估价方法论文doc

3.房地产估价方法的差异性分析

3.1经济属性与理论依据的差异 在房地产估价方法中，所选取估价基准点，对于决定与影响房地产应有价值因素大体上维持不变，房地产具有的相应价值应是独一性的。不同的估价方法面对不同的地产项目，其估价结果理应相同。如果估价结果差异较大，究其原因是作为估价对象的房地产所属性质上的不同认识，所属性的分歧又由于所属价值的差别观念演变而来。

成本法认为房地产的整体价值等同于房地产各组成部分的价值总和，或等同于房地产项目建造过程中阶段所投入的价值总和；市场比较法则认为，房地产作为一个相对的整体，其价值根据替代原理等价于市场上能带来相同效益的地产价值；然而收益法则采取已知价值与未来收益相联系，从而估算出现有地产的价值所在。

三者估价方式不同的价值观根源于在不同经济属性上的立足方式。市场比较法立足于发掘房地产商品价值的属性，成本法立足于产品自身属性；收益法着眼于从房地产收益角度出发，发掘房地产投资性的属性。介于三种不同方法分别体现了房地产的不同经济属性，使得房地产自身具备的市场内涵长短不一，从房地产自由的产品属性到商品属性，再演变成投资品属性，市场比较法，成本法，收益法相应反映出的市场内涵依次由短到长。三种方法分别发掘了不同层次的经济属性，所展现的市场意义大小不同，在适用范围上对不同评估对象与要求相应有所不同。

3.2市场层次性的差异

市场层次性的差异主要由一种估价方法的市场含义所引起的不同，在估价的具体过程中，一种估价方法在市场估价中的异同存在假设性，成本法在未考虑竞争与供求原则的前提下，隐含了市场长期均衡的假设现象，在成本法运用过程中，在确立此法使用的市场环境应是一个处于均衡状态的房地产市场。

在与成本法同等对立的条件下，市场法较假设市场均衡现象相对放松，比较法可以被认同是在成本法基础之上引伸出的市场供求关系，通过双方对市场的供求关系的对比与所形成的强度与房地产产生的成本进行校正，从而得出市场价值，在前两者层次差异驱动下，收益法相对较成本法与市场比较法更进一步放宽了地产投资市场均衡的假想。依托比较法市场价值基础上，进一步考虑房地产的现状投资趋向，由此调整得到房地产的投资价值，从市场价值到投资价值的转变过程是一个从内在整体认知到个体认知的整个过程，由此看出，从成本法到比较法再到

收益法这三种比较方法是一个循序渐进的假定放松过程，以估价师的角度看，估价师的立场也成现渐变过程，逐渐将估价师从一个价值中立者演变成一个掌控价值的判断者。

3.3时间着眼点的差异

从时间角度考虑三种方式的差异性，虽然在评估房地产时待估房产的价值是在某一时期一个阶段的阶段性价值，但是三种评估方法的评估时间切入点存在差异，成本法将估价时间放在过去，市场比较法则看重当下，收益法着眼于未来时间点，在市场估价机制较为完善的前提下，成本法认为，过去记录在案的估价信息完全涵盖了人们对价值的承认度，而比较法则觉得，时下实例的案件则能充分表示待估产的真正价值所在。收益法虽然带入了预期设想等因素，假定值也是投资者预期的函数，带入预期方案同时也是收益理论的求新之处。在其他条件不变仅仅是对未来价值的幻想等因素，也会相应的影响到房地产的价值。

3.4评估角度的差异

估价角度差异的产生由因为理论依据和经济属性差异而产生的，成本法考虑问题是以开发商的角度看问题，以房地产开工前的预算成本为估价依据，在房地产施工建设前期资金投入是首要因素，理论上是房地产建成后对房产全部售卖为主要因素，通过销售而收获全部资金及利润，所以房地产价格可以通过房产工程只是公众所有经费累加而求得。

市场法是通过房地产市场二者供求需要的交易行为而考虑问题，由于常规交易的案例是基于买卖双方在公平自由的市场竞争条件下的价格形成，所以市场法具有公正性，再通过实际交易案例作适当修正以求得估价物品的价值

收益法的考虑角度是从购买者需求者加投资者三方看问题，投资方在希望与其风险和收益相当，收回投资的同时还希望获得一部分利润，所以在收益法估价时可以考虑用每年统计的收益所产生的资本量法求得房地产的价格。

3.5适用范围

市场比较法是在参照同类型房产交易资料而对待估房产的估价方法，市场比较法的适用范围主要针对具有交易优势的房地产，如，商品住宅，办公写字楼，商场

及仓储用地及工业厂房等相关项目，然而市场法并不是完全适用于所有房产交易，例如，学校、体育场馆、或者文化展馆等具有较差房产交易的市场则不适用于成本法。

收益法以房地产预期收益为主要基础，所以此方法适用于收益或潜在收益以定量作为表达的项目之中。例如普通住宅在出租的环境下所具有的收益曾国与在只用的情况下节省了租房成本，为潜在收益，而这些潜在收益可以转化为货币形势进行转化，此法作为使用方法对机关办公场所，学校、绿化用地、公共设施等相关地产大多不适用。

成本法是以建设投入资金为着眼点的估价方法，土地上每兴建一栋与房地产相关的建筑都存在建筑成本，所以成本法在房地产股价中作为使用最为广泛，交易性不强或者无法将其转变成收益货币的估价项目中有较为突出的表现，相对强两者比较方法的局限性做出了弥补。

4.房地产估价方法的关联性分析

在现实估价中由于实际估价市场的复杂和变化多端，我们不能将某一种估价方法作为评估一宗房地产价格的权威性，有时交替使用上述三种不同的估价方法作为评估是有效的评估方法。另外，在运用任何一种估价方法是，也常常引申其他估价方法。在运用成本法估价时时常会在评估是采用市场比较法作为价格对比；运用假设法估价时，也会借用市场比较法预测假想此项目开发完成后的价值，然而估算开发成本则要回归到成本法作为估价方法 在收益法运用范畴中，借用土地价值与建成后建筑共有价值，单独求取土地价值时，同样需要借助成本法或比较法。先求算出建筑价值，而如上述借助土地与建筑收取共有价值时，则要利用其他方式进行现行土地求价。在估价过程中，每种估价方法自身所具有的局限性，以及采用的各种数据与资料的不稳定性，都将在使用不同估价方法时无法避免的进行预估算与判定。因此采用任何方法都很难保证能依照实际情况反映应有合理的价格与价值。反而通过不同的借用与引申反映出三者紧密相联的关系。 从理论讲，在正常理想的评估结果是以预期改造的角度评估出高于成本法的评估价值，市场比较法评估的价值则是存在收益法与成本法之间，是由于收益法是站在需求者角度出发，成本法是从供给者角度看，而比较法则介于供求关系均衡的角度。这样供求双方在达成交易条件以致房地产收益大于等于房地产成本，超额部分介于双方利益之上，分别进行了分享，以利润方式为各方表现。

一般情况下，个人认为，这三种方法各自以成本法、比较法、收益法的不同角度展现出来，评估产生的结果、评估引用的资料、依据的理论都不同，评估结果的差异出现也将是正常表现。如果差异较小，此时的估价结果大体上可以被接受，亦或者借用其中任何一个估价结果取其平均值。如果差异较大，不仅不能单一的

取平均值，还要进行分析，然后再确定采用哪一种方法下的结果进行参考。其他方法的结果进行综合确定就能估算出相应的评估值。为使其估价值更加接近真实的市场价格，可以通过寻找综合估价结果而得到较准确估价值方法。也可以不断完善各种估价方法，让估价方法不仅拥有强有力的说服力还能客服缺点，使其中估价结果更为准确。

5.房地产估价方法中存在的问题及改进措施。

5.1估价方法存在的问题

传统的市场比较法虽然经过多年的发展与应用，但是在实际应用中依然存在一下几个方面的问题（1）选取客便利的主观性大。（2）因素修正过于简单主观化（3）最终的评估结果确定方法过于简单

由于市场比较法基本原理是参考以成交价来确定估价，所以估价精确与否严重取决于可比案例的客观合理性，在实际生活中如果在一线城市房地产市场特别发达的案例选择范围将有很大的空间进行供选，然而目前在这个无数案例选择中还没有一个统一的标准，所以，现阶段这项工作完全依赖于估价师的经验，而在主观能动性之中将无形影响最终结果，因此这是估价矛盾很难解决的问题之一。 因素修正问题在房地产估价中的难点在于其十分巨大的成交价格，如果对交易价格稍作修正，最终产生的结果将会与市场价相差巨大，由于比较因素修正暂时没有统一定量标准，在很大程度上缺乏相应技术，完全以来估价师经验，这样不仅导致最终的结果失真，还会因不了解所在区域房地产行情从而直接影响评估结果的准确性。同时在一定程度上房地产评估公司为了简单省事采用简单的平均法，由于完全不符合客观实际情况，选择的可比实例所造成的相似度不同，所以对影响程度将产生不一样的结果，因此最终结果的判断应选一个权重，因为权重选取没有一个统一标准，所以也是市场比较法的缺陷所在。

5.2成本法存在的问题

成本法是求取估价对象在估价时间点的重置或重建价格，是在扣除折旧费问题以此来估算估价的客观合理价格或价值的方法，在实际股价中，成本法估价经常比其他的方法偏低主要原因是（1）不能反映市场供求状况，（2）成本与价格变化不同步（3）成本与价值不是必然成正比（4）无形价值未体现等因素

成本法在隐含了市场长期均衡的假设情况下并未考虑市场竞争和供求状况的影响，然而在市场经济浪潮的推动下，市场供求的状况对价格的相应影响是极大的在房地产供求严重失衡时成本法的估价结果是很明显的偏离市场价格

在成本与价格变化不同时，在一定时期内，房地产产品大部分成本以其具有的刚性和滞后性，在短期内不会因为市场价的波动而波动，反而对土地费用与开发利润受供求关系影响而变大，房地产市场价格与开发成本管理费用、投资利息、销售税费相比，有一定的稳定与滞后性，所以成本费与房地产价格变化并不相同。 成本与价值不是必然成正比的，是因为房地产绝大多数是依赖于未来收益而达成的。在该房产具有某种效用成了产生收益的大前提，但成本效用之间无绝对正当关系房地产效用不完全依赖投资成本，只有成本被市场认可效用产生是，才会对价格或价值产生贡献

在成本法中，无形价值未得到体现从而导致的成本法、市场法、收益法的估价结果将产生很大程度的差异，介于成本法只考虑建筑成本所构成的事体价值，大量非建筑所照成的成本因素不能得到相应体现所以，如果成本法中非建筑成本因素形成的无形价值不能得到相应考虑，则成本法与其他方法产生的差异将无法消除

5.3 收益法存在的问题

房地产估价中，资本化理论是估价的核心之一，对于传统收益法公式讲，传统收益法实质上是一种现金折现的方法，收益法公式的存在的前提是存在下列三种假设方法，（1）房地产部分的净收益必须再被投资者进行投资（2）再次投资收益必须等同源投资收益（3）资本化率的本质是折现率。

房地产净收益必须再被循环利用这一理论在市场经济投资中与自由投资原则有相对异同之处，对于一个投资行为将，原投资与再投资应该是相互独立的两个行为过程，并无必要联系，投资者享受完全的投资自由，即使想继续投资，一般下也不一定得到收益后立即进行。 在市场经济波动较大之时，很多情况下再投资收益无法与元投资收益资本转化率相等，首先再次投资房地产行业也必须经过观察价格走向来再次确定，即使立即投资房地产，也应该观察房地产所属性质，地理区位，房产类型。由于投资的类型是否与元投资相同，也决定了收益与原投资收益资本转化率相等的原则，因此这个假设的存在是十分不合理的。

由于资本转化率的本质是折现率这一问题的出现，在房地产估价中，可以看出折现率与实际资本转化率是完全不同的含义，从数学角度看也是大相径庭。如果，投资过程中折现率如果依照资本转化率确定，最终的评估结果必然会存在偏差，而正因为差异的存在，一定程度上必然会影响评估结果的准确性。

5.4估价方法的改进措施

市场比较法的改进过程中还未考虑市场未来的估价走向，一方面估价时应借助二手房比一手房价格膨胀量较低的优点，如果别无可选，只能选二手房，则应参照二手交易价格与当地房地产市场价格走势图，在投资较严重，房价上涨较快时应适当减价修正，除未来走向外还应参照《房地产估价规范 GB/T50291-1999》在个别因素进行校正外，还应对房贷租约、物业管理以及其他附加权益等修正，以使交易价格具有可比性。然而对价格改进重复修正方法时，应采用系数累加法，估价对象价格＝可比实例成交价格 + 交易情况修正数额+ 交易日期修正数 额＋区域因素修正数额＋个别因素修正数额。以确保价格修正为独立进行相互不干扰以达到重复修正问题。

5.5成本法的改进

成本法估价结果偏低的主要原因在于其没有考虑市场供求状况、房地产无形价值及功能增值作用。解决问题的方法有两种即采用等同于市场法价格修正案例的方法，按照《房地产估价规范GB/T50291-1999》得到的积算值基础之上相应的调整价格系数，分别进行市场供求、无形资产、功能增值的价格修正，对于建筑无的这就折旧建筑，应改为功能调整与经济调整两部分，以反映房地产功能效应的增值作用和外部经济对价格影响的因素。

5.6收益法的改进

为保护公民物权的合法条例，假设土地使用权期考虑建筑物耐用的年限，应在收益时扣除续租期间的使用权出让费。假设受益年限为无线，此刻应采取收益年无限的计算公式。在净收益中应当扣除建筑物折旧费与土地取得费的分摊。这相对于每栋建筑物在实用年限结束后与土地使用权到期时可各自积累资金。并可利用该资金对建筑物与土地进行无限制的复制，最用使得房地产收益性年限拓展为无限年。

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