沌口片区市场调查报告

沌口片区市场调查报告

引言

武汉经济技术开发区的崛起只是近些年的事。曾是一片荒芜的武汉经济技术开发区现已被视为最具升值潜力的房地产开发板块，最为瞩目的房地产开发热点区域之一。 以中环线为界，可以明显地看出武汉经济技术开发区强劲的发展势头正在向四周舒展漫延，形成了一个新的城外城。开发区内拥有10万人口，拥有神龙、海尔、可口可乐等企业1000多家，其中私营企业占48％，加上政府资金的大量投入，政策优惠条件的放宽，招商引资力度的进一步加大，使区内经济发展超速增长，吸引了众多开发商的眼球，带动了该区房地产业的异军突起，房产开发蒸蒸日上。新港、人信、泰合、美好愿景、鸿亚假日置业等开发公司的进驻，使武汉经济技术开发区一跃成为汉阳房地产开发区域的领跑者，也一度成为房地产开发最为火爆的片区。奥林花园、泰合百花公园、金色港湾、奥林苑、香榭丽舍、东方花园、碧波山庄、锦绣豪园、大洋彼岸·假日群岛等项目可谓相互竞争，相互添彩，从而令沌口内涵更加丰富和完美。

同时，加之该区域本身就湖泊众多，空气清新，江汉大学、沌阳文化中心、武汉体育中心等具有深厚文化底蕴的项目尘埃落定，使房地产项目开发具有得天独厚的地理、自然、人文条件，部分大型工业企业落户该区，数量巨大的资金和固定人口涌入，为各楼盘的销售提供了有效保障和支撑。

楼盘价格上，在武汉中心城区的片区中，汉阳的房地产价格几乎是最低的，而相对于整个汉阳片区来说，沌口又是房价最低的，平均价位在2500元／m左右。房价最低但楼盘品质却很高，在沌阳大道两旁可以清楚地看到，早期建设的小区保持了传统的“火柴盒”或严谨而呆板的造型。而现在，放眼看去，欧陆风格、现代风格百花齐放，争相献彩。部分楼盘更是邀请了境外著名设计师参与项目的规划设计，楼盘品质已不可同日而语。 房地产业的升温将会为沌口经济带来繁荣景象，促进当地经济增长。相信开发品质的加强，白领置业群的不断增加，武汉经济技术开发区在未来几年内一定能够成为沌口居民置业的乐园。人们在2004年的房地产高潮来临之际期待着这个板块发展商有着石破天惊的举动！

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第一篇 片区市场环境分析

一、开发区概况

沌口经济技术开发区1991年动工兴建，1993年经国务院批准为国家级经济开发区，2000年，经国务院批准，在区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区。

开发区位于武汉市西南，濒临长江，地处市区中环线和外环线之间，规划面积90.7平方公里。发展腹地广阔，区位优势明显。开发区交通便捷，东临长江黄金水道，上海至拉萨的318国道横穿东西，北京至珠海的高速公路纵贯南北，公路网络四通八达。

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开发区产业特点鲜明，以东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资的年产30万辆轿车项目为龙头，一大批国外跨国公司及国内著名企业纷纷来区落户，形成了以汽车及汽车零部件产业为主，食品饮料、机械、电子、信息、医药、生物工程等产业蓬勃发展的多元化格局。

（一）经济状况

近3年来，武汉市开发区一直是武汉经济发展最有活力的地区之一，各项主要经济指标保持了20%的增长速度，开发区2002年的财政收入已占到武汉市财政收入的11%。

历年的数据显示了开发区的强劲发展势头，这些都是由坚实的经济基础铸就的：2001年开发区工业增加值、财政收入占武汉市的16.6%, 12%；2003年4月份，全区完成工业总产值（不变价）26.07亿元，同比增长31.5%；开发区已经形成以汽车及汽车零部件、食品饮料、电子、信息、医药产业为主的“一区三园”，将推进开发区的进一步发展。

（二）政策支持

作为国家级经济技术开发区，进入开发区的国内外企业、个人，都可以享受不同程度的优惠。国家以及省市政府对于开发区都进行了政策扶持，对于外资投资企业所得税率为15%，此外还有专项鼓励政策：武汉经济技术开发区引资奖励实施办法，武汉经济技术开发区关于鼓励高新技术产业发展的暂行规定，武汉经济技术开发区关于优惠提供用地的暂行办法等。这些优惠政策对于吸引国内外的投资者十分有利，是多赢开发格局的重要组成部分，从目前进入该区的外资企业可以发现，开发区在吸引投资上成绩显著-----目前开发区已有21个来自欧洲的企业进入，共投资24482万美元。

（三）区域逐步成熟

经过10年的建设，武汉经济技术开发区初步树立起了产业的构架，包括六大主导产业：汽车及汽车零部件产业、电子信息产业、食品饮料产业、造纸印刷包装产业、电气机械及器材产业和生物医药产业，是武汉市制造业复兴的重要源泉。由于沌口的工业化和城市化进程的加快，产业不断得到聚集、调整和升级，开发区经济发展的空间布局也在相应的优化，正在逐步形成“中心轴线+综合组团”的布局结构，住宅也逐渐形成。随着各大金融机构和以雪铁龙、可口可乐、海尔等为首的大型制造企业的纷纷进驻，商业、文化、教育等基础生活配套设施的建设完善，该片区正逐步成熟。区域人气渐旺、区域价值逐渐提升。

二、 片区房地产市场分析 （一）供求分析

供给：武汉经济技术开发区可以说是在零的基础上开始建设，前期的固定资产投资规模庞大，主要是用于工业生产用途的厂房、仓储用房、办公用房，同时伴随有企业自建的住房和一部分写字楼。近几年商品房的建设才由专门的房地产开发企业运作，房地产市场的市场化程度大幅提高，房地产市场仍处于形成并快速发展的阶段。开发商则将重点放在了住宅的建设上，开发物业的类型多样，涵盖了多层、小高层、高层、别墅，且项目的规模以大型为主。在2001年汉阳区房地产发展相对缓慢的情况下，曾是一片荒芜的沌口经济开发区异军突起，开发热潮急剧升温，众多项目破土而出。至2004年，沌口已成为武汉市房地产开发的热点区域之一。在汉阳区进行销售的33个新盘之中，有14个集中在沌口片区，占42.4%。已远远超过了汉阳的汉阳大道板块和龙阳大道板块。目前建成及在

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建的项目有：海天一色、金色港湾、奥林花园、泰合百花公园、南国明珠、水木清华、新都国际嘉园、海滨城、东方花园三期、碧波山庄、锦绣豪园一、二期别墅、阳光丽景、世纪阳光花园等已多达十余个，还有神龙公司自己兴建的职工住宅小区。

需求：该片区的居住人口中绝大多数是随着开发区建设所迁入的外来居民，开发区建设前期他们的住房问题多由单位解决，但随着片区的发展他们的住房需求慢慢转向由市场来满足。若不考虑片区以外人口在此置业，目前片区中的神龙汽车有限公司、武汉经开投资有限公司、中国普天信息产业集团公司等1000多家各类型企业的近20万员工，仅考虑由小部分人有置业需要，就是一个很大的市场。同时也应注意到，开发区老员工的居住条件与目前楼盘的品质相比差距很大，且开发区的规模在不断扩大，仅2002年的十大项目就有：东风汽车集团总部迁入项目，海尔工业园项目，晨鸣新厂项目等资金密集、劳动密集型项目，再加之开发区企业的效益普遍较好员工的收入在武汉属于中上阶层，综合这些因素，说明片区居民本身就能够形成很大的有效的需求。此外，该片区倍受市民关注，再依托今后汉阳作为武汉重点居住区的优势，必能吸引市民到片区置业，成为片区房地产市场需求的重要组成部分，不断为片区市场注入活力。

（二）特征分析

片区的房地产市场是在开发区的经济、社会规模达到相当水平时，才真正进入快速增长期的。市场所需要的条件已经成熟，市政配套起点高、素质先进，供水、供电、煤气、通讯、蒸汽等建设齐备，片区绿化面积645万m，人均71m达到发达国家的水平，同时利用了片区多湖泊的优越自然环境，形成了优秀的人文生态环境。

1、 片区的生态环境绝佳。

片区自然环境保持较好，同时辅之以高水准的环境建设，整个片区随处可见花园。沌口地区树木葱郁，湖泊众多，空气清新，自然环境优美。湖泊环绕是沌口的一大自然特色，三角湖、后官湖、龙阳湖等七个湖泊如“七星捧月”，将开发区镶嵌在湖光水色之中。开发商在小区开发建设时，充分利用小区原有的自然地形和水面进行景观的布局设计，并通过对自然湖泊的有效处理，形成自然与人工手法相结合的动态水景布局和景观。据统计，沌口新开发的小区绿化率一般都在40%左右，容积率一般都在1.2左右大约20%的楼盘沿湖而建，35%的楼盘拥有自己的水景。如2000年开发建设的美好愿景·香榭丽舍住宅容积率仅为1.09，绿化率近50%；2001年开发的金色港湾号称“意大利风情小镇”；2002年开发的泰合百花公园营造\漫游式自然全生态公园住宅\；2003年的美好愿景.海天一色项目则要带来“海文化景观别墅”。

2、 人文环境优良

片区集中了大型的有国际水平的企业，员工的素质高。片区内更有江汉大学、武汉外国语学校等大中小学校，为片区的人文环境建设打下的良好的基础。

3、 开发物业的规模大

片区的面积大，土地资源相对丰富，市场空间开阔，为大型项目的开发提供了机会，加之一些有实力的开发商对片区市场前景的看好，在武汉有代表性的大型楼盘不断出现。新港、人信、美好愿景等一大批有实力的开发公司相继进驻汉阳，而其开发的大盘大多集聚在沌口经济开发区，50万m的金色港湾、30万m的奥林花园、30万m的新城水木清华等大盘将引领汉阳楼市甚至是整个武汉楼市的潮流。这些档次较高的大盘的推出，无疑会加剧片区内的竞争，在一定程度上阻止了一些开发实力较弱的公司进入此片区。从而提升了整个片区楼盘的品质。 表一:代表性楼盘 项目 水木清华 金色港湾 奥林花园 海天一色 泰合百花花园 2

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名称 开发商 项目地址 用地面积 总建面 武汉新城置业有限公司 武汉经济技术开发区三角湖 403亩 30万m 2新港房地产开发（武汉）有限公司 武汉经济技术开发区 800亩 50万m 2湖北人信房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区 386亩 30万m 2武汉海天置业有限责任公司 武汉经济技术开发区后官湖畔 12万m 71374m 22武汉泰合房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区江大路5号 19万m 23万m 224、 价格水平低，上升的势头明显

开发区的住宅小区刚开发时由于地理位置距市区较远，生活配套设施不齐全，销售价格较低，随着开发区建设规模的不断扩大，各种配套设施的不断完善，加之本身的环境优势日益显现，现在的房价已今非昔比。普通住宅中以绿岛花园为例，在四年时间内其普通住宅的房价上涨近了近40％。片区出现了如金色港湾、泰合百花、等的高价位楼盘，同时，片区市场的发展也带动了价格的上涨，已建项目的后期工程及新建项目的价格水平都会上升。 表二：代表性楼盘 项目 名称 价格元/m 2新都国 际嘉园 水木清华 金色 港湾 奥林 花园 佳和馨居 金荷花园 泰合百花花园 均价2500 均价2700 均价2900 均价2700 均价2400 均价2400 均价3000 在房价不断上涨的同时，房屋建设的品质也迅速提高。在沌阳大道两旁可以清楚地

5、物业的品质高，自身配套不断完善

看到，目前开发的住宅项目以其独特的风格取代了早期建设项目的严谨而呆板的造型，欧陆风格、现代风格等百花齐放，“美好愿景..海天一色”更是凭借其开发的专业性将实际景观和建筑风格相融合，尽显“海”文化的风情。金色港湾则是请到了澳大利亚的著名设计师来进行设计，整个小区的建筑设计和园林设计已经达到了相当的水准。

表三：代表性楼盘 项目 名称 新都国 际嘉园 商务中心、会所，健身中心、中百超小区市、停车场、游泳视对讲系统、监控系统 6、 水景住宅

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金色 港湾 商业街、湖滨散步道、湖景会所、双语幼儿园、小学 奥林 花园 露天游泳池、健身泰合百花公园 喷泉广场、中心湖泊场地、儿童游戏场、水景、商业街、商务医疗门诊、停车位、中心、超市、娱乐中电子监控系统 心、银行、 配套 池、卫星电视、可金色港湾，海天一色，碧波山庄等楼盘将水作为楼盘重要卖点之一，而奥林花园却引入健康主题，新都国际嘉园则倡导都市生活。 7、片区的置业优势大

自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，且水质优良、污染程度低；交通状况好，南靠长江，西接京珠高速公路，北依后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；性价比高，目前该区域房价偏低，但后发优势明显，既适合居住，亦适合投资。 8、物业类型丰富

开发商在物业类型的选择上较为灵活，顺应市场同时敢于引导市场，多层、小高层、别墅各类型齐备。 表四：代表性楼盘 项目 名称 类型 新都国 际嘉园 小高层 翰林苑 多层 金 色 港 湾 多层，小高层，别墅，商铺

奥林 阳光 花园 丽景 多层 多层 世纪 阳光 多层 金荷 海天 泰合百 花园 一色 花 公 园 多层 别墅 多层，小高层，别墅，商业街 小高层 小高层 （三）发展趋势分析

凭借武汉经济技术开发区的经济优势及今后市政府在汉阳建设上的政策倾斜和四新片区的崛起，汉阳武汉新区的强势发展期已经来临。

1、大规模的新建（无拆迁工程）仍是片区房地产开发的主要内容。片区内可供开发的土地短期内不会出现短缺，整个开发区还有近70平方公里的土地可供使用，开发区创建初期的物业距今也不过10多年，所以在生地上的开发仍会是片区开发的主要形式。 2、所开发项目的规模仍会以大型为主。一个发展的片区需要引领市场的项目，片区的潜在市场也有能力消化大型项目，这些都是开发大型项目的有利支撑。

3、物业价格的上升幅度会超过物业的品质。片区的楼盘品质在武汉不落人后，价格却处于较低水平，开发区的发展，“新汉阳新生活”的提出为房价的攀升奠定了基础。换言之，价格上升的空间大，必然会出现涨价速度快过物业品质提升速度的现象。

4、片区商务中心的建设将会快速发展。片区中神龙街，车城北街，创业街一带适合小高层和高层物业的开发，是“新都市主义”的理想所在，新都国际嘉园已经在此先行一步。 5、片区以外人口在片区置业投资的比重将加大。开发区是武汉的热点片区，汉阳又定位为武汉最大居住区，必将吸引更多的片区以外的居民来此置业，而片区原有的居民数量有限，相较之下外来人口的比重将不断增大。

6、存量房市场将更为活跃。目前一些老项目中的部分住宅已经进入三级市场流通，且在片区置业的人群中有为数不少的投资者，随着新物业的涌现，居民二次置业的增多，片区三级市场将日趋兴旺。

7、亲水住宅受到青睐。开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。因此，汉阳的亲水住宅开发将成为今后该区楼市开发的一大亮点。

8、价格逐步上涨，销售稳步上升。在销售价格上，今年该区域房地产价格将逐渐上涨，多层项目销售已经突破2500元/m ，甚至3000元/m ，而小高层、高层超过2700元/m

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三、典型竞争楼盘个案分析

片区典型楼盘概况一览表

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项目 名称 开发商 新都国 际嘉园 湖北蓝天建筑工程开发有限公司 水木清华 金色 港湾 奥林 花园 湖北人信房地产开发佳和馨居 武汉佳和房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区15号规划用地 金荷 花园 武汉晴川房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区建业道 泰合百花花园 武汉泰合房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区江大路5号 武汉新城置业开发有限公司 新港房地产开发（武汉）有限公司 有限公司 项目地 址 武汉经济技术开发区龙阳大道车轮广场对面 用地面 积 总建面 主力户 型 武汉经济技术开发区汉庆街 武汉经济技术开发区 武汉经济技术开发区 3.5万余m 403亩 6万余m 3*2*2 222800亩 50万m 2386亩 30万m 3*2 2*2 2 8万m 12万m 4*2*2 3*2*2 2*2*2 22 13万m 3*2*2 2*2*1 2*1*1 2 23万m 3*2*2 117-136 m 2*2 80 m 22230万m 23*2*2 144 3*2 2157-145 m m 2120-150 22*1*1 113 2*2*2 102 m m 总户数 308 4*2 2060 2000左右 368 1000左右 类型 小高层 多层 多层，小高层，别墅 多层 小高层 多层 多层，小高层， 容积率 1.7 1.5 0.8 1.6各期不同 1.5 绿化率 45% 235％ 0.8-1.5元/ m 250% 多层0.8元/ m，别墅2.0元/m 小高层1.2~1.5元/ m 22248% 42% 35% 1.2/ m 246% 0.55元/ m 2物业管理费 1元/ m 0.5元/ m 2价格元/ m 2均价2800层40--50 差均价2700,层差均价2900 均价均2400 价均价起价2700层差20－30 一、二、期售完，三期准现房 一、二期售完，三期准现房 2400层2780,均50—70，二期未定 差30-70 价3000，层差50 一期售完 二期期房 一、二、三期售完四期准现房 一、二、期售完，三期准现房 房期 现房（售完） 一期售完 二期准现房

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片区新近及热销楼盘

（一） 泰合 ·中央公寓

1、 项目概况

泰合白花公园项目三期，于9月12日开盘。包括商铺近150个单位，板式7层带电梯单身公寓186套（精装修）。坐享26万方泰合大社区成熟配。新江大、体育中心、商业中心环绕四周，标榜沌口中央生活新形态。 2、 户型特点

新颖的跃层式小户型，67—69平米，两重天地动静分区，开放式厨房双卫生间，7.5米宽阳台设计新颖。 3、 周边配套

自身就有中央商业街在售，周遍配套非常完善，学校、银行、餐饮及商业中心，

社区成熟且已成规模。 4、 硬件设施

小区内配有会所、花园、停车场等基本配套，还有网球场、游泳池等运动设施。

5、 社区环境

园林由香港何弢设计有限公司设计46%的绿化率营造了良好的区内环境。彩色路面，中央水景，分布的绿化组团成为小区环境的支撑。 6、 物业管理

由泰合物业管理公司管理，收费标准0.55元/㎡起。

7、 装修标准

厨房：开放式厨房；厨电、抽烟机（华帝）、管道煤气、菜盆、橱柜、水龙头、

卫生间：浴霸（华帝）、坐式马桶、玻璃面盆、塑钢玻璃门 卧室：复合地板、墙石天棚乳胶漆、吸顶灯、TCL电气开关

客厅：塑钢门窗、复合地板、墙石天棚乳胶漆、吸顶灯、TCL电气开关

8、 项目优劣势

紧邻多所学校，人文环境较好。户型新颖合理所有房间南北朝向，保证了住宅的通风与采光；楼盘的品质在片区处于领先水平，成熟大社区的良好口碑已经形成。

销售劣势与同类物业相比， 周边竞争楼盘较多，且自身定价在多层的物业中较高，不利销售。 9、 价格

起价：2780元/㎡（仅2套）最高价 ：3420元/㎡（靠休息室）层差：50-100元

（二）奥林花园三期

1、项目概况

位于武汉经济技术开发区，与金色港湾隔街相对。项目占地386亩，总建筑面积30万m，可容2060户入住，其中一期建面5.6万m、二期10万m。绿化率48%，容积率1.16，实用率90%，楼间距25-35米不等 。小区的定位为新型体育运动社区。奥林花园三期地理位置优越，自然环境得天独厚。南望烟波浩淼的南太子湖，西临连接三角湖与南太子湖的新民河。在设计中充分考虑到小区与山水自然环

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境的协调，注重与自然景观、环境、地貌相融合。 2、户型特点

户型设计多样：有平层、错层、错中错、复式等；主卧、客厅的进深，开间设计合理； 底层设有架空层。主力户型120㎡三房两厅两卫。 3、周边配套

交通便利出社区既是公交车站，临街商业配套较完善，同济分医院、外国语

学院、餐饮及在建的商业中心。 4、硬件设施

中央广场、各种体育运动场所如网球场、篮球场、露天游泳池等； 小区内配

有会所、花园、停车场等基本配套； 5、社区环境

小区倡导健康生活，绿化率达48%，在环境建设中引入了水，使小区的绿化更显生气，分散的绿化组团在小区中随处可见。目前小区的环境尚未成形，但小区的规模、设计是环境的保证。 6、物业管理

深圳中海物业管理公司， 物业管理费0.5元/ m·月 起。 7、装修标准 毛坯房

8、项目优劣势

开发商实力强，项目前1、2两期已形成良好口碑，项目主题新颖倡导“运动就在家门口”价格适中户型多样，毗邻外国语学院教育教育环境良好 区域内大项目众多竞争激烈，物业类型单一选择较少。宣传力度不大。 9、价格

均价：2700元/㎡（仅2套） 层差：20-30元

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（三）鹏程·金湖公寓

1、 项目概况

项目位于318国道与神龙街交汇处，紧依沌口老社区金湖花园，临近金融一条

街。以投资型公寓为项目主导推广理念。建筑格局为22层小高层商住公寓 。（烂尾楼改建） 2、 户型特点

一梯八户80㎡-130㎡三房两厅、二房二厅。卧室为弧形窗，客厅餐厅不够方正，部分户型不是南北朝向。 3、周边配套

临近沌口金融行政区，生活配套不够全面，但因为一街之隔的金凯购物中心（在建）而即将得以改善，大型超市也将入住。配套日趋完备。

4、硬件设施

内部设施一般，没有明显优势，无停车位。 5、社区环境

建筑本身为单体楼房，限制了绿化景观的规划。但周边的街道绿化环境及开杨

的视野在一定程度上弥补了这一不足。 6、物业管理

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物业公司不详（还未定） 7、装修标准

毛坯房 8、项目优劣势

价格适中，未来前景趋势看好，相对其他楼盘升值空间更大。

交通不够便利，硬件设施稍显落后无车位，10年前基础建设上出过问题的危楼，

楼梯有倾斜，一直验收不合格。楼内出过施工事故有人员伤亡。 9、价格

起价2200元/㎡ 均价2400元/㎡

（四）吉祥国际公寓

1、项目概况

位于沌口开发区行政中心，开发区交管局、公安局、检察院围绕周边，紧邻

318国道。由A、B两栋组成，其中A栋12层（烂尾楼改建）B栋17层（新建）。项目定位为精装修酒店式公寓，目标客户锁定开发区一千多家企业单位的青年员工及白领阶层，及投资型客户。

2、户型特点

户型丰富多样，选择较多，由35㎡-80㎡的小户型组成，单身贵族、二人世

界及三口之家都能找到合适面积。部分户型结构不够合理，有梁、柱存在，有部分非南北朝向的户型。 3、周边配套

由于地处行政区，生活配套不够完善

4、硬件设施

项目自身硬件设施比较先进，起到了弥补周边生活配套不全的状况，直饮水、

卫星电视、双回路发电机组、无齿轮电脑芯片电梯（OTIS）、统一可视对讲系统、烟控温控消防系统、门禁一卡通等。酒店式物管，专属幼儿园、中庭空中花园、一、二层引进超市、银行、餐厅健身房等。

5、社区环境

连接两栋建筑的中厅将建空中花园，社区中拟建小型绿化广场。小区周遍绿

树成荫，环境优美毗邻街区花园人工湖。

6、物业管理

将提供全方位酒店式物管（物业公司及价格代定）

7、装修标准

全精装修小户型，赠送三大洁具、厨房家电、空调。

8、项目优劣势

区域环境优美，设施先进，总价不高，置业门槛低。适合投资及年青人置业。 地理位置较偏，周边生活配套差。

9、价格

未定 预计：2900元/㎡

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第二篇 目标市场分析

一、调研总结

片区市调显示，在售物业多将片区企业的员工作为重点目标市场，在销售过程中也证明了其合理性，其中多个楼盘出现东风公司团购的现象。

片区企业规模各异，既有大型的制造加工企业也有小型的高新科技企业，各企业员工的层次相差较大，既有普通工薪阶层也有高收入者（外国专家），这些都决定了客户所需要的物业档次的多样性。开发商充分认识了这一点，开发了多种类型不同档次的物业以迎合客户的需求。

虽然片区的市政配套齐全，道路设施水准高，但其公共交通条件却与其不成比例，很大程度上限制了片区以外人口的置业行为。不过可以预见，片区的发展对于投资型的置业者有很强的吸引。

二、 客户扫描

片区的大型企业较多，且片区和其他城区之间十分开放（多个楼盘在汉口设分销点），片区人员与武汉市其他城区居民都是重要的潜在客户群体。

⒈大型制造企业员工。东风公司员工是这个群体的代表，在这类企业中人员收入的差异大，素质的差别也很明显，高层管理人员、技术人员、普通生产工人之间存在迥异的住房消费需求，但相互之间又有着很深的影响。

⒉小型企业的员工。很多民营企业进驻开发区，一些创业者也在此开办小型公司，他们所处的行业五花八门，他们的需求与行业特征关系紧密。

⒊政府机关工作人员。开发区虽主张小政府的做法，但其工作人员的数量仍十分可观，管委会所在的沌阳大厦仅为政府职能部门的一部分。此类人员，工资水平较高且稳定，加薪的可能很大，消费能力强。

⒋教育机构的员工。江汉大学迁入，规模在壮大，教职员工的数量也在增加，同时其他大，小学中的教师也多为外来人员，他们对物业品质要求高，购买力也允许他们选择高品质的物业。

⒌其他城区的市民。这个群体的构成复杂，但有一个共同点选择的物业反差大，要么是高档的要么是价格低廉的物业，他们对物业的要求更为“挑剔”。

三、潜在客户群体分析

潜在客户同样可分为两部分，片区内的人员和片区外的市民。片区内的人员中很大一部分会是近几年迁入的人口，经预测随着开发区的发展今后五年内，将有30万人员被开发区的企业吸收，作为将要在片区定居的外来人口，他们面临的第一个问题就是置业，此外原有的20多万开发区人中的二次置业行为，他们都是片区的潜在客户。片区居住条件的升级，对武汉其他城区的市民形成了有力的吸引，这类潜在客户较为广泛，但不确定因素过多。

第三篇 居住专题分析

一、居住理念扫描

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居住的理念，需要产品提供者的引导、创新，但必须是符合市场的引导、创新。片区物业的多样性，档次的差异性，推广主题的不同，都反映了片区主流居住理念尚未形成。这种现象与片区企业所处行业的多样性，人员素质的差异十分吻合，不同阶层的消费者在置业过程中关注的重点，在很大程度上受其认同的居住理念左右。但往往理念是一个空概念，表现出来就是对环境，配套，人文，价格等因素的不同关注。

片区物业的居住理念又是根据片区内居民，这个主要客户群体的特点所提出的。若将片区的居民按收入进行简单的分类：一般收入水平（大致为片区的平均水平，多为技术工人），高收入水平（管理人员，高级技术人员）。因为片区的收入水平在全市较高，在此不考虑低收入者。前者偏好实用型的住宅，后者偏好享受型的住宅。

二、 影响消费者行为的因素分析

简言之，利用消费者与市场、消费者与开发商之间信息的不对称，在博弈的过程中压倒消费者，将想要传递的信息告知消费者。

针对片区而言，片区的发展潜力，物业的升值空间，完善的市政配套，优良的自然环境是必须传递给消费者的，也只有这些能使消费者对物业产生兴趣。

三、 配套分析

片区的市政配套水平很高，有一些指标已经达到了发达国家的水平，但这并不意味着片区的配套会成为吸引片区外市民在此置业的决定因素（片区内的市民已经享受到了），但对于片区外市民它有一定的影响力。要在配套上找卖点，必然是小区内部的配套。 目前片区中的一些大楼盘在这一点上，已起到了示范作用，他们的配套在武汉市场上也是处于领先水平，如金色港湾有商业街，湖滨散步道，湖景会所，双语幼儿园，小学。同时也应避免在小区内部配套上的同质化，使其无法成为卖点。

四、 吸引客户置业的变量分析

赫茨伯格的双因素理论认为，激励模式理论将影响人的行为的因素分为激励因素与保健因素。激励因素会使人感到满意，保健因素使人感到不满意。保健因素对人的行为不构成刺激，它是一种低线，激励因素可以影响人的行为。

片区的房地产市场中，生活配套，建筑质量是保健因素，价格，小区配套，环境，物业管理是激励因素。只有保健因素齐备，激励因素才能对消费者形成刺激。

五、消费需求趋势分析

近年来片区的住房消费，由于片区经济的发展和汉阳居住区的建设，有较大的改变。表现在消费需求上会有以下趋势：

1、对大型高品质楼盘的需求有增无减。片区十多年的发展，成就了一批成功的创业者，未来也会有更多的人在这里崛起，他们需要一些享受型的物业。

2、需要在片区的中心建设服务周到的公寓。开发区对高新产业的政策已开始倾斜，必将有一批成功的年轻白领需要此类物业。

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3、大多数消费者需要面积稍小的住宅。随着片区物业价格的上升，目前的主流户型（120 m左右的住房）的总价将大幅上扬，大多消费者更倾向于面积较小的户型。

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六、沌口板块面临的问题和困难

1、房地产业的快速成长对沌口生态环境的影响

随着沌口开发区城市建设的加快以及房地产业的快速增长，未来三至五年内开发区的居住人口成倍快速的导入，带来废气、废水、废物排放的增加以及噪音污染的加重，这都是开发区在城市化时需要认真面对的环保问题，如果环境保护设施的建设没能相应跟上，或者环保措施不到位，就很可能出现环境质量下降的问题。 2、配套生活服务设施需要与住宅建设协调发展

沌口住宅市场是一个新兴的、独立的市场，它必须拥有自己的配套生活服务设施。只有减少区内居住人口的通勤距离和交通压力，让区内居民享受到与中心城区同等或更高质量的生活服务，沌口的住宅项目才能不断被区内的购买力所消化。沌口住宅板块的发展已经具备了诸多有利条件，如优美的自然环境，充裕的土地资源，不断成长的住宅供应能力和购买能力等，但是，区内的配套生活服务设施仍然不够完善，已建成的设施也还未能充分发挥服务功能，比如沌口还没有一个成形的商业中心，这是制约区内住宅市场发展的一个潜在因素。因此，协调生活配套设施与住宅建设之间的关系是保持沌口住宅市场持续发展的关键。

3、物业水平有待提高

在2003年汉阳新开楼盘位居武汉市各区第三，占17.8％，但是其平均销售率仅位46％，为各区最低。远低于武汉市的平均销售率55％，这与其所处地理位置和配套设施不齐全有关系外，也表明其营销手段和物业水平有待提高。

七、片区的发展趋势

纵观武汉三镇地价，可以看出汉阳的土地利用空间最大，而其中特别是沌口的价格更低，其平均房价也偏低，其上升的空间也最大。因此随着开发区规模的不断扩大和成熟，各种生活、娱乐、商业等配套设施的完善，该片区的人气渐旺，其土地价格和房价必将有所上浮。主要体现在以下几个方面：

1、 随着开发区规模的不断扩大和配套设施的完善，其土地价格必将有较大幅度提高，因此房价也会随之上升。

2、 众多房地产开发商的进入是看中此片区土地的低廉，以期望获得较大的升值空间。

3、 大开发企业的进入，将提升整个片区楼盘的开发规模和档次，从而加剧片区房地产的竞争。

4、 重振“汉阳造”为汉阳带来了新的商机，更为房地产业带来了更旺地人气和销售，这也必将使得房价上涨。

5、 汉口和武昌城区经过长期开发后，土地资源日益紧张，大规模住宅开发不太可能。汉阳凭借其得天独厚的土地优势将成为武汉房地产开发的重心。

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