世联-鲁能福州项目整体定位及发展战略

谨呈：厦门翔安新城投资开发有限公司

鲁能福州项目整体定位 及发展战略

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地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！ 2005.8.30

项目背景开发商背景 厦门翔安新城投资开发有限公司是山东鲁能集团在厦门设立 的房地产投资开发公司，公司实力雄厚 开发商在福建省除本项目外，在厦门、泉州有土地储备

项目概况 用地性质 容积率 限高 项目一期 ：别墅用地 ：≤0.4 :有限高，具体数据不明确 ：3米等高线以上836.81亩，有产权 3米等高线以下328.39亩，海滩可租用 项目二、三期：原规划为海洋公园和旅游服务项目，共1200 亩(该部分暂不确定)地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

客户目标及困惑目标 通过项目的成功开发，树立楼盘品牌形象 以项目品牌带动企业品牌，提升鲁能品牌 在品牌之下，实现尽快回款和利润最大化 困惑 项目开发时机如何把握 项目的开发应如何启动 项目销售价值如何实现 项目地块价值的衡量 我们认为的难点 如何面对1200亩的体量

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项目研究工作的阶段划分

2005/8/3 第一阶段 市场调研

2005/8/10 第二阶段

2005/8/29

项目整体定位及发展战略

区域经济背景研究 房地产市场调研 政府官员访谈 专业人士访谈 客户访谈 相关资料收集

市场机会点的挖掘和分析 项目整体发展战略 项目定位及深化 项目物业功能分区建议 项目经济评价 项目开发时机判研

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项目报告的结构思路导图案例研究 地块解析 市场背景 项目界定 需求分析 竞争分析 发展战略

项目界定

问题界定

项目发展战略

项目定位

功能布局建议

经济评价

客户定位 产品定位 形象定位

功能分区及比 例划分 功能布局 启动区建议 开发时机研判

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项目界定地块解析 市场背景 项目界定

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地块区位——位于长乐郊区，周边大型工业区分布 位于长乐郊区， 位于长乐郊区地块区位υ

福 州

本地块位于福建

长乐市漳港镇仙岐村北 澳南澳

υ

处于福州市区的东南方向，长乐市东面 临东海处，长乐国际机场东南侧 长乐漳港镇

υ

距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市 标位置约19公里，离福州市区约50公里

临近大型工业集中区υ υ υ

在建的长乐市空港工业区 滨海工业集中区 金峰工业集中区

周边配套υ

仅民航海天大酒店

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地块交通——远离主城区，但地块外部交通便利 远离主城区， 远离主城区陆路交通υ

以福州国际机场高速公路(局部通车)与长 乐及福州市区相连

υ

以201省道(局部通车)连通滨海及周边各县 乡镇

υ

到长乐国际机场约5分钟车程 到长乐市市标位置约20分钟车程 到福州市区，约50分钟车程(省道);高速 开通后约半小时

空港υ

长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部 分机场

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地块四至——沿海岸线不规则四边形地块 沿海岸线不规则四边形地块北为项目2、3期 1000多亩生地

西至农田

东临东海

南至南澳酒店(烂尾)

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地块现状——大部分为农田，未开发的原生态海滩 大部分为农田， 大部分为农田农田 海 滩

海滩υ

水质不好，海水不蓝， 呈黄灰色 临海的沙滩较平坦，地 块起伏不大 沙滩接近海水部分颜色 较暗 沙粒较细，易被风带起 大量礁石分布

υ

υ

υ υ

开发利用情况 小路υ

长乐市区及附近居民来 此游泳、烧烤 有少量村民自间的简易 小屋提供游客

υ

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地块经济指标——大规模、低容积率别墅开发项目 大规模、 大规模地块经济指标υ

占地规模(一期):328.39亩，等高线3米以下，沙滩，无产权 ，可租用 1165.2亩 836.81亩，等高线3米以上，别墅用地

υ υ

容积率：≤0.4 对应总建筑面积： ≤ 22.3万平方米 (836.81×666.67×0.4=223150.45平方米)

υ

限高

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地块解析结论

υ

距福州、 距福州、长乐市主城区交通距离较远 空港、高速、省道， 空港、高速、省道，对外交通网络发 达 临近大型工业集中区 未开发的原生态海滩资源 缺乏基础配套设施 大规模、 大规模、低容积率别墅用地

υ

υ

υ

υ

υ

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项目界定地块解析 市场背景 项目界定

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福州市概况υ

福州是福建省省会城市，与台湾一水相 望，是我国首批对外开放的沿海港口城 市

υ

福州现辖五区、六县、两个县级市和一 个经济区，全市土地总面积11968平方公 里，2004年末市区内建成区面积165.66 平方公里

υ

2004年末，全市常住人口为660万人，其 中市区人口243万人

υ

2004年福州市生产总值达1548.46亿元， 财政收入167.59亿元

υ

在全国26个省会城市中，福州经济总量 排名第十

υ

与厦门、泉州相比，福州在经济总量、 人口总量上并不占据绝对优势，虽为省 会，经济辐射力有限 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

福州市近年GDP及固定资产投资额高速增 福州市近年GDP及固定资产投资额高速增 GDP 长福州全市历年经济发展状况υ

根据GDP增速与房地产 发展的关系，可以看出 房地产处于高速发展期

亿元 18001600 1400 1200 1000 800 600 400 932. 1

GDP 年增长率

固定资产投资 年增长率1347. 68 1003. 27 1074. 23 1160. 53 23. 70% 16. 1% 16. 1% 14. 50% 1548. 46 40. 6%

50% 40% 30% 20% 10%

7. 2. 9% 1%

7. 6%

9. 8% 7. 1%

8. 0%

425.72 261 238 261 303-9. 0%

526.630% -10% -20%

υ

资料来源：《2004年福 州市统计年鉴》

200 0 1999

2000

2001

2002

2003

2004

省会城市 人均GDP(元) 较上年增速

成都 21282 13%

西安 15553 13.5%

广州 47900 14.4%

南京 30009 15.1%

福州 23443 14.2%

房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 ——GDP 小于4% 萎缩 定发展 4%-5% 停滞 高速发展 5%-8% 大于8% 稳

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福州城市发展规划——由滨江型城市向滨海型城市发展 由滨江型城市向滨海型城市发展υ

未来20年，福州将完成滨江型城 市——跨江型城市——滨海型城 市的发展闽江

2000—2005

完成闽江时代 开始乌龙江时 代 实现滨海时代

从三山时代到闽江时代的延 伸，从城市老城区到江滨沿 线的开发 从闽江时代到乌龙江时代的 飞跃，完成对台南岛的开发 从乌龙江时代到滨海时代的 提升，对闽江口、长乐沿线 的开发

2005—2010福州市

2010—2020

乌龙江

“双城双翼”的城镇群经济圈的规划构想 双城双翼” 双城—— 双城—— 指福州中心城区与长乐滨海城区两个城区

υ

资料来源背景：在福建省政府提 出“海峡西岸经济圈”宏观蓝图 的背景下，福州市政府向国务院 上报《闽江口城镇群发展规划》

双翼—— 双翼

—— 南翼地区：以福清市区为中心 北翼地区：以罗源、连江为中心城市

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福州城市发展战略——城市“东扩南进西拓”战略 城市“东扩南进西拓” 城市υ

市区总体规划布局以闽江为发展轴线，以中心城为依 托，以海港、机场为导向，东扩南进， 两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空 间分隔，以快速便捷交通相联系的带 状组团城市，形成“一城”(中心城) “三组团”(马尾、长安、琅岐)沿 江发展的空间布局

闽 侯 福 州 江

长

东υ

城市“东扩南进西拓” 城市“东扩南进西拓”发展战略“东扩南进西拓”战略 福州城市 化发展的 江、长 琅岐 区 总体 、市的一 闽 、 以 北岸 琅岐 南岸沿

发沿闽江两岸

长带

山 区、快安 区、马尾、长安 闽江 的潭 、 区 南一带向长 市区、长 空港、 港拓展 速 沿

南 西南

中心城市规划区

发南 ，加快形成沿福 线的 长带 拓展 闽 的 、 ,

江

――

线交

近几年福州市房地产市场投资额、施工量、 近几年福州市房地产市场投资额、施工量、 销售量逐年增长250υ

2001-2004年福州市 房地产投资额、施工 量、销售量快速增加

223. 8

200 150165. 31 89. 52 99. 99

单位：亿元 10050 0 1998 1999 2000 200150. 54 59. 36 75. 85

2002

2003

2004

房地产投资

单位：万平2500 2000 1500 1000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004991. 37 1099. 4 2117. 1 1943. 21 1613. 85 1418. 21 1236. 99

700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 预售面积 2002 2003344. 992 8 5 .2 4 3 8 5 .4 9 375. 74

6 4 9 .8 3

539. 29 472 4 4 8 .0 9 320. 85 3 1 6 .5 2

2004

房地产施工面积

合同登记面积

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2005年上半年福州房地产市场运行稳健 2005年上半年福州房地产市场运行稳健2005年 2005年1-6月份数据υ

市场供求总量基本平衡， 房地产市场运行稳健

批准商品房上市预售面积(万平方米) 批准商品房上市预售面积(万平方米) 301.81

商品房销售面积(万平方米) 商品房销售面积(万平方米) 331.81

销售成交29544宗，总金额119.03亿 求略大于供，供需比为1:1.1,市场需求旺盛，市场消费潜力巨大 福 房 指 数3150 3100 3050 3000 2950 2900 2850 2800 2750 27003月 5月 7月 9月 年 20 月 20 05 年 1月 20 05 年 3月 20 05 年 5月 1月 年 年 年 年 11 年 04

υ

自去年10月以来，房价 一直游走在3000上方； 从今年1-5月的福房指数 整体来看，跌涨幅度都 在2.5%以下，房价走势 平稳

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20 04

20 04

20 04

20 04

20 04

福州市区房价收入比偏高， 福州市区房价收入比偏高，周边郊县购买 支撑房价υ

根据世界银行经验，发展 中国家的家庭年均收入与 房价的比值在1:4~9之 1 间为合理状态，若比值在 此区间内则表明该地区商 品住宅有效需求度高，商 品住宅与居民生活水平协 调发展。房价收入比 小于4 房价偏低

2004年数据 2004年数据房价收入比 (3262*123.1)/(12326*3.11) =10.48

房价收入 比4~9房价仍然有较 大上涨潜力

房价收入比 9~12 房价平稳，上 涨空间不大

房价收入比 >12 房价过高警戒 线

房价收入比是指住房总价 房价收入比是指住房总价 与居民家庭年收入的比值 ，用于判断居民住房消费 需求的可持续性。 需求的可持续性。

房地产投资(亿元) 房地产投资(亿元)

GDP(亿元) GDP(亿元)

房地产投资/ 房地产投资/ GDP

223.83

1548.46

14%合理区间 10%~14%

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福州房地产格局五四北板块

υ

福州市区的房地产发展可 以分为6大板块

东区板块 中心西区 市中心板块

江滨板块 金山板块

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6741.html