2013年济南房地产市场总结暨后市展望

谨呈：济南世茂置业有限公司

2013年济南房地产市场总结暨后市展望

2013年11月22日

2013市场总结

住宅市场总结2013年济南整体商品房住宅市场供需两旺 2013年截至10月份，商品房住宅累计供应量327.5万㎡,同比增长42%,商品房住宅累计成交383.3万㎡,同比增 长71%

3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2012年供应面积/㎡ 2013年供应面积/㎡

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%

4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

同比增长

2012年成交面积/㎡

2013年成交面积/㎡

住宅市场总结2013年济南整体住宅市场价格小幅上涨，各区域价格差距明显 2013年济南市多个刚需项目入市较多并带来大量成交，造成的价格波动幅度较大 2013年10月市内五区的市场均价为8574元/平米，环比下降1.82%,其中天桥区和历下区受成交结构影响，价格居 市内五区前端

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 历下

历城市中 槐荫

天桥长清 章丘

公寓市场总结2013年济南公寓在售供应量体量较大，成交表现一般 截至2013年10月份，公寓在售供应量为19.2万㎡,同比减少17.6%,环比减少7.38% 2013年10月，济南市公寓成交量为1.99万㎡,环比上涨4.74% 东部高新区公寓成交为市场主力，其中丁豪广场、卓越时代广场、凤凰soho和华创观礼中心本年度成交去化情况 理想，地段、低价和配套是促成良好成交的主要因素25 20 150% 15 10 50% 5 0 -50%0.5 0 -50.00% -100.00%

250%

2.5 2 1.5 1

150.00% 100.00% 50.00% 0.00%

在售供应量(万㎡)

同比

环比

成交量(万㎡)

环比

公寓市场总结2013年济南市公寓价格整体表现稳定，年中受低价项目入市影响有小幅波动 2013年整体公寓市场价格表现稳定，7月份受低价项目东都国际入市，拉低了整体市场价格。 其中以中部板块因成熟的居住氛围和配套，成交价格最高，其次为东部和南部区域

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

16000 14000 12000

100008000 6000 4000 2000 0 东部 销售均价(元/㎡) 西部 南部 均价 北部 中部

公寓市场总结2013年济南东部公寓市场表现活跃，价格、地段和配套是决定成交的主力因素 2013年1月-10月公寓销售套数排行 排名 区域 项目 现价(元/㎡)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 15 东部 东部 南部 东部 东部 东部 东部 东部 中部 东部 中部 东部 北部 西部 东都国际 卓越时代广场 祥泰广场 丁豪广场 汇东国际 华创观礼中心 凤凰soho 龙奥九号 华强广场 杰正岭寓 世贸国际广场 鲁商国奥城 金光卡夫卡 发祥巷1号公馆 5900 14000 9300 8600 7800 10000 起价7

200 9000 13500 13500 21000 12000 8827 8000

根据我司统计，2013年东都国际、卓越时代广场和祥 泰广场成交套数排名前三。低总价，地段优越是成交的 主力因素 2013年10月份表现较好的项目为华创观礼中心和凤凰 soho 华创观礼中心主力户型35.5㎡和55.5㎡,均价1万元/㎡ 左右，2013年9月开放售楼处，经过短暂的蓄客，首次 开盘即去化160余套，去化率80% 凤凰soho主力户型40㎡,以7200元/㎡低价入市，主 打“买一层送一层，并送1500元/㎡精装修”,以巨大 的实惠吸引了诸多投资客和创业者眼光

套数500 314 200 187 177 170 160 159 142 97 97 47 35 16

写字楼市场总结2013年济南写字楼市场长期处于供大于求的局面，去库存化为市场主要特征 截止2013年10月，济南写字楼市场在售总供应量14.07万㎡,同比增长40%,环比增加5.87% 2013年10月份，市场成交3.69万㎡,同比环比均大幅增长，西元大厦、银座好旺角项目本月集中推盘上市对 市场成交拉动显著 市场成交主要区域为奥体板块、泉城路纬二路板块、西客站板块，各区域代表性项目奥体酒店配套项目、绿 地普利中心、西元大厦等项目均取得较大成交量18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2012年11月 2012年12月 2013年9月 2013年10月 200% 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%

150%100% 50% 0% -50% -100%

在售供应量(万㎡)

同比

环比

成交量(万㎡)

环比

写字楼市场总结写字楼市场价格呈现温和上升的趋势，但整体涨幅不大 最近几个月，西客站板块西元大厦项目集中上市推售，拉低市场成交均价水平； 各板块内产品成交均价保持稳定，泺源大街、山大路作为济南传统商务核心，写字楼售价高于其他板块；

2500014000 13500 20000 15000

1300012500 12000 11500 11000

100005000 0

成交均价(元/平米)

商业市场总结2013年济南商业整体市场无太大浮动，整体供应较为平稳 商业市场总供应量为16.16万平米，纯商业供应10.14万平米，社区底商为6万平米

200000180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 底商(㎡) 2013.8 2013.9 2013.10 总供应量(㎡) 纯商业(㎡)

写字楼市场总结2013年济南写字楼市场表现平稳，价格、地段对市场成交的影响较为明显 项目银座好望角 西元大厦 绿地缤纷城 名泉春晓

市场成交热点区域主要为泺源大街板块、 奥体板块以及西客站板块； 年度去化在1万㎡以上的，在济南市场就是 销售能力比较好的项目； 西客站片区的绿地缤纷城以及西元大厦项 目，受到区域发展的利好以及项目售价

较 低，均取得了较高的销售水平； 银座好望角项目10月份开盘，较好的地段 以及低于市场预期的售价，项目开盘1.9万 ㎡全部售罄；

成交套数265 121 77 89

均价 成交面积(平米) (元/平米)12000 8200 8100 9400 23000 18564 15671 12650

奥体酒店配套世茂国际广场 银座中心 绿地普利中心 济南华强广场 山东时代总部基地 一期 龙奥金座 鲁商国奥城

5084 50 58 29 32 18 22

1300021000 13000 21000 17000 6000 12500 13000

120779232 9179 8321 6012 5463 4915 4141

商业市场总结2013年商业市场整体成交较为冷淡，截止10月份总成交量仅6.5万平米，1-10月仅9月份整体成交过万

,其它月份去化均在5500-6500平之间 纯商业市场整体成交较为冷淡，截止10月纯商业总成交仅2.1万平米较去年同期下降32% 社区底商市场整体成交相对纯商业要好，但总成交量仅4.4万平米较去年同期上升27%

200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

总供应量(㎡)

纯商业(㎡) 总供应量(㎡) 底商(㎡)

商业市场总结2013年济南商业整体市场成交均价为11760元，整体市场东部价格最高 整体商业市场由于整体发展和项目较多东部商业价格最高，其次为中部

25000 20000 15000 10000 5000

0均价

东部 22000

南部 7800

西部 8000

北部 6000

中部 15000

2014年后市展望

2014年住宅市场展望2014年住宅市场供应充足，后续基调仍以求稳为主，市场格局也将进一步平衡

政策 方面

三中全会新政干预仍需时间，未来房价地价不会出现显著下跌

供求 关系 市场 格局

未来供给量充足，仍以刚性需求为主导，总体态势健康发展

高新，奥体，西客站为13年三大热点区域，滨河片区亦将有大体量项目入市

价格 变化

整体成交均价有望稳步上升

2014年公寓市场展望2013年济南西部公寓市场短缺，明年将进入集中放量阶段，未来地段和价格仍是决定产品热销的关键 下半年以来，济南西部土地供应与成交现火爆态势。10月前，济南共推出土地128宗，西客站片区为49宗。西客站区域再添几百万开发体量，成为下一步济南市供应主战场 龙腾国际花园、梦世界LOMO公馆、绿地国际花都、天朗·蔚蓝城、凤凰大厦、金科城都有望明年推出公寓产品 2014年东部市场只有有天业龙奥天街公寓有500套左右公寓入市，户型以50㎡,70㎡商务办公型公寓为主

2013年截至10月份，济南公寓市场供应为20.7万㎡,预计2014年将会提升至25万㎡以上

公寓市场重心西进在售公寓项目 待售公寓项目

2014年写字楼市场展望2014年济南写字楼市场预期会呈现东西两翼发展趋势，市场供应量将持

续放大，汉峪金谷片区、西客站 片区潜在供应较多，老城区项目逐渐较少，资源日益稀缺 2014年，东部汉峪金谷片区将加快建设步伐，加上片区奥体金融中心、鲁商国奥城等项目交房入住，片区将持续赢得市 场目光； 十艺节的召开以及片区住宅项目的陆续交房入住，西客站片区人流、物流等资源持续注入，片区商务需求将逐渐进入发展 期，各项目也将加快写字楼的入市销售步伐； 各区域主要待售项目有：奥体片区金域中心、二环东路片区中润世纪峰、泺源大街片区济南中心、西客站片区恒大项目等；

恒大项目

绿地中 央广场

明湖广场 济南中心 恒生晶石广场 中润世纪峰 金域中心 未来 广场

2014年商业市场展望2014年 整体商业市场潜在供应较大，主要以东部和西部为主 2013年整体市场由于价格等因素的影响，整体去化不太理想，未来仍以消化存量为主

中部 西部 中部 东部

南部

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