毕业论文-中国房地产发展现状以及房价变化的经济分析

中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析

A Economic Analysis of The Development of Chinese Real Estate and Changing of House's Price

目 录

摘要 ..................................................... 1 Abstract ................................................. 2 1绪论 ................................................... 3 1.1本文选题背景....................................... 3 1.2文献综述 .......................................... 4 1.2.1国外研究综述 .................................. 4 1.2.2国内研究综述 .................................. 5 1.3研究内容 .......................................... 6 2中国房地产发展状况的概述 ................................ 6 2.1房地产的初步阶段（1978至1991年） ................. 6 2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年） ............. 7 2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年） ............. 9 2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年） .............. 9 2.3.2、调控整合阶段（2004至2006年） .............. 10 2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在） ............... 11 3中国房地产价格变化的原因 ............................... 12 3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件 ............ 12 3.2土地价格的上涨 .................................... 14 3.3商品产开发成本的增加 .............................. 15 4中国房地产价格变化对国民经济的影响 ..................... 16 4.1房价变化对房地产开发商的影响 ...................... 16

4.1.1房价上涨使开发商利润增加 ..................... 16 4.1.2商品房开发成本上升增大开发风险 ............... 16 4.2房价变化对购房者的影响 ............................ 17 4.2.1房价增长使户主资产增值 ....................... 17 4.2.2房价增长增大购房者的购房压力 ................. 17 5、应对当前房价的措施 ................................... 18 5.1政府的应对措施 .................................... 18 5.1.1改革财政体制 ................................. 19 5.1.2消除垄断现象 ................................. 20 5.1.3大量修建廉租房和保障房 ....................... 21 5.2购房者的应对措施 .................................. 22 5.2.1不以商品房为投资手段 ......................... 22 5.2.2以租房代替购买新房 ........................... 22 5.2.3耐心等待，房价问题终将会解决 ................. 23 结论 .................................................... 23 参考文献 ................................................ 25 致谢 .................................................... 27 附录 .................................................... 29

中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析

金融学2007级

摘要：房价问题是我国现在社会中已经出现的问题，是人们生活关注的焦点问

题。房价的提高能够促进经济的更快发展，能够使我国社会更快速的向发达国家迈进。但是，一旦房价变得过高，就可能引起社会的不稳定，民心的动荡。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，但我国也从计划经济时代大家都有房，都住矮民房。到现在的富人有好几套房，富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此，研究房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。

本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路；其次房价的发展状况，接着分析房价变化的原因，然后分析房价变化以后的影响，最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施

关键词：房地产发展状况；发展变化；成本；应对措施

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A Economic Analysis of the Development of Chinese Real

estate And Diversification of House Price

Finance Liao Zhiyuan

Abstract: The problem of real estate is inevitable in any society ;it is the focus of

attention of people’s lives. There is a certain rise of house price between the income distribution can contribute to faster economic development and to the community in a stable steady state. But, once the rise of house price is too large, it may lead to social instability popular unrest. With the rapid development of Chinese economy, on one hand, China’s resident income level keep raising,. But, when we stay at planned economy era. everyone have house; and now, the rich man have many house and the poor man have no house, The presence of the gap make more and more problems. Therefore, a study of the development of Chinese real estate and diversification of house price. China's economy is in transition now, in this process need a self-change. The problem of house price need solve. The Government's default, follow a large number of developers and urbanization Increase the housing demand, cause the house price to rise.

This article from the perspective of development of Chinese real estate and diversification of house price, explore the house price. Firstly, This article discusses the research background, research status and research ideas of this article. Secondly, description of real estate development, analysis of the reasons for price changes. Then explore the human capital of the income distribution. Further analysis of the impact of price changes.. Finally, human capital point of view of the proposed controlling the house price.

Key word: the development of Chinese real estate; diversification of house

price;cost,; measures

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1绪论

1.1本文选题背景

改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到?居者有其屋?的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。

房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。

本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、

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稳定地发展。以期更快达到?居者有其屋?的理念。 1.2文献综述

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位臵的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 1.2.1国外研究综述

Geoffrey Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列发现，无论是暂时性收入还是永久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于攻击弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 Charles Kindleberger在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

而房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续

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上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空臵率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 1.2.2国内研究综述

2008年时寒冰《中国房事黑皮书》指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断，解决住房问题必须打破开发商的垄断。 郎咸平在2008年在《热点的背后》一书中指出房地产的问题不仅仅在于房地产，也不是当时所谓的流动性过剩的结果，楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果。在以?GDP为纲?的政策指导下所有的资金流向房地产造成楼市泡沫，还指出中国经济的宏观调控已经失效。要解决房地产的问题要从投资环境入手。

郎咸平在2010又提出?火山理论?。2010年4月17日政府推出比较严厉的宏观调控政策来控制楼市泡沫，但是这些调控本身对没有打击到楼市泡沫，反而影响到股市，而且房价也没有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上涨等现象。由此郎咸平教授根据背后原因推出“火山理论”，火山需要岩浆流入，形象解释了房地产的资金来源。一是企业家面临的投资经营环境全面恶化，严重产能过剩，企业家大量的钱流入房地产领域；二是近年政府的银行信贷天量增长造成通货膨胀。大量逃避通货膨胀的避

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险资金进入楼市。当企业家的资金、逃避通胀的避险资金流入楼市之后形成大量岩浆。岩浆总要爆发的，这就是楼价上涨的根源。由于政府没有有效的措施阻止资金流入，反而由于两个原因是房价猛烈增长。原因一：地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。原因二，中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包括经济适用房和廉租房。

由于这两个原因的存在，资金流入房地产的结果就是不断上升的房价，政府过去所有推出的楼市宏观调控政策只强调“堵”管口，然而这样做的结果只能是这些政策被岩浆全部熔化，这就是为什么这么多年来房价调控政策总是没效果，原因就是治标不治本。 1.3研究内容

本文主要从房地产的发展状况房价变化的因素来探究房地产。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究内容；其次房价的发展状况，接着分析中国房地产价格变化的原因，再次分析房价变化对我国国民经济的影响，然后在此基础上提出了应对措施包括政府的应对措施以及购房者的应对措施，最后是结论。

2中国房地产发展状况的概述

2.1房地产的初步阶段（1978至1991年）

改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从

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1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。

随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。

2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片

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大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。

在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市

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居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。

2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）

这一阶段分为三个部分。第一个部分是1998至2003年这是房地产的第一次飞速发展的阶段，第二个部分是2003至2006年这是调控整合阶段，第三个部分是2006年到现在房地产第二次飞速发展阶段 2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年）

1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过，很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。 1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第

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一效应就是?赶末班车?——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。

表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 综合 998 1033 1078 1129 1198 商业 1615 1666 1749 1864 1988 住宅 923 965 1013 1070 1166 工业 444 454 460 472 481 2.3.2、调控整合阶段（2004至2006年）

经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。同学房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。

看到这些问题政府自然没有臵身事外2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，

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但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。 2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）

政府从2004年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过，但是房价到2006之前还算稳定。从2006年借着2008年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑背景上海杭州，下降约20%，但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，

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同比2008年，很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍，有的地方甚至翻了三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2009年和2010年又在2008年的基础上翻了一倍，上海杭州等地达到17000.2010年5月1日政府开始执行?限购令?，被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微，房价还是持续的增长。

3中国房地产价格变化的原因

3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件

回望中国住宅商品化的历程，1998年的房改至关重要的转折点。1998年以前，我国的住房供应主要是福利房、集资建房、经济适用房等，商品房开发势头虽然活跃，但属于刚起步阶段总量较低，选择面较窄，购买者也主要是在改革开放中?先富起来的一部分人?。房改前，中国住房严重短缺。当时的生活理念和现在不一样。那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。1978年，中国住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅6．7平方米。1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为4．4亿平方米，非常有限。那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要’三个字等国家建房、靠组织分房、要单位给房。“上

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