地下车库权属问题的法律解析

地下车库权属问题的法律解析

随着人民生活水平的提高，私家车逐步进入普通家庭，为改善住宅小区停车环境，房地产开发商加大了地下汽车库、架空层汽车库和立体汽车库的建设，但由于目前法律上的真空，住宅小区地下汽车库的产权归属未能明确，引发了不少的法律纠纷。本文试对地下车库的法律属性进行初步分析，并结合当前理论和实践中对地下车库权属的判断标准，引出空间权在我国法律体系中的缺位这一深层次的法律问题，试对我国目前正在制定的《物权法》（草案）提出一些个人不成熟的意见和建议。

一、 问题的提出

随着城市居民住房条件的改善和私有车辆的增加，居住区内的地下、地上停车场的产权归属的矛盾开始显现出来。如，2002年8月，广州市昌平路上的金昌、永昌大厦业主们发现开发商将地下车库的一部分出租给他人用作仓库，10位业主联名将开发商告上法庭，要求法院确认地下两层非机动车库是与房屋一并转让的附属设施，判令开发商折除车库内的仓库，恢复原状。又如，2003年6月，南京鼓楼区星汉城市花园业主入住后发现只有购买车位才能取得停车权，而开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去，遂诉至法院，要求开发商将地下车库交还全体业主，南京市鼓楼区人民法院认为星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，作出地下停车库的权益由全

体业主共同享有的判决。此后，2004年9月，深圳市中级人民法院对罗湖区碧岭华庭部分业主请求拥有屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权的类似诉求则予以驳回。①

对类似诉求不同地域法院做出的截然相反的判例，使人们对法律有不一而终的认识，也揭示了一个全国性的难题。随着私有车辆的发展，居住小区的车位问题越来越受到地产开发商和购房人关注，开发商与业主之间对地下车库的争夺成为纠纷的主流，而对法院来说，明确地下车库的产权归属则是解诀此类纠纷的核心。

二、 地下车库的法律属性

在探讨地下车库的产权归属之前，应当首先明确地下车库的法律属性，即应当明确地下车库是否作为独立存在的物而存在。

目前倾向性的认识认为地下车库并非独立存在的物。其中代表性的观点有二种：第一种是认为地下车库依附于土地使用权而存在，由于小区土地使用权为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。这种观点的依据是罗马法中“地上物属于土地”（superficies solo credit）原则，依此原则，一切在地表上所建筑的房屋等物的所有权归土地所有人取得，其范围“上达天宇、下及地心”，即“谁拥

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有土地便拥有土地上下的无限空间”。

第二种观点是认为地下车库是建筑物的辅助设施，如同楼梯、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人即全体业主共同使用。这个观点的依据是“从物随主物”这条民法原则，尽管我国民法通则对此并无规定，但最高人民法院的司法解释却作出了明确规定：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”而且国务院新出台的《物业管理条例》中亦有关于 “配套设施属于全体业主”的规定。

上述否认地下车库独立存在价值的两种观点，对地下车库产权所有的认定，普遍倾向在业主一方，即认为业主才是地下车库的主人。然而这些看法未免有失偏颇。工业化社会以来，生产力的高度发达与科学技术的飞速发展，尤其是建筑材料和技术的突飞猛进，人们改造和利用土地的能力得到了大大的提高，并开始向空中和地下拓展生活空间，社会生活中于土地之空中或地中建筑空中走廊、地下通道、地下街、海底隧道的现象出现并逐渐普遍化，于是土地的利用不再局限于传统的对于土地的平面所有与利用，而及于土地的空中和地中，此时，土地上下的立体空间不再依属于土地，成为具有特定使用价值和经济价值的独立财产，地下车库与其他地下建筑物一样，是“不动产的独立单元”，符合物权客体的要求——具有确定性、独立价值性和可支配性。

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三、地下车库在当前实践中的权属认定

从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物的所有权归属缺乏法律依据。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。但我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。因此，在利益博弈激烈的市场，围绕地下车库的产权归属，纠纷四起而裁判不一，经归纳，目前理论和实践中主要有下述几种判断及认定地下车库权属的方式：

1、根据公摊面积的分摊情况。有法学专家认为，地下车库产权的归属有一个判断标准，依据是看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。但事实上，建筑物的建筑面积分为地上和地下两部分，政府部门收取的土地出让金是按地上建筑面积来计算的，不包含地下建筑面积，所以开发商向业主分摊的建筑面积应也只包括地上面积。

2、依据建筑物建设成本的分摊情况。著名法学教授江

平即持此观点，其认为车库是不是小区附属的设施需要看买房时的成本。有的业主买房的成本里已摊进了车库费用，此时车库的产权属于业主；而有的没有摊进车库费用，则车库属于开发商，或是业主共同所有，情况就很复杂了。但依此标准实际操作却很复杂。

3、依据政府对公共配套设施的销售要求。开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”但象这种情况，政府部门的规章并不宜作为法院判决的依据。

4、依据开发商和业主的约定。物权法草案第７６条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是，从现实角度上看，开发建设单位往往处于强势地位，房地产买卖

合同，业主与其协商的余地极小，像车库等利益较大的物权财产权属，更无协商之可能，因此，以所谓体现意思自治的“约定”为基础的解决方式，实际上宣告了车库所有权就是属于开发商，不能体现制度设计的公平与合理。从国外制度借鉴上看，应当充分吸收德国、日本和台湾相关法律制度中关于“部分法定车位应属业主建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有”的合理内涵。

5、依据谁投资、谁受益的原则确定。1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。此原则目前仅适用于利用人防工程进行改造成的下车库的权属认定。

综上所述，笔者认为，在目前法律没有明确规定地下车库归谁所有的情况下，应根据具体案件的不同情况，综合使用上述几种判断原则，对地下车库的权属作出公正合理的认定。

四、空间权立法的缺位及立法建议

针对上述情况，我们不难发现，地下车库究竟是归开发商所有还是归业主所有，这已经不只是一个简单的权属问题，而更是关系到我们国空权制度建立的一个深层次的法律问题。简而言之，空间权概念的归位的和空间权制度的建立是我们解决此类纠纷的最终途径。

1、空间权的理论研究及成果。

目前我国有关空间权的理论研究多集中于物权法领域，如陈华彬在其著作《物权法原理》一书中就详尽论述了空间权法理的产生与发展，并对空间权问题进行了比较法研究；王利明在其主编的《物权法专题研究》中也载有空间使用权若干问题的探讨。此外，关于空间权的立法研究也日益受到理论界和实务界的重视。如以学者梁慧星为负责人的“中国物权法研究课题组”草拟的《中国物权法草案建议稿》分别于第198、232、264条规定了空间基地使用权、空间农地使用权、空间邻地使用权，这些规定在空间权立法方面迈出了重要的一步，也比较符合我国当前房地产业发展的实际情况；王利明教授主持拟订的《物权法草案建议稿》第三章“用益物权”以专节规定了“空间利用权”。上海市城市地下空间开发利用管理立法研究课题组起草了《上海市城市地下空间开发利用管理办法（草案）》。而深圳在这方面更是走在了前列，率先借鉴国外有关法律，挑战传统的以土地地表为中心的土地使用理念和制度。其新起草的法律的主要

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内容有：明确地下空间权是指地表以下的使用权，其范围由长、宽、高三维空间坐标确定，地表土地使用权已经出让或划拨的，并批准建设建筑物、附着物的，视为土地使用权人已经取得了该宗地表以下至建筑物、附着物的最深基础平面以上的地下空间权，除此以外的地下空间由政府依法出让。

2、空间权及空间权制度的立法思考。笔者认为，空间权是指“于空中或地中横切一断层而享有的权利，抑或对土地地表上下一定范围内的空间的权利”空间权属于不动产财产权，是一种独立的财产权。在我国的物权法制定中应明确规定空间权的基本结构体系，包括国家对土地空间的所有权，以及其他主体享有的空间使用权。我国土地国有和集体所有的性质决定了空间的所有权只能属于国家。通过确定空间所有权的唯一主体只能是国家，国家以外的任何自然人或法人都不能成为其主体，这不仅有利于明确空间权的行使，更重要的是它有利于国家对空间资源的保护和利用，从而有利于国家和城市的可持续发展。这就要求物权法规范土地权利的归属时最好也要提及空间所有权的国有。以《征求意见稿》第46条为例，原文是“矿产资源、水资源以及城市的土地属于国家所有”，可修改为“矿产资源、水资源、城市的土地及其上下空间属于国家所有”。对于空间利用权，宜作为一项独立的权利形态放到用益物权中进行规定。王利明先生主编的《中国物权法草案建议稿》采用的就是这种制度

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设计。这样设计的好处是，通过单独的一节统一规定空间使用权的客体范围、取得方式及程序、内容，使空间利用权作为一项有自己特色的用益物权而独立成篇。由梁慧星先生负责起草的《中国物权法草案建议稿》把空间利用权放到基地使用权和农地使用权中规定，分别称作空间基地使用权和空间农地使用权。这样做虽然有把具体的空间利用权同具体的地上权相协调统一之利，但却有使统一的空间利用权制度被人为分割之嫌。

注释：

① 王珏林、袁利平.对城市住宅区地下车库的产权法律浅析.长江建设,2004,(5-6)。

② Charles Harpum．The Law of Real Property．London：Sweet&Maxwell Limited，2000.

③ Negel P．Gravells．Land Law：Text and Material．London：Sweet&Maxwell，1995. ④ Kevin Gray．Elements of Land Law．London：Butterworths, 1993.

⑤陈华彬．物权法原理．北京：国家行政学院，1998 ⑥王利明．物权法专题研究（上）．长春：吉林人民出版社，2002

⑦梁慧星．中国物权法草案建议稿．北京：社会科学文献出版社，2000

⑧王利明．中国物权法草案建议稿及说明．北京：中国法制出版社，2001

⑨陈华彬．物权法原理．北京：国家行政学院，1998，293

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