地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例

天津师范大学

硕士学位论文

地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例

姓名：苑伟

申请学位级别：硕士

专业：人文地理学

指导教师：贾艳杰;马振兴

20070401

摘要

“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”是我国的基本国策。党中央提出要推动经济增长方式由粗放型向集约型转变，建设资源节约型、环境友好型社会。土地作为基础的资源和最重要的生产要素之一，更需要加强保护并合理利用。节约集约利用土地、控制建设用地总量的增长速度、切实保护好耕地尤其是基本农田关系中华民族的长远发展大计。客积率是土地集约利用的重要指标，合理的容积率水平是在数量上指导土地节约集约、控制建设用地总量、切实保护耕地的基础性指标。同时，容积率对地价的影响非常大，地价的准确与否又关系到土地收益的合理分配，关系到土地管理水平尤其是土地市场体系的建设，关系到土地的节约集约利用和经济增长方式的转变。所以稿清容积率与地价的关系，并用合理的方法确定容积率修正系数有利于合理调节土地收益分配，有利于通过地价手段引导土地的节约集约利用。由于容积率修正系数的重要性和确定过程的复杂性，国内外对容积率修正系数的探讨一直没有停止过。笔者力图在前人研究的基础上，在改进容积率修正系数确定方法方面做出自己的努力。

确定容积率修正系数是十分复杂的问题，需要搞清容积率和地价的关系并结合研究区域的实际采用适用的方法进行测算，因此本文分两部分，第一部分是理论与方法的介绍和分析，在理论分析的基础上界定容积率与地价的关系并详细阐述容积率对地价的影响规律进而介绍并评价当前三种确定容积率修正系数的方法。第二部分是实证分析部分，是本文的重点和难点所在。结合天津市的实际确定测算方法，在理论结合实际的分析中，创造性地运用测算方法并对结果进行合理性检验。

理论和方法介绍和分析部分，首先阐述土地价格的内涵和特点，并介绍土地稀缺原理、区位理论和土地集约利用理论，构建了土地价格形成的理论基础；介绍容积率的内涵和特性，并分析影响容积率的因素；在此基础上简要概括了容积率和地价的关系。然后具体分析容积率影响地价的规律，首先界定容积率影响地价的作用机制，容积率通过影响土地收益机制和土地供求关系影响地价；进而详细介绍容积率对地价的影响规律。最后，在之前的理论分析基础上，阐述容积率修正系数确定的原则；介绍了确定容积率修正系数的三种方法：特尔菲系数法、

样点地价法和复合系数法，并对每种方法进行了评述。

第二部分以天津市中心城区为对象，进行确定容积率修正系数的实证研究。首先介绍了天津市的经济社会发展状况和房地产市场运行状况，并结合确定容积率修正系数的需要介绍了天津市新一轮土地级别调整和基准地价更新的工作概况；然后理论结合实际，确定天津市中心城区的容积率修正系数综合运用样点地价法和复合系数法两种方法，并确定了标准容积率；进而是理论结合实际，创造性地运用两种方法对居住用地和商业用地容积率修正系数进行测算，并经过综合分析给出居住用地和商业用地容积率修正系数表和公式；最后进行修正系数的合理性验证。结果表明容积率修正水平是合适的。

本文主要运用规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、静态分析和动态分析相结合的方法进行研究，首先从理论上探讨容积率和地价并界定它们之间的关系，然后定性地分析了容积率对地价的一般影响规律，最后以天津市为例做实证分析，综合运用ＧＩＳ软件和Ｍａｔｌａｂ数学软件，建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，并经过反复验证和综合平衡确定容积率修正系数。关键词：地价；基准地价；容积率；容积率修正系数

Ａｂｓｔｒａｃｔ

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地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例

第一章绪论

１．１选题背景和意义

１．１．１选题背景

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富，威廉．配第说“土地是财富之母”。一方面，我国是个１３亿人口的大国，占世界人口的２２％，但耕地面积只占世界的９％，人均占有的土地面积只有世界人均占有量的Ｉ／３左右，特别是人均耕地只有一亩多，大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足。另一方面，我国还面临发展社会经济、改善人民生活的重任，需要建设现代文明，城市作为现代文明的主要载体，正在成为中华民族实现伟大复兴的发动机。随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地，中国近年来每年大约要征收３５０万至７５０万亩耕地，这将使土地的供求矛盾日益加剧…。

国家很早就将“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”确立为基本国策，在中央提出要推动经济增长方式由租放型向集约型转变，建设资源节约型、环境友好型社会的大背景下，土地作为基础的资源和最重要的生产要素之一，更需要加强保护并合理利用。节约集约利用土地、控制建设用地总量的增长速度、切实保护好耕地尤其是基本农田关系中华民族的长远发展大计。如何促进土地的节约集约利用，如何引导城市建设的健康、可持续发展，如何促进经济增长方式的转变，如何实现国有土地资产的保值增值等问题成为摆在管理者尤其是土地管理者面前的核心问题。

１．１．２选题意义

容积率是土地集约利用的重要指标，合理的容积率水平是在数量上指导土地节约集约、控制建设用地总量、切实保护耕地的基础性指标。同时，容积率对地价的影响非常大，地价的准确与否又关系到土地收益的合理分配，关系到土地管理水平尤其是土地市场体系的建设，关系到土地的节约集约利用和经济增长方式

地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例

的转变。所以搞清容积率与地价的关系，并用合理的方法确定容积率修正系数有利于合理调节土地收益分配，有利于通过地价手段引导土地的节约集约利用。由于容积率修正系数的重要性和确定过程的复杂性，国内外对容积率修正系数的探讨一直没有停止过嘲。

地价容积率修正系数的确定是城镇土地定级估价工作中的一部份。基准地价是我国她价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是政府对土地市场和房地产市场进行宏观调控，对城市土地实行资源管理和资产管理的重要依据。基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土缝，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势，是宗地价格评估的基础，对土地交易价格和房地产交易价格的形成有重要的引导作用，是土地使用权出让、转让、授权经营及清产核资、收购整理等宗地价格评估的主要依据，也是确定协议出让土地最低价和审核土地转让申报价格、政府优先购买价格的依据ｏ“”。

实行土地有偿使用制度后，原国家土地管理局颁布了‘城镇土地估价规程》（下称《估价规程》），全国开展各城镇基准地价评估工作，但由于地价内涵不一样，同一价格的基准地价在不同城镇的容积率、开发程度均不相同，因而以往的城镇基准地价缺乏可比性。新一轮国土资源大调查规定了明确的基准地价内涵，为各土地级别或均质区域内，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度，设定标准容积率下同一用途的完整土地使用权的平均价格。这一规定表明新一轮的基准地价必定是某一容积率标准之下的地价。基准地价的评估通常是以土地级别或均质区域为基础，通过调查市场近三年的交易地价资料，对各用途土地交易资料分别进行地价计算，并进行开发程度和容积率等修正，对修正后的样点地价进行检验和处理，剔除不合格的样点数据，分类确定城市基准地价并建立宗地地价修正体系。其中，对样点地价进行容积率修正，编制容积率修正系数表是基准地价评估中一项非常重要的内容，只有将交易样点地价修正到基准地价设定的标准容积率条件下，评估出的基准地价才具有可比性。

随着中国经济社会的发展和土地市场机制的建立和逐步完善，各种影响土地价格的因素的作用逐步显现，仅仅像原来那样掌握基准地价是不够的，还需及时

掌握宗地的具体价格，如政府实施土地优先购买权、对土地交易申报价的管理、征收土地增值税等，都需要快捷、方便地得到宗地的地价。因此，为了更好地发挥基准地价的作用，必须分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。基准地价与宗地地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。在众多的影响因素当中，容积率是影响宗地地价的最重要因素之一，尤其是对商业用地和居住用地，容积率的变化可能导致地价成倍上升或下降。

一般而言，地价是随容积率增加而升高的，但是由于城市规划、土地供求状况，基础设施水平等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律，因此，科学分析容积率与地价的关系，分析容积率对地价的作用机制，并建立一个合理而又实用的容积率修正体系，也就成为建立宗地修正体系中一项重要的内容。

在上一轮基准地价评估的过程中，由于社会经济发展水平还比较低、土地管理制度改革还没有明显进展，容积率对地价的影响还没有完全体现出来，也没有引起足够的重视，有些城市没有编制容积率修正系数，或者有的城市编制了容积率修正系数表，但由于当时研究水平比较低、研究方法和技术手段也比较落后，容积率修正系数确定的随意性较强，编制出的容积率修正系数表比较租糙，实用性不强。随着经济的不断发展以及土地市场的不断发育，容积率对地价的影响突显出来，原有的容积率修正体系已经远远不能反映容积率与地价之间的关系了，因此，必须采用一种更为科学的方法来量化容积率对地价的影响程度。

笔者在本科及研究生期间，两次参加了天津市中心城区的土地价格调查项目并参加天津市多个区县的土地价格调查项目，积累了一定的经验，对地价修正体系尤其是容积率修正系数的确定方面有比较深入的研究，以最新一轮的土地价格调查项目为基础，笔者对容积率与地价关系进行深入的探讨并对容积率修正系数确定方法进行了有创造性的探索。

１．２研究现状

１．２．１国外研究现状

城市基准地价评估在国外也称为大面积评估（ＭａｓｓＡｐｐｒａｉｓａｌ）０１，其评估方式与我们国家的基准地价评估方式有所差异。

（１）韩国的基准地价

韩国于１９７２年根据国土利用管理法建立了“基准地价制度”。土地基准地价的调查评估的方法是在全境范围内选择２万个标准地，由不动产评价专业人员依据一定评估方法，参照市场交易情况评估，再经土地评价委员会审议，最后确定，并以公报形式每年定期公布”１。

（２）德国的土地公开参考价

在德国，各州每隔一到两年，要由估价委员会把各城市分区域的地产交易价格进行整理，分区域求算平均价格并公布予众，以反映土地市场中地价的分布状况和变化趋势。这种平均价格称为公开参考价格，类似于我国的基准地价０１。在确定公开参考价格时，估价委员会要求全部委员参加会议，会上准备了工作图，图上标有各区域地产交易样点价格和建议的地产公开参考价格。委员会对建议的公开参考价格进行讨论和做出决定，然后将决定结果制成标准地价表和地价图公布和出售，并接受任何单位和个人的咨询。

（３）日本的公示地价

日本早在１９６９年就颁布了《地价公示法》（ＬａｎｄＰｒｉｃｃＰｕｂｌｉｃａｔｉｏｎＡｃｔ）。日本地价公示制度的主要内容有：一是公示区域，制度主要针对城市规划区而言。二是标准宗她的选定。地价公示必须首先选定若于标准宗地。标准宗地须遵循代表性、中庸性、稳定性及易变性等几个原则。三是对标准宗地进行正常价格判定时，假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准宗地仅作为生地来考虑。四是标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴定人员以每年的１月１日为基准日，选用市场比较法、收益还原法、原价法进行评估，并由土地鉴定委员会对评估结果进行审查或调整，确定最终结果，并于每年的４月１日以政府公告的形式予以公布，即政府定期公布标准地的“正常价格”。目的是为一般土地交易者提供可信赖的地价标准；同时也因政府为了公用事业征用私人

地价容识率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为倒

土地的赔偿标准、征收固定资产税和遗产税的计算标准。

（４）台湾的公告地价

台湾的公告地价分为两种形式：第一种是以确定土地增值税为目的的（对土地转让收益所征的税）“公告现值”。它每年进行一次、定期公布。其目的除作为征收增值税标准外，还作为土地买卖时申报价格的审定标准。第二种，以计算地价悦为目的的“公告地价”。这种价格每隔３年由官方调查评定并公布一次。具体作法，首先由土地所有者向官方申报自己的土地价格，官方根据一定标准确定该土地的规定地价，然后公布形成“公告地价”。公告地价的形成关键在于评估规定鲍价。规定地价类似于大陆的标定地价，是地政机关依法定程序。查估的各宗土地的地价，是土地所有权人据以申报地价，用以编造地价册及总归户册，作为课征地价税的依据。

’

（５）中国大陆的基准地价

中国大陆基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、居住、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式，这与韩国、日本以及中国台湾地区反映的是具体地块价格不同。基准地价的表现形式有地面地价和楼面地价两种形式，目前国内各大城市主要采用的还是地面地价，在一些经济特别发达或者土地市场特别规范的城市，比如北京、杭州、上海等大城市，也以楼面地价为补充。我国基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期及时效性等几个特点。

德国的土地公开参考价虽然也是一种区域平均价，但由于德国土地市场发育，市场交易样点非常多，公开参考价是经专家对大量的交易样点分析、讨论后确定的，能反映区域地价总体变化情况。我们国家土缝市场还处于发展、完善阶段，对于地价评估而言，市场地价信息仍不很充足，且大多分布不平衡，交易也往往是隐形交易，仅用某一类地价资料很难满足基准地价评估的需要，必须充分利用现有的各类资料，综合进行评估。

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有同样的市场价格的原理进行。首先，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类；然后在土地定级的基础上，采集并整理各类用地

地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为饲

的市场交易资料，计算并修正交易样点地价，检验和处理样点数据；最后，利用市场交易样点地价评估分类分级基准地价。

基准地价是在估价基准日、设定开发程度、设定容积率下不同用途、不同级别（均质区域）的平均价格。因此。为了使样点地价具有可比性，必须将样点地价进行时间修正、期日修正、容积率修正以及其他修正（楼层、开发程度等修正）。其中，对样点地价的容积率进行修正是很重要的一环。

１．２．２国内研究现状

容积率是西方国家（主要是美国）在２０世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，最早见于１９１７年美国纽约颁布的土地分区管理法，此后，英、日等国也将其用于城市规划的用地管理。美、日、台湾地区称容积率为ＦｌｏｏｒＡｒｅａＲａｔｉｏｎＣＦＡＲ），英国、香港则用ＰｌｏｔＲａｔｉｏ表示嘲。容积率在我国的应用较晚，１９８７年在民用建筑设计通则（ＪＧＪ３７．８７）才开始列有“建筑容积率”指标，１９９４年实施的《城市居住区规划设计规范》对容积率的指标也有明确的规定。

容积率的使用主要是在城市化的过程中，为了防止建筑密度过高、土地使用强度过大，致使环境产生问题而制定的一项控制指标。但容积率不仅仅是城市规划的控制指标，它还是影响土地价格的重要因素，尤其是在一些经济较发达的城市，对于同一块土地，容积率的不同可能会导致地价产生巨大的差异。因此，在土地价格评估的时候往往需要考虑容积率对地价的影响。市场比较法是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国内外通用的经典估价方法之一。其基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者己知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得到待估土地的评估时日的地价。

在欧美及日本等国家，由于市场竞争充分、城市规划比较完善、实施比较严格，在同一区域，宗地的容积率都相差无几，所以在使用市场比较法时，可以不用进行容积率修正，或者是在个别因素修正中予以考虑，进行适当修正。但在我国，由于没有形成完善的市场竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊，因此在市场比较法中要把容积率从个别因素当中提出来单独进行修正，以减小因容积率的差异而造成

的地价悬殊。另外，我们国家所采用的其它评估方法，如收益还原法、剩余法（假设开发法）、基准地价系数修正法等都直接或间接地用到了容积率了，而容积率对地价的影响又是非常显著的，因此，许多城市都编制了容积率修正系数表，对容积率进行修正。

容积率修正系数表的编制需要大量的样本资料，通常不会在评估具体宗地价格时才去测算，而是在基准地价评估过程中建立起来的，容积率修正系数表的编制是基准地价评估中很重要的一环，也是基准地价评估的重要成果。

我们国家对容积率的研究，是在９０年代初随着我国房地产业的崛起而逐步展开的。研究的主要内容包括：容积率的内涵与特性嘲；容积率的制约因素；容积率与城市规划、环境保护的关系嘲；容积率对综合建筑造价、开发效益的影响；容积率与建筑进深、建造层高、建筑层数、建筑密度“”等的相互作用关系；容积率的计算模式和指标体系…ｍ”，容积率与地价的相关关系及其量化研究‘”儿Ｈｍ”等。

对于容积率与地价关系的研究，从９０年代初至今在不断深入，经历了一个从定性分析到定量研究，从理论分析到实践应用的过程。容积率对地价影响程度的量化是通过容积率修正系数表现出来的。

目前，我国城镇土地估价中容积率修正系数主要通过特尔菲系数法、样点地价法和复合系数法，文中有专门的章节讨论这几种方法的特点和适用范围，在此就不再赘述。

１．３研究内容和方法

１．３。１研究内容

容积率对地价有十分重要的影响，这是毋庸置疑的，因此在世界各国，容积率修正系数的确定都是非常敏感的问题，受到各方的关注。有关容积率的研究十分有必要，相关研究一直没有停止过。本文旨在前人研究的基础上，从容积率修正的方法上作进一步的探讨。本文依照以下的顺序逐步展开：

第一部分首先介绍了土地价格的内涵和特点，并阐述了影响土地利用、形成土地价格的主要基础理论，包括土地稀缺理论、区位理论和土地集约利用理论；然后介绍容积率的内涵和特点，并简要叙述影响容积率的主要因素；最后，简要

分析容积率与地价的关系。这一部分为搞清容积率与地价的关系奠定了理论分析的基础。

第二部分实际上是在理论分析的基础上，进一步研究容积率与地价的关系即容积率对地价的影响规律分析。首先搞清了容积率影响地价的作用机制，然后详细分析了容积率对地价的影响规律。

第三部分主要介绍容积率修正的方法。首先由前面的分析给出容积率修正系数确定的原则，在此基础上介绍确定容积率修正系数的三种方法：特尔菲系数法、样点地价法和复合系数法。分别介绍了这几种方法的基本情况、使用方法和适用范围。

第四部分是本文的核心。以天津市中心城区作为实证研究的对象，介绍容积率修正系数确定方法在天津的应用。在介绍了天津市近几年社会经济形势和房地产市场发展概况和新一轮土地价格调查成果的基础上，确定了天津宜综合采用样点地价法和复合系数法两种方法进行容积率修正系数的测算，在确定标准容积率后，分别对居住用地和商业用地进行容积率修正，并对修正结果进行合理性检验。天津的容积率修正系数是在综合运用样点地价法和复合系数法两种方法的基础上得出的，在每一步都进行了理论结合实际的探讨，只有这样才能给出适合一个地区的容积率修正系数。在测算过程中笔者进行了一些有益的尝试，文中将详细阐述。

第五部分是本文的总结，列出了本文的优点和不足之处。

１．３．２研究方法

在研究方法上，本文主要是规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、静态分析和动态分析相结合进行研究，首先从理论上探讨容积率和地价并界定它们之问的关系，然后定性地分析了容积率对地价的一般影响规律，最后以天津市为例做实证分析，综合运用ＧＩＳ软件和Ｍａｕａｂ数学软件，建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，并经过反复验证和综合平衡确定容积率修正系数。

第二章关于地价和容积率的理论探讨

２．１关于地价的理论探讨

２．１．１土地价格的内涵和特点

一、土地价格的内涵

土地价格的内涵是什么呢？我们知道，土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯收益，即地租。由于土地的恒久性，这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移．这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格。可见，土地价格的内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。

土地经过人类长期的开发，已经不再是纯粹的自然土地，而是在各个时期都凝结着人类的劳动在现实经济运行中，土地在交换活动发生之前，土地所有者或土地开发商总是先对土地进行开发。那些为了改造土地性能的投资就转化为土地资本，它属于固定资本的范畴。这些固定资本报入必然要求收回，从而以折旧和利息的形式在租金里得到体现。正如马克思所说：“这种贡赋和真正的地租有一个共同点：它决定土地价格，如上所述，土地价格无非是出租土地的资本化的收入”“”。所以，土地价格的内涵包含三个部分：第一，真正的地租．即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧；第三，土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化“”。

二、土地价格的特点

由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同，因而其价格也有独自的特点。

１．土地价格是土地的权益价格。土地是一种财产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都伴随着土地权利的限定。因此，土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地收益的权利。土地权利是一束权利的集合，可分为土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵

押权等等。购买土地，获得某项土地权利，就可获得某种程度的土地收益，因而，也就必须为获得这项权利付出代价。

２．土地价格不是土地价值的货币体现，不依生产成本定价。一般商品，都是人类劳动的产品，具有价值．其交换价格是其价值的货币表现。同时，人们可以根据其生产成本确定其价格。因而比较客观。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也就无所谓生产成本，所以土地价格不以土地价值或生产成本为依据。这意味着，在土地估价中，估价人员的主观因素对土地价格的高低有很大的影响。

３．土地价格主要由土地需求决定。一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。然而，土地却不同。在宏观上，土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。因此，相对于土地需求来说，土地供给的变动总是很小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地的需求日益增大时，土地价格就不断上涨：反之，当社会或某一地区人口减少、经济衰落，人们对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然，从微观上看，在某一个具体地域性市场上，土地的供给是可变的，特别是对某一购买商而言，在某一价格水平上。它可以在众多的土地供给中选择自己所需的土地。

４．土地价格呈上升趋势。随着社会经济发展，人口增加，人地比率不断增大．社会对土地的需求日益扩大，从而使地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达、工人的劳动总量在生产今的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，从而导致利息率有下降的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升趋势。

５．土地价格具有强烈的地域性，在理论上，我们可以说根据土地的供给和需求来确定土地的市场价格。但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他产品那样可以到处流动．因而使土地市场具有强烈的地域性，不能形成统一的市场均衡价格，各地域性市场之间，土地价格很难相互影响。所以，土地价格一般是在地域性市场内根据其供求情况，交易双方当面论价成交。

２．１．２土地价格形成的理论基础

土地既是自然资源，又是经济资源。对城市用地来说，经济意义更加重要。城市土地的利用和价格受土地稀缺原理、区位理论和土地集约利用理论的影响最大。

１、区位理论

区位是人类活动（人类行为）所占有的场所，区位理论是关于人类活动所占有场所的理论，它有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择，另一层是空间内人类活动的有机组合。区位既然是人类活动所占有的场所，那么人类活动的领域和空问的扩展必然导致区位的发展与变化，因此区位理论也是不断发展的。在农业经济时代，人类如何选择作为其主要经济活动的农业活动的场所是社会面临着的问题，由此产生了杜能的农业区位理论；工业经济时代，产生了早期以成本（主要是运费）最小为目的的韦伯工业区位论和注重市场作用的廖什的市场区位理论并与二次大战后兴起更加重视非经济区位因子以及行为因素的新的区位理论；不仅在生产领域，在消费和流通领域区位问题也越来越受到重视，从而出现了反映作为人类生活基本场所的城市和聚落的空间配置规律的理论，如中心地理论的到了发展“”。各种区位理论共同揭示了土地使用价值的空间分异规律，指导城市土地的利用，形成城市土地的分区分类利用。

２、土地稀缺原理

土地既是资源，又是财产，但在我国改革开放前的计划经济体制厂，很少把土地当作财产看待。财产一般分为自然财产和经济财产。所谓自然财产是指自然存在的、数量充裕的、足敷一切需求的财产。这类财产，人类离不开，但又不需要购买，人类也无法垄断它，这就是所谓的“无价之宝”。而经济财产则往往是凝结有人类劳动的、稀缺的财产。这类财产不但通过买卖进行流通，而且其价格还与稀缺度成正相关，即稀缺度愈大，其价格愈高；反之，其价格愈低。

土地是什么财产？如果是自然财产的话，人们就不会买卖土地，而且地价更不会越来越高；如果是经济财产，地球上又有许多土地未开发利用，仅从数量上看，何以感到稀缺？其实，看土地的供求关系，不能仅从数量上看，更重要的是要从土地质量上看，即从土地的土壤肥力、位置等方面去分析，这样，问题就清楚了。总的来讲，人口数量在增长，社会产业的规模和种类也在快速发展，这些

变化都对适宜用途的土地提出了相应的要求，如需要更多的粮田、水源丰富适合建设城市的平坦土地等等。“因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时候。这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。位于大城市中心区的土地就有这种情形”“”。同样，粮食、果树、特种经济作物等等用地都有这种情形。说到底，土地的稀缺性，就是适合各种用途的土地的供不应求。按照西方经济学观点。土地稀缺是导致土地有价的原因之一。

３、土地集约利用理论

土地集约利用理论最早是源于对农业土地的集约利用，其基本涵义就是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用的集约度。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点。即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边晃，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。

城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来的，是指通过土地投资在一定限度内增加或更加集约化地利用现有的城市土地等方式，在土地面积不增加的情况下，提高土地的使用效益，从而相对扩大城市土地的经济供给㈨。城市土地集约化利用可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市一地多用：城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设；一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目，这也是提高城市土地利用率的集约化利用““。但城市土地利用由于城市功能的多样性，土地利用价值或效果很多方面不是经济指标所能衡量的，也就是说其集约度很难简单地采用经济投入产出指标对土地节约状况（如提高容积率）进行衡量或评价。更由于城市土地利用效果的整体性，某宗地的高强度投入或产出，可能是以其他宗地的低强度投入或产出为代价的。因此，城市土地集约利用内涵远较农业土地集约利用丰富而复杂，不是仅仅靠提高容积率就能解决的。

２．２容积率的内涵和特性

２．２．１容积率的内涵

容积率是西方国家（主要是美国）在２０世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，作为典型的区划控制技术，１９５７年在芝加哥首次提出并采用，在１９６１年纽约的区划中应用。因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达，它的优点是：清晰、简明、利于管理控制，使这一指标得到广泛认可和采用扭甜。

容积率又称“建筑容积率”，按照中国《城市规划基本术语标准》的定义，容积率是指在一定地块上，总建筑面积与地块面积的比值嘲，即：容积率（ＦＡＲ）＝总建筑面积（ｓｃ）／：ｋ地面积（ｓＬ）。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价的最重要的因素。

对于总建筑面积，按标准规定，应取土地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称建筑总面积，但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大，鉴于我国土地资源紧缺，为了鼓励房地产开发商充分利用城市地下空间，容积率作为规划的控制指标时，主要是指地面以上部分，并未把地下建筑面积计算进去，如果包括地下部分的建筑面积要特别注明。

对于地块面积，各国各地也不尽相同。在区划法中，包括日本和美国等国家和地区，往往是按所有的用地范围计算的，其面积就是地块的面积；香港的计算方法是从用地中剔除公共通道的用地，所得的近乎“净”的地块面积；我国上海是按规划批准的用地面积计算，广州的计算方法与香港相同。从具有可比性和可操作性出发，我国国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准，不包括代征的城市道路用地和城市绿化用地，也不包括在用地中安排的城市基础设施，如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地，但公共的广场、通道都含在地块面积内Ⅲ１。

２．２．２容积率的特性

ｌ、容积率反映了环境质量的优劣将反映某一区域的环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：

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