柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心盈利模式研究报告 - 图文

柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目

投资可行性研究报告

编制单位：广西西江开发投资集团柳州投资有限公司

编制时间：2015年12月

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目录

第一章 项目概况 ........................................................................................................... 3 第二章 项目建设必要性 .............................................................................................. 10 第三章 市场分析 ......................................................................................................... 11 第四章 项目总体盈利模式及招商引资计划 ................................................................ 21 第五章 一期开发项目盈利模式 ................................................................................... 24 第六章 二期开发项目盈利模式 ................................................................................... 30 第七章 三期开发项目建设规划 ................................................................................... 39 第八章 后期开发项目建设规划 ................................................................................... 42 第九章 组织管理 ......................................................................................................... 43 第十章 项目风险分析及对策 ...................................................................................... 47 第十一章 项目投资结论 ............................................................................................ 51

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第一章 项目概况

一、项目提出的背景

国家公路运输枢纽柳东物流中心，是《柳州国家公路运输枢纽总体规划》项目之一，作为重要节点城市的国家级公路运输中心，与国家高速公路网共同构成国家最高层次的公路运输基础设施网络。《国家公路运输枢纽布局规划》明确了柳州作为国家级公路运输枢纽的战略地位，柳东物流中心位于柳州汽车城内，交通条件十分优越，有强大的产业背景。

一是柳州市作为国家汽车零部件生产以及国家汽车与零部件的出口基地，公路通车里程、汽车产销量、汽车保有量都位于全国前列。

二是项目位于广西柳州汽车城内，建设中的柳州汽车城规划用地面积203平方公里，以汽车整车及零部件制造产业为核心，以技术研发、产业物流、商务办公和人才培养等服务产业为依托，将打造国内领先、世界一流的现代化汽车城；预计2015年形成年产100万辆整车(包括乘用车、商用车、新能源汽车等)生产规模，实现地区生产总值600亿元、工业产值1500亿元、承载人口达到50万人。主要项目有：上汽通用五菱整车项目，建成将形成年产40万辆轿车的生产能力；东风柳汽整车项目，建成后计划年产10万辆商用车、25万辆乘用车；同步开发新能源汽车、玉柴发动机、广西

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玲珑轮胎等产业配套项目。

三是随着柳东新区经济结构与产业结构调整的逐步升级以及“省际外向型”经济和进出口贸易的不断发展，区域物流需求的规模将不断扩大，对物流服务水平的改善和效率的提高要求也将日趋明确。因此，依托物流中心提高物流效率和降低物流成本，进一步增强产品的市场竞争力和提高市场份额、改善产品生产和销售服务质量的趋势愈加明显。

二、项目基本情况

柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目（以下简称“柳东物流中心“）是柳州国家公路运输枢纽总体规划的重要项目之一，坐落在官塘物流港规划范围内，是官塘物流港控制性详规规划的主要项目之一。

柳东物流中心项目与柳州公司在建的柳州港官塘作业区、规划的铁路专线货场在官塘物流港共同构成铁、公、水无缝衔接的多式联运现代化综合运输物流服务体系。

柳东物流中心由七大功能区组成，包括零担货运中心、仓储物流配送中心、公共仓储区、综合信息中心、停车维修区、综合配套服务区以及货运堆存区组成。

项目规划用地面积477.64亩，总建筑面积197840平方米，总投资约59200万元。功能规划及布局如下图：

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三、项目前期工作推进情况

柳东物流中心项目是列入“十二〃五”自治区层面统筹推进建设的重大项目、国家交通运输部“十二五”建设计划的项目，2014年西江经济带基础设施大会战的重点项目。

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柳州公司于2012年8月份正式启动该项目的前期工作，2015年11月项目用地453.51亩已摘牌，目前正开展土石方招标工作。从确定作为项目业主开始，柳州公司在开展项目前期工作的同时，积极与上汽通用五菱、东风柳汽、柳钢等大企业及五菱物流、泰和集团、欧联公司等专业化物流商开展合作洽谈，不断完善项目盈利模式研究，确定了合作开发建设的意向。

四、项目整体开发安排

根据集团公司构建西江水运物流体系的战略部署，按照投入与产出相匹配原则，计划利用5年时间（2016—2021年），按照功能分区及招商引资工作的成熟度，人流、商流、物流、信息流和资金流“五流合一”的逐步积聚，市场的成熟程度，规划分为四期进行物流园区的开发，逐步完善柳东物流中心的各项功能，在2022年实现园区的整体建成。

（一）项目投资构成

整体项目总投资约59200万元，其中：项目用地及相关费用15762万元（包括土地征用12896万元，三通一平1911万元，税费及其他955万元），建设工程费用37433万元（其中一期工程8464万元，二期工程7829万元，三期工程13600万元，后期工程7540万元），前期工作费用4183万元，流动资金1821万元。

（二）项目投资计划

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根据分期开发的思路安排项目投资，具体投资计划如下：

序号 建设时间 工程费用或项目名称 估 算 价 值 （万元） 合计 一 1.1 1.2 2015年-2016年 项目用地（477.64亩） 土地征用及拆迁补偿费 三通一平 15762 12896 1911 建 筑 其 他 工程费 费 用 15762 26.63% 12896 1911 21.78% 3.23% 地价为27万/亩 三通一平单价为4万/亩 根据现行税率及其他费用预估约为2万/亩 根据工可 1.3 土地交易税费及其他费用 955 955 1.61% 二 三 四 五 五 六 七 八 2016年 2016年-2017年 2017年-2018年 2020年-2021年 一期功能区建设 二期功能区建设 三期功能区建设 后期功能区建设 前期工作费用 项目建设估算总投资 流动资金 项目建设估算总投资 8464 7829 13600 7540 4183 57379 1821 59200 8464 7829 13600 7540 37434 0 4183 19945 14.30% 13.22% 23.70% 13.14% 7.29% 96.92% 3.08% 100.00%

经过多次的研究分析，采纳集团公司三次专题会议研究盈利模式的成果，综合考虑各功能区的建设规模、调规的可能性、项目的经济性等各方面因素，通过标准设施开发、定制开发、出售与回租等高端物流园区的开发模式，确立了分

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期开发方案。

（一）一期开发项目（建设时间为2016年） 一期工程2016年启动当年完工，包括整个项目的三通一平及其他前期工作费用，建设“大型公共仓储区+停车维修区+配套服务区+部分露天堆场”。规划开发面积约213.46亩，项目投资约18000万元，内部收益率9.22%，静态投资回收期11.30年，动态投资回收期17.64年。意向合作单位为柳州市五菱物流有限公司、钦州泰禾集团，一期开发范围如下图所示：

（一期开发区域如图所示）

（二）二期开发项目（建设时间为2016～2017年） 二期工程2016年启动，2017年完工，拟建设“零担货运中心+仓储物流配送中心+小型公共仓储区+部分露天堆场”，规划开发面积约201.95亩。二期项目预计投资17000万元，内部收益率11.70%，静态投资回收期10.50年，动态投资回收期14.70年。引进合作单位包括柳州市欧联物流有限公司、柳州市联科八佰有限公司等企业合作开发。二期开发范围如下图所示：

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（二期工程范围示意图）

（三）三期开发项目（建设时间为2017～2018年） 规划开发面积62.23亩，主要建设综合配套服务区（36亩）、综合信息中心（26亩）两个功能区。三期项目预计投资16199万元，内部收益率25.47%，静态投资回收期4.73年，动态投资回收期5.55年。三期工程2017年启动，2018年完工，由柳州公司自主开发经营。三期开发范围如下图所示：

（三期工程范围示意图）

（四）后期开发项目：建设时间为2020～2021年 规划开发停车维修区及货运堆存区，面积85亩，其中货运堆存区（12亩）、停车维修区（10亩），建筑面积共47000㎡ , 开发成货物交易市场。后期项目预计投资8000万元，内部收益率15.62%，静态投资回收期4.53年，动态投资回收期7.21年。后期工程2020年启动，2021年完工，由柳州公司自主开发经营。后期开发范围如下图所示：

（后期工程范围示意图）

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(五)项目资金来源及筹资计划

项目总投资59200万元，资金来源为：集团公司注资10000万元，中央专项债6000万元，自治区政府补助1000万元，银行贷款42000万元。具体融资计划如下表所示：

二 科目 合计 6000 0 2015 2016 6000 2017 2018 2020 2021 筹资活动 2.1 中央专项债 2.2 国家补助 2.3 集团注资 2.4 银行贷款 2.5 区财政补助 10000 5000 2600 42200 1000 1050 1350 18000 11800 6800 2450 3150 1000 筹资活动现金流入小计 59200 12000 20600 11800 6800 3500 4500

（六）项目整体财务评价

整体项目在20年的项目考察周期内，财务净现值26405万元，静态投资回收期9.09年，动态投资回收期12.05年，财务内部收益率14.49%。

第二章 项目建设必要性

柳州作为广西的工业重镇和西江流域的重要节点，依托黄金水道及其沿岸资源优势，建设沿江物流园区、产业园区及配套项目，是“打造广西内河亿吨级黄金水道，推动区域经济协调发展”的重要举措。《柳州市国民经济和社会发

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展第十二个五年规划纲要》明确提出建成区域性现代物流枢纽城市和西南制造业物流中心城市的发展目标，柳东物流中心是列入柳州国家公路运输枢纽规划的重点建设项目，特别是柳东新区和柳州汽车城的发展，已经成为柳州经济社会发展的增长点和城市延伸的亮点，配套建设综合型多式联运物流园区的紧迫性突出。柳东物流中心项目是官塘物流港控制性详规中规划的八大功能区之一，是水路、铁路、公路多式联运的主要运输体系，对全力打造铁公水无缝衔接的多式联运综合运输体系具有重要的现实意义。

柳东物流中心的建设符合国民经济中长期发展规划、国家产业政策及市场需求，有助于推动港口工业物流发展，与构建水运物流体系的目标配套。柳东物流中心的建成，将使众多物流企业通过聚集、整合，形成基于物流基础服务、延伸服务和配套服务三个层次的综合服务体系，能有效提高物流服务的专业化和集约化水平，助推西江物流品牌的区域性运作，并通过物流业的集聚效应带动周边产业园区与生活区的物流服务，延伸物流服务与物资流动的范围。

第三章 市场分析

（一）柳州社会发展分析

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广西国民经济和社会发展“十二五”规划纲要把汽车制造业作为重点扶持产业，重点发展以中型轿车为主导的乘用车，巩固微型汽车在国内市场的领先优势，支持商用车扩大市场份额，形成具有较强竞争力的汽车产品体系，大力发展汽车零部件，加快建设柳州汽车城。

一是柳州市作为国家汽车零部件生产以及国家汽车与零部件的出口基地，公路通车里程、汽车产销量、汽车保有量都位于全国前列。2014年，柳州整车产量突破200万辆。

二是项目位于柳州汽车城内，预计2015年形成年产100万辆整车(包括乘用车、商用车、新能源汽车等)生产规模，实现地区生产总值600亿元、工业产值1500亿元、承载人口达到50万人。主要项目有：上汽通用五菱整车项目，建成将形成年产40万辆轿车的生产能力；东风柳汽整车项目，建成后计划年产10万辆商用车、25万辆乘用车；同步开发新能源汽车、玉柴发动机、广西玲珑轮胎等产业配套项目。

（二）柳州汽车行业市场分析

目前柳州市汽车行业发展蓬勃，上汽通用五菱和东风柳汽的年产量不断提高，预测2015-2018年年产量如下图：

上汽通用五菱2015-2018年产量预测表

年 份 产量（万台） 与上年比增长率 2015 220 10% 2016 240 9% 2017 259 8% 2018 277 7% 东风柳汽2015-2018年产量预测表

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年 份 产量（万台） 与上年比增长率 2015 55 14% 2016 62 13% 2017 69 12% 2018 76 11% 上汽通用五菱柳东新区宝骏基地已经投产，2014年产量40万台左右，东风柳汽乘用车柳东新区基地也将近投产，玲珑轮胎、重庆汽车零部件园区也在加紧建设当中。随着柳东新区汽车城的加快建设，预测未来五年内柳东新区汽车零部件配送需求将非常巨大。

（三）柳州制糖及粮油市场分析 1.制糖行业分析

柳州多年来一直位居广西四大产糖市之列，2014年成品糖产量达89.01万吨，比上年增长5.3%。目前境内有10家糖厂，产品为凤糖，主要为广西凤糖生化股份有限公司所有，年产量在70万吨左右。此外，柳州相邻的市、县成品糖产量合计达200万吨，其周边无专业的储存仓库，因此，白糖仓储需求大量。

2.粮油行业分析

柳州是工业城市，是非粮食主产区，正常年景粮食平均年产量为80万吨左右，消费量约为120万吨，缺口40万吨，玉米、大豆中转量为100多万吨左右。市区居民和工业用粮大部分需从外地购进，粮食对外依存度大。随着城市化和工业化的不断推进和发展，农业用地相应减少，同时城市人口不断增加，社会对粮食的需求量也跟着增长，粮食产销缺口

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不断扩大。而柳州及周边市、县存放粮食的仓储设施发展滞后，目前尚无专业、标准的粮食专属存放库，现有的粮食储存库位于柳邕路 ，由市五里卡粮库的一部分旧仓库改造而成，目前仍沿用原粮库的消防、卫生设施。此外，柳州市是广西内陆城市散粮物流节点的３个城市之一，广西粮食发展“十一五”规划也将依托柳州粮库建设柳州区域性粮食物流中心，作为“十一五”粮食发展重大项目之一，对仓储的要求与需求将会更高。

（四）竞争对手分析 1.鹧鸪江物流园

鹧鸪江钢铁深加工及物流产业园，位于柳州市最大航运码头——鹧鸪江码头附近，北外环主干道从园区中间穿过，209国道、环城高速公路柳北出口紧邻园区，园区内有多条铁路专用线和柳州最大的铁路货运编组站。

园区规划面积1780亩，分为商贸核心区、钢材现货交易及加工配送区、第三方物流区和配套住宅区4大功能区。其中，第一期工程开发面积200亩。园区重点发展钢铁深加工、期货交易、仓储配送、金属贸易等综合钢铁物流以及白糖、药品、日用电器等大型商品物流。

2.中铁物流园

位于柳州市西环路，前身为1957年成立的铁道部柳州木材防腐厂，由中国铁路物资总公司和中国铁路物资柳州物

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流园共同投资建设，总投资3.5亿元，占地500亩，是广西最大的集物流、商流、资金流为一体的大型综合性工业物流园区。主营业务有钢材仓储及深加工业务、白糖贸易及仓储业务、集装箱业务、货运配送业务、铁路运输代理业务、仓单质押业务、装卸业务及煤炭、铁矿石物资贸易等。

3.柳州市国联物流中心

位于航岭路，占地108亩，是交通部规划建设的全国45个道路主枢纽站之一。下辖货运分公司、联运分公司、柳工业务部、百饭路柳工整机库、天津柳工整机、配件库、停车场、汽车修理厂、招待所、货运市场和一个内河码头，拥有铁路专用线及高平台仓库3万平方米。主要提供货运配载信息、普通货物中转、装卸、仓储、堆存配送、集装箱拆装箱、公铁联运、国际货运代理、停车服务等方面的综合物流服务。

4.张公岭货运市场

张公岭货运市场是柳州市国联物流中心配套项目，该中心是柳州国家公路运输枢纽规划站场之一。市场位于城郊结合的柳邕路和航岭路交汇处，占地70亩，约为46800平方米，有门面档口209间。市场分为仓储区、业务区、工作区、生活区，具备货运交易、商品配送、货运信息、仓储堆存等功能。已经成为柳州市颇具规模的货物集散中心和区域型物流中心之一。

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柳东物流中心园区运营管理分公司人员配备如表所示：

部门或职务 总经理 经理 综合部 员工 经理 财务部 员工 运营管理部 其中 业务人员 管理人员合计 外聘人员预计合计 总员工数量合计 15 23 10 33 经理 员工 管理人员 2 1 4 8 展部 员工 2 2 1 理部 投资发员工 经理 5 1 人员配备（人） 1 1 部门或职务 副总经理 物业管经理 人员配备（人） 2 1

第十章 项目风险分析及对策

一、财务不确定性分析

本项目就建设费用和收入两大因素在±10%，±20%范围内变化时对全部投资的财务净现值、内部收益率、回收期等

财务指标的影响进行了敏感性分析。计算结果见敏感性分析表。

从敏感性分析表可以看出：建设费用的正向变动和收入的负向变动都有可能造成项目净现值小于0，说明本项目具有一定的风险。但在±10%的范围内变化时，财务风险较小，具有一定的抗风险能力。

财务敏感性分析

建设费用变动 收入变动 80% 财务净现值（万元）NPV 内部收益率IRR（I=8%） 静态回收期（年） 动态回收期（年） 90% 财务净现值（万元）NPV 内部收益率IRR（I=8%） 静态回收期（年） 动态回收期（年） 100% 财务净现值（万元）NPV 内部收益率IRR（I=8%） 静态回收期（年） 动态回收期（年） 110% 财务净现值（万元）NPV 内部收益率IRR（I=8%） 静态回收期（年） 动态回收期（年） 120% 财务净现值（万元）NPV 内部收益率IRR（I=8%） 静态回收期（年）

-20% 8333 10.6 11.14 15.95 21964 14.52 9.2 12.11 35595 18.12 8.03 9.78 49226 21.47 7.24 8.45 62858 24.62 6.68 -10% 3673 90.06 11.99 18.01 17304 12.74 9.89 13.6 30935 16.11 8.56 10.88 44566 19.24 7.69 9.19 58197 22.19 7.06 0 -988 7.73 12.79 20.55 12644 11.22 10.6 15.11 26275 14.4 9.09 12.05 39906 17.36 8.13 10 53537 20.14 7.45 10% -5648 6.58 13.57 22.93 7983 9.9 11.3 16.78 21615 12.93 9.65 13.28 35246 15.74 8.58 11 48877 18.38 7.83 20% -10308 5.56 14.32 25.05 3323 8.75 11.98 18.6 16954 11.64 10.22 15.56 30586 14.32 9.01 12.01 44217 16.84 8.21

动态回收期（年） 7.6 8.19 8.8 9.48 10.23 二、风险因素分析 （一）市场风险

市场风险包括市场需求量、竞争能力、价格优势、服务的范围与能力等4个方面内容，主要来自于四方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值有较大偏差；二是与汽车城内其他专业物流设施的竞争；三是实际定价与预测价格具有偏差；四是市场的功能定位不准或者市场的开拓能力较差，将直接影响到项目运营后实际服务范围和能力。

（二）投资风险

物流中心建设阶段涉及大面积土地征用、基础设施和服务设施建设工作，需要大量的资金投入，而该项目投资回收期相对较长。当前市场处于发展阶段，存在一定的不可预见因素，对于长期投资存在一定得不确定性和风险。

（三）营销风险

市场营销重要的是识别顾客的具体要求，把可利用的资源集中起来去满足顾客的需求。对于物流中心而言，市场营销的成与败关系到客户对于新的专业物流中心是否给予及时认可。同时在物流市场培育成功后，不可避免的会出现多家物流中心共同竞争的局面。

（四）管理风险

管理风险是指由于物流管理和运作人员素质、规章制

度、管理机制等因素对柳东物流中心建设和运营的影响而产生的风险。柳州公司作为投资方也是物流中心的运营方，在园区管理体系、组织机构、专业人才等方面缺乏足够的经验，如不能在园区进入运营期前解决好上述问题，则必将影响到园区的正常运作。

二、风险防范对策

针对项目在建设运营过程中可能会出现的风险内容，可从以下进行风险防范。

（一）市场风险防范对策

通过转变经营业务的方法来避免。在运营的初始阶段主要从事第三方仓储、配送、信息配载和停车等，单就其具体功能而言主要以汽车相关产业业务为主，同时提供传统货运站场功能。因此，项目在建设初期已经具备了一定的市场需求量和竞争能力。为了进一步提高园区的经济效益，还需加强市场营销、提高设施水平、服务水平、信息化水平等手段来吸引更多的客户，达到站场的设计目标，远期将通过提供高端的第四方物流服务及增值加工功能聚集人气及物流资源，逐步拓展服务范围、创新盈利模式。

（二）投资方面的风险防范对策

一是对外争取交通运输部、自治区西江基础大会战的项目补助资金。二是项目分四期建设，与柳东新区的发展、交通基础设施路网配套同步，根据市场的成熟度客户需求开展

建设。三是在开展项目一期功能区建设的同时，加快二期、三期招商引资合作洽谈，引入合作资金推进后期的园区建设。四是通过盘活土地进行短期融资，发挥资金杠杆作用，立足园区拓展物流贸易、物流金融等业务，增加柳州公司的营业收入、利润，实现滚动发展。

（三）营销方面的风险防范对策

提高从业骨干人员的素质；积极向同类单位学习，汲取经验教训；增强从业人员对风险的防范意识，避免和消除风险事件；加强内部管理和职工教育，从建立市场信誉入手，培养积极性市场认知度。

（四）管理方面的风险防控对策

采用科学的流程管理和高效的组织结构，及时制定发展柳东物流中心的战略和规划指导，借鉴先进管理经验，建立园区综合管理机制，制定适合园区的业务流程和组织机构。引进高端人才，提高管理水平、作业水平、物流效率；加强物流专业人才的培养和储备。

第十一章 项目投资结论

综上所述，该项目满足集团公司构建西江水运物流商贸体系的战略规划，柳东物流中心建成将成为西江水运物流商

新区市场的仓储物流市场空白，抢占市场制高点；二是广西是全国食糖主产区，产量占全国的60%以上，柳州多年来一直位居广西四大产糖市之列，食糖仓储需求量大。柳东物流中心作为国家公路运输枢纽，可承接食糖粮油仓储及跨区配送功能。

第二，2017年以前完成拓展专业化的仓储物流市场，主要建设零担货运中心、仓储物流配送中心、小型公共仓储、部分露天堆场。主要吸引广西省区域零担货运企业入驻，全国知名电子商务企业如京东商城、苏宁电器、国美电器等入园搭建广西区的电子商务配送中心等，逐步拓展物流市场的多样性，提升仓储物流业务的附加值。

第三，2017年开展物流地产商业开发，主要建设综合信息中心、综合配套服务区，充分利用公共仓储平台和专业化的仓储物流市场提振的人气，以办公商业“销售+出租”的方式，长短结合，集中凸显项目的高收益。

第四，逐步设计重资产的盘活及变现。在经营的后期，随着核心业务的逐步开发完善，柳州公司可以通过仓库、土地、房产等有价资产的抵押盘活资金，用于新项目的投资开发；亦可以通过溢价出售、外包部分功能区来实现资金的快速回笼。

（三）关于方案调整的几点说明

1.一、二、三、后期功能区的建设时序安排，符合国家

公路运输枢纽基本功能设定，有利于申请交通部的4500万元资金补助。

2.各功能分区的建设内容，是柳州公司基于招商洽谈的基本情况进行了适当调整。

3.建设时序安排在四期建设的功能区，柳州公司计划后期通过调规等方法进行商业、住宅等项目的开发。由于涉及到项目总规、土规、用地的调整，有一定的难度，放在三、后期建设，有利于争取更多的时间与政府相关部门沟通汇报，尽可能的进行调整。

第五章 一期开发项目盈利模式

柳东物流中心一期开发项目，主要开发建设公共仓储区、大型停车区、部分露天堆场、汽车修理厂、配套服务区。区域划分如下图所示：

根据“面向市场、分步实施，稳健经营、滚动发展”的原则，并借助一期项目成功运作积累的投资收益和开发经验，视项目实施行业环境的发展以及招商进度和客户需求而确定滚动开发建设二、三期项目，最终建成标准化、高端化的大型物流平台。二期开发建设内容，在一期零担货运中心及物流仓储配送中心的物流企业已入园聚集一定的人气的情况下，开发公共仓储、综合信息中心、停车维修区功能，通过功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善园区的配套服务功能，为园区的正常运营创造条件。

一、柳东物流中心一期开发项目建设规划 （一）项目开发时间及建设内容

项目规划开发时间为2016年，规划开发面积约213.46亩，主要建设公共仓储区、货运堆存区（35亩）、停车维修区（91亩）三个功能区。

（二）项目功能区 1、公共仓储区

公共仓储区占地面积34560㎡，建筑面积约51840㎡，共4栋，其中两栋是单层仓库、两栋两层仓库。主要建设汽车总成件、零部件仓库，及糖、粮油仓。满足柳州汽车城内零部件生产企业、及外地供应商的储存保管要求。

2.货运堆存区

货运堆存区占地约35亩，主要作为入园企业货物堆存、货物装卸的中转区域。柳州公司将根据园区发展的实际情况，推动货运堆存区的规划调整工作，通过建设独栋总部基地开展物流地产的开发建设。

3.停车维修区

停车维修区占地面积约为91亩，建筑面积3000㎡，主要为运输车辆提供车辆集散服务，以及相应配套的维修及后勤保障服务，建成运营后将逐步发展为全国汽车产业及地区省级班线运输、城市配送的交换基地。视开发情况，预留规划调整空间，进行物流地产的开发，获取商业盈利。

（三）一期项目盈利模式

一期项目主要市场为汽车零部件仓储配送和制糖、粮油仓储业务。

外地汽配供应商是汽车零部件在柳州之外生产的企业，主要来自上海、北京、浙江、江苏、重庆、山东等地，其中，上通五宝骏线的供应商约600家左右；东风柳汽的供应商约200家左右。企业包括德尔福、玲珑轮胎等。外地供应商厂

家距离柳州较遥远，而且主机厂要求外地供应商在柳州必须具备不少于10天的安全存储量，因此必须租用仓库，进行倒装、分类、保管以及配送。据调查了解，外地供应商95%以上需要在当地建立配送中心，依托第三方物流企业对主机厂生产进行响应。

本项目运营着眼未来发展趋势和现代物流新特点，将集物流仓储管理、销售、配送为一体，成为西南地区最专业汽车零部件物流基地之一，主要业务模式包括：仓库物业管理及配送服务、商品车整车停放服务；随着项目运营的不断深入，远期还将开发物流金融服务等。

1.仓库物业管理服务

建设物流仓库51840平方米，分别为汽车零部件仓储和制糖、粮油仓储。

对主机厂、供应商、物流公司提供高规格仓储及物流园区物业管理服务，仓储内部采用及时视频监控设备、RFID射频技术能对仓库实施24小时透明监管。

针对制糖主产区和区域粮油仓储需求，利用柳东物流中心铁公水多式联运的独特优势，建设标准化食糖和粮油专业仓库，提供专业化服务。

2.区域配送服务

建立零部件生产商到上汽通用五菱、东风柳汽主机厂的配送网络，提供JIT配送服务，实现市内配送“零距离”。

承运省外的零担货运：从省外发运到零担中心的货运量约为100车/天，每月实现10万吨的货运量，每年可达120万吨。主要承接来自东北、华北、华东、西北、西南、华南等全国各地货运业务。意向货源企业及入园企业：九州通、京东广西分拨中心、联想重庆公司、科伦药业、三志物流、广通物流等。

承运省内的零担货运：从省外发运到零担中心的货运量约为50车/天，每月实现5万吨的货运量，每年可达60万吨。主要承接区内南宁、桂林、玉林、河池、梧州、百色等各地市县货运业务。意向入园企业：南方快运物流、三正物流等。

发往省外的零担货运：从零担货运中心发运到省外的货运量约为80车/天，每月实现8万吨的货运量，每年可达96万吨。主要运输线路有：柳州--东北、华北、华东、西北、西南、华南等全国各地。意向入园企业：三志物流、广通物流、坤鹏物流、鼎鑫物流等。

发往省内的零担货运：从零担货运中心发运到省内的货运量约为80车/天，每月实现8万吨的货运量，每年可达96万吨。意向入园企业：南方快运物流、三正物流、桂玉物流、飞速物流等。

（三）二期项目盈利模式

二期主要以小型公共仓储区、仓储物流配送中心、零担

货运中心的招商引资为主，满足柳州汽车城内零部件生产企业、外地供应商的储存保管要求，把柳州本地的汽车零部件输送到外地用户，从而实现汽车零部件的集散；建成桂中地区连接华南、华东、华中、西南的大宗生产及生活物资集散分拨的仓储物流配送中心；按照“前店后库”的模式，实现货物仓储、货物集散运输、流通加工及配送、装卸搬运等功能，为众多中小型货代、配载企业提供的一个集中的信息交易场所。项目的盈利主要考虑以引进各企业进驻，收取相应的租金，开展信息平台交易收取相应的服务费以及部分物流金融服务。

（四）二期项目投融资构成 1.项目投资构成

一期项目投资约17000万元，其中：项目用地及前期费用投资8432万元，主体工程建设投资7829万元，流动资金739万元。 2.项目筹资构成

二期开发项目融资总额17000万元，其中：银行贷款11000万元，中央专项债6000万元。

（五）项目盈利分析及财务评价

以20年为评价年限，二期项目内部收益率11.70%，静态投资回收期11.50年，动态投资回收期14.77年。

第七章 三期开发项目建设规划

三期开发项目主要集中在综合配套服务区、综合信息中心。基于一期、二期项目的市场已培育成熟，人流、商流基本聚集的情况下，实施总部基地的商业开发，整体开发三期商业物流地产，以获取商业地产开发的最大价值。

一、一期项目开发规划

（一）项目开发时间及建设内容

项目规划开发时间为2017～2018年，规划开发面积约62亩，主要建设综合配套服务区（36亩），综合信息中心（26亩），地下车库。

（二）项目功能区 1.综合配套服务区

综合配套服务区占地约36亩，建筑面积约31000㎡，主要建设集政务、行政、金融服务功能于一体的综合办公大楼、司机之家等食宿配套的后勤保障服务区，为外来人员和园区内从业人员提供办公及生活综合配套设施及服务，该功能区的建筑面积目前按照控规要求进行设计。为了集约使用土地资源，提高土地的利用率，实现项目盈利最大化，经过与柳东新区的多次沟通汇报，原则同意对项目控规限高、容积率等规划条件适当放宽，为三期项目开发扩大了物流地产、商业地产开发面积。

2. 综合信息中心

综合信息中心占地面积约26亩，建筑面积20000㎡。主要搭建柳东物流中心公共物流信息交易平台，该平台将作为“柳州市智慧城市规划”建成西南区域重要的综合信息交易枢纽。作为信息汇集及交换中心，主要为入驻园区物流企业、物流需求企业、物流中心内的管理机构、公共服务机构及政府部门等用户提供全方位的信息服务。

综合信息中心由“三个中心”，八个平台”组成，即管理控制中心、物流信息中心、平台维护中心等“三个中心”；物流中心运作管理平台、物流业务管理平台、物流企业信息系统接入平台、公共信息发布平台、物流电子政务平台、物流电子商务平台、技术支持平台、辅助决策支持平台等“八个平台”。通过园区物流信息平台和园区内各企业的信息系统，把汽车整车、总成件、零部件的供应商、园区内物流服务提供商、生产制造企业、海关、仓库、站场、运输车队等“串联”起来，实现信息共享和联网电子化作业，从而真正实现物流电子化和信息化。

3. 地下车库

地下车库建筑面积约7800㎡，主要是为进驻企业及办事人员提供停车报务。

（三）三期项目盈利模式

三期开发项目是完善柳东物流中心整体功能的重点，柳

州公司采取“出售+出租”相结合的物流地产的盈利模式快速回笼资金，保持项目现金流量的正常运转。一是通过出售商业地产（约31000㎡的综合配套服务楼，单价8000元/㎡），快速回笼资金，弥补短期现金流不足的问题。二是在一期项目成功运营的基础上持续开展招商引资工作，扩大商住办 公出租面积，形成稳定的现金流。

（四）三期项目招商

三期功能区属于附加值较高的具有商业功能的物流地产项目，柳州公司拟自建开发，建成后为入住企业提供功能齐全的办公及商业服务；为银行、保险、中介、餐饮、住宿、维修等服务机构提供场所为工商、税务、行业管理、检验检疫等政府部门提供入住条件，为园区企业提供一站式服务。

（五）项目投融资方案 1.项目投资构成

三期开发项目总投资16200万元，其中：项目用地及前期费用投资3000万元，主体工程建设13600万元。

2.项目筹资构成

三期开发项目融资总额16200万元，其中：银行贷款13600万元，集团注资2600万元。

（六）项目盈利分析及财务评价

以20年为评价年限，三期项目投资内部收益率为

25.47%，静态投资回收期4.73年，动态投资回收期5.55年。

第八章 后期开发项目建设规划

后期开发项目主要集中在原一期开发范围内的货运堆存区、停车维修区。基于此前项目市场已培育成熟，人流、商流基本聚集的情况下，实施商业开发，以获取商业地产开发的最大价值。

二、后期项目开发建设规划 （一）项目开发时间及建设内容

项目规划开发时间为2020～2021年，规划开发面积约22亩，建筑面积47000㎡，主要对项目原一期范围内的货运堆存区和停车维修区进行后续商业开发，按照货物交易市场进行开发建设，以满足项目可持续发展的需要。

预计2020年启动开发货运堆存区，建设2栋4层高的货物交易市场，占地5000㎡，建筑面积20000㎡，2021年交付使用。2021启动开发停车维修区，建设3栋4层高的货物交易市场，占地4500 ㎡，建筑面积18000㎡，扩建车辆维修间，扩高到4层，建筑面积9000㎡，2021年交付使用。

（二）后期盈利模式

基于此前项目的市场已培育成熟，人流、商流基本聚集

的情况下，实施商业开发，以出售物业的方式获取开发收益。

（三）项目招商

拟引入大型货物批发或零售商入驻，柳州公司出售5栋共38000㎡给批发或零售商，另外扩建的车辆维修间部分出租，建筑面积为9000㎡。

（四）项目投融资方案 1.项目投资构成

后期开发项目总投资8000万元，其中：流动资460万元，主体工程建设7540万元。

2.项目筹资构成

后期开发项目融资总额8000万元，其中：集团注资2400万元，银行贷款5600万元。

（五）项目盈利分析及财务评价

以20年为评价年限，后期项目投资内部收益率为15.62%，静态投资回收期4.53年，动态投资回收期7.21年。

第九章 组织管理

根据柳东物流中心的建设规模、开发主体、服务功能、

经营范围，采用集中化管理模式进行组织结构设计。柳州公司初步规划成立柳东物流中心园区运营管理分公司，作为柳州公司独立的部门（非法人机构）负责园区的整体开发、招商引资、日常管理及各功能区项目公司的协调联系等工作。组织结构采用扁平化的管理模式，园区管理分公司下设5个部门：运营管理部、物业管理部、财务部、综合部、投资发展部。

一、部门职能 （一）运营管理部

是对内服务的主要部门之一。负责年度、月度运营计划的制定与规划、并监督实施。受理各类企业入驻园区经营的申请，根据园区管理办法对物流活动进行监督和管理，可以代为办理交易结算、货款收付、票证、保险等有关服务。各环节的协调及平衡管理信息的收集与管理及营销系统信息化建设工作。

（二）物业管理部

是对外服务的主要部门之一，统一负责物流中心内的后勤保障、清洁保卫、治安防盗、消防等工作，负责物流中心内各建设设施内水、电、暖的日常管理及维修工作；协助专业功能区进行规划、设计和施工管理等工作，负责物流中心内交通的组织和疏导，协调各商户之间实现资源共享，为物流中心内入驻商户提供有偿物业及工程服务；对仓库日常运

转中的有关仓储、保管、流通加工、装卸搬运等作业进行管理，并负责仓库的防火、防盗、防潮等工作。

（三）财务部

负责公司生产成本核算工作，审核财务文件，分析检查财务收支和预算执行情况；负责园区管理分公司的统一对外核算。

（四）综合部

负责内部员工的培训、档案管理、工资管理、劳动人事管理及党政工团等有关事务的管理工作；同时负责园区管理机构公用车辆管理、维护工作。

（五）投资发展部

投资发展部是公司的营销部门和对外窗口，具体负责园区的招商、策划与营销，并负责对相关物流业务的设计与咨询。

二、组织架构

结合西江集团柳州公司实际运作情况，构建柳东物流中心园区运营管理分公司的机构设臵如图所示。

主要包括以下内容：

（1）汽车及零部件制造企业物流总包服务

为客户提供生产原材料及零部件半成品接收、仓储、厂内转运、生产线准时化配送服务，同时提供产成品的储存管理并按主机厂的拉动计划及时配送至生产线的一体化物流总包服务。

（2）客户端入厂全程物流服务

为零部件企业向主机厂提供从零部件出厂到客户端仓库或生产线的全程物流服务，包括上门提货、包装、运输（中长途及市内）、仓储、再包装、生产线准时化配送等全程物流服务。

（3）主机厂零部件供应商的仓储配送业务

为主机厂非本地零部件供应商客户提供本地化的仓储与生产线准时化配送业务。其中包括市内各公路货运站、铁路各车站、机场、水运码头的提送货、仓储、装配、再包装、生产线准时化配送等物流服务。

3.商品车整车及大型货车停放服务

商品汽车集散中心根据初步设定规划，将配合柳州汽车城的产业建设，为上汽通用五菱、东风柳汽两大汽车主机厂、提供汽车整车物流配送所必要的停放及中转换装服务。

4.物流金融服务

通过与银行、专业投资公司合作，为企业法人或个体经

营户以仓单质押、动产抵押、货物所有权质押、采购融资的方式，通过物流管理方提供的抵（质）押物品的监管、价值评估、去向监管、信用担保等服务进行结构性融资，用于满足入住商家流动资金需求的物流金融服务。

5、汽车修理厂和配套服务区

为完善项目服务功能，需建设必要的汽车修理区和配套服务区，主要采取招租的形式，引进经营者，园区收取租金作为回报。

（二）一期项目招商计划

一期项目柳州公司计划与意向合作单位柳州五菱物流有限公司、广西泰禾物流集团有限公司分别合作开发经营。

1. 柳州五菱物流有限公司

柳州五菱物流有限公司成立于2005年1月20日，是一家专注于在汽车、装载机及零部件制造业等相关领域提供专业物流服务的第三方物流公司。柳州五菱物流有限公司注册资金500万元人民币，由五菱新事业发展有限责任公司100%控股，公司业务范围包括：汽车制造企业及其供应商内部生产全程物流服务、及客户端入厂全程物流服务；运输装卸、分拣、仓储及库存管理、包装发运等一体化物流服务；为客户提供优质的产品辅助性组装加工、装箱装袋、定量化小包装、帖标签、配货组合、挑选等服务；物流包装技术咨询。

五菱物流是中国物流与采购联合会常务理事单位，目前

拥有员工1700余人，仓库面积50000多平方米，各种运输车辆与专业装卸设备300余辆（台套），各种工位器具约5万套（台）。

2014年五菱物流营业收入14130万元，利润总额1326万元，资产总计9549万元，固定资产净值1740万元。

2. 广西泰禾物流集团有限公司

广西泰禾物流集团有限公司是广西泰禾发展集团有限公司的全资子公司，注册资本为1000万元人民币，公司住所位于钦州市钦州港勒沟作业区，已建成使用钦州港宏达物流商贸中心，位于钦州港勒沟作业区，占地219亩，建成大型粮油食品仓储10万平方米及其他物流配套设施。正在建设的钦州综合物流园区，位于钦州高新区，占地200亩，以粮油食品运输、仓储、贸易为主的综合物流园区。目前，集团公司共有营运货车1085辆，其中公营货车196辆。经营中国重汽、东风商用、柳汽东风三个大型货车品牌的4S店。

（五）项目投融资构成 1.项目投资构成

一期项目投资约18000万元，其中：项目用地投资7044万元，分摊前期经费1869万元，主体工程建设投资8464万元，流动资金622万元。 2.项目筹资构成

二期开发项目融资总额18000万元，其中：银行贷款

12000万元，集团注资5000万元，自治区补助1000万元。

（六）项目盈利分析及财务评价

以20年为评价年限，一期项目内部收益率9.22%，静态投资回收期11.30年，动态投资回收期17.64年。

第六章 二期开发项目盈利模式

根据“面向市场、分步实施，稳健经营、滚动发展”的原则，并借助一期项目成功运作积累的投资收益和开发经验，视项目实施行业环境的发展以及招商进度和客户需求而确定滚动开发建设二期项目，最终建成标准化、高端化的大型物流平台。二期在一期公共仓储的物流企业已入园聚集一定的人气的情况下，开发建设“零担货运中心+仓储物流配送中心+小型公共仓储区+部分露天堆场”，通过功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善园区的配套服务功能，为园区的正常运营创造条件。二期规划区域如下图所示：

（二期工程范围示意图）

一、二期开发项目建设规划 （一）项目开发时间及建设内容

项目规划开发时间为2016-2017年，规划开发面积约

201.95亩，主要建设小型公共仓储区、仓储物流配送中心、零担货运中心及部分露天堆场。

（二）项目功能区 1.小型公共仓储区

小型公共仓储区建筑面积约8000㎡，主要建设汽车总成件、零部件仓库，满足柳州汽车城内零部件生产企业、外地供应商的储存保管要求，把柳州本地的汽车零部件输送到外地用户，从而实现汽车零部件的集散。

2.仓储物流配送中心 （1）项目建设规模及内容

按照“统一规划、整体建设、设施共用、集中管理”的原则，将该功能区建成桂中地区连接华南、华东、华中、西南的大宗生产及生活物资集散分拨的仓储物流配送中心。

项目建筑面积15000㎡，建设内容包括物流仓库、场地平整及地面硬化、区域绿化等，设计平面图如下所示：

（2）拟招商入园物流企业基本情况

柳州公司在项目开展前期工作的同时，持续深入开展市场调研及招商洽谈工作，结合地方经济的支柱产业，深入研究广西柳州汽车城的发展趋势及发展需求，筛选出区域内业务规模大、资金实力雄厚、经营能力强、行业排名靠前的龙头物流企业招商入园。目前，拟入园物流企业年运输额合计约8.5亿元，入园后能迅速带动园区业务发展；对仓储面积

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