南临珠江。目前共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米。另外，还有发展经济用地约23万平方米。

据《信息时报》报道，猎德地理位置得天独厚，水网交错，土地肥沃遥祖辈以农业耕种为主，少部分人经商，极少数人海外谋生。猎德盛产杨桃、甜橙等水果，是有名的水果产地和集散地。猎德先辈从粤北珠玑巷南迁，最后落籍猎德村，从宋朝开村，至今已有900多年历史。是广州老八区中保存最完整的水乡之一。村内现存祠堂十多座，始建于嘉庆、道光、光绪年间不等。还有市级文物保护单位龙母庙。

2、猎德村现状分析

2.1 土地使用状况调查

猎德村现有800多年的历史，世代以农业为生。随着广州城区东扩，1994年6月30日广州市公布规划珠江新城建设后，村全部农田被国家征用，猎德周边已城市化，自身成为“城中村”，纳入城市建设规划范围。以居住用地为主，紧密分布，使用者为户籍居民和外来暂住人口。

2.2 建筑现状调查

高密度的5~6层高的住房建筑，面积小，质量差。保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。

2.3 居住人口状况调查

共有户籍人口7000多人。容纳了1万多外来暂住人口。 2.4 配套公共设施调查

建国前，猎德村缺医少教，文化卫生落后。没有医院，只有一间民集资办的小学。文体活动不多，只有龙舟、舞狮、粤剧等几项。建国后，村重视教育，对已改为办公的猎德小学每年都有教育投入，2003年投入达200多万年。村委会尊师重教，奖教奖学，近年共有10多名村民子女考入全国重点大学。1988年普及初中教育，次年普及了高中教育。1998年3月至2003年12月，对青年村民进行素质培训，开办了三期村民素质教育学习班，共有青年村民400人完成高中学业。 建国后医疗卫生条件大为改善。1958年猎德大队建立保健室，并设立专职卫生保健员。1968年培养了“赤脚医生”，大队办期合作医疗。90年代初成立卫生所，猎德卫生所现有医护人员21名，村每年支出药费过百万元。 2.5 市政公用设施现状调查

建国前及建国初期，猎德村没有马路，没有电和自来水。从猎德到广州，靠走路或乘船。村民点的是煤油灯，吃的、用的全是猎德涌水。建国后，政府修建了猎德大道。尤其在90年代中叶珠江新城开发后，一批现代化宽阔的市政道路迅速修建起来。至2004年底，途经猎德的市政道路共有21条之多。地铁5号线猎德站正在兴建中。猎德村努力改善生产、生活环境。1961年猎德涌上架起了开村以来的第一座水坭桥。同年，通电、通自来水。80年代末至90年代有了村自建路。80年代先后划出空地给村民建房，90年代配合珠江新城规划建设及广州市“一年一小变”的城市整治需要，再次划地建拆迁安置房。90年代村建的房屋全部纳入城市规划，建成花园式的农民住宅小区。1990年将全村的明渠改成下水道。1999年8月到2003年先后两次整治猎德路，1996年到2003年先后三次共民出资过百万元对猎德涌进行整治。同时，加强环卫保洁，进一步加强治安保卫度，猎德村成为一个环境优美的居住、休憩之地。 2.6 产业现状调查

上世纪90年代以前，猎德村民以农业耕种为主， 90年代，随着土地大量被征用，猎德村以发展第二、第三产业为主，经济得到较大的发展。1994年起，因建设珠江新城，猎德全部田地被征用，村利用征地补偿款，在还是荒凉之地的珠江新城兴建“美居中心”。“美居中心”成为村集体经济发展的重要支柱。随着利雅湾、高德中心大厦等项目的启动，继续推动猎德经济持续发展。 2.7 生态环境质量调查

与广州众多城中村一样，猎德村存在着脏乱差的问题。由于密集的人口和“握手楼”的问题，猎德村住宅的采光、通风条件都很差，噪声污染也比较严重。 2.8 改造资金筹措

对于旧村改造，广州政府曾明确表示，一般政府不出此改造。在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地融资解决整体改造的资金来源。当年制定猎德村改造方案是“倒算建筑面积”，也就是说先算改造需要多少钱，然后再反过来算拍卖地块的容积率和建筑面积。当年猎德村卖地筹集了46亿元。 2.9 社区文化

具有900多年历史的猎德村，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特的龙舟文化。

3、猎德村改造中的问题 3.1用地调整

新规划的猎德村用地，减少居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地面积。建成的新猎德村(安置区)总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建筑面积约68.7万平方米，绿地率30%，建筑密度28.1%，学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配

置。以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分:桥东为复建安置区，桥西南给村建设酒店并安置部分集体物业，桥西地块拍卖融资用以满足改造资金需求，并做好经济平衡测算。除了村民个人补偿安置部分，村集体还预留了经济发展用地，建设一座酒店，作为集体经济发展的支撑项目，保证村民获得长期稳定分红。桥西地块公开出让收入除用于原定的所有复建安置、搬迁及公共设施配套建设外，超出部分用于村红线范围内市政设施建设，仍有节余时全部留给村集体发展经济、福利事业。

但是由于猎德村位于广州CBD中心商务区，猎德村的容积率比最初规划时高出近一倍。据了解，猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。容积率过高的改造并不算是成功的改造。

3.2.住户的再安置

原址一半会建楼宅，安置三千多户村民；另一半清拆后，用来发展商业楼宇和酒店。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层……四层及以上的按证内合法面积安置回迁。但由于要降低容积率，所以不能做到所有住户都可回迁，部分人员给予拆迁补偿并不安排住房安置。 3.3.文物保护

猎德村作为一个拥有900多年历史的村落，有着深厚的历史文化积淀，是岭南文化的活字典。在猎德此次改造中，政府是下了很大的决心要彻底改造猎德村的面貌，使之与珠江新城这个CBD生活圈相配衬。这样的改造难免会对猎德的传统造成一定的打击。在改造过程中，对村中的一草一木都会有所移动，甚至会改变猎德村内目前的大环境，现在存在村中的很多事物将会消失，猎德的后人或者就会慢慢忘记曾经存在的猎德文化和猎德传统。改造乃至消灭城中村，不等于简单的拆旧房建高楼，更不等于把脏水和孩子一起泼出去－－这里面的“孩子”，就是浓缩乡土文化精华的物质建筑。它们本来只是村落发展的见证，倘若有幸能够继续存留，则将是广州城市变迁的见证。人为地消灭了这些见证物，也就等于人为地在抹掉原本生动多样的历史片断。拆成一张白纸进行建设，倒是没有负担，但是写出来的却未必是最新最美的文字，画出来的也未必是最新最美的图画。这不是要存心跟伟人抬杠，而是世易时移，在这个到处都在大讲文化的时代，自己主动放弃特色，甘愿面貌与人雷同的城市，不是显而易见的得不偿失吗？ 3.4.公共建设与社会问题

猎德村改造首创了村民以土地产权（土地拍卖）置换开发商物业（安置房建设）来改造的新模式，有别于以往以政府为主导进行的旧城改造模式。在这一过程中，村民普遍担忧公共配套能否落实，就业教育医疗治安条件能否改善。由于外来人口众多，流动性大。长期以来，猎德村的治安状况也让村民们头疼不已。和广州众多的城中村一样，猎德村及其原住民也在城市的发展中被“边缘化”，成为公共管理的弃儿。 3.5.发展模式的广泛性

像猎德这样进行一次性改造的必须具备很多必要条件，因此，猎德的经验能否直接推广运用到今后城中村的改造上仍有待商榷。但猎德改造将会为广州其他城中村的改造起一个带头作用，为其他城中村的改造起指导作用。2007年市场好卖地款筹集得多，但如果市场不好，地价越低，城中村改造的容积率就越高，所以卖地集资的方法不太适合每个城中村。 4 猎德村改造问题的解决方法 4.1控制容积率

城中村改造本来的目的是改善城市居住环境，不能为了筹集改造资金而牺牲容积率。一般情况下，住宅容积率在2-3之间最合适，不要超过3，猎德村复建房容积率5.2太高了，从远处来看密密麻麻，破坏了珠江新城景观，对CBD长久发展不利。建议，不要形成城中村补

偿攀比心理，不能因为一个城中村改造用高补偿，其他城中村也必须参照这个高标准。而且有的城中村改造不要全部回迁，否则就丧失了改造抽疏中心城区人口密度的意义。位于老城区的城中村为了降低人口密度，要限制容积率，但可以从其他城中村平衡改造资金。，对于合适的城中村，政府也应投入资金，比如通过修一条路改造部分城中村，从而减少城中村改造成本。据了解，目前荔湾区的西塱裕安围改造已经开始尝试综合改造的方式。 4.2多途径保护文物

为了延续岭南古村落特有的文化气质，猎德村整体改造并不是简单的推倒重来，而是在改造过程中充分考虑到文化的传承，为猎德村传统民俗文化的延续留足了空间。完整保留了龙母庙，并以龙母庙为中心，将村内重要的祠堂、庙宇和代表性的民居沿猎德涌两岸进行重新规划布局，异地复建保存，打造岭南古建筑博物馆，让猎德的建筑文明、纯朴民俗、龙舟文化重放异彩。同时，猎德村还建设了村史博物馆，里面陈列的都是猎德改造前的物品。最令人瞩目的是上世纪80年代使用过的旧龙舟龙头，此外，还有沾着黄泥的犁耙、木桶、水排等，这些旧物都在静静诉说着猎德的文化，展现了猎德村的历史变迁。

猎德涌贯穿猎德村，是每年端午扒龙舟最旺的一条涌之一。经过多年的治理和“三涌补水”工程，如今猎德涌不但不再脏黑臭，而且已基本恢复了清澈，碧绿的涌水与涌边的古榕相映成趣。

猎德涌一边是猎德村的桥西安置区，另一边却是一排新建的古香古色二层小楼。外贴青砖片的墙体与祠堂群风格保持一致，砖雕、木雕、满洲窗一应俱全，仿佛清末民初的水乡古镇。风情街将通过河涌护栏上建雕塑等方式打造成3大文化场景：第一部分是展现猎德村民父辈劳动作息的情景；第二部分是居民生活部分，包括婚丧嫁娶等场景；第三部分是文体部分，再现孩提时打波仔、抓鱼捉虫等活动。

据了解，这里将打造成岭南水乡风情街，引进茶楼、特色小店、文化创意产业等。风情街预计亚运以后进行招商，以后，这里将打造成珠江新城CBD里的一个旅游景点。 4.3公共建设由政府买单 社会问题纳入政府管核

要求改造项目必须配定学校等公共设施，原则上由政府负责建设。但在一些开发项目，开发商代为建设公共设施，再以建设费用冲抵土地使用金。除此之外，政府还应解决城中村脏乱差、突出的消防隐患和严峻的治安状况等现实问题，不要再把其边缘化。“城中村改造是把农民变成居民，农村变城市，农村管理变城市管理，这才是城中村改造的最根本目的。而不只是改善居住环境。”——中山大学规划设计研究院院长李立勋。 4.4模式推广 不可生搬硬套

广州市城中村一个村子跟另一个村子的差异很大，无法做到同一套改造方案适用全部，所以要注意“一村一策”，针对每条城中村自己的特点及周边环境的要求，制定合适的规划方案，综合整治改造城中村

参考资料：

百度百科 三旧改造条目

新华网 《猎德村有900多年历史》信息时报

南方日报《广州三旧改造将不再出现高容积率》 《猎德村志》 中新社

《城市规划原理》

偿攀比心理，不能因为一个城中村改造用高补偿，其他城中村也必须参照这个高标准。而且有的城中村改造不要全部回迁，否则就丧失了改造抽疏中心城区人口密度的意义。位于老城区的城中村为了降低人口密度，要限制容积率，但可以从其他城中村平衡改造资金。，对于合适的城中村，政府也应投入资金，比如通过修一条路改造部分城中村，从而减少城中村改造成本。据了解，目前荔湾区的西塱裕安围改造已经开始尝试综合改造的方式。 4.2多途径保护文物

为了延续岭南古村落特有的文化气质，猎德村整体改造并不是简单的推倒重来，而是在改造过程中充分考虑到文化的传承，为猎德村传统民俗文化的延续留足了空间。完整保留了龙母庙，并以龙母庙为中心，将村内重要的祠堂、庙宇和代表性的民居沿猎德涌两岸进行重新规划布局，异地复建保存，打造岭南古建筑博物馆，让猎德的建筑文明、纯朴民俗、龙舟文化重放异彩。同时，猎德村还建设了村史博物馆，里面陈列的都是猎德改造前的物品。最令人瞩目的是上世纪80年代使用过的旧龙舟龙头，此外，还有沾着黄泥的犁耙、木桶、水排等，这些旧物都在静静诉说着猎德的文化，展现了猎德村的历史变迁。

猎德涌贯穿猎德村，是每年端午扒龙舟最旺的一条涌之一。经过多年的治理和“三涌补水”工程，如今猎德涌不但不再脏黑臭，而且已基本恢复了清澈，碧绿的涌水与涌边的古榕相映成趣。

猎德涌一边是猎德村的桥西安置区，另一边却是一排新建的古香古色二层小楼。外贴青砖片的墙体与祠堂群风格保持一致，砖雕、木雕、满洲窗一应俱全，仿佛清末民初的水乡古镇。风情街将通过河涌护栏上建雕塑等方式打造成3大文化场景：第一部分是展现猎德村民父辈劳动作息的情景；第二部分是居民生活部分，包括婚丧嫁娶等场景；第三部分是文体部分，再现孩提时打波仔、抓鱼捉虫等活动。

据了解，这里将打造成岭南水乡风情街，引进茶楼、特色小店、文化创意产业等。风情街预计亚运以后进行招商，以后，这里将打造成珠江新城CBD里的一个旅游景点。 4.3公共建设由政府买单 社会问题纳入政府管核

要求改造项目必须配定学校等公共设施，原则上由政府负责建设。但在一些开发项目，开发商代为建设公共设施，再以建设费用冲抵土地使用金。除此之外，政府还应解决城中村脏乱差、突出的消防隐患和严峻的治安状况等现实问题，不要再把其边缘化。“城中村改造是把农民变成居民，农村变城市，农村管理变城市管理，这才是城中村改造的最根本目的。而不只是改善居住环境。”——中山大学规划设计研究院院长李立勋。 4.4模式推广 不可生搬硬套

广州市城中村一个村子跟另一个村子的差异很大，无法做到同一套改造方案适用全部，所以要注意“一村一策”，针对每条城中村自己的特点及周边环境的要求，制定合适的规划方案，综合整治改造城中村

参考资料：

百度百科 三旧改造条目

新华网 《猎德村有900多年历史》信息时报

南方日报《广州三旧改造将不再出现高容积率》 《猎德村志》 中新社

《城市规划原理》

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