叶昊旅游房地产研究文集之五--旅游房地产投资模式浅析--北京天一

旅游房地产系列研究之五——

旅游房地产投资模式浅析

北京天一和恒投资顾问有限公司

叶昊

不同的投资模式揭示了项目可能存在的风险和收益，使投资者把握投资中可能出现的变数和问题，为其提供解决问题的可能方案。大型的旅游房地产项目开发在投资模式方面同样遵循这一原则。

自主开发

开发商定位于项目的主开发商和区域的运营商，必须把控项目的发展方向，使之按照总部的意图整体发展，专业规划设计单位、政府管理部门、其它投资商都必须按照统一的确定的原则参与进来。自主开发对于获得项目开发所带来的整体利益具有重要的意义。规划、经营、管理、收益和转让、租赁、抵押等权利获得是构成自主开发的基础和核心。开发商必须在项目启动之前就与土地所有者或者政府主管部门达成一致。

分期开发

鉴于开发项目一般的发展情况，阶段性开发成为投资的必然选择。整体同步开发存在巨大的经营风险，所需的资金和人力、物力都是开发商不希望独立承担的。而滚动开发则对项目的品质、旅游效应的形成、项目的市场吸引力产生不利影响，同时滚动开发带来的现金回收不能满足项目进一步发展的要求。分期开发一般的分为四期：一期为项目启动期，主要内容为启动核心旅游项目，进行基础设施配套，初步进行市场营销等活动；二期为建设期，主要进行核心的服务设施建设，包括旅游房地产建设，如酒店、度假村、会议中心、公寓别墅等；三期为繁荣期，主要进行项目的优质子项目提升和配套设施的完善；四期为收尾，核心工作是从建设向物业管理的转型，进入持续经营阶段。

成片开发

开发项目一般占地区域比较大，因此可以发展相对集中的地块，以不同主题形成不同区域，内部共用服务设施，外部相对市场独立。除获得市场方面的优势外，集团可以更好的整合资源、分阶段开发、降低前期开发成本。成片开发的另一优势是各个区域之间的关联程度相对较小，可以根据市场和项目发展情况进行一定的调整，从而进一步降低开发风险。成片开发的原则是根据所在区域的情况，特别是根据规划的空间布局和功能分区，理顺关系、确定重点，合理安排开发区域，集中力量进行开发。

自有与融资

设计投资模式时，必须考虑融资平台的打造。内容包括嫁接公共资源的题材、配合融资的资产、现金流配置整合、各期的融资计划、资本构架、融资主体层级等。由于法律供给和具体项目投资的特点，形成了目前以银行融资为主的融资方式，其他融资途径中如政策支持性融资、产权融资目前也可以进行操作。从项目开发角度出发，研究有关政策、法规、条件和其它内容，研究根据不同主题和区域（片区），利用不同渠道获得各类不同性质资金，都是开发商和运营团队关注的重点。

商业旅游房地产区域开发模式

如下图所示：

主题打造 开发项目项目 整体开发，统一营销 区域环境打造 旅游景点，文化氛围 自然环境和水景观 公共空间，服务设施 吸引人流，延长停滞时间 功能布局安排 餐饮，住宿 交通，购物 娱乐，会议 公共支持系统 实现消费 旅游发展、城市建设 政府 土地、税收、拆迁等政策 招商、房产销售、旅游、管理收入 建设投资、运营成本土地开发 区域运营商 本金、利息 银行 贷款 商品、服务 消费支出 租金收入、获得服务 房产投资者 游客 投资商铺、购买房产、 营业收入 经营者 租金、货物、服务 投资项目收入 投资宾馆等项目 项目投资者 （版权所有，未经允许，请勿使用。）

以区域开发为主体，旅游和商业房产相结合，以投资、招商、建设、商业房产及旅游开发经营为运作重点，通过景点景观打造、文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等手段，实现各个项目参与者的利益。

项目的核心是旅游与房地产的互动结构。旅游主题拓展市场空间，创造旺盛人气，增强区域吸引力，提升整个地块的土地、房产价值；房地产景观吸引更多游客，房产投资者和经营者成为游客的一部分。

交叉运作、分期开发、成片开发模式缓解了时间和资金压力；多元主题商业房产概念舒缓商业房产市场压力；投资回收结构减少开发商的市场风险。

如果项目静态投资达到60亿人民币规模，通过此模式动态投资则为20亿左右。由于投资概念的融入，在建设期就有较好的现金流，使开发商的运作风险和资金风险最小化。

如下图所示，区域运营商的融资难度降低，减少资金成本，缩短投资回收时

间。部分子项目引入优质项目投资者，迅速提升整个区域的土地房产价值，使现金流回收周期缩短，降低整个区域开发运作的风险；引入旅游商业房产投资者，既向房产投资者融资又使其成为稳定客流，让商业房产投资者共担风险；此模式有可能会增加经营者的成本，如果项目区的游客流量达到一定规模，对经营者而言此成本则可以接受。

开发参与关系图

区域运营商 项目投资者 经营者 投资利润 发挥专业成本优势 承担投资风险 房产购买者 良好的经营环境 稳步增长的客流 共赢的商业环境 较高的租金成本 整合资源、关系 分散和规避风险 放弃部分利益 缩短回收时间 稳定的租金收入 升值潜力 承担投资风险 享受服务 （版权所有，未经允许，请勿使用。）

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