近年国家政策对商业银行个人住房贷款风险的影响

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

近年国家政策对商业银行个人住房贷款风险的影响

摘要：近来中国的房地产市场“高烧不退”，近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放，使得商业银行的贷款集中度显著提高，且贷款结构不平衡，使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金而面临着收不回来的风险，许多贷款最终成为呆账、坏账、不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后会造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行破产。近年，国家为了房地产行业的健康发展，出台了一系列的相关政策辅助房地产业的发展。

关键词：个人住房贷款 国家政策 商业银行 风险

第一章 导论

１． １近年我国住房贷款发展状况

近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款在银行资产中的比例不断上升，政府也出台了一系列措施抑制房价的过快增长。然而,越来越高的房价仍让很多人望尘莫及，同时也将很多风险隐藏起来。然而，０７年美国次贷危机和０８年全球性的金融危机更使主要国家政府的目光都集中在了房地产信贷领域。

无论是在发达国家还是在发展中国家，房地产的发展都高度依赖银行的信贷，也因而被称为“第二金融”。房地产业是最典型的资金密集型的行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。房地产业是城市化的主导产业，具有很高的产业关联度，房地产的投资能拉动多个产业，住房进入市场后对消费有了一个较高的带动系数，能很好的带动投资和消费，中国房地产市场发展对经济增长贡献的重要作用是不容忽视的。截止至２００９年１０月底，我国个人住房抵押贷款余额已达３．９３万亿元，比年初新增９５２０亿元，增幅达３１．９４%，个人住房贷款余额占贷款余额的比重一直在稳步上升。虽然，当前对房地产投资需求过度导致房价上涨过快，房地产市场泡沫风险在积累，银行仍需密切关注泡沫扩大可能带来的金融风险；但是，总的来说，房地产信贷风险在可控制的范围内。

近年我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房不仅仅是满足个人要求，而成为一种重要的投资产品。从整体来看，国内商业银行个人信贷业务基本呈健康、持续发展态势，但是在

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快速发展中，由于各家银行的激烈竞争，贷款客户情况又千差万别，而信贷人员业务素质不高，业务操作过程流于形式，违规发放贷款，使贷款风险攀升。因此，风险防范的充分性和有效性还存在一定的缺陷。针对上述缺陷，国家利用宏观调控，对我国的个人住房贷款政策实施了调整和防范措施，以控制商业银行的信贷风险，保证房地产业的健康发展。

１． ２研究目的及意义

近年来，国内外经济环境的不断变化，由个人住房贷款业务所引发的各种形式的风险不断暴露，个人住房贷款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。个人住房贷款已经成为商业银行一个重要的业务种类，然而在大力发展个人住房的同时，个人住房贷款也迅速增长，不良贷款率也随之上升，风险也逐渐暴露。房地产的发展面临着新的政策环境，这也给商业银行个人住房贷款风险状况带来了很大的不确定性。美国的次贷危机，引起许多国家的反思，我国也采取政策措施提高个人住房贷款的门槛，打击房地产的炒作和过渡投机行为，防止房地产泡沫的进一步发生。国家推出了一系列的相关政策为房地产业“降温”，利用货币政策调整贷款结构的不平衡。银监会最新的房贷政策，也为广大的贷款买方市场“降火”了一把。从国家政策的角度出发，研究其对商业银行个人住房贷款风险的影响可以保证我国人民居住环境的条件和房地产业的健康发展，也对稳定房地产金融市场发展以及社会和谐有极其重要的意义。

本文研究的目的在于联系我国个人住房贷款业务发展的实际情况，明确我国商业银行个人住房贷款存在的风险、风险成因及风险特点，通过国家政策研究个人住房贷款业务发展概况。我国在发展个人住房贷款这个市场上的时间比较短暂，经验也比较有限，再加上个人住房贷款的特点，国家如何利用宏观调控稳定房地产业的发展，并且影响商业银行有效控制和防范个人住房贷款风险，是一个很有挑战性的课题。

第二章 商业银行个人住房贷款风险相关理论

２． １个人住房贷款的主要风险

风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银行的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、开发商风险等等。

一、借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多

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份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。

二、宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注，宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上因素将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。

三、流动性风险。对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到１８％－２０％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从１９９７年的０．３％上升到２００３年的９．２７％。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。

四、开发商风险。具体表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后, 因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人停还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。

２． ２个人住房贷款风险的特点

一、贷款人数众多,人均贷款金额较企业贷款小

据估计,在所有的买房人中,８０％的买房人都需要借助银行按揭,而个人住房贷款的金额一般在在２０万到１００万之间,但伴随着房地产的不断升温,总的金额积累越来越多,已经成为很多银行扩大规模的重要手段。但由于贷款者过于分散,增大了银行管理的难度。

二、贷款期限较长

个人住房贷款一般为中长期贷款,期限在１０年到３０年之间,比一般的企业贷款期限要长的多。资金的长期占用性大大增加了银行的资金压力,降低了银行资产的流动性。

三、投资性

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由于房地产的保值增值性,不少投资者把从银行贷款买房当成一种投资手段,集体涌入房地产市场,助推房价上涨。高涨的房价可以将房贷的风险暂时隐藏起来,同时吸引更多的投资者,这也是为什么房价一直居高不下的原因之一。

２． ３商业银行个人住房贷款风险成因的理论分析

针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引致信用风险的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出现。

一、个人住房贷款中的逆向选择

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了更大的风险。

二、个人住房贷款中的道德风险

道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。

第三章 国家政策对商业银行个人住房贷款风险管理

３．１银监会重点整顿打击“罗生门”事件

就市场形势来说，个人住房抵押贷款的风险较小，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为业务拓展的重点来发展。我国由于利率市场化的水平较低，并且政府也没有完全按照利

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

息收益与风险对等的原则来指定一个与之相适应的低利率，导致了利率与收益相脱节，然而，住房按揭贷款市场是高收益与低风险的结构，收益与风险脱节使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。房地产开发商为套现资金，将暂时没有卖出去的房子以内部职工、开发商亲戚或素不相识的人的名字购下，从银行套取购房贷款。

近期在某些地区上演的“罗生门”事件其实质就是假按揭贷款的行为。（注释：所谓的罗生门是指，每个人为了自己的利益而编造自己的谎言。）假按揭贷款一般不具备真实的商品房买卖关系，由房地产开发商采用虚假申请人、虚假申请材料、虚增面积、虚假申请事由等手段，以虚假买卖的方式，套取银行个人住房贷款的行为。一般来说，房地产开发商的资金在很大程度上来自于对银行的贷款与借款人通过按揭贷款支付给房地产开发商的款项。在所有的房地产贷款中风险较大的是开发商贷款，开发商将房地产开发货款与房地产按揭贷款捆绑销售，他们利用住房抵押贷款做诱饵，让银行被动接受高风险的开发贷款条件，商业银行甘愿受要挟就范的原因在于，住房按揭贷款市场的恶性竞争与银行监管制度的变化。

假按揭贷款最终并不一定会形成不良信贷资产，但其对商业银行健康发展有着负面的影响。

一、假按揭贷款会增加银行的经营风险。主要表现在以下三个方面：

（一）处置风险。

为了尽可能多地套取银行资金，开发商会在做假按揭贷款时往往将房产价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣除各种处置成本后也不足以清偿债务；抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款，剩余部分才能归还银行贷款，因而银行的受偿风险将更大。

（二）开发商担保责任风险。

开发商与银行签订的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。虚假按揭风险出现时，开发商往往已出现严重的财务危机，而此时要求开发商履行担保责任难度将会很大。

（三）购房借款人还款责任风险。

从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但由于我国的信用体制尚不完善，某些借款人配合开发商制造虚假按揭，却难受到真正的惩罚。银行要从执行个人财产中弥补资金损失，不仅难度大而且效果不佳。假按揭贷款是由房地产开发商以欺诈的方式骗取银行资金，一旦房地产开发商的资金链断裂，银行将面临巨大的资金的风险并导致形成大量新的不良资产；而且，名义的购买者与按揭者没有购买和按揭的实际行为，只是冒名而已，在法律上存在纠纷隐患，容易导致银行卷入漫长、复杂的诉讼之中。

二、假按揭贷款将会增加商业银行的信用风险。

假按揭贷款实际被开发商占用，并未用于名义借款人购买住房或其他消费行为。因此，假按揭贷款的信用风险必定高于正常的个人贷款。个别假按揭现象反映了银行内部控制执行

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上存在缺陷；多次发生假按揭现象意味着银行内部控制设计不足；偌大面积存在假按揭现象，则说明银行的控制环境不佳，称为舞弊欺诈滋生的土壤。

近年来，个人贷款业务发展迅猛。此前发布的央行数据显示，截至２０１０年末，全国购房贷款余额６．２万亿元人民币，同比增２９．７％。以２０１０年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加６０４亿和５４３．８亿元，两者相加尚不足全国整体１．３万亿元新增个人房贷的１０％。但是国内一直缺乏规范这类贷款的统一管理办法。而早前，伴随着房地产热销，“二套房贷”等宽松政策环境下，出现了“假按揭”现象，引起了监管部门和媒体的广泛注意。为取缔银行业金融机构个人贷款违规操作，特别是“假按揭”、“顶冒名”一级贷款挪用等行为，银监会起草了《个人贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），规范个人贷款业务。此举动是银监会首次对个人贷款出台管理办法。《办法》于２００９年１０月２８日公布并向公众征求意见。“假按揭”存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，一旦楼市逆转，商业银行将要承担风险，极易形成不良资产。２００９年１０月初，上海银监局曾发布《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按贷款业的过度竞争，为发放贷款而忽视风险。在２００９年１０月下旬召开的第四次经济金融形势分析通报会议上表示，各大银行要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面答”制度，并将开发商项目公司和母公司的授信统一起来，实施并监管。大会指出，虽然银行不良贷款继续实现“双降”，但在不良贷款“双降”背后，信贷高增长下的风险隐患也在积聚，我们需要高度重视。国家政策的颁布实施将会在一定程度上减轻商业银行的信贷风险。

３． ２央行提高存款基准利率稳定房地产业发展

中国人民银行２０１０年１０月１９日晚间突然宣布,自２０１０年１０月２０日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。随后１２月２６日再次调息，截止至５月，央行已经加息４次，同样的房贷，如今的利息支出比去年初已高出约八成。其中,金融机构一年期存款基准利率已提高到３.２５％；一年期贷款基准利率已提高到６．３１％；除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

表一：金融机构人民币存款基准利率调整表

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表二：金融机构人民币存款基准利率折线图

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表三：金融机构人民币贷款基准利率调整表

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表四：金融机构人民币贷款基准利率折线图

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从连续出台的政策来看，目前房地产“银根”收紧正进一步细化，央行宣布将存贷款基准利率提高，住建部则要求上调公积金贷款利率。两次调整均意味着购房成本的增加。虽然增加数额并不大，但其中传递的楼市调控方向信号则很明显，即收紧信贷、控制资金、抑制需求。这是我国央行时隔近３年后的首度加息。２００８年９月份起,为应对国际金融危机,央行又开启了降息空间,次下调贷款利率,4次下调存款利率。然而，从２０１０年开始再次

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提高贷款利率，同时提高存款利率，抑制房地产过热的状况。

至此,我国成为继印度、巴西之后,又一选择加息这一货币工具的新兴市场国家。国家的宏观调控措施更多地是以东部地区的房价作为参照标准的,但是很明显,东中西部地区的房地产价格呈现不同的生命周期,因此应该根据房地产市场的阶段性特点实行政策的区域化。从消费者的角度看,当今房市自住性需求减少,更多的是投资需求,当消费者面对短期房地产价格和利率的调整之后会形成新的预期,而预期是决定其未来购买行为的主要因素,因此房地产价格与住房抵押贷款的长期影响不显著。从开发商的角度看,利率政策的作用时滞短但是缺乏连续性,开发商会根据消费者的购买行为以及其他融资方式的可得性来调整自己的投资行为,从而引起房地产供给的改变。具体看公积金调整后对购房者的影响，如果以一笔８０万元、３０年期的公积金贷款为例，按照等额本息还款方式计算，在此次公积金存贷款利率调整前借款人每月还款３７５９．６１元，在此次利率调整后每月还款为３８４２．４２元，借款人每个月要多还款８２．８１元。但住房公积金贷款与商业贷款相比仍具有一定优势。因此利率政策不仅要解决时滞问题,还要考虑消费者预期对政策的抵消作用以及政策的连续性问题。

３． ３央行取消首套房贷利率7折优惠新政为房地产业减压

房地产行业的巨大泡沫让与这个行业息息相关的银行已经整体起了戒备，而撑起房地产业逆经济形势火爆繁荣的房贷政策也在悄然酝酿大的变化。

２００８年１０月２７日，央行推出了优惠政策，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率０．７倍。根据该政策，首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率７这优惠。而这一政策一直以来也是整个房地产业在２００９年逆经济危机大潮而一枝独秀的主要支撑。

２０１０年９月２９日，中国人民银行和银监会就联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求银行业金融机构严格执行差别化的住房信贷政策。商业银行按照差别化住房信贷政策的要求，实施风险定价，有利于抑制投机需求，增强银行信贷风险缓释能力。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

２０１０年１１月银监会已对各家银行进行了窗口指导，口头通知要求各行取消首套房贷7折利率的优惠政策，虽然没有正式的书面文件通知，但相信各行都已收到了这一指导要

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求，银行业人士透露，这次上调银行房贷利率政策是“不分地区，不分银行”，意即全国各地、各家银行均会按通知要求来执行。这一指示，让各大商业银行都有所行动。

据部分媒体报道，建行南京分行已接到总行的通知，从２０１１年4月1日起将首套房贷利率上调至１．１倍”。与此同时，南京多家的银行相关人士也表示，近日将会收到类似通知。首套房贷利率优惠已经荡然无存。国务院为调控房价实行紧锣密鼓的政策，但是否有理由允许各银行擅自调整首次职业利率，加重首次置业人群的负担；是否允许在严重通货膨胀下，各银行以控制银行信贷风险为目的擅自提高利率，这与目前很多行业准备涨价有何不同。从国家关于控制房价的房贷政策要求来看，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发〔２０１１〕１号)》（２０１１．１．２６）：“四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。”该文件从未要求各银行擅自提高首次置业利率。

截止至２０１１年５月５日，银监会在一份公告中称，目前的相关政策是：贷款购买首套住房的首付款比例最低为３０％，贷款购买第二套住房的首付款比例最低为６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍，银监会表示没有改变这一政策。目前，建行、中行、农行三家银行的浙江省分行日前均调整首套房贷政策，三家银行的房贷利率在基准利率基础上再上浮５％－１０％不等，其中建行、中行浙江分行的首套房贷款首付已上调至四成。建行浙江省分行日前下发通知，从５月５日起，首套房贷利率在基准利率基础上再上浮１０％，首付提高到四成。对于第二套住房，首付要求不得低于六成，利率原则上不得低于基准利率１．１５倍。中行浙江省分行已从４月上旬开始上浮首套房贷利率，相关人士表示，除非上级领导批准，可只上浮５％，一般客户均执行基准１．１倍贷款利率。中行浙江省分行客服，对方表示刚接到最新通知，首套房贷款首付一般在四成以上，具体咨询办理支行。农行浙江省分行也启动上浮首套房贷利率，除优质客户可享受基准或上浮５％，其余上浮幅度普遍在１０％。另外，目前银行房贷放款时间依然需要等待数周左右，这意味着首套房贷申请人在贷款发放下来之前，利率和首付均存变数。

表五：２００９年－２０１１年我国各大银行的房贷政策的对比

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

2011年(截止至5月)

2010年

2009年

首套 房贷 中国工商 银行 二套 房贷

首付3成 基准利率1.1倍

首付2成，利率8.5折 首付3成，利率7.5折

首付2成 利率7折

首付6成 基准利率1.1倍

首付4成 基准利率1.1倍

首付4成 基准利率1.1倍

首套 房贷 中国银行 二套 房贷

首付4成 基准利率1.1倍

首付最低2成 利率最低8.5折

首付2成 利率7折

改善性，首付4成，利 首付6成 基准利率1.15倍 率最低8.5折 非改善性，基准利率 1.1倍 首付2成，利率8折 首付4成以上，利率7 折 首付2-2.5成，利率 8.5折 首付4成以上，利率7 折 首付4成 基准利率1.1倍

首套 房贷 中国建设 银行 二套 房贷

首付4成 基准利率1.1倍

首付6成 基准利率1.15倍

首付4成 基准利率1.1倍

首付4成 基准利率1.1倍

中国农业 银行

首套 房贷

首付3成 基准利率1.1倍

首付2成 利率8折

首付根据面积而定 利率7折

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

首套房贷利率７折的优惠政策全面取消，整个房地产市场大受影响。２００９年以来，各大银行均巨量放贷，其中工行、建行等国有银行更是疯狂抢夺市场， 而在这个时候，建行、中行等国有银行因对房地产行业的贷款比重很大，严控风险更是首当其冲。楼价上涨速度过快，房地产市场泡沫有膨胀趋势，投机严重，各银行风险加大，各银行已经加快收紧二套房贷政策。但是继续严控首套房贷优惠政策，有利于控制房地产行业泡沫。而对于房贷利率７折优惠政策的取消，这已经是大势所趋。优惠政策的取消，房地产市场受到的影响是首当其冲的。不过严控房贷政策，取消７折利率优惠，一方面有利于抑制目前的房地产市场投机行为从而控制房价过快增长，防止通货膨胀，另一方面，也有利于控制目前银行的超高信贷风险。目前的房价太高，银行贷款撑起了房地产市场，泡沫的膨胀本来已经让各大银行人人自危，已经在各自酝酿收紧房贷政策。

近日，银监会否认首套房贷首付提至五成的传闻，但在一些地方房贷越收越紧却是不争的事实。银监会将继续敦促商业银行和金融机构执行政府推出的房地产行业调控措施，有效防范房地产信贷风险。去年底楼市调控加紧之后，银行方面曾接监管层口头通知取消首套房贷７折利率，将首套房贷利率下限调整到基准利率的０．８５倍，首付比例则为三成；今年

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

春节以后，央行再次上调存款准备金率和严控信贷规模，使得商业银行陆续取消首套房贷利率优惠，从８．５折上调至基准利率。同时，除了第三套房贷暂停发放之外，第二套房贷首付比例也已从五成升至现在的六成，贷款利率则不低于基准利率的１．１倍。

银行房贷越收越紧，“首套房贷三成首付、基准利率”已成为“浮云”。由于宏观紧缩政策的不断加码，杭州很多中小银行从去年下半年开始逐渐取消首套房贷利率优惠。浙江省四大国有商业银行中，目前只有工行还未作出调整。此前，广州、南京、合肥等城市已经有银行将首套房首付提至四成。虽然，北京地区目前依然是执行贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的１．１倍的监管要求，但此前首套房的利率优惠已经取消，最低的利率为基准利率。

３． ４我国房地产调控政策初见成效

中国人民银行２０１１年５月１８日发布的《２０１１年第一季度支付体系运行总体情况》显示，一季度，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量增速明显放缓，环比增速已连续四个季度低于全国平均水平。央行称，我国房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果初步显现。根据央行数据，截至第一季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计７８．４５万户，环比增长４．１％，环比增速较２０１０年四季度提高０．２个百分点，自２０１０年第三季度和第四季度环比增速回落后再次上升，高出全国单位银行结算账户环比增速０．７个百分点

从央行５月１１日公布《２０１１年４月金融统计报数据告》，数据显示，４月份人民币贷款增加７３９６亿元，同比少增２０８亿元４月末，本外币贷款余额５３．３７万亿元，同比增长１７．２％。人民币贷款余额５０．２１万亿元，同比增长１７．５％，比上月末和上年同期分别低０．４和４．５个百分点。当月人民币贷款增加７３９６亿元，同比少增２０８亿元。分部门看，住户贷款增加２４７０亿元，其中，短期贷款增加１０４９亿元，中长期贷款增加１４２１亿元；非金融企业及其他部门贷款增加４９２９亿元，其中，短期贷款增加２０３４亿元，中长期贷款增加２３４１亿元，票据融资增加３９５亿元。由此表明，国家政策着实为房地产的火爆场面“降温”了一把。

３．５房贷政策法律化

我国关于信贷方面的法律法规，如《物权法》、《担保法》和《贷款通则》等，主要是针对生产性企业贷款制定的，而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白，个人住房贷款缺乏实质性的法律保障，也难以得到政府在政策上的支持。由于我国当前法律法规不完善及

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

司法环境等问题，如果当事人只有一套住房，银行必须为当事人提供周转房后，才能拍卖抵押的房屋，且对已经产生的租金，从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。银行进行这样的诉讼，要耗费巨大的人力、物力和高额的处置成本。同时，由于个人破产制度等尚未建立，贷款长期逾期，形成坏账，只要贷款人没有死亡，就无法核销。随着国家宏观调控力度的不断加大，和其他产业相比较，房地产业对于经济周期具有更强的敏感性，居民收入也同国家的经济发展周期密切相关，信用风险具有传递性和扩散性，国际经验表明，个人住房贷款风险通常在５～１０年后开始暴露，如果房价一旦向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险就会爆发出来，使我国的房贷逐步步入违约高风险期。

第四章 全文总结

为规范房地产业的健康发展。在我国个人住房抵押贷款担保体系的建设过程中，政府发挥了主导作用，适时建立政策性个人住房抵押贷款担保机构，为广大中低收入者申请高比例的个人住房抵押贷款提供担保，以保障其基本的居住需求。此外，政府还可根据住房市场发展的客观需要，鼓励、引导和扶持商业性个人住房抵押贷款担保的发展。但我国在建立和发展规范个人住房抵押贷款制度过程中， 应当充分吸取美国“次贷危机”的经验和教训：

一、 要严格限制或者禁止担保机构为首付款比例过低的个人住房抵押贷款提供担保。

实践表明，在借款人没有任何个人自有资金或者仅有极少量个人自有资金投入的情况下， 其违约概率就越高。只有要求借款人支付一定数量的首付款，才能促使其尽力履约， 并最大限度地降低因抵押住房市值下降而造成的风险损失。

二、 个人住房抵押贷款的对象应严格限于具有相应住房购买力的居民。

“拔苗助长”，让无相应住房消费支付能力的居民进入购房市场，不仅会事与愿违，还会产生许多负面效应。

三、 要高度重视和防范个人住房抵押贷款担保可能引发的贷款人的“道德风险”问题。

为防止有了担保，贷款银行就放松贷款审查，担保机构应当避免采取全额担保，而应代之以部分担保的形式，建立风险分担机制，与贷款人共担风险。有国家政策以及商业银行自身的风险预警机制的建立，更能降低银行的贷款风险，也能促进房地产业的健康发展。

参考文献：

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(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

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经济适用房的性质与经济研究述评 技术经济与管理研究 ２０１０

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

谢辞

本论文在王老师的悉心指导和严格要求下业已完成，从课题选择到具体的写作过程，无不凝聚着王老师的心血和汗水，在我的毕业论文写作期间，王老师为我提供了种种专业知识上的指导和一些富于创造性的建议，没有这样的帮助和关怀，我不会这么顺利的完成毕业论文。在此向王老师表示深深的感谢和崇高的敬意。

在临近毕业之际，我还要借此机会向在这四年中给予了我帮助和指导的所有老师表示由衷的谢意，感谢他们四年来的辛勤栽培。不积跬步何以至千里，各位任课老师认真负责，在他们的悉心帮助和支持下，我能够很好的掌握和运用专业知识，并在设计中得以体现，顺利完成毕业论文。

同时，在论文写作过程中，我还参考了有关的书籍和论文，在这里一并向有关的作者表示谢意。

我还要感谢同组的各位同学，在毕业设计的这段时间里，你们给了我很多的启发，提出了很多宝贵的意见，对于你们帮助和支持，在此我表示深深地感谢。

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

In recent years, national policy to commercial Banks to

the risks of individual housing loan

Abstract

Recently, China's real estate market "fever", recent state of the real estate market has launched a series of cooling news. The supply of credit growth, makes commercial bank loans concentration significantly improve, and loan structure imbalance, make the investment risk or transferred to the banking system and buried financial risks. The existence of real estate bubble of commercial Banks' personal housing loan security threat of form reality. Because real estate in the special position in the national economy and involves thousands of households, the interest subjects' vital interests, plus housing prices rose sharply in recent years and macro-control continued the dual effects of real estate prices, the next step up status and the real estate market development pattern profound affect consumers, investors, developers, bank, government and various real estate related subject: to commercial Banks employed for estate bubble, bank to some of the funds and real estate facing the risk of close not back, many loans eventually become bad debt and bad debt, non-performing loans proportion will have risen sharply. If foam very serious, after the price of disillusioned can cause huge declines, the bank losses is too big, may damage the bank credit, to bank depositors will doubt on credit, Banks, financial panic caused run, or even induce Banks failed. In recent years, countries in order to the healthy development of real estate industry, issued a series of related policies auxiliary real estate industry development.

Key words: personal housing loans National policy commercial banks ri

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