资产评估计算题答案

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第五章 机器设备评估计算题答案 1．某型号压力机

要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本 （2）该设备的实体性贬值 （3）该设备的功能性贬值 （4）该设备的评估价值 解：

（1）计算重置成本

根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格： 压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元

2000年12月该设备重置成本=43.75+9+11=53.85（万元） （2）计算实体性贬值

实际使用年限： 5×120%+5×95%=10.75 （年） 实体损耗率： 10.75/（10.75+3）=78.2% 实体性贬值额： 53.85×78.2%=42.11（万元） （3）功能性贬值

（5－3）×2（1－33%）×[1-(1+12%)-3]/12% =2.68×2.4018 =6.44（万元） （4）计算评估价值

P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.85－42.11－6.44 =5.3（万元）

4．某企业10年前购入一台锅炉，

要求：（1）计算该锅炉的重置成本 （2）估算该锅炉的各种贬值 （3）确定该锅炉的评估价值。 解：

（1）计算重置成本 = （68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元 （2）有形损耗 = [84040×（1－3%）+2000]×

10=37963.09（元） 22 2

（3）功能性贬值= 2×800×（1-20%）×(P/A,10%,12)=1280×6.814=8721.92（元） （4）该锅炉评估值= 84040－37963.09－ 8721.92=37354.99（元）

6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。

解：

该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元 关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元

增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31

美元

银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元 外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元 国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率

=25000×8.3×3% =6225（元）

该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费

=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225 =293167.12（元）

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

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x+300=5000x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=

3033.3320000=6066.67元/平方米

=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=

（2）容积率=

建筑总面积土地总面积=1517元/平方米

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

200002500

=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米， 要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。

解：

（1）计算房地产出售总价现值

5000创100024001000轾30P %犏 +++33犏00.51(1+10%)(1+10%)臌(1+10%)(1+10%)(1+10%)=1412.73（万元）

（2）计算总建筑费用现值

轾500 % 500犏=447.18（万元） ++0.51.52.5犏(1+10%)(1+10%)(1+10%)臌（3）计算税金

1412.73×5%=70.64（万元）

（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土地评估值=

1412.73-447.18?(16%+10%+20%+6%?10%1+10%+20%6% 20%)-70.64

=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米

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合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩 （6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。

解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 {P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-467.96%犏(1+7.96%)臌

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5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数

年、月 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 2003.10 2003.12 2004.8 2004.10 地价指100 101 102 103 109 111 119 121 数 （2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×

98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 2.110910010010010010010010398101100971211.8100×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001021031001001001211.8100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正 （PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米

1(1+8%)501162.2×=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米

11-(1+8%)401-委估地块评估总价=1197.43×500=598715元

单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2

6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。

解：

（1）土地取得费用

①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米

④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

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