红咏花园可研报告(修订版)定稿9.28

红咏花园建设项目

可 行 性 研 究 报 告

达华工程管理（集团）有限公司

二○一五年九月

红咏花园建设项目

可行性研究报告

项目编号：DT2015005

审 定 刘丽华 审

核

沈 吉 盛

萍

项目负责人 张

达华工程管理（集团）有限公司

二○一五年九月

红咏花园建设项目 可行性研究报告

编 制 人 员

熊 慧 曾懿 林芮竹 刘潇 赵明琴 李东芬 张萍

红咏花园建设项目 可行性研究报告

目 录

第一章 总论 ..................................................................................................................................... 1 1.1项目名称及建设业主 ................................................................................................................ 1

1.2项目建设指导思想 ............................................................................................................ 2 1.3可行性研究报告编制依据 ................................................................................................ 2 1.4可行性研究报告编制单位 ................................................................................................ 2 1.5可行性研究报告工作范围及内容 .................................................................................... 3 1.6项目概况 ............................................................................................................................ 3 第二章 项目的背景及必要性 ....................................................................................................... 10

2.1项目建设背景 .................................................................................................................. 10 2.2项目建设必要性 .............................................................................................................. 12 第三章 建设条件 ......................................................................................................................... 16

3.1建设项目选址 .................................................................................................................. 16 3.2建设项目区域概况 .......................................................................................................... 17 3.3施工条件 .......................................................................................................................... 20 3.4建设条件评价 .................................................................................................................. 20 第四章 工程建设内容及规模 ..................................................................................................... 22

4.1建设内容 .......................................................................................................................... 22 4.2建设规模 .......................................................................................................................... 26 4.3项目分区指标和主要技术经济指标 .............................................................................. 26 第五章 建设方案 ......................................................................................................................... 30

5.1工程设计依据、指导思想及原则 .................................................................................. 30 5.2项目地块基本情况 .......................................................................................................... 32 5.3项目推荐方案设计 .......................................................................................................... 33 5.4结构设计 .......................................................................................................................... 39 5.5电气设计 .......................................................................................................................... 46 5.6通风空调设计 .................................................................................................................. 52 5.7燃气工程 .......................................................................................................................... 57 5.8装饰装修工程设计 .......................................................................................................... 57 5.9环境保护 .......................................................................................................................... 58 5.10其它 ................................................................................................................................ 59 第六章 环境影响评价 ................................................................................................................... 60

6.1目的、依据和指导思想 .................................................................................................. 60 6.2环境现状 .......................................................................................................................... 60 6.3环境评价标准 .................................................................................................................. 61 6.4项目建设对环境的影响 .................................................................................................. 62 6.5环境保护方案 .................................................................................................................. 64 6.6设计方案环境保护对策和措施 ...................................................................................... 67 6.7环境影响评价 .................................................................................................................. 68 6.8环评结论与建议 .............................................................................................................. 69 第七章 节能设计 ........................................................................................................................... 70

7.1用能标准和节能规范 ...................................................................................................... 70 7.2能耗状况和能耗指标分析（计算总量） ...................................................................... 71

III

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7.3节能措施 .......................................................................................................................... 76 7.4节能管理措施 .................................................................................................................. 80 第八章 劳动安全与消防 ............................................................................................................... 83

8.1消防 .................................................................................................................................. 83 8.2卫生防疫 .......................................................................................................................... 86 8.3劳动安全 .......................................................................................................................... 86 第九章 项目管理及招投标 ......................................................................................................... 88

9.1项目实施管理 .................................................................................................................. 88 9.2组织机构 .......................................................................................................................... 88 9.3项目控制与管理 .............................................................................................................. 88 9.4招标方案 .......................................................................................................................... 92 9.5编制原则 .......................................................................................................................... 94 9.6实施进度安排 .................................................................................................................. 94 第十章 投资估算及资金筹措 ................................................................................................... 97

10.1投资估算 ........................................................................................................................ 97 10.2资金筹措 ...................................................................................................................... 100 10.3财政资金使用年度计划 .............................................................................................. 100 第十一章 风险分析 ................................................................................................................... 101

11.1自然灾害风险 .............................................................................................................. 101 11.2政策及环境风险 .......................................................................................................... 101 11.3投资估算风险 .............................................................................................................. 102 11.4资金筹措风险 .............................................................................................................. 102 11.5建设管理风险 .............................................................................................................. 102 第十二章 社会评价 ................................................................................................................... 104

12.1社会影响分析 .............................................................................................................. 104 12.2社会效益分析 .............................................................................................................. 105 12.3互适性分析 .................................................................................................................. 106 12.4社会评价结论 .............................................................................................................. 107 第十三章 结论与建议 ............................................................................................................. 109

13.1结论 .............................................................................................................................. 109 13.2存在的问题与建议 ...................................................................................................... 109 附录 .............................................................................................................................................. 111

1、附表................................................................................................................................. 111 2、附件................................................................................................................................. 123 3、附图................................................................................................................................. 126

IV

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园建筑面积4151m2，物管及其他配套2930m2；地下建筑面积86466m2。本项目分两区实施，其中A区总建筑面积294055m2，地上建筑面积220513m2，地下建筑面积73542m2；B区总建筑面积33374m2，地上建筑面积20450m2，地下建筑面积12924m2。

项目规划建设15栋建筑，其中低层建筑3栋，层数在3～5层之间，主要用于商业设施及公用管理设施用房；高层建筑12栋，层数在28～32层之间和14～15层之间，主要用于住宅用房，少部分为商住混用。具体建设内容包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。

1.6.6项目建设周期

根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，项目建设工期为52个月，其中前期工作17个月，施工期34个月，竣工验收期1个月。

1.6.7项目建设投资 1、工程投资估算

项目总投资为112122.73 万元，其中建筑安装工程费90022.08万元，工程其他费17082.59万元，基本预备费5018.05万元。

2、建设资金来源

本项目建设所需投资由区财政统筹安排资金。 1.6.8效益分析

本项目作为龙泉驿区又一失地农民安臵房项目，其建设目的就在于安臵由于龙泉驿区社会经济快速发展带来的失地农民。项目的实施

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可以有效地规避社会矛盾维护社会稳定,改善区域人居环境，提高住房困难家庭生活质量。因此，本项目的社会效益是较大的，特别是在当前的经济形势下，为稳定社会、为区域经济发展具有显著的贡献。

1.6.9结论

通过本项目的实施，可以改善项目区人居环境，满足失地农民安居城镇急迫需求，同时提高项目区节约集约利用土地效率，有利于促进龙泉驿区城镇化建设，有利于促进龙泉驿区经济与社会和谐发展。由此可见本项目是一项重要的民生工程，其建设非常必要。

项目主要技术经济指标

表1-1

综合经济技术指标 设计依据：成都市规划管理技术规定（2014年版）及相关国家法规 一、规划建设净用地面积（不含代征地） （1）预留建设净用地面积 （2）本次建设净用地面积 二、规划总建筑面积 （一）地上计入容积率的建筑面积 1、住宅建筑面积 （1）套型建筑面积小于90㎡的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例 （2）套型建筑面积大于90㎡的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例 （3）公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例 （4）住宅户数及占住宅总户数的比列 套一户数 7

58500㎡ 3382㎡ 55118㎡ 327429㎡ 239156㎡ 206976㎡ 115387㎡ 55.75% 91589㎡ 44.25% 13901㎡ 6.72% 2698户 788 29.21% 红咏花园建设项目 可行性研究报告

套二户数 套三户数 2、非住宅建筑面积 （1）商业用房建筑面积 （2）配套设施建筑面积 A、物管用房建筑面积（地上2#-B、8#-B楼） B、社区服务用房(8#-B楼 C、幼儿园建筑面积（3#楼,用地面积4151㎡） 其中：班级 D、警务室、值班室（7#楼） E、公共厕所（1#-A、8#-B） F、消防监控室（6#） （二）地上不计入容积率的建筑面积 其中：架空层面积 垃圾房面积 （三）地下建筑面积及层数 其中：1、地下机动车库面积 2、地下非机动车库面积 3、地下设备用房面积 三、容积率 总容积率 住宅容积 1068 39.58% 842 31.21% 32181㎡ 25100㎡ 7082㎡ 1218㎡ 1445㎡ 4151㎡ 12班 人数(30人/班) 360人 63㎡ 114㎡ 93㎡ 1808㎡ 1642㎡ 166㎡ 86466㎡ 2F 80550㎡ 4234㎡ 1682㎡ 4.09 3.54 建筑基底总面积 17156㎡ 四、基底面积 高层主体基底面积 8

7735㎡ 红咏花园建设项目 可行性研究报告

五、建筑密度 六、总绿地面积 其中：集中绿地面积（临街集中绿地：2827.18㎡，北面代征绿地抵扣） 七、绿地率 八、机动车位 （一）地下停车位 其中：（1）住宅停车位 （2）商业停车位 （3）配套停车位 九、非机动车位 其中：（1）住宅停车位 （2）商业停车位 （3）配套停车位 十、全民健身场所

总建筑密度 高层主体建筑密度 29.33% 13.22% 17550㎡ 5655㎡ 30% 2685辆 2685辆 2282辆 379辆 24辆 2823辆 2140辆 671辆 12辆 2117㎡ 9

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第二章 项目的背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1经济背景

2014年，完成地区生产总值944.6亿元，增长12.7%；规模以上工业增加值增长15.5%；全社会固定资产投资405.5亿元；财政总收入221.9亿元，一般公共预算收入58.4亿元，分别增长21%、20.9%；社会消费品零售总额102.1亿元，增长10.9%；城镇居民人均可支配收入29799元、农民人均纯收入15649元，分别增长10.4%、11%；城镇登记失业率2.4%；万元GDP能耗下降1.8%。

2.1.2建设背景

“十二五”时期，国家将推进城镇化建设作为一项国家中长期发展战略，并且明确近期内完成促进约1亿农业转移人口落户城镇、引导约1亿人在中西部地区就近城镇化等目标任务。根据国家在城镇化发展方向上的总体安排，结合龙泉驿区推进城镇化进程中探索出的发展模式，新时期龙泉驿区推进新型城镇化发展的工作重心还是在于切实解决由村民转换而来的“新市民”在城镇的安居落户问题。然而，从现阶段的实际情况来看，虽然龙泉驿区先后投入资金建成了怡和新城、黎明三期、明蜀新村、楠博苑五期等安居项目用于解决“新市民”的安臵问题，但是由于全区社会经济的快速发展和城镇化进程的大力推进，每年都有大量的由村民转换而来的“新市民”亟待安臵。经过多年的累积，等待安臵的“新市民”规模逐渐扩大，并且已经对龙泉

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驿区城镇化进程的顺利推进造成了较为严重的影响。在新的发展阶段，要落实国家在城镇化发展方面的工作安排，推进城镇化向更高的阶段发展，龙泉驿区就必须尽快切实解决好前期城镇化进程中遗留的“新市民”的安臵问题。

国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发?2008?3号）鼓励开发区提高土地利用效率，节约利用土地，最大限度发挥土地的集聚效应。为深入贯彻国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发?2008?3号)精神，四川省成都市人民政府发布了《关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知》（成府发?2008?52号），提出坚持节约集约用地原则，加强土地利用总体规划；加强政策引导，大力推进工业节约集约用地。该项目拟选择龙泉街办驿河社区七组，南临玉扬路、西临建材路，通过本项目的建设能有效改善该项目区域内原分布着大量农民宅基地，缺少科学规划，房屋多以平层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。龙泉驿区急需加强土地集约利用。

近些年来，随着龙泉驿区社会经济的快速发展，大量的项目涌入龙泉驿区，国家级成都经济技术开发区等工业园区及其他房地产开发项目的建设征用了大量的农村集体土地，伴随着土地被征用，大量的失地农民将转变成城镇居民，在这一转变过程中急需尽快解决的问题就是对这部分人的安臵。另一方面，龙泉驿区推进经济快速发展的同时还紧抓民生项目建设，先后分批次开展了生态移民工程和城乡一体化建设项目，将地处偏远山区和农村腹地出行条件差、生活不便的农

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户变迁至生活条件更好的城镇生活，在推进生态移民和城乡一体化建设的过程中也产生了大量急需安臵的农户。据龙泉驿区安居工程指挥部办公室统计：截至2013年第3季度，全区待安臵人员52368人。到2014年7月，在建安居工程科陆续竣工7个项目245万m2，计划安臵41918人，与现有待安臵人员房源缺口达10450人。按照2013年1月-9月各街镇乡上报数据测算，全区待安臵人数平均增长速度为1500人/月，到2014年7月房源缺口将超过25000人。随着经开区北拓和全区城镇化进程加快，未来几年征地拆迁人员数量将大幅增加，在项目建成时新增人员和套型供需矛盾将导致安臵缺口进一步扩大，急需启动新点位建设。

2.2项目建设必要性

2.2.1大量失地农民急需尽快安置

正是在这样一种背景下，龙泉驿区国投公司和区安居工程指挥部办公室根据区规划局给出的选址意见，并结各拟建安居工程所具备的条件决定在近期尽快启动红咏花园安居工程建设项目，本项目预计将安臵来自龙泉街道、同安街道、洛带镇、洪安镇、山泉镇、茶店镇、万兴乡等乡镇的失地农民，项目可有效的满足这部分人安居城镇的急切需求，同时也将极大的缓和全区社会发展过程中的不稳定因素，因此项目的尽快实施十分必要。

2.2.2是继续推进全区城镇化进程的必然要求

“十二五”纲要指出按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重

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点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。充分尊重农民在进城或留乡问题上的自主选择权，切实保护农民承包地、宅基地等合法权益。坚持因地制宜、分步推进，把有稳定劳动关系并在城镇居住一定年限的农民工及其家属逐步转为城镇居民。特大城市要合理控制人口规模，大中城市要加强和改进人口管理，继续发挥吸纳外来人口的重要作用，中小城市和小城镇要根据实际放宽落户条件。鼓励各地探索相关政策和办法，合理确定农业转移人口转为城镇居民的规模。

按照合理布局、完善功能、以大带小的原则，以中心城区为依托，以新城为重点，着力打破城乡二元体制障碍，构建城乡一体化发展的新机制，通过多种方式实现农村现代化。全面统筹城乡政治、经济、社会、文化四位一体发展。大力实施工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中；推进农村产权制度改革、农村新型基层治理机制、村级公共服务和社会管理改革、农村土地综合整治四大基础工程；实现城乡规划、基础设施、产业发展、公共服务、管理体制、市场体制六个一体化。

根据国家在城镇化发展方向上的总体安排，结合龙泉驿区推进城镇化进程中探索出的发展模式，新时期龙泉驿区推进新型城镇化发展的工作重心还是在于切实解决由村民转换而来的“新市民”在城镇的安居落户问题。红咏花园安居工程作为继怡和新城、黎明三期、明蜀新村、楠博苑五期等安居工程之后的又一个安居工程项目，正是出于

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这样一种背景和目的而提出了，通过实施该项目可以和好的解决前期城镇化进程中遗留的问题，同时为新时期城镇化的发展留出足够的空间，因此该项目是必要的。

2.2.3本项目建设有助于优化当地人居环境

项目选址位于龙泉街办驿河社区七组，原为村民宅基地及林地。用地范围内的村民原为分散居住，卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。通过本项目建设，可对附近区域的基础设施、公共配套、文化卫生等进行集中规划设计，实现搬迁农民的集中安臵，有利于提升居民生活质量，整体优化当地投资环境：

一是小区各项基础设施完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以过上方便快捷的现代城市生活；

二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有集中的商业设施、社区服务中心、绿地景观，公共设施配套能力较以前明显增强，能为居民创造良好的生活、娱乐、休闲环境；

三是通过城市基础设施配建，可以大大提高项目区及其周边的整体“城市形象”,从而促进龙泉驿区经济发展，推动城东建设和城市规划的实施。

2.2.4本项目建设是加强土地集约利用的需要

土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。本项目区域内原分

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布着大量农民宅基地，缺少科学规划，房屋多以平层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过实施本项目，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、节约集约利用土地的目的，为龙泉驿区未来城市发展提供必要的用地保障。同时，本项目建设可以推动农民向城镇集中，提高其生活水平和生活质量，推进“三个集中”的统筹实现。

综上所述，本项目的建设有利于促进龙泉驿区经济与社会和谐发展、有利于促进龙泉驿区城镇化建设，项目的可以很好的满足失地农民安居城镇急迫需求；是继续推进全区城镇化进程的必然要求；通过本项目的实施可以改善项目区人居环境，同时还可以提高项目区节约集约利用土地效率，本项目的建设符合龙泉驿区城市总体规划和区域性规划的要求。由此可见该项目是一项重要的民生工程，所以建设本项目是非常必要的。

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第三章 建设条件

3.1建设项目选址

根据《成都市城市总体规划—龙泉驿区分区规划（2003－2020年）》和《龙泉驿区土地利用总体规划（2006-2020年）》的安排，在坚持严格保护耕地和节约集约用地的原则下，红咏花园建设项目位于龙泉街办驿河社区七组，南临玉扬路、西临建材路，与龙庭大酒店、平安小学隔街相望。驿河社区紧靠龙泉驿区经济发展中心地带，辖区总面积约2.6平方公里。现有居民小组20个。辖区内城乡总人口9853人。其中农村人口1337人。项目选址见图3-1。

成渝高速 项目用地 玉扬路 平安镇政府 龙都路 驿都大道 图3-1

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3.2建设项目区域概况

3.2.1用地现状

根据对项目场址的实地踏勘情况来看，地块总体呈西北—东南走向，地块西侧被在建工程惠民佳苑用地内嵌，因此本项目用地红线范围呈规则内凹多边形。地块内部微地貌形态较为复杂，南侧较高、北 侧较低，东侧有灌溉沟渠；由于该地块长期用于种植农作物表土层较厚且土质较为松散。目前该地块已经基本完成了征地补偿工作，场地内原有农居点也基本完成了拆迁，近期内场地平整工作即将启动。该项目场址南边涉及两条高压线路包括一条10KV高压线和一条110KV高压线。

项目用地现状

3.2.2气象条件

属四川盆地中亚热带湿润气候区，具有四季分明、春早秋凉、夏无酷暑、冬无严寒的特点。历年平均气温16.5℃，最冷1月平均气温5.8℃，极端最低气温-4.6℃（1980年1 月31日）；最热7月平均气温25.6℃，极端最高气温37.5℃，年总降水量平均值895.6毫米，年平均气压为956.4hpa（百帕），年平均相对湿度为81%，历年

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平均日照时数1032.9小时，年平均风速1米/秒，风向多为偏北风为46%，年平均无霜期297天。

3.2.3工程地质条件

本项目在大地构造上位于扬子准地台的西北部，地处新华夏构造体系四川沉降带川西褶带成都坳陷东北边缘。西北与龙门山隆起褶带相邻，东北部为绵阳环状构造带，南东紧接龙泉山褶断带。晚新生代以来，伴随着青藏高原的迅速隆升及高原地壳物质的向东蠕散，高原东部地区沿大型弧形断裂系产生了大规模水平剪切运动，形成川滇和川青两个滑移块体，并沿龙门山—锦屏山构造带发生了大规模推覆逆掩运动，形成龙门山—盐源前陆薄皮逆冲楔。受这一块体运动总体态势的控制，研究区范围内的现今构造应力表现为NWW—EW向的水平挤压，导致了龙门山构造带由北西向南东的冲断运动，并具明显的右旋走滑运动分量和时有强震发生。研究结果表明，龙门山断裂具备发生7.5～8级大震的构造背景，将不同程度地对工程场地产生一定的影响。

本场地类别为Ⅱ类，区内其它断裂规模较小或活动性较弱，不致对工程场地造成重要的影响。

3.2.4场地水文地质条件

场地地下水对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。

3.2.5地震情况

项目工程区抗震设防烈度为7度，第三组，设计基本地震加速度

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值为0.10g（g为重力加速度值），按《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2008），拟建项目设防类别为丙类，应按本地区抗震设防烈度确定其地震作用，地基基础的抗震措施应符合有关规定。

初步估算该场地等效剪切波速Vse＜250m/s，覆盖层厚度3～50m，,场地类别为Ⅱ类，设计特征周期0.45s，场地土为中软土，场地属可进行建设的一般场地。

3.2.6基础设施条件

项目区已经实现供水、排水、供电、供气、道路、程控电话、无线网络“七通”。同时，项目用地周边已完成银行、医院、电影院等公共服务设施布局。

（1）交通

新建交通干道及成渝铁路、成昆铁路、成渝高速公路、成龙路、成渝路连接成网，均有公交车通行，对内对外均便捷。

（2）供水

区域内自来水厂已经形成日供水25万吨。能够满足区域内的工程用水和生活用水，质量符合相关规范要求。

（3）供电

区域已经建成220KV变电站2座，110KV变电站6座，35KV变电站若干，用电有保障。

（4）邮电通信

区域程控电话装机容量15万门，无线通讯机站，城市IC卡电话覆盖全区；电视光纤、宽带网络覆盖全区。

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（5）燃气工程

成都市天然气大管网向龙泉驿区日供气40万m3,区域所在地系浅层天然气富集区，储量达1500亿立方米,已形成每日70万m3的采输能力。

（6）其它市政设施

项目周边分布有银行、医院（区一医院，区妇幼保健院)、体育馆、图书馆、电影院等设施，这些设施能够在很大程度上满足项目的需求。

3.3施工条件

1、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料全部能在成都市及区内市场采购。

2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在成都市及区内市场采购。

3、施工电源：本工程施工电源由龙泉驿区电力部门供应。 4、施工队伍及设备：施工队伍通过招标方式，在省内外竞争择优，选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。四川省有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。

3.4建设条件评价

通过上述建设条件分析表明：

1、项目建设区的工程地质条件适宜本项目建设。 2、项目建设区域交通方便，材料运输方便。

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3、项目区电力、通讯等基础设施条件齐全。 4、项目受到国家政策以及当地政府的大力支持。 综上所述，项目区的建设条件符合本项目建设选址要求。

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第四章 工程建设内容及规模

根据《住宅设计规范》、《成都规划管理技术规定2014》及其他相关技术标准，在对项目区基础设施条件、社会经济发展情况进行分析论证的基础上，结合本项目的功能及作用，本项目的建设内容及规模如下：

4.1建设内容

4.1.1建设内容

项目规划建设15栋建筑，每栋均为框架剪力墙结构，其中低层建筑3栋，层数在3～5层之间，主要用于商业设施及公用管理设施用房；高层建筑12栋，层数在28～32层之间和14～15层之间，主要用于住宅用房，少部分为商住混用。具体建设内容包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。

根据项目建设单位对拆迁安臵人员安臵需求进行的初步统计分析，选择套一40-45m2的安臵户约占总安臵户数的29%，共788户；选择套二70-75 m2的安臵户约占总安臵户数的40%，共1068户；选择套三105-110 m2的安臵户约占总安臵户数的31%，共842户。

据此估算出本项目住宅建筑面积应不低于194690m2，配套商业建筑面积按住宅建筑面积的12%考虑，配套商业建筑面积应不低于23362.8m2 。配套公共建筑、配套物管及社区建筑总建筑面积按住宅建筑面积的10%考虑，应不低于19469m2，因此地上建筑面积应不低于237522m2。

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根据《成都市规划管理技术规定（2014）》中表2.3.8 建设用地配建机动车、非机动车最小控制指标估算出需配机动车车位2685个，每个机动车位不小于30 m2；需配非机动车车位2823个，每个非机动车位不小于1.5 m2进行估算，需建设地下车库总建筑面积为84785 m2，

根据《成都市规划管理技术规定（2014）》中表2.3.8幼儿园最小建筑规模控制标准，考虑设臵12个教学班，每个班30人，最小建筑面积为3000m2。

综上，本项目总建筑面积应不低于325307m2。 4.1.2设计方案比选

当前对于高压线横跨项目建设地块的通用处理方式通常有两种，一种是保留原有高压输电线路，项目在规划布局尽量保证各类建筑物构筑物与高压输电线路保持安全距离；第二种是保持项目地块完整性，改变原有高压输电线路走向，从本项目实际情况来看，改变高压输电线路走向的可选方式为让原有高压输电线路从项目地块地下经过。

按照上述两种通用的高压输电线路处理方式，本报告在进行规划设计时提出了保留原有高压输电线路和改变原有高压输电线路两种设计方案，设计方案示意图如图5-2所示。

1、方案一：保留原有高压输电线路

优点:●项目造价相对节省，

●不涉及相关部门的配合

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●缩短工期时间。

缺点:●建筑相对高压线需要退距

●由于高压线的影响，建筑在项目地块南部位臵布臵较为稀松，但不影响容积率。

●在未来小区居民中产生不良影响，今后撤除高压线不影响小区正常使用。

2、方案二：改变原有高压输电线路

优点:●容积率没有较大变化

●小区整体规划布臵更为均匀 ●小区业主无安全担忧。

缺点:●高压线落地产生大量经费

●需经历相关部门的层层审批，耗费一定时间，影响项目推进速度。

3、方案比选

表4-1是两个规划设计方案的综合技术经济指标对比情况，从表中反应的情况来看，两个方案在总建筑面积、容积率、建筑基底面积、建筑密度、绿地率、居住户数等关键技术经济指标上并没有太大差异。从前文两个方案优缺点对比情况来看，第一方案一在小区整体规划布臵上不如方案二合理；第二小区居民可能会对高压输电线路产生恐惧心理，虽然现有工程技术水平条件下，高压线对于小区内居民的安全隐患可以很好消除，但是居民不明白其中的道理，为了消除居民的顾虑故在报告中我们推荐本项目采用规划设计方案二。

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图4-1：项目规划设计方案示意图

综合技术经济指标对比表

表4-1

综合技术经济指标 规划建设总用地面积 总建筑面积 其中 容积率 建筑基底面积 建筑密度 绿地率 机动车位 非机动车位 居住户数

比选方案 58500 328611.42 231264.42 202510.49 26486.76 1927.17 340 97347 4.2 14332.18 26.05% 30.00% 2831 3456 2603 25

推荐方案 58500 327429 240963 206976 25100 4151 2930 86466 4.09 17156 29.33% 30.00% 1504 4904 2698 地上建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 幼儿园建筑面积 物管及其他配套 地下建筑面积

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面积区间分配 40-45（一室一厅） 70-75（二室二厅） 105-110（三室二厅） 比例 30.16% 29.93% 套数 785 779 比例 29.21% 39.58% 31.21% 套数 39.92% 1039 788 1068 842 4.2建设规模

1、本项目规划用地面积58500m，总建筑面积327429m，其中地上建筑面积240963m，含住宅（含地上架空）208782m，商业25100m，幼儿园建筑面积4151m，物管及其他配套地2930m2；地下建筑面积86466m2。绿化工程17550㎡；总平工程58500m。

2、室外配套工程

综合管线19,400m，给水管2,800m，污水管2,800m，雨水管2,800m，电力管线5,400m，燃气管线2,800m，通信管线2,800m；

2

2

2

2

2

2

2

4.3项目分区指标和主要技术经济指标

4.3.1项目分区指标

本项目分两区实施，其中A区总建筑面积294055m2，地上建筑面积220513m2，地下建筑面积73542m2；B区总建筑面积33374m2，地上建筑总面积20450m2，地下建筑面积12924m2。本项目共15栋楼，其中9栋、10栋为B区项目，其余为A区项目。如图4-2所示。

表4-2 分区 A B 总计 地上 220513 20450 240963 建筑面积（m2） 地下 73542 12924 86466 图4-1

总计 294055 33374 327429 26

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4.3.2项目主要技术经济指标如表4-3所示

项目主要技术经济指标

表4-3

综合经济技术指标 设计依据：成都市规划管理技术规定（2014年版）及相关国家法规 一、规划建设净用地面积（不含代征地） （1）预留建设净用地面积 （2）本次建设净用地面积 二、规划总建筑面积 （一）地上计入容积率的建筑面积 1、住宅建筑面积 （1）套型建筑面积小于90㎡的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例 （2）套型建筑面积大于90㎡的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例 （3）公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例 （4）住宅户数及占住宅总户数的比列 套一户数 套二户数 套三户数 2、非住宅建筑面积 （1）商业用房建筑面积 （2）配套设施建筑面积 A、物管用房建筑面积（地上2#-B、8#-B楼） B、社区服务用房(8#-B楼 13901㎡ 6.72% 2698户 788 29.21% 1068 39.58% 842 31.21% 32181㎡ 25100㎡ 7082㎡ 1218㎡ 1445㎡ 91589㎡ 44.25% 58500㎡ 3382㎡ 55118㎡ 327429㎡ 239156㎡ 206976㎡ 115387㎡ 55.75% 27

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C、幼儿园建筑面积（3#楼,用地面积4151㎡） 其中：班级 D、警务室、值班室（7#楼） E、公共厕所（1#-A、8#-B） F、消防监控室（6#） （二）地上不计入容积率的建筑面积 其中：架空层面积 垃圾房面积 （三）地下建筑面积及层数 其中：1、地下机动车库面积 2、地下非机动车库面积 3、地下设备用房面积 三、容积率 总容积率 住宅容积 86466㎡ 4151㎡ 12班 人数(30人/班) 360人 63㎡ 114㎡ 93㎡ 1808㎡ 1642㎡ 166㎡ 2F 80550㎡ 4234㎡ 1682㎡ 4.09 3.54 建筑基底总面积 17156㎡ 四、基底面积 高层主体基底面积 总建筑密度 高层主体建筑密度 7735㎡ 29.33% 13.22% 17550㎡ 5655㎡ 30% 2685辆 2685辆 2282辆 28

五、建筑密度 六、总绿地面积 其中：集中绿地面积（临街集中绿地：2827.18㎡，北面代征绿地抵扣） 七、绿地率 八、机动车位 （一）地下停车位 其中：（1）住宅停车位 红咏花园建设项目 可行性研究报告

（2）商业停车位 （3）配套停车位 九、非机动车位 其中：（1）住宅停车位 （2）商业停车位 （3）配套停车位 十、全民健身场所

379辆 24辆 2823辆 2140辆 671辆 12辆 2117㎡ 29

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第五章 建设方案

5.1工程设计依据、指导思想及原则

5.1.1设计依据

1、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005） 2、《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）

3、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）（2002年版） 4、《无障碍设计规范》（GB50763-2012） 5、《智能建筑设计标准》（ GB/T 50314-2006） 6、《屋面工程技术规范》（GB50345-2012） 7、《民用建筑热工设计规范》（GB 50176-93）

8、《四川省居住建筑节能设计标准》（DB 51/5027-2012） 9、《住宅设计规范》（GB50096-2011） 10、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

11、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2013年版） 12、《成都市规划技术管理规定》2014年

13、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95） 14、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-87) 15、《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014） 16、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001）（2005版） 17、工程地所在地的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件 18、其他有关现行中国国家及四川省设计规范建筑和结构设计满

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足现行国家规范规程、行业标准以及地方部门相关规定的要求。

5.1.2指导思想

建筑设计以安全、适用、经济、美观为设计指导思想，充分体现以人为本的设计原则，满足日照、通风、采光的卫生健康要求；尽量采用新结构、新材料、新设备、新技术，以提高工程建设的科技含量，重视环保节能，彰显尊重环境、节能节地、绿色生态的规划设计理念；充分整合利用地块的有利条件，在经济合理的前提下，达到建筑布局合理、功能完善的要求，营造良好的生活环境。

5.1.3建设原则

针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则： （1）地形原则

充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位臵。

（2）人本原则

贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。

（3）特色原则

在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。

（4）市场原则

以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，

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使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。

（5）科技原则

努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。发展新型节能型住宅。

5.2项目地块基本情况

本项目位于龙泉街办驿河社区七组，南临玉扬路、西临建材路。项目用地三面临街，总体呈西北—东南走向，由于项目所使用地块被已建成的惠民佳苑项目用地内嵌，所以本项目所使用的地块在形状上呈现两端宽中间窄的内凹不规则多边形。在本项目所使用地块南端有两条高压输电线路走廊横跨该地块，该高压输电线路走廊成为项目内部各功能设施空间布局的主要影响因素。项目所使用地块基本情况如图5-1所示。

图5-1 项目所用地块基本情况 32

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5.3项目推荐方案设计

5.3.1设计理念

在规划设计中，本项目将采用“营造城市感生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。

“营造城市感生活”所倡导的“社区型”开发模式，超越了小区“配套”的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少城市人气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续发展的住宅。设计中应注意以下理念：

1、城市公共绿地的延续

建筑作为场所与空间的载体，是一个与基地环境相互认可、吸收并整合的结果。公建和住宅在这样特定的基地环境中，一方面建筑接受基地环境的特制要素不断修正自我，达到与环境的和谐；另一方面环境接受建筑的介入使自身增色。

2、强烈的文化氛围和生活气氛

成都作为西部的首位城市，同时也是一座极具底蕴的历史文化名城，龙泉驿区作为成都市的一个区，其细部的建筑应该体现出简洁、大气、典雅，所营造的空间氛围包含着文化交流和时代发展所必需的某种超逸情怀，切忌跟风和浮躁。

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3、新建筑应体现理性和浪漫的交织

全面提升整个区域的文化品质和格调，理性体现了追求科学的基本态度，浪漫表达泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速发展的21世纪，其建筑空间和环境应具有更大的包容性、开放性和时代性。

4、设计坚持“以人为本”

以居住者为中心，体现高效、开放、灵活的特点，并且在建筑尺度上体现人性化。建筑的风格之间要巧妙联系，风格统一，和室外的环境有机结合，做到城市设计、建筑设计、景观设计三位一体的整合。

5.3.2总体布局 1、平面布臵

项目规划建设15栋建筑，每栋均为框架剪力墙结构，其中低层建筑3栋，层数在3～5层之间，主要用于商业设施及公用管理设施用房；高层建筑12栋，层数在28～32层之间和14～15层之间，主要用于住宅用房，少部分为商住混用。根据项目地块的场地条件，12幢高层建筑规整的沿场地中心地带分布，各栋高层建筑在空间分布上保持合适的间距，以利于日照及自然采光通风。整个小区北、西、南三面邻接城市规划道路，3栋中低层建筑沿街布设，按照项目区规划管理技术要求，沿街布设的商业用房应红线约12米。在小区中心区域布臵较大面积集中绿地，同时在每栋高层建筑四周还布设有专门绿地，以提高整个小区的绿化率，营造良好的小区生态环境。在小区北面和西面与城市规划道路相邻的位臵设有两个主出入口，在小区南面

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与城市规划道路相邻的位臵设有一个备用出口，小区内部布设道路、尽端路、步行道连接小区内各栋建筑和景观节点，从小区内外都保持良好的连通性。根据，本项目地下设两层地下室用于容纳大量的停车位，从而满足小区住户及商业设施停车的需求。

2、绿化景观

小区内景观结合项目地块所在街道整体景观格局，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由草坡、小径、攀藤花架等构成，沿小区主轴线设臵一条西北—东南贯通的文化景观长廊带，即可以把小区贯通，又可以观赏景物，创造出丰富的沿街线性空间。

3、道路交通

道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干；小区级道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5～2米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设臵12×12米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。

4、竖向设计

地面和道路坡度：项目区场地现高差不大，基地平整时可根据地

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