沈阳市商业地产《沈阳第一城酒店式公寓市场营销分析报告》(doc 3

沈 阳 第 一 城 酒 店 式 公 寓

目 录 第一章 转变观念 展望未来(03) 第一节 沈阳发展规划 第二节 沈大经济带

第三节 铁西-改变产业结构失衡，第三产业发展空间 第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点

第二章 酒店业及酒店式公寓(12) 第一节 沈阳部分知名酒店 第二节 沈阳部分酒店式公寓

第三章 沈阳第一城酒店式公寓投资分析(21) 第一节 发现沈阳第一城酒店式公寓市场机遇 第二节 沈阳第一城酒店式公寓租赁目标群体细分

第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析(26) 第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析 第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位 第三节 沈阳第一城酒店公寓产品特性 第三节 沈阳第一城酒店式公寓硬件设施规划 第四节 沈阳第一城酒店公寓购买投资分析

第一章 转变观念 展望未来

第一节 沈阳发展规划

沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，南临勃海之滨，是辽宁省省会。沈阳市东西长115公里，南北长205公里。全市总面积1.29万平方公里，其中城区面积185平方公里。总人口720万，其中市区488万。沈阳市辖九区一市三县：有和平、沈河、大东、皇姑、铁西5个城区；东陵、于洪、苏家屯、新城子4个郊区；新民1个县级市和辽中、康平、法库3个县。

沈阳市发展战略规划作为概念性规划，按照“南有广州，北有沈阳，东北中心，雄踞北方”的设想，提出了实现后的工业大都市的空间跨越了战略，为沈阳未来进入小康社会描绘了美好蓝图。城市发展战略规划主要分析了沈阳市城市腾飞的契机因素，即：东北亚产业转移的契机、东北中心城市的区域优势、周边城市的联盟、城市自然山水的禀赋、人力、技术资源基础、城市建设资金的巨大潜力、多元文化的历史积累、体育文化的潜力、坚定的决心和开放的心态。

地铁线路呼之欲出

根据沈阳市轨道交通线网规划特点和经济发展的要求，初步确定轨道交通建设“两步走”的发展战略：

第一步，到2010年建设一号线（东西），二号线（南北）和三号线的城区段。初步形成一环、一纵、一横总长69.60公里的轨道交通基本骨架。

第二步，到2020年工程计划再用15—20年时间完成一号线东端延长线、二号线两端延长线及支线，并同期建设地铁四号线、五号线，完成轨道交通线网规划的线路剩余长度共112.9公里，运营车辆千余节，日运送乘客600万人次。

第二节 沈大经济带

一、中国第四城市群-沈阳城市群

沈阳经济区要成为继长江三角洲、珠江三角洲、京津冀北都市区之后第四大经济区，成为环渤海经济区重要的增长极，而中心城市沈阳要成为经济区发展的领头羊。

一小时通勤圈 半小时旅游圈

沈阳经济区是以沈阳为中心的辽宁中部城市共同组成的开放式“城市集合”，这个以沈阳

为中心的都市圈形成后，整个的交通运输体系将进行大整合，而从公路体系上来看，市民出行到都市圈中的任意一个城市的时间将会大大缩短。

由沈阳到达省直辖市3小时，到达辽宁中部城市群2小时，到达郊县只需1小时，到达郊区半小时足矣。市域内任意点上高速只需半小时，这样就形成了一个服务于沈阳经济区的现代化公路网络。城市通勤圈的范围将不断扩大，市民在交通上将获得极大的便利。

桃仙机场建备用机场

铁路运输系统将增加修建哈大客运专线，建设虎石台—东陵、北站—李石寨联络线，实施沈阳铁路枢纽改造工程。建设沈阳至康平、辽中城际铁路客运专线。

建设桃仙航空港附属配套设施，要有备用机场，增加国际航班，将其建设成为东北空运中心。

“一核、三主轴、两副轴”的城镇空间格局

未来沈阳经济区内城镇发展格局将为“一核、三主轴、两副轴”。“一核”为中心城市沈阳；“三主轴”为沈阳至山海关的“沈西发展轴”、沈阳至大连的“沈大发展轴”和沈阳至丹东的“沈丹发展轴”；“两副轴”为沈阳至抚顺发展轴、沈阳至哈尔滨发展轴。

二、后工业时代的必然和崛起

温家宝总理在振兴东北老工业基地座谈会上指出：“要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，结构调整、技改、重组都应主要依靠市场来决定……”铁西区正是在市场这个指挥棒下，让所有搬迁企业在布局合理的开发区得到了进一步优化，在开发区形成了聚能效应。

沈阳市委、市政府２００２年６月１８日作出重大决策，铁西区和沈阳经济技术开发区合

署办公，建设全国先进装备制造业基地。按照这个思路，两区整合后的铁西新区规划成“三大块”，一块为现代商贸生活区，一块为现代工业重点发展区，另一块为科技教育研发区，总面积为１２０平方公里，人口１００万人。

仅用４６天就建成德国“宝马”钢结构标准厂房的“铁西速度”，令“宝马”公司的决策层惊叹不已。随着中国第一台“宝马”轿车在沈阳铁西新区下线，沈飞日野豪华客车公司７万平方米厂房拔地而起，汽车整车和零部件生产基地的初具规模……具有“东方鲁尔”称号的沈阳铁西老工业区迎来了振兴的新曙光。

第三节 铁西-改变产业结构失衡，第三产业发展空间

一、铁西区概述

位于沈阳市的西南部，面积为39平方公里。2002年，铁西区有居民25.5万户、76万人。是闻名全国历史悠久的重工业基地，素有“东方鲁尔“之称，有大中型企业200多家。科技力量雄厚，有中央和部属科研院所12个，厂办科研所60个，民办科研院所144个。

输变电成套设备、大型水利电力成套设备、大型采选矿和冶金技术设备的生产代表着中国一流的生产水平。电信交通十分发达，这里有沈大高速公路的出口，325条街路密如蛛网，四周铁路环绕，9条25千米长的铁路专用线可直达数十家工厂的厂区，供水供电、供气设施齐全。

铁西区和经济开发区合署办公。两区合署办公后，确定了“全面开放、资本运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”的发展思路。已经完成和正在搬迁的企业56户，拆除面积达118万平方米，实现优势企业的异地重购和优势产业的聚集提升。

经过多年的发展沈阳已形成了雄厚的装备制造产业基础和开放优势，尤其是铁西和经济技术开发区已成为全市工业的支柱区域。两区集中了全市60%的工业资产，62%的工业产值，66%的工业利税和75%的大中型企业，优势互补性极大，具有承接国际大公司产业转移的能力和与跨国公司合作的良好条件。两区合署后，又集中整合和提升了铁西的存量优势、人才储备优势、级差地租优势和开发区的开放优势、筹集资金优势，形成了较大的核心竞争力和经济影响力。可以说，铁西新区兴则工业兴，工业兴则沈阳兴。中国装备制造业的希望将在这里升起。

二、铁西历史

铁西区位于辽宁省沈阳市，是中国历史最长、规模最大的机械加工业基地和基建配套工业基地,其主体是国有企业，也是社会主义计划经济在今天的最后堡垒。

铁西区的历史可以追溯到1934年日本侵华期间，它为日军生产武器装备及为大型军工企业提供机械配套设备，南宅北厂的格局就是在日本人期间形成的，2003年拆迁的很多工人的住宅还是在原日本人住房的基础上改建的。新中国建立以后，苏联将二战期间从德国拆除的设备整修后，作为著名的156项投资项目援华，其中大部分安装在这里，因为有靠近苏联的地缘条件和日本人建立的工业基础，所以它也成为计划经济管理体制实施最早和苏联模式实施最彻底的地区，今天辽宁的国有资产比重仍达75%。

在改革开放之前，东北的工业一直是中国工业的脊梁，是社会主义现代化的发动机，直到八十年代初，在铁西区一带工厂就业的工人数量依然达到顶峰，约有100万左右。

三、铁西规划

由铁西工业区和经济技术开发区连接起来的“S”型区域，称为铁西工业带，总面积54平方公里。未来的铁西新区（铁西工业带）将突出装备制造业和城市功能的定位，由东向西规划四大功能分区：

沈阳第一城

一是现代商贸生活服务区，由建设大路至北一路，兴工街到兴华大街段和建设大路至北四路，兴华街到重工街段组成的L型区域；

二是现代商贸生活服务规划区，由北四路至北一路，兴华街到重工街所组成的区域，包括工业转型区和工业控制区，是未来工业向现代生活服务区转换的地方。这个区域中将不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。

三是沈阳装备制造业的重点发展区域。也就是沈阳经济技术开发区。在该区域要着力构建八大产业园区，包括重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造

工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。

四是西部的装备制造发展预留区。

未来铁西新区（铁西工业带）将体现集中的大工业、大物流、大环境、大文化、大商贸五个特点。

四、铁西第三产业及服务业资源缺乏，配套潜力挖掘不足是关键

铁西广场周围的金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。

重点实施了建设大路、兴华大街、卫工街等三条市级标准化景观路和沈辽路等重点街路的改造建设。明年，十座标志性建筑将在铁西新区拔地而起，规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，以推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展。

为全面提升第三产业档次，铁西新区目前已与香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理有限公司等投资商签订协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟—中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，预计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区的十大标志性建筑。

第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点

铁西区未来规划

城市生态区 汽车贸易市场

国际商品交易展览商务区

环带酒店区域 现代SOHO城

开放式CBD

混合型商务区

综合娱乐购物

东北产业结构的特点是“重”，重工业相对发达，配套产业、轻工业发展滞后。沈大经济带沿线工业基础好、劳动力素质较高、交通便利，明智之举是大力发展相关配套产业。发展相关配套产。不仅可以和重工业形成互补，进一步促进后者的发展，而且能有效减轻就业问题的压力.

在铁西区贸易发展局办公室里，一幅幅场馆建设项目草图，“铁西广场改造方案”、“国际商务中心大厦”、“沈阳名牌大世界”、“家乐福工程”等不一而足。 “现代商贸服务业的发展给铁西的振兴增添了新的亮色”。新兴业态的发展不仅为铁西工业进行配套服务，还成为老工业区再就业的蓄水池，仅今年就吸纳了７０００人就业，将来可提供２万多个就业岗位。他告诉记者，铁西人心中的“蓝图”是，到本世纪末，铁西工业带将建设成为以装备制造业为核心，经济结构相对合理，二、三产业协调发展，研发制造能力强大，服

务配套功能完备，流通集散功能显著的现代化工业园区。

正是这个原因，沈阳铁西区一改旧日一脸青灰的模样，极力打造自己的园区新形象。树绿了，花红了，灯亮了，高楼大厦拔地而起，新区的土地价值直线飙升。铁西区吸引了世界的目光。美国、德国、日本、法国的企业纷至沓来。家乐福、欧倍德、乐购等众多跨国公司也纷纷落户。金融、贸易、物流配送等新兴业态，装点着铁西新区宽敞的街路。目前，已有近百个商贸服务业项目聚集于此，协议投资总额达30亿元。老工业区结构单一、功能落后的局面正在被瓦解。

第二章 酒店业及酒店式公寓

第一节 沈阳部分知名酒店

皇朝万豪酒店(Marriott Hotel)

★★★★★

1999年开业

地址：沈阳 青年大街388号

电话：024-23883456

周围景观：浑河公园、五里河体育场

沈阳皇朝万豪酒店是万豪国际集团在中国大陆首家以万豪命名的酒店，也是国内最新颖的豪华酒店之一，为商务客户及旅游者提供高档次的酒店住宿服务。酒店距市中心和沈阳市北站五分钟车程，距沈阳桃仙国际机场乘车前往需十五分钟。

酒店共有435间各规格客房和套房，设有商务楼层，非吸烟楼层，部分客房有厨房设施，每个房间备有有线/卫星电视、电话留言、双频电话线。万豪提供传统特色的粤菜及地方特色名菜，每日提供午餐和晚餐；御门铁板烧是沈阳公认最出色的日本料理餐厅，提供日本传统炉端烧和极品铁板烧，并配有日本酒和其它国际知名美酒。

商务楼层位于酒店顶楼，商务中心为商务旅客提供完善周到的商务服务，包括多个大小会议室、电脑工作台，并具有接发电子邮件、传真、打印等多种功能设施。除商务中心提供的会议室外，酒店还有六个豪华会议室，配备先进影音器材，适合举行种类会议。

沈阳丽都喜来登饭店(Sheraton Shenyang Lido Hotel)

★★★★★

2002年开业

地址：沈阳 青年大街386号

电话：024-23188888

周围景观：五里河体育场、沈阳国际会展中心

位于沈阳南部中心地带的沈阳丽都喜来登饭店是东北最大的五星级饭店，处于南湖科技开发区中心，毗邻五里河体育场，至辽宁工业展览馆和沈阳国际会展中心仅几分钟车程。

饭店共有623间装饰精美的客房、套房、公寓房、行政楼层和富丽堂皇的喜来登总统套房。普通客房面积最小为40平方米；舒适的鹅绒被取代统的毛毯。每个房间均设有私人语音留言系统、有线和卫星电视节目。商务套房内设有宽大写字台、两条电话线及人个电脑接口专为方便终日忙碌的商务旅客。饭店还有两层喜达屋优先顾客楼层，不吸烟房和专为残障者设计的残障者房。

从一层到四层是花样繁多的餐厅、酒吧及娱乐设施。饭店还拥有可同时容纳500人的会议大厅及5个装饰典雅的中小型会议室，可以进行商务宴请、私人小酌以及婚礼庆典。

洲际酒店(Hotel Inter-Continental Shenyang)

★★★★★

2001年开业

地址：沈阳 南京北街208号

电话：024-23341999

周围景观：中山广场、太原街、南湖公园、中山公园、东北三省解放纪念碑

洲际酒店地处沈阳商业中心，位于购物及旅游区。具备一流的通讯及商务设施，是中国文明与国际化酒店管理的完美结合。

酒店拥有298间豪华典雅的客房，设施完备的套间及公寓。客房设有卫星电视频道、衣帽间、独立控制式中央空调、国际/国内直拨电话、个人电话语音信箱、电脑互联网接口、冰箱、迷你吧、室内私人保险箱、独立淋浴间等完善设施。5层“洲际俱乐部”专用楼层设有私人接待区和会议室，为您提供快速登记/退房服务。洲际行政酒廊免费提供自助早餐，下午茶点及晚间鸡尾酒。象牙宴会厅可容纳250人同时举行盛大宴会，也可举行350人的大型

会议；宴会厅还可以分隔为3个独立的会议室以供小型会议使用；设备先进及可做多种组合的会议室将满足您的需要。无论是小型会议还是大型展示会或宴会，我们的专业会议技术服务人员必定能协助您把会议举办成功。

黎明国际酒店(Sunrise International Hotel)

准 ★★★★★

黎明国际酒店位于沈阳大东区长安路10号，是由沈阳黎明航空发动机集团按五星级标准投资兴建，并委托香港天伦国际酒店管理集团经营管理的一家涉外豪华商务酒店。

黎明国际酒店共有精美别致的客房、 套房以及豪华尊贵的总统套房245间。每间客房均配备中央空调系统、安全消防系统、国际直拨电话、迷你酒吧、冰箱、私人保险箱、VOD点播、卫星及闭路电视等设施,更有宽带网络接入客房,为您提供舒适、快捷的服务。

黎明国际酒店设有可接待800人的大型豪华宴会厅，气派不同凡响；另备有6间装饰典雅，功能齐备的多功能厅.所有宴会厅均装备先进的影音、灯光及同声传译设备、活动舞台、时装表演舞台等设施，可以举办大型会议，婚礼庆典。

第二节 沈阳部分酒店式公寓

金茂国际公寓

开 发 商：沈阳发展房产开发有限公司

地 址：小东路1号

技术参数：占地0.3万㎡，总建面3.2万㎡

规 模： 1幢高层，底部1到4层为网点

价 格：7650元/㎡（住宅） 1000万/年（网点）

交 房：04.6

得 房 率：70%

土地性质：产权30年

销 售 率：85%

博润公寓

开 发 商：辽宁博润房地产开发有限公司

地 址：兴工街北二路

技术参数：占地1万㎡，总建面4万㎡

规 模：24层高层，底部一到三层为商业用房价 格：5000元/㎡起（公寓）

交 房：2004.12

车 位：8—10万/个

得 房 率：78%

土地性质：产权30年

第三章 沈阳第一城酒店式公寓投资分析

第一节

发现沈阳第一城酒店式公寓市场机遇

2003年，沈阳狭义层面的酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓和博润国际大厦（产权式酒店）；广义上讲，中润国际、金园大厦、荣达国际、奇美大厦、光达大厦也在向酒店式公寓靠拢，并有可能成为真正意义上的酒店式公寓，从建筑形态上看，主要以高层塔楼为主；五里河大厦、博润国际大厦属于自建型物业，金茂国际公寓、皇城酒店公寓、腾龙国际公寓均属改建而成；从户型设计上看，功能配置趋于完善、合理，50至100平方米的小户型成为投资热点。

从购买的目的来看，主要有投资和自用两种类型。北京、上海两地，由于酒店式公寓的低总价高租金的特点,通常的租金会比公寓高出20%~30%，购买后用来商住兼投资的群体在购买群体中占的比重较大，大约占70%以上，这类目标客户关心的是出租率和升值潜力。

其余的，购买后用来自己居住的大约占购买群体的10%左右，这类客户多是二次、三次置业者或外企高级白领，他们购买的动机是为了生活的便利，这部分群体的工作较忙，

对生活质量要求较高，经常会有“应酬”，在市内工作、娱乐之余需要有一套提供星级酒店式服务的私人空间供其享受生活。“金领”群体也占一定比例，但比重较少。

第二节 沈阳第一城酒店式公寓租赁目标群体细分

在铁西区，酒店式公寓的市场需求者主要有以下几种目标群体：

一、入驻沈阳经济技术开发区的中外企业，他们的中高级管理人员、技术人员；

因为铁西新区依托原有的工业基础及丰富的技术资源，再加上政府的坚定扶持，即将振兴成为中国后工业基地。德国宝马公司成功入区，用４６天建成了占地４．５万平方米的宝马汽车园，组装３系列的宝马轿车后，惊人的新区速度吸引了德国伦福德汽车车桥、美国李尔汽车座椅、日本日野豪华客车等４０多家国际知名汽车整车和零部件企业纷至沓来，形成了包括发动机、变速箱、汽车玻璃、油漆等汽车生产产业链。德国西门子变压器、瑞典阿特拉斯凿岩机、马来西亚优仕塔吊等企业落户新区后，以工程机械为主的装备制造产业群现已初见端倪。这些中外知名企业也在此安家落户。他们规模较大、中长期派驻人员也较多，一般来讲他们会有分离的办公和居住场所。作为办公场所，这些企业可能选择办公楼、商住楼以及酒店式公寓；作为暂居场所，为了保证一定的生活品质，他们倾向选择服务功能较齐全的酒店式公寓，选择纯酒店的可能性开始减少。

二、驻沈阳的机构、办事处；

因业务量的关系或仅仅是代表性质，只是便于与当地企业联系，这类机构不需要派驻太多的工作人员以及不需要较大的办公场所；这类驻沈机构、办事处往往是居住空间与办公环境不分离，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓，如酒店式公寓服务功能较齐全，则容易被该类群体选择。

三、国内及海外商务人员；

随着铁西区的大力改革开放，各地来沈阳投资考察的企事业组织和投资者，基于洽谈业务的需要，在沈阳进行中期或短期的驻留，这些商务人员倾向通过酒店式公寓来满足居住和办公结合的便利。

四、本地的成长型公司和SOHO办公族；

部分盈利能力强的成长型公司，因多具有私营性质，倾向于购买或租用酒店式公寓用于办公兼休息居住来满足投资和使用的双重需要。何况在酒店式公寓，一方面通过酒店式的配套和服务来满足形象上的提升，另一方面也能根据办公的特殊情况灵活调整作息时间。

五、位于附近地区的商业或服务业的私营业主

沈阳第一城酒店式公寓位于区政府原址，属于铁西区的中心地段，且交通比较便利，向东为通往市区太原街、中街的繁华商业区，向北为东北汽车贸易及汽车配件市场，向西是沈阳钢材中心市场为龙头的建设通用机械设备、油漆涂料、医药、化工各生产资料市场，向西南则是辽宁最大的建材及装潢市场、中高档家具市场，基于地缘上的优势，附近的各市场的私营业主可选择居住或投资酒店式公寓，以满足他们生意往来的需要和便利。

六、各级城市政府办事处或政府人员短期驻留考察或参观学习的需要

沈阳是辽宁省的省会城市，铁西区又是全国重点扶持的重工业基地，各地各级政府之间的交流往来将日益频繁，如在会议的硬件上略加深化，加上功能上的兼容性，酒店式公寓亦可升级为会议接待、住宿、召开的多功能载体。

七、部分年轻白领人士过渡性的居住需求

因为留恋都市生活的便利和繁华，有分期付款的能力，但碍于首付能力的有限，部分年轻白领人士选择小面积、低总价的酒店式公寓来满足过渡性的居住需求，橱卫功能简单满足即可。而且一旦二次置业改善居住条件，酒店式公寓还可作为投资产品满足保值、增值的需要。

客户群体比例分析中外企业高管私营业主驻沈办事处考察或参观学习国

内外商务人员白领人士成长型公司8!%91%6%4!%

第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析

第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析

一、沈阳房地产业发展的有利条件

1、全国经济继续保持高速增长态势。

2、沈阳经济进入二次创业起飞阶段。

3、城市化的进程为房地产业提供了广阔的发展空间。

4、沈阳市居民住房消费需求潜力巨大。

5、沈阳市老城区改造的速度加快。

6、外来人口购房将会大批量增加。

二、未来几年沈阳市的住房需求将迅猛增长，房地产市场将进入繁荣阶段的高峰期。主要表现在以下几方面：

1、大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场的联动消费提供有利契机。

2、投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升，由于投资买房的投资回报率高，风险系数

小，增值性、流动性强，将成为投资者的良好选择。同时将促进沈阳市房价的稳步增长，使房地产市场进入更加良性的循环轨道。

3、户籍制度改革，吸引了大量外来资金，将为沈阳市房地产市场繁荣注入新的活力

4、郊区城市化发展步伐的加快，将掀起沈阳市房地产市场新一轮的发展高峰。

第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位

一、投资沈阳CRD（中央商业区）地段物业

投资房地产物业，必须有一个非常突出的地段优势，房子的外立面、装修、配套都会随着时间的推移使物业贬值，而一个黄金地段则会随着经济的发展升值潜力无限扩展。在外国或北京、上海、广州等发达城市，投资首选地段肯定是CRD中央商业区。

沈阳第一城酒店式公寓位于铁西区中心地段-铁西区政府原址，临建设大道、兴华南街两条重要干道，未来沈阳大中央商业区重要位置，所以其具备相当的潜力价值。

二、抢占地铁经济的制高点。

沈阳第一城酒店式公寓同时也坐落在沈阳规划的一号地铁的上面，根据其它地区的成熟经验，地铁已经从一个交通概念上升到一个资源的概念，地铁修建后较地铁修建前销售价格

会上涨1~2倍，租金的价格会上涨2~3倍，因此伴随着地铁的修建，沈阳第一城酒店式公寓达到一个满意而且高额的投资回报在未来成为可能。

日本芝浦工业大学大内浩教授： 建设地铁很有利

记者就交通问题采访了曾在哈佛大学任职研究员的大内浩教授，他以东京都市圈为例进行了介绍。

以东京都市圈来说，其周边的横滨、川崎等城市目前都有了自己的定位。而在形成都市圈以前，横滨与东京相距较远，只是一个港口城市，仅以造船业为主，并不是很发达。但形成了都市圈后，横滨渐渐地发展了起来。这与交通的便利是分不开的，尤其是日本“新干线”的开通，更是拉近了许多城市间的距离。

要想成为中心城市，沈阳现在已经在做许多工作了，包括道路的建设。而最好是多建一些铁路，它有着交通快捷，减少污染的优势。而能建设地铁线路将是更优秀的条件，经过粗略的研究，就目前沈阳的人口数来看，建5—6条地铁线路就足够了。

三、看准稳健的租赁市场

沈阳第一城酒店式公寓位于区政府原址，属于铁西区的中心地段，且交通比较便利，向东为通往市区太原街、中街的繁华商业区，向北为东北汽车贸易及汽车配件市场，向西是沈阳钢材中心市场为龙头的建设通用机械设备、油漆涂料、医药、化工各生产资料市场，向西南则是辽宁最大的建材及装潢市场、中高档家具市场，基于地缘上的优势，在挈合周围缺少相关设施，必须有一个稳定的租赁市场。沈阳第一城酒店式公寓的建成将会为他们提供一个更实用、更经济同时尊贵、星级服务丝毫不打折的温馨住所。稳定的租客资源为投资者提供了更多升值保障。

四、咫尺繁华，左右逢源

铁西广场周围的金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。

为全面提升第三产业档次，铁西新区目前已与香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理有限公司等投资商签订协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟—中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，预计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区的十大标志性建筑。对商贸区、文化旅游区、 商务区、娱乐区、餐饮区，五个功能特色区的开发建设等等这些都会给铁西广场板快带来无限发展潜力，使铁西广场的未来定位更具国际化的气质。铁西广场的发展势必使投资者的财富插上腾飞的翅膀。

五、成熟配套

本项目地处兴华街与建设中路两条市级景观大道的交叉口，东面有近万平方米的绿地广场相衬托，周边已形成金融商贸产业群，是市级商贸中心区域，也将是未来铁西新区的商业、文化中心。

本项目处于铁西新区绝对中心的区域，各种配套及服务设施齐备。

1、购物中心：铁西百货、中国家具城、日新超市

2、菜市场：贵和农贸市场

3、学校：铁西区应昌小学、勋望小学、沈阳市第31中学、沈阳市第127中学、沈阳

工业大学、沈阳化工学院、沈阳职工大学等

4、医疗保障：辽宁中医学会医院、中国医科大学第二附属医院、沈医第五附属医院、

沈医第八附属医院、铁西区中心医院

5、餐饮娱乐：王府酒店、巴蜀酒楼、名都酒店、香蜜湖餐饮娱乐中心等

6、休闲健身：兴华公园、和平大戏院、众鑫游泳馆

7、金融证券：沈阳商业银行、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行

及各类证券交易所环伺林立。

六、交通顺畅

现代城市最主要的发展制约是交通因素。可见交通作为城市基础建设对经济发展的重要性。同样的，房地产开发也对道路交通有很强的依赖性，道路顺畅、交通便利，房价自然高。

本项目毗邻长客沈阳站、铁路沈阳（南）站，交通十分便捷；地块周边有237路、240路、207路、201路、239路、279路、604路等十数条公交线路，可通达市内各区。

第三节 沈阳第一城酒店公寓产品特性

一、项目介绍

沈阳第一城酒店公寓位于辽宁省沈阳市铁西区中心地段，临城市主要干道建设大道与兴华南街交汇处西南，原址为铁西区区政府所在地。该综合项目底层为4-5层综合性商场的裙房，主体为两栋单体建筑，一栋为酒店式公寓，一栋为高级商务公寓。该项目是铁西区2004年重大城市改造工程，以及铁西区地标性建筑，从该工程奠基开工，实质性地启动了沈阳市五年计划内最大的面向未来城市发展需要的CBD的建设，具有一定的特殊意义，也得到了沈阳市政府的重视以及铁西区政府的大力支持。

二、技术指标

项目名称：沈阳第一城广场

地理位置：铁西区区政府原址

用地范围：西临贵和街，北靠建设大道，南接南六路，东至兴华街

综合商场：15000平米

酒店公寓：30000平米

商务公寓：30000平米

地铁广场：1000平米

三、产品定位概述

本项目是以四星级以上酒店标准的要求进行设计、施工和定位未来经营。包括标准套房、商务套房、豪华套房、行政套房等套型，设施配置有餐饮、会议、康体健身、娱乐设施等，可以满足临时入住、长期包租、投资理财、商务办公、会议招待等多功能需求。 1、客房效果

2、商务套房效果

3、会议厅效果

4、多功能厅兼宴会厅效果

5、游泳池效果

6、康体设施效果

第三节 沈阳第一城酒店式公寓硬件设施规划

性质 商务中心 健身中心 会议厅 美容美发中心 中西高级餐厅 24便利超市 休闲会所或休闲吧 桑拿会所 网络咖啡吧 停车场 游泳池 洗衣店 简单厨房卫生设施 档次稍高的套房家具及床上用品 酒店式公寓套房基本设备 饮水机 电话接入 卫星电视及电视机 双层中空玻璃 小型中央空调 24小时都有热水供应 闭路电视监控 酒店式公寓升级设备 电子对讲 消防喷淋设备 三表设备 INTERNET接入设备 补充 内容 酒店式公寓公共设施

第四节 沈阳第一城酒店公寓购买投资分析

酒店式公寓销售均价

暂定沈阳第一城酒店式公寓销售均价为6000元/平米

各规格户型面积范围为50-140平米，以50平米户型为主要户型

则总价范围为30万-84万元

以占配比比例最高的50平米户型为例如下分析：

投入部分 总 价：6000元/平米*50=30万元

首 付 款：30万元*30%=9万元

月还款额：按7成15年按揭，则30万元贷款额21万元，月还款额1585元/月

收益部分 保守月租：沈阳酒店业相对于其省会地位而言，并不发达，当地两三星普通宾馆底价

基本价在120以上；按保守100元/日计算，月租可达到3000元/月

月 收 益：月收益=保守月租-月还款额=3000元/月-1585元/月=1415元/月

年 收 益：年收益=月收益*12=1415元/月*12=16980元/年

收益周期 收益周期：收益周期=首付款/年收益=9万元 / 16980元/年=5.3年

如下表： 项目 银行按揭 面积 总价 首付款 标准间 7成25年 50平 30万 9万 月还 款额 1585元 保守 月租金 3000元 月收益 年收益 投资 回报率 1415元 16980元 18.87%

从上表可分析，投资该产品，是10万以下投资产品的较佳选择，投入资金量适中，收益回报率较高、较稳定，收益周期短，长期收益回利较高，在加上市区房地产产品随着地段成熟，具备一定的增值潜力，所以酒店式公寓之所以热销，其然是地产从单一居住型或单一商务型走向投资、自用、商务等多功能集一身的投资产品发展的必然结果，也是市场需求的推动的结果，是市场产品结构的有益的和必要的补充。

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