物业政策

2014年9月9日，常州市物价局发布关于《常州市市区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》公开征求意见的公告，就常州物业费收取标准2014版政策向社会征求意见，本细则自2014年9月某日起执行。原《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（常价服[2010]187号）同时废止。

一、物业服务收费室如何分类的

常州市非普通住宅和非住宅的物业公共服务费、满足部分业主和物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务费，实行市场调节价，具体收费标准在物业服务合同中约定。

普通住宅的前期物业公共服务费实行政府指导价，由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数以及居民消费价格指数变动情况，按照市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法的规定，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

市价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对普通住宅物业公共服务分项目的等级标准、以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

二、前期物业费收取标准

新建普通住宅物业销售前，建设单位应当按照市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法的规定，通过公开招投标或协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定服务内容、服务标准、收费项目和收费标准。新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由

建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

三、后期物业费收取标准

业主大会成立后，普通住宅的物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

四、空置房物业费如何收取

因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，期间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限最长为36个月；业主大会成立后，优惠措施由业主大会与物业服务企业约定。

五、车辆停放费用如何收取

车辆停放费和租金，按照市价格主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门另行制定的收费管理规定执行。

住宅物业的电梯运行维护费、二次供水运行维护管理费、室内装饰装修管理服务费等，按照市区相关的收费管理规定执行。

六、利用共用部位获得的经营收益如何处理

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主大会成立前，所得收益

按照前期物业服务合同的约定使用，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

七、物业服务收费如何备案

物业服务企业自签订普通住宅物业服务合同之日起三十日内，应分别报物业项目所在地的物业管理行政主管部门、价格主管部门备案。物业服务企业按照有关政策规定调整普通住宅的物业公共服务费、车辆停放费等服务项目收费标准前，应分别报物业项目所在地的价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

八、对物业费明码标价是如何规定的

物业服务收费应按照规定实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业的服务电话和价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，每年至少一次分别公示物业公共服务费、车辆停放费、经营设施收益等收支情况，以及电梯运行维护费等代收代交费用分摊情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的

监督。

九、业主不交物业费如何处理

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，物业管理委员会、业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以提交常州仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

延伸阅读：

江苏省物业服务收费管理办法 第一章 总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务

收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。

省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第二章 物业公共服务收费管理

第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。 已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评

估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成： （一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用； （三）清洁卫生费用； （四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用； （六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用； （十一）法定税费以及合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限

最长不得超过一年。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。 第三章 汽车停放收费管理

第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。 同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。 第四章 其他服务收费管理

第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。 第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通

过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。 第五章 行为规范管理

第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。

第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。 实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务

企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。 第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。 第六章 监督管理

第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的； （二）不按照规定提供服务而收取费用的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制或者变相强制服务并收费的；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的； （六）不按规定实行明码标价的；

（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。 第七章 附 则

第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。

关于开展常州市区住宅小区物业服务公示的通知 常价服〔2014〕56号

各物业服务企业：

为了规范物业管理活动，维护各方合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《常州市物业管理办法》等有关规定，现将开展物业服务公示的有关事项通知如下：

一、公示内容

市区住宅小区参照《市区住宅小区物业服务公示格式文本》的要求，结合本小区的实际情况，公示物业公共服务分项目菜单、物业服务收费标准。 二、公示方式

物业服务企业组织将所服务小区的公示内容进行网上申报登记，打印出印有“二维码”的格式文书后，在小区物业服务中心、宣传橱窗等物业管理区域内的

显著位置进行公告，具备条件的通过电子媒介等多种方式进行公示。 三、时间安排

6月初组织物业服务企业参加相关培训工作，6月30日前各企业完成公示工作。

四、监督检查

物业服务企业应保证公示信息的真实性和完整性，主动接受业主、物业使用人、业主委员会、业主大会的监督，市、区两级价格主管部门将会同物业管理行政主管部门组织专项检查，对于未按法定要求公示、公示虚假内容的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚。

各物业服务企业工作中如有问题，请联系：市物价局服务（房地产）价格处、85683218，网上申报技术支持、86625192。 附件：《市区住宅小区物业服务公示格式文本》

常州市住房保障和房产管理局 常州市物价局 2014年6月12日

常州市市区物业服务收费管理实施办法 常价服[2010]第187号（即将废止）

第一条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 市、区价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责本市市区物业服务收费的管理和监督工作。

第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。 第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。

非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。

业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。 业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。

第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方依法、合理约定收费及有关事项。 第九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业公共服务费用构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业管理区域秩序维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用； （六）办公费用； （七）管理费分摊； （八）固定资产折旧；

（九）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （十）经业主同意的其它费用；

（十一）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%； （十二）法定税费。

第十一条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房

以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。

第十二条 业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。 物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。 第十三条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出

或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。

第十四条 业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十五条 物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等

纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。

第十六条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。

第十七条 物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的相关规定另行发布。

非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主、使用人和装修单位（或装修施工人）进行协商确定。

第十八条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

第十九条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

第二十一条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

第二十二条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

第二十三条 物业服务企业应当按规定实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布。每年至少1次向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。 第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

第二十五条 市价格行政主管部门在制定或调整本市市区范围内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

第二十六条 各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》 和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。 第二十七条 金坛市、溧阳市可参照本办法制定具体实施细则。

第二十八条 本办法由常州市物价局会同常州市住房保障和房产管理局负责解释。

第二十九条 本办法自2010年11月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定同时废止。

《常州市市区物业服务收费管理实施办法》政策解读（老版）

为了促进我市物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，2010年11月1日，市物价局、住房保障和房产管理局联合出台了新的《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）。为了使公民、法人和其他组织更好地获取、理解政策信息，现对文件的出台背景、主要内容以及与原《实施办法》的主要区别等情况解读如下： 一、为什么要出台新的《实施办法》

市物价局、住房保障和房产管理局在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（常价房〔2005〕299号）进行了修改、补充和完善，出台新的《实施办法》主要基于以下四方面的原因： 一是2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》，国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施。《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵。

二是2010年4月1日新的《江苏省物业服务收费管理办法》颁布实施，是对2004年的省《管理办法》的修改、补充和完善，对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范。

三是2009年5月1日市政府颁布实施了《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）》，需要我们对原《实施办法》中的等级收费管理制度进行修改，并组织实施物业分项目收费办法。

四是物业服务行业的发展以及物业服务过程中的矛盾纠纷和争议问题日益增多，业主要求进一步完善和规范物业服务收费管理政策的诉求强烈，因此，出台新的《实施办法》是适应社会发展和民生工作的迫切需要。

二、《实施办法》包含的主要内容

新的《实施办法》共29条，其主要内容包括总则、物业服务收费形式、物业服务收费规则、相关服务收费规定、各方责任和附则等6个方面，其具体内容有物业服务收费概述、制定物业服务收费的权限、物业服务收费的制定原则、物业服务收费的价格种类、物业服务的形式、物业公共服务费用的范围、物业服务费的计费办法、物业服务收费规则、几种相关收费的规定、物业的共用费用的分摊方法、装饰装修管理服务收费规定、业主出入证规定、委托服务收费原则、价格及财务管理规定和法律责任等15项。 三、新旧《实施办法》的几个主要区别

区别之一：原《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，仍实行等级收费管理制度，即原来的一级、二级、三级、四级、五级和优一级、优二级。新《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。即根据常州市人民政府《市政府办公室关于转发市物价局、房管局〈常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）〉的通知》（常政办发〔2009〕46号）和市物价局、房管局《关于发布〈常州市市区普通住宅物业公共服务实 行分项目收费标准〉的通知》（常价房〔2009〕50号）文件精神执行。

区别之二：原《实施办法》规定，业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业服务企业说明备案经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；新《实施办法》在参照南京等兄弟城市的做法后规定，业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。事实上，物业服务企业并不因为部分业主未入住或未使用物业而减少对物业区域的公共服务，业主未入住或未使用物业按理也应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费，但从人性化的角度和考虑到政策的连续性因素，我们仍然对业主连续超过六个月及以上未入住

或未使用物业，可按规定标准的70%交纳物业公共服务费。

区别之三：原《实施办法》在主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定要求，新《实施办法》进行明确：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金；业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

区别之四：原《实施办法》没有对住宅室内装饰装修管理方面发生的费用进行明确，只是在其他有关文件中对装饰装修管理服务所发生的部分费用作了相应规定，时常因装饰装修管理服务费用引发业主与物业服务企业的纠纷。新《实施办法》根据省《管理办法》第十七条规定要求，明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。也就是说，物业服务企业向业主或使用人收取了装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。 如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。无论开发建设项目何时竣工、业主或使用人何时入住，只要业主或使用人在新《实施办法》实施起开始进行装饰装修并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议的都按新《实施办法》规定执行。

为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内

全额退还。

区别之五：原《实施办法》没有对实行出入证管理的小区配置出入证进行明确。新《实施办法》明确：实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）；业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。 四、需要进一步说明的相关事项

1．物业服务区域非普通住宅的界定。一般情况下，非普通住宅是指容积率等于或低于1的住宅、各类纯低密度住宅、整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅、在同一区域内相对独立的低密度住宅、整个小区实行特殊物业服务的住宅，等等。例如：通常所称的纯别墅区（包括独立别墅、联排别墅，下同）、在同一区域内相对独立的别墅、常州的金水岸花园（整个小区每套住宅建筑面积均超过144平方米、最低为200平方米）、常州的新城首府（管家式物业服务的高档住宅）等。

2．物业服务收费的计费办法。物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。

3．物业服务费起始交费时间。业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。 4．物业服务收费规则。

一是纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 二是分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。由于同一建设项目因市政道路等原因

将整个物业区域划分为若干个小区的，虽然整个建设项目仍在开发建设没有全部竣工，但相对独立的小区物业已全部交付使用，那么这个小区入住的业主就应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费；反之，若相对独立的小区内仍在分期开发建设的，那么这个小区先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费。

三是因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

四是住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。

5．几种相关服务收费规定。物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。

常州市物业管理条例及配套法规释义 1、什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。 2、什么是业主？

答：房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

3、什么是业主大会？

答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是根据物业管理区域的划分而成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。

4、什么是业主委员会？

答：业主委员会由业主大会依法选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，它是业主大会的执行机构，对业主大会负责。 5、业主在物业管理活动中享有哪些权利？

答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督专项维修资金的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。

6、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？ 答：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照合同约定按时交纳物业服务费用； （5）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （6）法律、法规规定的其他义务。

7、小区里哪些事项的处理应该由业主共同决定？

答：（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其余事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

8、新建住宅小区什么时候可以召开首次业主大会、选举产生业主委员会？ 答：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

9、如何成立首次业主大会会议筹备组？

答：物业管理区域符合业主大会成立条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表的人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，也可由社区居委会推荐产生。

10、分期开发的住宅小区，可否成立业主大会？

答：划分为一个物业管理区域的分期开发的物业，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

11、如何组织换届选举业主委员会？

答：业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，具体由《业主大会议事规则》约定。业主委员会任期届满之日起资格自动终止。业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

业主委员会任期届满前3个月，将业主委员会需换届的情况书面报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。本届业主委员会应当在街道办事处的指导和监督下，按首次业主大会会议召开的有关规定组织开展换届选举工作。

12、业主委员会备案需提供哪些资料？ 答：（1）业主委员会备案登记表； （2）管理规约和业主大会议事规则； （3）业主代表名单；

（4）选举和表决结果统计表（附表决票）； （5）业主委员会组成人员基本情况； （6）其他需要提交的材料。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案（换届、变更、注销）。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

13、谁来指导和监管业主大会、业主委员会的活动？

答：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

业主大会、业主委员会应当与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。

14、业主大会和业主委员会的工作经费从哪儿来？

答：业主大会和业主委员会开展工作的经费（含业主大会、业主委员会会议开支、有关人员补贴、必要的日常办公费用等）由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

工作经费的筹集、管理、使用的具体办法，由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担，或按前期物业服务合同约定履行。

15、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应由谁来责令限期改正或者撤销其决定？

答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 16、业主委员会未按规定及时组织召开业主大会会议该如何处理？ 答：业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。 17、业主委员会应当向业主公布哪些资料？ 答：（1）管理规约、业主大会议事规则；

（2）业主大会和业主委员会的决定； （3）物业服务合同；

（4）专项维修资金的筹集、使用情况； （5）物业共有部分的使用和收益情况；

（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； （7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （8）其他应当向业主公开的情况和资料。 18、业主大会会议召开的形式有哪几种？

答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

19、业主大会会议分为哪几种？

答：分为定期会议和临时会议。定期会议的时间由业主大会在业主大会议事规则中确定,临时会议召开的几种情况：20%以上的业主提议召开业主大会临时会议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。 20、管理规约包含哪些内容？

答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

21、业主大会议事规则包含哪些内容？

答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

22、物业管理区域如何划分？

答：（一）新建住宅区一般以建设的宗地红线图、立项及规划批准的范围确定。一个规划建设项目（含分期建设、两个以上建设单位开发建设，地上、地下建筑物），按一个物业管理区域确定。

（二）新建住宅区建筑规模过大的，为便于管理，在办理商品房预售许可前，可按照以下原则，划分确定为若干独立的物业管理区域：

（1）配套的物业服务用房、设施设备划分后可以为各自物业管理区域内业主共有或共用，权利归属无异议；

（2）划分后土地四至界限明确，区域由市政道路、围墙或其他明显标志分割；

（3）与属地行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致； （4）依法应当遵守的其他规定。 23、什么是前期物业管理？

答：前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

24、常州市住宅小区前期物业管理招标有哪几种方式？

答：前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上、5万平方米以下（含5万）项目，可以邀请招标；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，经物业所在地的区房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

25、住宅物业的建设单位未按规定擅自选聘物业服务企业的，如何处理？ 答：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

26、物业服务企业资质分为哪几个等级？分别可以承接什么物业管理项目？ 答：物业服务企业资质等级分为一、二、三级（含三级暂定）。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

27、新设立的物业服务企业应如何申请资质？

答：新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （1）营业执照； （2）企业章程； （3）验资证明；

（4）企业法定代表人的身份证明；

（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同； （6）其他必需的材料。

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 28、物业服务一般包含哪些内容？

答：物业服务内容以物业服务合同约定为主。一般包含：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修和垃圾清运管理服务；应业主要求进行的室内特约服务；物业档案资料管理。 29、在小区管理中物业服务企业哪些行为是违法的？

答：（1）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途； （2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益； （3）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（4）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（5）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为； （6）擅自停水停电；

（7）其他严重损害业主权益的情形。 30、物业服务企业与业主之间是什么关系？

答：物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑及其附属设施，并接受业主的监督。因此，业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。用俗语说就是物业服务企业提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除物业服务合同。 31、如何选聘新的物业服务企业？

答：物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后的7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及有关资料。

32、物业服务合同解除后，原物业服务企业应该向业主委员会移交哪些资料？

答：原物业服务企业应当依法与业主委员会，或者新选聘的物业服务企业进行物业及设施设备的交接验收与财产资料的移交。移交的文件资料和财物有： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）服务费用帐册等物业管理所必需的其他资料； （5）物业管理用房、属小区业主共有的资产与物品。

原物业服务企业代管的非营业性公建配套收益，代收代缴和代管的各类费用，根据合同的约定实施移交，合同约定须审计的，经审计后方可移交。交接双方应做好交接验收与移交记录并签字认可。

33、业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？ 答：是的。在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。一、业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。二、物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。三、社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。 34、什么是物业公共服务费？

答：物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 35、物业公共服务费有哪几种计费方式？ 答：有包干制和酬金制两种。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

36、同一个住宅小区内经济适用房与商品房的物业公共服务费标准一样吗？ 答：是一样的，因为物业服务企业所提供的服务内容、服务标准都是一样的。 37、普通住宅物业公共服务费标准如何确定？

答：业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管理部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。 业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。

38、物业公共服务费定价的构成有哪些？

答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业管理区域秩序维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用； （6）办公费用； （7）管理费分摊； （8）固定资产折旧费用；

（9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （10）经业主同意的其它费用；

（11）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%； （12）法定税费。

39、物业服务合同中应当约定哪些内容？ 答：（1）当事人和物业的基本情况； （2）双方的权利和义务；

（3）物业管理服务事项和服务质量要求； （4）物业服务费的标准和收取办法；

（5）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法； （6）专项维修资金使用方面的约定；

（7）合同的有效期限、合同终止和解除的约定； （8）违约责任及解决纠纷的途径； （9）双方当事人约定的其他事项。

40、住宅小区的物业公共服务费该从何时开始交纳？

答：业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间。 41、谁应交纳物业公共服务费？不交纳物业公共服务费要承担什么法律责任？

答：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位全额交纳。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业公共服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳，业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

42、对于物业管理区域内的水、电、气、热等费用的代收有哪些规定？ 答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

43、出租的房屋，物业公共服务费由谁来交？

答：物业公共服务费的交纳主体是业主，如果业主与房屋承租人约定由房屋承租人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

44、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费（垃圾清运费）等费用？ 答：2010年11月1日起我市明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。

如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。

为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。

45、办理入住手续时，物业服务企业要一次性收一年的物业公共服务费，这合理吗？

答：物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业公共服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。 46、因房屋质量缺陷等开发遗留问题，业主可以拒交物业公共服务费吗？ 答：不可以，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。对于开发遗留问题，业主可以追诉开发建设单位的责任。

47、业主大会是否可以聘请专业机构对物业公共服务费用进行审计？ 答：实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的

具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。 实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业公共服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业公共服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。 48、什么是住宅电梯运行维护费？

答：住宅电梯运行维护费是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的大修（修理费用在一万元及以上的）和更新改造费用。 49、常州市住宅电梯运行维护费的收费标准是多少？

答：我市住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数）。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。

50、交了物业公共服务费，为什么还要交电梯运行维护费？

答：在我市物业公共服务费用测算中并不包含电梯运行维护费,因此配备电梯的住宅除了物业公共服务费，还要交电梯运行维护费。 51、一楼的业主是否可以不交纳电梯运行维护费？

答：住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。所谓住宅电梯受益业主，是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主（也就是说业主进入家中可以使用电梯的是电梯受益业主）。具体来说，电梯从地下车库起乘在住宅一楼开始停靠的，从一楼业主开始就是电梯受益业主；电梯从住宅一楼起乘，以电梯首次停靠的最低层业主开始就是电梯受益业主（特殊情况例外）。电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时交纳电梯运行维护费。 52、小区停车泊位收的停车费归谁所有，业主委员会可以支配吗？

答：利用小区共用道路划线停车或产权归全体业主所有的车位，其收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

用于停放汽车的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有关规定执行。 产权归开发建设单位的营业性汽车库停车收益归开发建设单位所有。 53、住宅小区汽车停放收费标准是多少？ 答：（一）室外停车：

1、临时停放的，按每次5元计收，车辆连续停放时间超过24小时的，按二次停放计费；

2、包月停放的，每月120元，上浮50%后最高不超过180元； 3、营业性车位由企业自主定价，报价格主管部门备案。 （二）室内停车：

1、已出售产权或使用权的车位每月50元，上浮50%后最高不超过75元。业主独用封闭车库不收停放服务费，只收物业服务费；

2、非营业性公共车位和人防车位每月100元，上浮50%后最高不超过150元；

3、营业性车位由企业自主定价，报价格主管部门备案。

54、别墅等非普通住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？ 答：非普通住宅、非住宅类物业的物业公共服务费采取市场调节价的定价形式。在前期物业服务阶段由开发建设单位与物业服务企业根据物业服务内容协商定价；成立业主大会后由业主与物业服务企业根据物业服务内容协商定价。 55、物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊的？

答:物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。

56、住宅小区空置房和业主未入住住宅的物业公共服务费怎么算？

答：已竣工但尚未出售或者由于开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。

因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳。

57、业主购买住宅后由于某些原因暂时没有入住，为什么仍应当交纳物业公共服务费？

答：物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住，但是物业管理已经涉及物业本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施的管理。2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此物业公共服务费的交纳不应当以入住为前提。

58、物业服务企业是否应对业主人身和财产损害负责？

答：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。 如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则不承担法律责任。 rrC\\4#H[??

59、买房时房屋开发建设单位承诺可以免交一年物业公共服务费，可入住后物业服务企业不认可，怎么办？

答：物业服务企业是依据物业服务合同向业主收取物业公共服务费的，业主应当按照合同的约定交纳物业公共服务费，除非业主提供物业服务企业认可其免交物业公共服务费的有效证明。否则房屋开发建设单位免交一年物业公共服务费

的承诺对物业服务企业不产生约束力，业主可以与开发建设单位就此另行协商。 60、房屋建筑工程的质量保修期是怎样规定的？

答：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年； （5）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 61、常州市市区住宅专项维修资金由哪个部门管理？

答：市区(除武进区)住宅专项维修资金的监督管理单位是常州市物业管理中心。

62、哪些物业应交存住宅专项维修资金？

答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。 63、住宅专项维修资金的用途是什么？

答：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

64、常州市住宅专项维修资金的交存标准是多少？

答：2008年3月24日前取得土地的住宅项目，业主按所购房屋建筑面积35元/平方米交存，开发建设单位按小区总建筑面积12元/平方米交存。 2008年3月24日后取得土地的住宅项目，其住宅专项维修资金由购房业主交存。交存标准为：配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积120元/平方米交存；不配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积60元/平方米交存；配备电梯

的经济适用房（经济适用房是指政府统一规划、作为经济适用房小区立项并建设的住宅）等保障性住房，按所购房屋建筑面积75元/平方米交存；不配备电梯的经济适用房，按所购房屋建筑面积50元/平方米交存。 65、房屋转让时，交存的住宅专项维修资金如何处理？

答：房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金情况，并出具有效证明，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让。受让人应当持房屋买卖的协议、房屋权属证书、身份证等到常州市物业管理中心办理更名手续。 66、房屋灭失时，交存的住宅专项维修资金如何处理？ 答：房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金： （一）由业主交存的，结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金帐面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财政隶属关系，收缴同级国库。 67、常州市住宅专项维修资金有哪些交存方式？ 答：入住前业主可在以下两种方式中任选一种交存： （一）业主到市物业管理中心直接交存；

（二）业主委托开发建设单位（或物业管理单位）代办维修资金交存手续。 68、业主自行交存住宅专项维修资金需要提供哪些材料？到哪里办理？ 答：应提供如下材料： （一）业主个人身份证； （二）商品房买卖合同；

（三）商品房购房发票(或商品房结算单、契税完税凭证)。 办理地点：

（一）常州市物业管理中心基金管理科（和平北路120号5楼），联系电话：88175981、88120625；

（二）常州市房地产市场三楼物业管理中心窗口（延陵中路21号），联系电话：88123637；

（三）戚区房屋权属交易中心住宅专项维修资金代收窗口（戚区成济路15

号），联系电话：88389323；

（四）新北区房产服务中心住宅专项维修资金代收窗口（太湖路府琛花园1-11号），联系电话：85127630。 69、住宅专项维修资金何时交存？

答：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

70、住宅专项维修资金专用收据遗失了，怎么办？

答：购房业主可携带身份证、房屋买卖合同和购房发票，到常州市物业管理中心基金管理科补办“维修资金交缴证明”。

71、住宅小区的物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？

答： 住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。 72、使用住宅专项维修资金的申请主体是谁？

答：业主委员会。未成立业主委员会或没有实行物业管理的住宅小区,社区居委会可代为行使业主委员会的权利。

73、住宅专项维修资金的申请使用有哪些条件？

答：（一）申请维修的项目属于住宅共用部位、共用设施设备，且已过保修期；

（二）业主维修资金帐户余额超过首期交存额的30%；

（三）经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字同意，并在小区明显位置进行公示。 74、住宅专项维修资金申请使用的程序是怎样的？

答：（一）申请主体就申请使用住宅专项维修资金进行共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的项目向市物业管理中心申报，市物业管理中心确定是否属于使用范畴；

（二）申请主体确定维修方案，编制工程预算，确定分摊方案； （三）征求业主意见；

（四）申请主体持前期申报材料向市物业管理中心申报，市物业管理中心出具收件通知书，7个工作日内审核完毕，并出具意见书。 75、申请使用住宅专项维修资金时应该准备哪些材料？ 答：（一）常州市市区住宅专项维修资金申请使用报修单；

（二）委托书（申请主体书面委托物业服务企业或业主个人办理手续的，需提供本要件材料，并注清委托事项）； （三）预算书； （四）征求意见表；

（五）业主大会决议和区内公建配套、停车等属于全体业主经营性收益分配使用情况说明（申请使用项目属于住宅本体范围的，不需提供本项要件材料）； （六）公示材料；

（七）经办人身份证复印件。

76、项目维修完成后办理结算住宅专项维修资金时应该准备哪些材料？ 答：（一）施工合同、工程竣工验收记录；

（二）审计合同、审计报告、审计报告公示照片及反馈意见（合同总价发包不需提供本项要件材料）；

（三）发票和收据、经办人身份证复印件。

77、在《物业管理条例》施行前已建成的住宅物业，其物业共用部位和共用设施设备的维修费用如何解决？

答：（一）属公有住房的，房屋维修和费用由产权单位负责；

（二）属售后公房的，售房单位应按规定从售房款中提取公有住房售后维修资金；维修费用可以从中列支，不足部分由产权人按房屋建筑面积比例分摊；

（三）属商品房的，维修费用可以从交纳的住宅专项维修资金中列支，不足部分由业主按房屋建筑面积比例分摊。 78、常见维修项目费用如何分摊？ 答：（一）屋面修缮分摊办法：

1、上人屋盖：如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的维修责任人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层维修责任人按各自拥有的建筑面积分担；

2、不上人屋盖：由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。

（二）户外墙面修缮分摊办法：

1、东西山墙：由紧邻山墙的各自单元的维修责任人按各自拥有建筑面积比例分担；

2、南北外墙：由立面垂直部位各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。

（三）落水管等管道的修缮：由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。

（四）化粪池的修缮：由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。 （五）屋顶栏杆及其它本体部位栏杆，公共平台的修缮：为各层共用的，由共用层维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊；属某层专用的，由专用层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。 79、物业管理服务用房归谁所有，如何使用？

答：物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主，主要用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。未经业主大会同意，物业服务企业不得占用或改变物业管理服务用房的用途。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理服务用房交还给业主委员会。

80、住宅小区的公建配套设施归谁所有？

答：新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。

非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。

营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。

新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容由规划行政主管部门在控制性详细规划中予以明确，在新建住宅小区承接查验的资料中包括公建配套设施的内容，一般由业主委员会或物业服务管理单位保管。 81、物业服务企业有权罚款吗？

答：罚款是行政机关实施的一种行政处罚行为。物业服务企业不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。对于业主的违约行为，物业服务企业可根据物业服务合同中的违约责任条款来维权。

82、个别业主占用了公共绿地、公共楼道或公共车库怎么办？

答：公共绿地、公共楼道或公共车库属于共用部位，属于全体业主所有，个别业主占用了就是侵犯了全体业主的权益，其他业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。 83、物业区域内的供水、供电、供气、排水、通信、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？

答：供水、供电、供气、排水、通信、有线电视等单位，按照规定承担物业区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。

84、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？例如在房屋屋顶架设广告牌等，收益怎么分配？

答：利用业主共有的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。按照《常州市市区物业服务收费管理实施办法》规定：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

85、小区业主能否自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门？

答：为了维护住宅小区公共安全和公共利益，保持住宅小区整体美观，业主应遵守小区（临时）管理规约上的规定，不可自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门。

86、业主拖欠物业公共服务费，物业服务企业是否有权停水、停电? 答：不可以，供水、供电是业主和自来水公司、供电公司之间形成的合同关系，与业主和物业服务企业之间的物业服务合同是两码事，水、电是由专业的供水、供电部门来管理并直接向最终用户收取费用的，因此物业服务企业没有权利擅自对业主实施停水、停电。物业服务企业以停水、停电等手段要挟业主，只会激化矛盾，物业服务企业可根据物业服务合同和相关法律法规的规定来解决业主拖欠物业公共服务费的问题。

87、停在小区里的车辆被盗或损坏，物业服务企业该不该赔偿？r5Q#G?Y>

答：发生这种情况，要看物业服务企业是否对车辆负有保管的责任,如果在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，就形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，对于在保管期间

发生的保管不善造成保管物毁损的，保管人即物业服务企业应当承担赔偿责任。bR}fj?.gP

88、小区里楼上装修导致楼下渗、漏水，物业服务企业要不要承担责任？r5Q#G?Y>

答：室内装修是业主自主进行的，作为物业服务企业，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等行为和装修时的注意事项。至于装修的质量问题，物业服务企业不予以监管，也不承担责任。在物业服务企业已经尽责的前提下，楼下业主可以要求楼上业主赔偿其损失。

若是业主委托物业服务企业对装修进行管理监督，在明确范围内的，物业服务企业应承担相应责任。

89、小区的业主可不可以利用自家的住房开商店、开公司等？

答：《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

90、小区的业主可不可以把独立的封闭式车库改作其它用途，如仓库、卧室？

答：不可以。小区内按规划配建的车库是专用于满足业主停放车辆需要的，不得擅自改变用途，如果业主暂时不用可出租给其他业主停车，以保证小区的停车有序和整洁。

91、底楼商铺开饭店，油烟、噪音等影响到楼上业主的正常生活，业主应该怎么维护自己的合法权益，是否可以拒交物业公共服务费？

答：业主可以先与商家协商自行解决，如果协商不能达成共识，可以向环保部门投诉进行处理，也可直接向人民法院起诉来维护自身合法权益。

因为不是物业服务企业的原因，所以业主不可以拒交物业公共服务费，应当按时交费。

92、小区入口处车辆较多，也没有设置斑马线，车辆乱停乱放现象严重，

影响道路交通安全，怎么办？

答：公安交通管理部门负责对住宅小区周边的道路交通秩序进行管理，并指导小区物业服务企业维护住宅小区内部交通秩序。物业服务企业可以在公安交通管理部门的指导和协助下对小区入口处进行有序规划，统筹管理。业主应当支持与配合公安交通管理部门及物业服务企业的疏通，确保小区入口处畅通。 93、业主是否有权查看物业区域内的监控录像?

答：依据《保安服务管理条例》的相关规定：物业服务企业在物业管理区域内开展门卫、巡逻、秩序维护等服务，使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。

因此，未经公安机关同意，业主无权查看物业区域内的监控录像。 94、小区内的共用设施设备损坏，维修费用该由谁承担？

答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

如果责任不明确的，维修费用应该由相关业主按所拥有的建筑面积比例分担。 95、小区内业主不履行相关维修义务，造成他人损失的，是否需要赔偿？ 答：由于业主不履行相关维修义务，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。

96、小区内业主的自行车、电瓶车没有停放在指定的自行车库，可以停放在楼道内吗？

答：不可以，因为楼道为公共通道而非车库，车辆乱停乱放会影响通行，并存在安全和消防隐患。

97、小区内业主家发生了入室盗窃，物业服务企业应赔偿吗？

答：物业服务企业是按照物业服务合同提供相应的物业管理服务，如果物业服务企业严格按照合同中的约定事项做好公共秩序维护工作，并有相关记录作为佐证，则不应由物业服务企业承担赔偿责任。但如果物业服务企业没有履行合同

中的约定事项，则应承担一部分责任，双方可自行协商，也可申请人民法院裁定。 98、从建筑物中抛掷物品造成人员伤害或财产损坏，找不到责任人怎么办？ 答：2010年7月1日起施行的《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

99、小区内业主的违章搭建有哪些？应该向哪个部门举报？

答：在居民住宅（院落）内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违章搭建，可以向城管部门举报。

100、住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何处理？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

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