我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

房地产研究 论文

厦门大学

硕士学位论文

我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

姓名：王全合

申请学位级别：硕士

专业：工商管理

指导教师：戴亦一

20090601

房地产研究 论文

论文摘要

本课题来源于自选题目，作者本人就职于一家房地产公司。公司具有二级资

质，注册资本金为３０００万元，年均销售额在１．２亿元左右。随着我国政府一系列房地产宏观调控政策的出台，中小型房地产企业一样面对获取土地难、融资难、收益压缩和资金紧张等问题的困扰与挑战。因此本课题研究的目的在于分析中小型房地产企业当前的现状以及存在的问题，规划未来的发展策略。

在论文结构方面，第一章为绪论，介绍本次研究的背景、目的及意义，研究

方法等。第二章为研究现状介绍。第三章介绍中小型房地产企业发展的现状。第四章研究中小型房地产企业存在的问题，指出企业面临的问题体现在获取土地资源难、企业融资困难、市场及产品定位难及自身问题等四方面。第五章为解决对策，指出中小型房地产企业在策略上应当采取品牌化、多元化融资、风险管理及联盟化等对策。

论文在研究过程中充分采用理论分析、政策分析、数据调查、比较方法等作

为基本研究方法，同时将企业战略管理、市场营销等学科的管理方法及手段运用到了课题的研究中去，实现了对中小型房地产企业当前现状和发展策略的系统化研究，对现有的研究进行了创新和深化。关键词：房地产行业；中小企业；发展现状；问题；战略

房地产研究 论文

Ａｂｓｔｒａｃｔ

Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｗｏｒｋｓｆｏｒａｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｍｐａｎｙ．Ｔｈｅｃｏｍｐａｎｙｈａｓｔｗｏｑｕａｌｉｆｉｃａｔｉｏｎｓ，

ａｎｄｔｈｅｒｅｇｉｓｔｅｒｅｄｃａｐｉｔａｌｉｓ３０ｍｉｌｌｉｏｎＹｕａｎ，ｗｉｔｌｌａｎａｖｅｒａｇｅａｎｎｕａｌｓａｌｅｏｆ１．２ｂｉｌｌｉｏｎＹｕａｎ．Ａｓｔｈｅｐｒｏｍｕｌｇａｔｉｏｎｏｆａｐｏｌｉｃｙｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，ｓｍａｌｌａｎｄｍｅｄｉｕｍ ｓｉｚｅｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｂｅｇｉｎｔｏｆａｃｅｔｈｅｓａｍｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔ

ｔｈｉｓｐａｐｅｒｗｉｌｌｒｅｓｅａｒｃｈｏｎｌａｎｄａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｓ．Ｓｏｔｈｅｓｅｐｒｏｂｌｅｍｓａｎｄｒｅｓｏｌｖｅｔｈｅｍ．

Ｔｈｅｆｉｒｓｔｃｈａｐｔｅｒｉｓｔｈｅｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ，ｔｅｌｌｉｎｇｓｏｍｅｔｈｉｎｇａｂｏｕｔｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ，

ｏｂｊｅｃｔｉｖｅ，ａｎｄｍｅｔｈｏｄｓ

ｔｈｉｒｄｃｈａｐｔｅｒｏｆｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈ．Ｔｈｅｓｅｃｏｎｄｃｈａｐｔｅｒｉｓｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｓｔａｔｕｓ．Ｔｈｅｔｈｅｓｔａｔｕｓｏｆｓｍａｌｌａｎｄｍｅｄｉｕｍ—ｓｉｚｅｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．ａｎａｌｙｓｅｓ

Ｔｈｅｆｏｕｒｔｈｃｈａｐｔｅｒｄｉｓｃｕｓｓｅｓｔｈｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓｔｈａｔｔｈｅｓｍａｌｌ

ｅｓｔａｔｅａｎｄｍｅｄｉｕｍ－ｓｉｚｅｄｒｅａｌｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｈａｖｅ，ｓｕｃｈａｓｏｂｔａｉｎｉｎｇｌａｎｄｒｅｓｏｕｒｃｅｓ，ｃｏｒｐｏｒａｔｅｆｉｎａｎｃｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓ，

ｆｉｆｔｈｃｈａｐｔｅｒｐｏｉｎｔｓｏｕｔｔｈｅｓｏｌｕｔｉｏｎｓ．ｍａｒｋｅｔａｎｄｐｒｏｄｕｃｔｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓ．Ｔｈｅ

Ｔｈｅｓｉｘｔｈｃｈａｐｔｅｒｉｓｔｈｅｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ．

Ｄｕｒｉｎｇｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅｓｅａｒｃｈ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒｍａｋｅｓｆｕｌｌｕｓｅｏｆｍｅｔｈｏｄｓｏｆ

ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌａｎａｌｙｓｉｓ，ｐｏｌｉｃｙａｎａｌｙｓｉｓ，ｄａｔａｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎｓ，ａｎｄｕｓｅｔｈｅｔｈｅｏｒｉｅｓｏｆｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｔｒａｔｅｇｉｃｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｍａｒｋｅｔｉｎｇｍａｎａｇｅｍｅｎｔｄｉｓｃｉｐｌｉｎｅｓ，ａｎｄａｃｈｉｅｖｅｓｔｈｅｏｂｊｅｃｔｏｆｒｅｓｅａｒｃｈｏｆｓｍａｌｌａｎｄｍｅｄｉｕｍ—ｓｉｚｅｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．ＳｏｔｈｉｓｐａｐｅｒＣａｎａｌｓｏｂｅｔｈｅｂａｓｉｓｏｆｆｕｔｕｒｅｒｅｓｅａｒｃｈ．

Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙ；ｓｍａｌｌａｎｄ

ｄｉｆｆｉｃｕｌｔｙ；ｓｔｒａｔｅｇｙｍｅｄｉｕｍ—ｓｉｚｅｄｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ；ｓｔａｔｕｓ；

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的研究成果，获得（

资助，在（）课题（组））课题（组）经费或实验室的）实验室完成。（请在以上括号内填写课

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声明人（签名）：丑金仑夥年＿７月／眵日

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声明入．（签名）：ａ仓仓一乡年７月伊

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ｌ绪论

１绪论

１．１研究背景、目的及意义

１．１．１研究背景

中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战

略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是２１世纪经济发展的主

角。中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。中小房

地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作

用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为２４％。

目前，我国大型房地产企业不足１０００家，仅占企业总数的５％左右；而中小房

地产企业数量众多，占总数的９５％左右。①

中小型房地产企业的存在是有其必然性的。也正是由于这种必然性的存在，

造成房地产企业“鱼龙混杂＂的现象。面对此种情况，国家为了规范房地产市场

和给过热地房地产市场降温，从２００３年起相继出台了一系列宏观调控政策，从

土地、货币金融和财政税收等方面来对房地产行业洗牌。随着市场的逐步规范、

土地门槛的提高、银行贷款融资难度的增大，我国房地产市场的竞争格局将发生

重大的变革。在这一发展现状下，中小房地产企业的资金优势、品牌优势，以及

开发商的管理资源能否跟上企业迅速发展的步伐将成为决定竞争胜负的主要因

素。因此，研究我国中小房地产企业发展的实际状况，探索企业适合的发展策略，

已成为我国房地产界在新世纪迫切需要解决的重大问题。在此背景下，本文以“我

国中小型房地产企业的现状及发展策略研究”为题，以期解决实践中存在的问题。

１．１．２研究目的

本次研究的目的在于深入分析当前中小型房地产企业的发展现状，系统剖析

其中存在的主要问题，问题产生的原因。在明确现状的基础上研究适合我国中小。数据来源：ｂ迪；生竺凸！丛ｇ！！！！：翻：￡Ｑ盟笪５１Ｚ鱼里壹：ｂ！也！。

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

型房地产企业未来发展的策略。因此，本文的研究目的在于获得理论和实践的共同成果。

１．１．３研究意义

理论意义：本文系统分析了中小型房地产企业的现状与问题，为今后的理论

研究奠定了重要基础。

实践意义：本文研究中所提发展策略均是针对我国中小型房地产企业的实

践，对于中小型房地产企竞争实力的增强具有重要的指导意义。

１．２研究方法

第一，文献调研法。充分调研现有的文献资料，掌握当前的研究现状，有待

解决的问题，寻找本次研究的突破口，并规划论文研究框架。

第二，访谈法。深入到房地产企业内部进行调研和访谈，了解实际当中存在

的问题，进一步深化对现状的研究。

第三，对比法。通过数据等方面的对比，揭示中小型房地产企业的发展状况。

第四，案例分析法。通过列举实际案例，增强本次研究的实证性。

１．３研究框架

论文在结构上分为以下几个部分：

第一章为绪论，介绍本次研究的背景、目的及意义，研究方法和创新等。

第二章介绍本课题的研究现状。

第三章分析中小型房地产的发展状况。

第四章分析中小型房地产企业发展中存在的问题。

第五章研究中小型房地产企业应当采取的发展策略。２

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２研究现状

２研究现状

２．１理论基础

２．１．１不完全竞争市场论

不完全竞争市场论从产品销售的角度解释了中小企业的存在和发展。意大利

经济学家斯拉法提出。后来被英国的罗宾逊（ＪｏｈｎＲｏｂｉｎｓｏｎ）夫人伯伦

（Ａ．Ｇｈａｍｂｅｒｌｉｎ）继承。①不完全市场竞争论认为，它首先是由美国的现实中的市场

既非完全竞争也非完全垄断，而是两者的混合。由于产品的差异性使中小企业在

市场中也具有一定的垄断性，得以与大企业共存。同时，不同企业参与竞争的具

体条件各不相同，如拥有要素的种类、数量和质量，销售时间与技巧，地理条件

等，这些因素也会使中小企业赢得竞争优势，这也是中小企业能够在不完全竞争

市场条件下与大企业共存的原因。２０世纪五六十年代，威廉姆森和理查．尼尔森

（ＲｉｃｈａｒｄＮｅｌｓｏｎ）进一步发展了这一理论。他们认为中小企业之间可以通过联合形

成战略联盟获得集体竞争优势，以整体力量与大企业竞争。用不完全竞争市场论

解释中小企业大量存在和发展的另一种观点则充分重视市场中企业竞争方式的

转化。他们认为，中小企业能够在不完全竞争市场中与大企业共存的原因是中小

企业与大企业的竞争方式发生了变化，由排挤转向合作。

我国学者袁纯清（１９９８）利用共生理论将这种竞争方式的转变称为非对称互

惠共生向对称性互惠共生的转化。不完全竞争市场论说明，面对中国巨大市场空

间中小房地产开发企业有其生存的空间。一方面中小企业的房地产产品是大型企

业的拾遗补漏；另一方面，中小企业之间通过战略性联盟可以形成集体竞争优势，

因此可以与大型开发企业共同享有市场份额。

２．１．２经济进化论

经济进化论的主要代表人物有阿尔弗雷德．马歇尔（ＡｌｆｒｅｄＭａｒｓｈａｌｌ）和约

翰 穆勒（ＪｏｈｎＳｔｕａｒｔＭｉｌｌ）。他们主要论述了企业有其“生成一发展一衰亡＂的

２００７．ｏ（荚）黟杰 凯林（ＲｏｇａｒＡ．Ｋｅｒｉｎ）著．市场营销原理［Ｍ］．人民邮电出版社，

３

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

生命周期，大企业衰亡后被中小企业取代是自然法则，规模经济和竞争可以获得

某种均衡。①同时中小企业具有很强的灵活性，能够不断开拓新的市场。这些优

势使中小企业能够在与大企业的争中得以存在和发展。经济进化论说明中小房地

产开发企业要充分利用各种可获得资源，采取灵活的经营方式，开拓新的市场以

适应经济环境的变化，提高竞争能力的同时在激烈市场竞争中成长壮大。

２．１．３生产力本位论

生产力本位论认为中小企业的蓬勃兴起是生产力发展和科技进步所引起的

一系列变化。卡尔松（Ｋａｒｌｓｏｎ）认为，科技的进步有效的降低了企业最小的有

效规模，也使得平均成本曲线向左移动，弱化了规模经济的作用。同时，许多中

小企业可以进入原来难以进入的领域生存和经营。阿科斯（Ｚ．Ｌ．Ａｃｓ）利用轨道

的转移来解释中小企业的兴起，他认为，传统技术所支持的产业正在日渐萎缩，

一些大企业反而困难重重。②而新技术带动了新产业的出现，为中小企业的出现

和发展提供了机会，扩展了中小企业的生存空间，更重要的是中小企业直接与市

场和广大的消费者接触，服务的市场更具体，决策更灵活能灵敏感应科技变动的

节奏等，故能够蓬勃发展。生产力本位论说明，中小房地产开发企业一方面应利

用新技术改造房地产开发过程，另一方面要积极的开拓和进入新的市场领域，从

而避免和大企业的直接竞争。

２．１．４规模经济论

规模经济论从成本的角度说明中小企业的存在和发展。在具体说明成本如何

影响企业规模上形成了三种代表性的观点。以奥斯汀．罗宾逊（ＡｕｓｔｉｎＲｏｂｉｎｓｏｎ）为

代表的第一种观点认为，随着企业规模的增加，其规模经济优势将被管理和协调

费用的增加所抵消，出现规模不经济。企业在现有技术条件下达到平均成本最低

点的最佳企业规模未必最大，中小企业只要规模适度，就有较强的竞争力，就能

生存与发展。以乔治．施蒂格勒（ＧｅｏｒｇｅＪ．Ｓｔｉｇｌｅｒ）为代表的第二种观点认为，中小

企业由于经营上的灵活性，边际成本变化比大企业慢，使大企业只在某一区间规

①沈悦著．房地产价格与宏观经济的关系研究［Ｍ］．中国水利水电ｆＪ｛版社，２００６．

。沈悦著．房地产价格与宏观经济的关系研究［Ｍ］．中国水利水电出版社，２００６．４

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２研究现状

模上有成本优势。制度经济学派创始人罗纳德．科斯（Ｒ．Ｈ．Ｃｅａｓｅ）贝ＳＪ用交易费用理

论说明中小企业的存在和发展。①他认为企业的边界在于企业内部新增业务所需

成本恰好等于在价格机制下增加该业务的市场交易成本。企业规模达到一定程度

后，规模继续扩大将增加总的交易成本。

一方面，房地产作为一个地域性强、产品独立性强且构成复杂的行业，规模

化发展并不会必然带来效率的提升和成本的下降，即单位的产出和成本及品质并

不会因为企业的大小而有所不同，而且其扩张也受到远远重于其他行业的客观限

制。目前大的地产企业也多是以资源如土地和资金的简单积累和叠加为主。另一

方面，企业的最佳规模是受多种因素制约，不同的企业组织结构适用于不同的企

业规模，不同的组织结构也将带来不同的竞争优势。中小开发企业的组织结构区

别于大型开发企业，在这样的情况下中小房地产开发企业应根据自身的条件，充

分利用现有的资源，发挥自身的优势，采用适合自己的规模和经营方式。

２．２行业原理与定位

２．２．１房地产行业原理

房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动

后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。房地

产开发公司的分类，可以从不同角度划分。如以所有制结构分类，有国有、集体

所有制、私营、中外合资、中外合作和外商独资的房地产开发公司。如以开发业

务在经营范围的作用不同划分，分成以下三类：第一，房地产开发专营公司。房

地产开发专营公司是指以房地产开发为经营内容或者以其为主要内容的公司。第

二，房地产开发兼营公司。指以经营其他内容为主兼营房地产开发的公司。第三，

房地产开发项目公司。指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的公

司。这类公司的经营对象仅限于批准的项目。②

房产的交易形式有：房产买卖，其中包括国有房产的买卖、集体房产的买

卖和私有房产的买卖：房屋租赁；房产互换；房产抵押。简单划分，从内部构成

。（美）罗杰 凯林（ＲｏｇｅｒＡ．Ｋｅｒｉｎ）著．市场营销原理［Ｍ］．人民邮电出版社，

ｏ谭术魁主编．房地产管理学［Ｍ］．复旦大学｛｝Ｉ版社，２００６．５２００７．

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

来看，房地产业的发展需要开发商、中介、客户三个主要构成群体。开发商主要

承担房地产业产品的开发及建造，客户是房地产业产品的购买者，中介则是双方

之间连接的纽带。全面系统地划分房地产业的内部构成结果如下：

霎Ｅ图ｉ房地产业的构成

２．２．２中小型房地产企业的界定

中小型房地产企业的界定需要遵循一定的标准，现有的标准如下表所示：

表ｉ中小型房地产企业界定标准①

。

标准类别

国家统计局、国务院

国有资产监督管理委

员会办公厅参考划型

标准主要介绍２００３年国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布《关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知》（国资厅评价函［０３］３２７号），以从业人员数、销售额和资产总额（净资产总额）三项指标为划分依据，对各类大中小型企业划分标准进行了规定。

按２０００年３月建设部出台的《房地产开发企业资质管理规定》，除

国家建没部资质分级

标准对开发企业开发经营年限、业绩、工程质量及其保证体系以及是否发生过重大工程质量事故、各类专业技术人员及其负责人资历

等有明确规定外，还包括对注册资本的限制。

。谭术魁主编．房地产管理学［Ｍ］．复旦大学出版礼，２００６．

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２研究现状

根据上述两种划分标准，从实际研究考虑，本文将中小型房地产开发企业的

划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准（５０００万元）的房地产企业。

２．３中小型房地产企业存在与发展的必要性

２．３．１从市场需求角度分析

市场的需求从根本上说来自于客户对产品的不同出发点。市场的需求是多元

化的，从而使房地产行业内部也会根据企业自身的不同特点，参与到不同产品的开发中来，具体作用机制如下图所示：

图２房地产市场需求的作用机制

从图中可以看出中小型房地产企业与大型房地产企业分担着不同的市场份

额，具有各自的特点和优势。特别是当一些大型房地产企业发展过于庞大，无力顾及一些中小项目的时候，更是为中小企业带来了发展的空间和必要。因此，从这一方面分析，中小型房地产企业的存在也是非常必要的，它扮演着不可或缺的市场角色。

２．３．２从行业内部环境分析

从房地产业的内部环境分析，当前粗略地划分为大型房地产企业和中小型房

地产企业，如果缺少了中小型房地产企业作为行业的组成部分，结果也是难以想象的，如下图所示：

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

房

地

卓

业房圈圈卜掳舻卜地产业

垄

断

图３中小型房地产企业缺失对行业内部的影响假设

上图对房地产业的内部发展进行了假设。但不难看出，行业内部缺少了中小

型房地产市场，那么行业内部就缺少了同大型房地产企业抗衡的力量。如果不能与其抗衡，就会产生垄断。当前我国的垄断行业主要为电信、能源等国家的大型重要行业。而房地产行业如果内部实现了垄断，必将带来不良的后果，如价格垄断，产品质量下降等。这些问题都需要竞争与抗衡进行制约。因此，从行业内部竞争来看，中小型房地产企业的存在也是非常必要的。

２．３．３从国外同行业发展经验角度分析

国外房地产也的发展经验较为丰富，虽然国情不同，但仍有一些经验值得我

们借鉴，具体包括以下几个方面：

表２国外房地产业的发展经验

经验

分工明确

遵循规律

政策支持作用国外地产业的发展分工明确，大小房地产企业都能找到自身的角色定位遵循市场规律，大小房地产企业的发展都是市场规律的体现。政府采取有利的政策对大小房地产企业的发展予以引导，促进良性发展。

国外的经验表明，房地产企业无论大小，都是有明确的分工。在分工明晰的

基础上，房地产企业发展较为稳定。这说明中小型房地产企业只要能够树立好自身的发展优势，寻找到适合自己的角色定位，完全拥有广阔的市场。因此，面临众多的角色，中小型房地产企业有必要建立自己的稳固地位，存在于房地产市场

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２研究现状

当中。同时，国外注重对经济规律的遵循。房地产企业在市场经济的发展下，遵循经济规律，形成了规模大小不同的各类房地产企业，并且发展也比较理想。应用于我国的房地产市场来看，中小型房地产企业也是在客观经济规律的遵循下逐渐形成的经济力量。此外，国外在房地产业发展的过程中也会根据不同时期的发展状况采取一定的政策措施，引导大小房地产企业健康发展。我国的中小型房地产企业也会在发展过程中受到政策的引导。这说明国家也在重视中小型房地产企业的发展，说明它的存在是必要的。９

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

３中小型房地产企业的发展现状

３．１房地产行业的发展概况

３．１．１房地产行业的发展现状

第一，房地产投资高位增长。２００８年全社会城镇固定资产累计投资额１７２２９１

亿元，增长２５．５％，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，０８年全年完成３０５８０亿元，增长２０．８％，略低于同期城镇固定资产投资增长率５．２个百分点，远高于其他行业的投资增长速度。

从中可以看出，房地产企业近五年来在我国固定资产投资中所占的比例均稳

定于２０％左右，并由继续上升的发展趋势。

第二，房地产资金来源状况不佳。自２００８年以来，自筹资金平稳增长；利

用外资增速由负变正，但８月后增速快速回落；国内贷款增速持续下降，已经从２月份的３６．９％下降到１１月份的５．２％，上半年降速快于下半年；以个人按揭贷款、定金和预收款为主要成分的其他资金来源增速回落最为显著，８月至今一直为负增长，且降幅不断加大。比较２００４年以来的资金来源结构数据，可以看到，２００８年房地产投资资金来源结构的显著变化主要表现在由定金、预收款和个人按揭贷款构成的其他资金所占比重的下降上。当然，这也反映了房地产市场状况不佳。

第三，销售面积大幅下降：

２００８年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购

房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。

２００８年商品房销售面积同比下降１９．７％，销售大幅下降，住房制度改革以来，

商品房销售面积逐年连续增长，２００８年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为２００８年房地产市场“调整”最明显的标志。

主要原因：１０

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３中小型房地产企业的发展现状

一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了

近ｌＯ年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到～定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。

二是调控政策使投资特别是投机风险增大。２００７年下半年出台第二套房贷

新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在２００８年延续实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，２００７年底房地产市场开始出现的调整迹象进入２００８年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对２００８年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，２００８年投资和投机性购房大幅减少（有人甚至认为已经基本绝迹），是销售量减少的重要原因之一。

三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经

济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。

四是开发企业应对市场变化迟缓。２００７年下半年开始，房地产行业运行环

境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，２００７年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。

房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交

量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。

资料来源：２００８年国家统计局最新数据

３．１．２行业发展态势

房地产企业在经过长期的发展后，呈现出以下发展趋势：第一，专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房地产企业中，纯粹做房地产开发的企业有占４５％，主要以大型房地产企业为主，因为大企业有丰富的专业经验和高层次的专业人才队伍，注重专业人才的培养，因此更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务的企业占５５％，主要是中小型房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发经验，专业人才缺乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走多元化道路。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业，基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多元化经营模式已经形成。

第二，外资房地产企业大举进入。新世纪中国宣布，未来将在上海投资８０

多亿元人民币；新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产１０％的上限，只要条件合适，有机会就去做。而香港瑞安集团宣称将自身５０％的资产投入中国内地。其投资项目瑞安广场、新天地均成为上海的地标建筑。与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购盛世大厦，希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团也宣布将在中国投资５０亿元人民币，其中７成投入上海。

第三，融资渠道拓宽，房地产基金、信托成为新的资金来源。海外房地产基

金在近年来逐渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式。在政府加强调控紧缩的情况下，一家上市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的“备用渠道’’显得尤为重要。信托也是银行贷款紧缩情况下重要的房地产资金来源渠道。２００１年颁布的《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《资金信托管理暂行办法》给予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛。对房地产相关的信托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式，资金来源包括一般社会投资者、银行、信托公司委托及自营、购房者等。信托业在很大程度上弥补银行信贷收紧带来的资金空白。

房地产研究 论文

３中小型房地产企业的发展现状

３．２中小型房地产企业的发展现状

３．２．１中小型房地产企业的整体状况

中小型房地产企业是我国房地产业的重要组成部分，下图描述了中小型房地

产业的整体规模：

图１０２００６年中小型房地产整体规模统计

从图中可以看出，２００６年底其数量已占全国同类企业总数的９５．４％，同类社

会销售额的５９．７％，同类税收的４７．９％是由中小型房地产企业创造的，而且，全国房地产业８０％左右的就业岗位也是由中小型企业提供的。由此看来，中小型房地产企业的生存与发展问题直接关系着国计民生，直接关系到本行业发展的稳定和提高。从改革开放至今，我国房地产业经过近３０多年的发展，已经具备了一定的规模和基础，房地产企业也不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促进我国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要的作用，但大多数房地产企业特别是一些中小型企业竞争力不强，或者竞争力非常薄弱是一个不可回避的事实。具体来看，中小型房地产的市场规模主要表现在以下几个方面：

第一，总量多，占有市场份额大。据国家的统计资料，我国中小房地产企业

数量占房地产企业总数的９０％以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足

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我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究

１０％，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不ｊｉｌＪｌ％。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了７０％。

第二，中小城市及区县市场成为中小企业新的增长点。在全国主要大城市，

大型房地产企业在当地的市场占有率占有明显优势。北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市场份额分别是４ｌ％和３０．８％。这反映出在市场竞争的过程中，中小房地产企业正逐渐被挤出大城市，大型房地产企业在大城市中明显占据竞争优势。为避免与大企业的正面竞争，中小企业纷纷向中小城市及区县开辟新的领地。在中小城市，一方面土地价格相对较低，中小房地产企业需要较少的资金就可以获得土地；另一方面中小城市的城市化进程为房地产市场带来了巨大的市场需求。中小城市成为中小房地产企业积累实力的根据地。

第三，市场细分明显，住宅产品成为中小房地产企业的主要产品。房地产市

场细分日趋明显，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在２０万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。

第四，开始注重长期经营管理和品牌建设。在房地产市场逐渐走向成熟和规

范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的无形资产。从消费行为的角度，对品牌的追求已成为消费者理性选择商品房的重要因素。因此，中小房地产企业也开始意识到品牌建设对增强中小企业竞争力具有非常重要的作用，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。

虽然我国中小型房地产企业在市场细分中正在努力重塑经营建设，但同时从

目前我国中小型房地产企业的整体情况来看，人力资源匮乏、管理水平不高、经营能力薄弱、资产负债率较高等问题普遍存在，严重影响和削弱了我国房地产企业的竞争力。当前，我国中小型房地产企业整体上还是缺乏核心竞争力的。

２．２．２中小型房地产企业在行业中的地位和作用

许多大型的房地产企业，已经开始自身核心竞争力的塑造和培育，但是，有

很多房地产企业仍然没有意识到核心竞争力对企业可持续发展的重要性，特别是资金和规模都欠佳的中小型房地产开发企业。这样发展的结果就会使中小型房地１４

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３中小型房地产企业的发展现状

产企业在行业中的地位下降。影响中小型房地产在行业中地位的因素如下表所

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表３影响中小型房地产企业地位的因素

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因素

自有资产

市场份额

产品实力

发展速度

客户认可作用自有资产的额度是企业经营运作的命脉，决定着企业的发展潜力。是衡量企业业绩的显性指标，也是同行之间竞争的衡量尺度。是衡量企业水平的显性因素，决定着企业对于市场份额的争取程度。能够揭示出企业的发展态势是上升还是下降，是地位衡量的显性因素。能否得到客户的真正认可决定着企业未来的发展。

综合考虑上述影响因素，中小型房地产企业的地位和作用表现在以下几个方

面，中小型房地产企业对于国家的宏观经济发展发挥着重要的作用，从这一角度

来看，中小型房地产企业的存在是必要的：

表４中小型房地产企业对宏观经济的作用范围

因素

税收贡献

经济产值

满足就业

资金运作作用国家的宏观经济发展需要重要的税收保障，以便实现建设需要。经济产值的创造直接贡献于ＧＤＰ的统计指标之中，是经济水平的代表。就业指标是宏观经济统计的重要指标，代表着经济是否健康发展。将国家的资金通过运作实现更多的价值。

第一，中小型房地产企业是国家税收的重要来源之一。上文对于中小型房地

产的税收进行了统计，占据了房地产行业内部将近一半的水平。从中可以看出，

中小型房地产是行业税收不可或缺的力量之一。缺少了这些中小企业，国家的税

收就缺少了一定的源泉，由此也会带来行业内部的不稳定，影响国家的宏观经济

发展。

第二，中小型房地产企业创造了行业内的重要产值。从统计指标的分析可以看出，大约半数的行业产值是由中小房地产企业创造的。这些产值的创造是以产

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品的开发为前提的，而产品的价值将被计入国家ＧＤＰ的统计之中，是经济增长的重要组成部分。国家每年经济的增长离不开房地产企业的贡献，因此中小型房地产企业对于国家宏观经济的增长也是不可缺少的支撑力量。

第三，中小型房地产企业满足了相当比例人员的就业问题。就业问题也同样代表着一个国家的宏观经济发展水平。如果失业人员比例过大，说明国家的经济处于萧条时期，整个经济面临着危机。通过对就业问题的解决，缓解了失业的比例，对于国家经济的稳定健康发展起到了重要作用。

第四，资金运作。中小型房地产企业将自有资金和银行贷款共同用于产品的开发，实现了资金的运作，并且在运作的过程中实现了利润的增加，创造了更多的经济价值。由此，实现了资金的良性发展。国家资金的有效运作可以促进宏观经济的发展。

３．２．３中小型房地产企业目前的竞争格局

由于行业竞争激烈，中小型房地产企业内部也存在着一定的竞争格局，如下图所示：

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最初，房地产市场中中小型房地产企业数量占据行业的绝对比重。在这些为数众多的企业中，存在着不同的资质和水平，从而使竞争格局在形成的基础上就有所不同。这些不同情况的中小型企业在当今的发展条件下，开始接受市场的“洗牌”。１６

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