设施设备运行方案(1)

设施设备运行方案

福州融侨物业管理有限公司

2016-06-13

目录

一、 设备运行时间规定.............................................................................................. 1

1. 目的............................................................................................................ 1 2. 适用范围.................................................................................................... 1 3. 职责............................................................................................................ 1 4. 系统专业：................................................................................................ 1

4.1 弱电................................................................................................... 1 4.2 强电................................................................................................... 1 4.3 暖通................................................................................................... 3 4.4 给排水............................................................................................... 4

二、 设备运行管理...................................................................................................... 4

（一） 设备操作流程和注意事项....................................................................... 4

1. 目的............................................................................................................. 4 2. 适用范围..................................................................................................... 4 3. 职责............................................................................................................. 4 4. 系统专业：................................................................................................. 5

4.1 弱电................................................................................................... 5 4.2 强电................................................................................................. 10 4.3 暖通................................................................................................. 11 4.4 给排水............................................................................................. 14

（二） 设施设备运行巡检规定......................................................................... 15

1. 目的........................................................................................................... 15 2. 适用范围................................................................................................... 15 3. 职责........................................................................................................... 15 4. 系统专业：.............................................................................................. 15

4.1 弱电................................................................................................. 15 4.2 强电................................................................................................. 18 4.3 暖通................................................................................................. 19 4.4 给排水............................................................................................. 19

（三） 设施设备维护保养................................................................................. 20

1. 目的：....................................................................................................... 20 2. 适用范围：............................................................................................... 20 3. 职责........................................................................................................... 20 4. 系统专业：............................................................................................... 20

4.1 弱电................................................................................................. 20 4.2 强电................................................................................................. 25 4.3 暖通................................................................................................. 26 4.4 给排水............................................................................................. 31

（四） 设备故障应急处理................................................................................. 33

1. 目的：....................................................................................................... 33 2. 适用范围：............................................................................................... 33

3. 职责........................................................................................................... 33 4. 系统专业................................................................................................... 33

4.1 弱电................................................................................................. 33 4.2 强电................................................................................................. 38 4.3 暖通................................................................. 错误！未定义书签。 4.4 给排水............................................................................................. 39

三、 设施设备运行监督机制.................................................................................... 40

福州融侨中心设施设备运行方案

一、设备运行时间规定

1. 目的

满足服务品质前提条件，通过制定设备运行时间达到节能降耗目标。 2. 适用范围

福州融侨中心设施设备。 3. 职责

福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工。 4. 系统专业：

4.1 弱电

1) 背景广播系统：根据商场开闭店时间，背景音乐开启时间为早上9:30——晚

上10:00 （根据实际营运时间再做调整）；

2) 大屏幕系统：根据商场开闭店时间，开启时间为早上9:55——晚上10:00 （根

据实际营运时间再做调整）；

3) 节能监测系统：为24小时开机实时监控状态； 4) 车位引导系统：为24小时开机监控状态； 5) 综合布线系统：为保持24小时开机连接状态; 6) 停车场收费系统：为24小时开机状态； 7) POS机收费系统：为24小时开机状态； 8) 监控系统：为24小时开机实时监控状态； 9) 消防系统：为24小时开机实时监控状态； 10) UPS电源：UPS不间断电源为24小时连接状态。

11) 无线对讲系统：无线对讲信号放大为24小时开机连接状态； 12) 电梯

1) 电动扶梯

? 启动：商场电动扶梯每天开启时间为9:45——10:00（根据实际

营运需求再做调整）。

? 关闭：商场电动扶梯每天关闭时间为22:00——22:20（根据实

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际营运需求再做调整）。

2) 升降梯

? 启动：商场直梯每天开启时间为9:45——10:00（根据实际营运

需求再做调整）。

? 关闭：商场直梯每天开启时间为22:00——22:20（根据实际营

运需求再做调整）。

? 写字楼升降梯、消防梯24小时运行，

? 货梯根据实际运营需求做调整。货梯开启时间6：30-10：00 、

13：30-16：30 、22：00-次日01：00

4.2 强电

1) 公共区域常规工作照明(应急照明)：24小时（CBUS模块控制） 2) 地下车库常规工作照明(应急照明)：30%：24小时； 地下车库常规营业照明：70%：10:00-22:00

室外步行街照明：17：30--22：00（春季）（外街）。 1８：30--22：00（夏季）（外街）。 17：30--22：00（秋季）（外街） 17：00--22：00（冬季）（外街）。

外广场、路灯照明：17：30--22：00（春季）（外街）。 1８：30--22：00（夏季）（外街）。 17：30--22：00（秋季）（外街） 17：00--22：00（冬季）（外街）。 泛光照明： 17：30--22：00（春季）（外街）。 1８：30--22：00（夏季）（外街）。 17：30--22：00（秋季）（外街） 17：00--22：00（冬季）（外街）。 广告位照明： 17：30--22：00（春季）（外街）。 1８：30--22：00（夏季）（外街）。 17：30--22：00（秋季）（外街） 17：00--22：00（冬季）（外街）。

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3) BA照明灯控系统：开关机时间为（10:00-22:00）其中应急照明、地导灯

和插座为24小时连通状态。

4.3 暖通

4.3.1

冷源系统运行时间：

1) 每年运行月份：5、 6、7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，4、

11月根据天气温度情况和商场测温情况，以26℃为界限，高于26℃冷空调运行根据室内环境温度做灵活调整，低于或等于26℃全新风运行。（内街）

每年运行月份： 7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，5、6、11月根据天气温度情况和商场测温情况。

离心机组运行时间9:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：00

分根据实际情况开启一台离心机组或同时开启一台离心机组

冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实

际情况进行调整；

冷却塔运行时间根据主机运行时间开启； ? 夏季 6、10月 （30℃-35℃）

离心机组运行时间10:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：

00分根据实际情况开启另外一台螺杆机；

冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实

际情况进行调整；

冷却塔运行时间根据主机运行时间开启 春秋季 4、5、11月 （27℃-29℃）

离心机组运行时间12:30-18:30开启一台离心机；

冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实

际情况进行调整；

? 冷却塔运行时间根据主机运行时间开启 3）甲A中央空调每日运行时间：（周末不开机） ? 盛夏季节（7、8、9）月

? 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:00-18:00 冷冻水泵运行至18:30 夏季 （10）月

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? 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:30-18:00 冷冻水泵运行至18:30

4.3.2

新风机运行时间：

盛夏季7.8.9月（35℃以上） 开启时间 9:00-22:00

夏季6、10月 （30℃-35℃） 开启时间 10:00-21:00

春秋季4、5、11月 （27℃-29℃）

开启时间 11:00-14:00 、16：30-20：00

4.3.3

公共区域空调末端设备运行时间（根据冷热源启停运行）： ? 工作日：9:45-22:00 （空调设备10:00开，21:00关） ? 节假日、休息日：9:45-22:00（空调设备 9:45开，21:30关） ? 厕所排风机运行时间：10:00-22:00

4.3.4

地库送排风机运行时间：

? 设备机房送排风机运行时间 6:30-08:00 22:00-23：00 ? 车库区域送排风机运行时间（按1/2送排风设备开）

8:30-10:00 11:30-13:00 17:30-21:00 5：00-06:00 ? 湿垃圾房排风机运行时间

5:00-第二天01:00

4.4 给排水设备（自动控制）

二、设备运行管理

（一）设备操作流程和注意事项

1. 目的

规范设备设施的操作程序,确保设施设备运行正常平稳、安全。 2. 适用范围

适用于福州融侨中心设施设备的正确操作。 3. 职责

福州融侨物业物业管理有限公司融侨中心工程部各专业员工。

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4. 系统专业：

4.1 弱电

4.1.1

车辆出入管理系统

1) 系统登录：双击图标—系统登录—选择操作员—输入密码—确定 2) 远距离卡的发行：登录系统后，点击人员资料库中做相应增加、

修改等，然后保存后退出。

3) 临时停车IC卡的发行：发卡机自动发卡，并录入数据库开始计

费。

4) 临时停车收费：读卡后，点击收费等类型的功能，软件自动显示

所计费用。 5) 注意事项：

? 出、入口控制机、发卡机等设备不可处于关机状态。 ? 严禁变动、删除数据库资料等文件夹否则将造成系统的无法

运行，甚至崩溃。

? 勿变动与通讯协议卡相关的连线、接插件，以免影响系统运

行。

4.1.2

闭路电视监控系统

1) 摄像机切换、云台控制、镜头控制:通过主控键盘先选择显示图

像的监视器，然后选择摄像机，然后进行操作。

2) 硬盘录像机的操作：系统登录，选择操作员，输入密码，点击确

定后进入菜单。

3) 硬盘录像机有设置监控图像窗口，调用录像等功能。 4) 硬盘录像机可设置“四画面”“九画面”等监控图像窗口。 5) 调用录像时，首先选择目标摄像机，然后选择日期，时间等，然

后点击播放键。也可快进或倒退等功能。 6) 注意事项：

? 开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做

到正确使用。保持设备整洁。

? 开启监控设备前要详细检查监控设备的工作电源是否正常

输出。

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? 监控设备开启后如听到监控设备蜂鸣器不规则响声，或机箱

内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。 ? 设备在正常运行中不允许非正常关机。

4.1.3

入侵报警系统：

1) 入侵报警系统可以查询各防区状态，防区故障，报警记录等，对

各防区进行布防，撤防等功能。 2) 登录系统后，进行一系列的操作。 3) 注意事项：

? 开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做

到正确使用。保持设备整洁。

? 开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。 ? 设备开启后如听到设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常

声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。 ? 维修。

4.1.4

建筑智能化系统（BA）

1) 打开显示器电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。 2) 打开主机电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。 3) 在屏幕对话框中，输入用户码，出现相应的系统菜单。 4) 在系统菜单中找到需操作的相应内容。例如:空调机系统的遥控

操作。

5) 单击有关于空调的子菜单，点击列表中相应选项，可显示楼层各

测温点的回风温度、送风温度及各空调机的运行状态。 6) 可根据各专业要求，选中相应楼层的空调机列表，设定风机、空

调机水阀的开启和关闭时间。

7) BA系统还可以监控系统的运行状况，报警查询等功能，登录系

统后可根据需求操作。 8) 注意事项：

? 开机前，仔细检查工作站主机、监视器、网络控制器等设备

的供电电源是否正常。

? 设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响

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立即关闭设备，并通知弱电进行维修。 ? 系统电脑不可处于关机状态。

4.1.5

背景音乐系统

1) 开启背景广播系统及设备电源，在系统软件上选择播放源，并将

音量开关放到最低位，然后将音源切到各楼层音箱上。慢慢旋动音量开关，调制适当位置。 2) 注意事项：

? 开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。 ? 设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响

立即关闭设备，并通知弱电进行维修。

? 因背景音乐系统需与消防系统联动，背景广播功放等设备在

正常运行中不允许关机。

4.1.6

消防自动报警控制系统

1) 系统自检:主菜单下按\系统自检\键,进行系统自检。

2) 报警显示:报警器报警后,自动显示在控制柜显示屏上,按操作按

钮，可查到火警的具体位置。

3) 系统复位:现场报警器复位后,按“系统复位”键将进行系统复位。 4) 注意事项：

? 维保单位和商管弱电技工必须持证上岗。 ? 维保单位必须为合格服务商。 ? 确保消防系统年检合格证时效性。

? 做好日常和定期维护保养巡视记录等资料存档管理工作。

4.1.7

联动系统

1) 联动系统自动启动:将消防系统设置成自动

2) 联动系统手动启动:选择相应设备，强制启动联动设备。 3) 联动设备停止: 进入系统后，将设备联动执行停止。 4) 联动手动盘操作:在系统设置为“手动允许”后，在手动盘上选

择设备,按\启动\键启动设备,按\停止\键停止设备。

4.1.8

安装打印纸。

1) 将新纸卷穿在送纸转轴上;

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2) 将送纸转轴安放在打印机支架上;

3) 将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用;

4) 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上\

送纸\按钮,使纸头穿过打印机构。

5) 继续送纸,预留约12寸备用。安装完打印纸后,如有报警或故障,

打印纸将自动打印记录。

4.1.9

消防电话

1) 消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插

孔,可按各分机号码对话。

2) 在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中

心通话。

4.1.10 电动扶梯

1) 启动

? 启动前先检查各梯级是否清洁，无异物，梯梳齿是否完好。 ? 开梯前确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。 ? 在梯头和梯尾的开关处用钥匙启动电动扶梯。

? 在达到额定转数前，检查电动扶梯是否启动自如，扶手带速

是否正常，其他零部件有无响声。如有异常，即按急停按钮停止，并放置停用指示，通知维保单位前来维修并做好记录。 ? 一切正常交付使用。 2) 关闭

? 关闭前疏散梯级上的乘客。

? 在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。

? 关闭后检查旁板、盖板、螺丝是否松脱。检查自动扶梯是否

正常关闭，如有异常，通知维保单位前来维修并做好记录。

3) 转变行程方向

? 转变行程时疏散梯级上的乘客。

? 在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。 ? 在确认完全停止后，再转向启动。 4) 注意事项：

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? 维保单位和商管工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实

效性。

? 确保电梯年检合格证时效性。

? 建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。

4.1.11 直梯

1) 启动：自动模式

? 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。

? 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。

将自动/手动开关放置到“自动”状态。 ? 认真检查各控制开关及照明通风是否正常。 ? 用钥匙关闭电梯操作箱。

? 选顶层、中间数层及首层来回一趟，没有异常后方投入正常

运行。

2) 手动模式：

? 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。

? 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。

将自动/手动开关放置到“手动”状态。 ? 认真检查各控制开关及照明通风是否正常。 ? 用钥匙关闭电梯操作箱。

? 随电梯上、下行驶一个回程（不载客、不运货），检查运行

是否正常，有无故障。

3) 关闭：

? 关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维保单位处理，并

在首层及最高层放置电梯停用标示。

? 检查电梯无异常并确认电梯内无乘客后，用钥匙打开电梯检

修门，关闭电梯照明及风扇。完成后关闭电梯检修门。 ? 用电梯启停钥匙关闭电梯。

? 关闭后确认外招LED显示是否出现“停用”字样。 ? 确认梯门关好后方可离开。 4) 注意事项：

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? 维保单位和物业工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实

效性。

? 确保电梯年检合格证时效性。

? 建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。

4.2 强电

4.2.1 4.2.2

倒闸操作制度

倒闸操作必须根据工程部主管的命令填写操作票，并有工程部经理签字方可实施，严格按照操作票内容实行操作。 1) 倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：

? 停电：拉闸操作必须按照电容柜、低压开关、高压断路器、

高压隔离开关的顺序依次操作。

? 送电：合闸操作必须按高野隔离开关、高压断路器，低压开

关、电容柜的顺序进行。 ? 严禁带负荷拉合刀闸。

2) 倒闸操作必须由二人（持高低压证）执行，其中一人监护，另一

人操作。

3) 每张操作票只能填写一个操作任务。

4) 开始操作前，应先在模拟板上进行，模拟操作核对无误后再进行

设备操作，操作前应该核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。发布操作命令和复诵操作命令都应严肃认真，命令一致，声音宏亮清晰，必须按操作票填写的顺序逐项操作，每操作一次应检查无误后做一个“√”记号，高压隔离和断路器开关及10KV断路器、联络开关停送电操作后必须及时挂摘警示牌，全部操作完毕后进行复查。 5) 下列项目应填写操作票内：

? 操作和监护员姓名，道闸操作日期和时间节点。

? 按顺序填写应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的交流回路名

称。

? 开关、闸刀的位置。

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? 电缆尾线的拆开和接上。

6)7)8) 4.2.3

1)2)3)4) 4.3 暖通

4.3.1

1)? 继电保护自动装置的停用和合上，继电保护定值的更改。 ? 临时接地线的装拆(包括验电、放电)。 ? 检查接地线是否拆除。 ? 检查负荷分配。 ? 摇测绝缘。

? 安装或拆除控制回路或电压互感回路的保险丝。 ? 切换保护回路和检验是否确无电压。

突发事故处理时暂不用操作票，但应执行监护制度，做好操作记

录，后补操作票。

对操作有疑问时，或不利于安全时应立即停止操作，并立即报告

值班负责人。

在正常操作过程中，发生异常情况或误操作时应立即停止操作，

报告主管部门，只有在事故直接威协人身和设备安全时，方可先采取必要措施(如切断电源进行触电急救或灭火等)事后立即报告上级有关部门。

供配电设施设备运行管理注意事项：

供配电设施设备运行严格按照供配电系统管理制度和操作规范

执行。

确保强电员工持证时效性和变配电站高压工具和设备符合强检

要求。

节能降耗，关注日、月度用电量和MD数据统计和分析。 严查空间和配电设备箱体密闭堵漏，防止小动物进入配电站

冷水主机操作规程

启动冷水主机前必须做好准备工作：

? 检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水

系统等。

? 检查所有的电气接头，保证接地良好。 ? 检查热交换器是否正常。

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? 检查水流开关机面板上的水流指示器是否正常动作。 ? 所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。 ? 分集水器每天运行前排污一次。 ? 检查膨胀水箱运行是否正常。 ? 检查冷却、冷冻循环泵是否运行正常。 ? 检查冷却塔水位、风扇是否运行正常。 ? 检查主机油泵油位线是否在安全线内。 ? 检查主机控制屏温度、压力是否正常。 2) 启动冷水主机

? 按下主机控制屏的启动键。

? 观察主机油压是否建立，运转声音是否正常。 ? 检查控制屏显示主机的各项数据是否正常。 ? 启动控制屏键盘锁。

? 当值人员每日做好冷水主机及冷冻水泵、冷却水泵两小时一

次记录，随时对机组观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。

? 每三小时巡视冷却塔和膨胀水箱，检查水位和设备运行情

况。

3) 关闭冷水主机

? 按下主机控制屏的停机键。

? 检查控制屏显示主机的各项数据是否正常，启动控制屏键盘

锁。

? 冷却塔风扇至少运转五分钟才可关闭。

? 冷却水泵至少运转十五分钟才可停泵，并检查冷却塔水位和

设备是否正常。

? 冷冻水泵至少运转三十分钟才可停泵，并检查膨胀水箱是否

正常。

4) 注意事项：

? 每月配合保养单位做好冷水机组的保养和水质处理、定期配

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合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。

? 根据分集水器的冷冻水水温和测温点温度来确定主机的出

水温度和开启台数。

? 开机前进行检查并做好相关记录，运行中每2个小时必须对

主机运行情况进行巡查，，并填写相关表单。 ? 正常运行中应对所有运行参数及管道、阀门进行检查。

4.3.2

热水锅炉操作规程：

1) 启动热水锅炉前必须做好准备工作：

? 检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水

系统等。

? 检查所有的天然气阀门及接头，保证供气良好。 ? 分集水器每天运行前排污一次。

? 所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。 ? 检查热水循环泵是否运行正常。 ? 检查膨胀水箱运行是否正常。 ? 检查锅炉内已加满水。 ? 检查各部分是否有泄露。 2) 启动热水锅炉

? 将锅炉控制电源开关开至启动位置，将运行开关根据实际情

况开至手动或自动位置。锅炉负荷根据回水温度加载或下载。

? 如果锅炉控制开关有预热档，而锅炉长时间未使用，应将控

制开关开至预热位置。当锅炉出水温度接近设定温度时，将控制开关开至启动位置。

? 如果锅炉控制开关开至启动位置有报警声，按下消音键，锅

炉在刚接通时有可能会听到瞬间的报警声。

? 当值人员每日做好热水锅炉、热水泵和膨胀水箱两小时一次

记录，随时对设备观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。

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3) 关闭热水锅炉，将锅炉控制开关开至关闭位置，关闭天然气供气

开关，热水泵至少运转三十分钟才可停泵。

4.3.3

注意事项：

1) 每月配合保养单位做好热水锅炉的保养和水质处理、定期配合电

工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。

2) 根据分集水器的热水水温和测温点温度来确定主机的出水温度

3) 4.4 给排水4.4.1

1) 2) 和开启台数。

按照国家相关规定，每半年锅炉压力表强检一次，每年锅炉安全

阀强检一次，每年热水锅炉年检。

操作规程：

启动水泵(潜水泵)前的检查

? 检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸

阀。

? 排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。 ? 检查电压表、电源指示灯情况。 ? 手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。 启动水泵(潜水泵) 。

? 合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于“手

动”位置。

? 按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流。 ? 如果1次不能启动成功,检查进出阀门和放气阀，随后再试

启动1次,每次应间隔3分钟。如果2次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。

? 启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声

响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)，机械密封应无漏水其产生。

? 确认一切正常后,按下水泵(潜水泵)“停止”按钮,水泵(潜水泵)

停止。

? 将转换开关置于“自动”位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行。 第 14 页 共40页

3) 停止水泵(潜水泵)

? 将转换开关置于“0”(停止)位置,水泵(潜水泵)停止运转。 ? 拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)，柜门挂停

止送电牌。

? 关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。 ? 检查有无不正常情况,如有则及时处理。

4.4.2

注意事项：

1) 启动前电气、管路阀门安全检查。 2) 启动运行时运转电流、异声、异味观察。 3) 运行正常恢复正常工作工况。

（二）设施设备运行巡检规定

1. 目的

规范设备设施的巡视检查,确保设施设备运行正常平稳、安全。 2. 适用范围

适用于福州融侨中心设施设备。 3. 职责

福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工，填写运行记录。 4. 系统专业：

4.1 弱电

4.1.1

车辆出入管理系统

1) 弱电技工每天对系统进行检查测试1次，并填写相应记录； 2) 每天对系统（收费主机、地感、发卡机、道闸、读卡器等）进行

检查测试一次

3) 每天对LED显示屏运行状态巡视一次； 4) 每周对收费软件运行状态巡视一次； 5) 每周对收费主机通讯设备运行设备巡视一次。 6) 每天用干布擦拭卡机、道闸1次

7) 每天用干布擦拭光电探测器，及时更换损坏的卡扣；

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4.1.2

电话、网络系统

1) 安装管理：

? 通讯运营商进入其租赁机房时要求其填写相关信息，方可进

入机房作业；

? 弱电领班负责每月统计电话数量; ? 弱电技工维护网络系统； ? 业户申请手续按照相关制度执行。 2) 机房管理：

? 每月查看租赁机房设施状况，发现违规情况时及时向弱电主

管报告。

4.1.3

闭路电视监控系统

1) 每日对摄像头进行转动、调焦动作巡检； 2) 每日对视频分配器日常巡检； 3) 每日对主控键盘日常巡检；

4) 每日由弱电技工用防静电绒布擦拭监视器等设备。

4.1.4

入侵报警系统

1) 每日对报警管理计算机、打印机日常巡检。 2) 每日对报警管理软件进行巡检。 3) 每日对报警控制主机进行巡检。 4) 每日对主控键盘进行巡检。 5) 每日对各防区进行抽检。 4.1.5

门禁管理系统

1) 每日对系统管理计算机、发卡机日常巡检。 2) 每日对系统软件进行巡检。

3) 每日对读卡器刷卡状况及电子门锁开、闭门状况进行日常巡检。 4) 每周对系统通讯设备巡检1次。 4.1.6

电子巡更系统

1) 每日对巡更计算机，变送器日常巡检。 2) 每日对巡更软件进行巡检。 3) 每日对巡更棒进行测试。

第 16 页 共40页

4.1.7

有线电视系统

1) 每日对电视图像、声音效果进行巡检。 2) 每周对系统通讯设备巡检1次。 4.1.8

无线对讲系统

1) 每日对无线对讲系统设备进行巡检。 4.1.9

建筑智能化系统（BA）

1) 每日对系统计算机、打印机进行巡检。 2) 每日对系统操作软件进行巡检。

3) 每日对系统所设定的自动开启及关闭的设备与相关专业的工程

师进行复核。

4) 每日对系统所监控的设备运行反馈信号与相关专业工程师运行

进行复核。

5) 每周对系统通讯设备巡检1次。 4.1.10 背景音乐系统

1) 每日对背景音乐主控电脑及分控电脑进行巡检。 2) 每日对背景音乐功放、话筒等设备进行巡检。 3) 每日对楼内各层放音喇叭的音量及音质巡视1次。 4) 每日对UPS进行巡检，测试。 5) 每周对系统通讯设备巡检1次。 6) 每日擦拭机柜 4.1.11 消防系统

1) 弱电技工配合消防维保单位及时排除故障，及时将故障信息记

录。

? 每日对消控主机巡视一次，记录火警、故障、反馈等信息，

并检查主机各项功能是否正常；

? 每日检查消防24v供电电流是否超标，并记录数值，如超过

额定值要及时检查原因并排除故障；

? 每周对风机房内控制模块进行检查，控制模块应正常巡检； ? 每月对湿式报警阀室内设备模块进行检查，检查控制模块是

否正常巡检；

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5) 弱电主管负责计划控制。

4.2 强电

4.2.1

电力公司10KV 1路进线停电，严格按照单路高压停电应急预案进行操作。

4.2.2

开闭所和用户站、强电间电气设备故障，严格按照设备故障应急预案进行操作。

4.2.3

填写事件相关记录表单。如：《特别事件报告》、《重大故障情况记录表》。

4.3 暖通

4.3.1

冷冻机故障的应急处理：

1) 开机不成功或未正常启动时，应即刻停机，请强电人员到场检查

控制柜故障原因，待排除故障后方能开机。

2) 水的流量器发生故障或无一定的进出水流量会对机组产生相当

大的损伤，故须即刻停机。并检查水泵和膨胀水箱的补水情况，及时处理和解决，待流量及水压正常后方可开机。

3) 在开机时应检查水温，当冷冻水温度高于冷却水温度时应检查冷

却塔风机是否被打开。如果有异常，应迅速查找原因或用手动方式操作,待冷却水温度高于冷冻水温5℃ 以上方可开机。 4) 当机组开出后一定要有值班人员在场，尤其针对机组的负荷。如

机组在正常情况下负荷下降时以防机组发生故障，当有故障现象即刻停机，或调换小机组和减少机组的运行台数。如发生异常情况下的机组的故障应即刻停机，并查找故障原因。

4.3.2

水系统：

1) 水管，水阀裂开时造成系统水的泄水或喷水时的应急处理：

? 应了解泄水和喷水的位置，即刻通知机房内值班人员停水泵

和排水,在现场的人员应即刻关闭分层阀，目的使系统内的压力降低和分散排水的点，并且关闭膨胀水箱的补水阀。 ? 泄水点得到控制以后方能再补水，逐项将系统恢复正常，并

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对泄水点周围进行处理，使损失减小到最低点。

? 膨胀水箱倒反水的另外一种可能是系统负荷减小，水的压差

过大（△P过大）所致。应急处理是检查机房的系统旁通阀是否自动打开；未开就用手动打开。

? 压差旁通阀失灵时机组运行应用手动方式调节旁通阀。停机

后即刻检修。

2) 系统排水及进水操作规程：

4.3.3

1) 4.4 给排水4.4.1

1) 2) 3) 4) 5) 4.4.2

? 排水时步骤：应先从上向下排放，即从最高点的末端设备

AHU、FAU开始排放直至系统水放尽为止。

? 进水时步骤：膨胀水箱开始补水，再从最低点的末端设备排

水直到清水排出后关闭阀门。由下向上进入，并检查各点末端设备水阀是否关闭。

注意事项：

在快速进水时，水压到2.5Kg时应改为慢速进水，并且要检查所

有相关的末端设备和水阀是否关闭，加强巡视检查。

给排水设备（设施）故障一般处理操作规程:

供水泵出现故障时，工程部值班综合维修技工应马上启用备用

泵，以保证正常供水，然后报工程部组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。

每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，应立即检查故障

原因，如果是控制回路出现故障，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。

供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工程部综合维修

技工应立即关闭供水区总阀，并及时抢修；如果是市政水管网出故障，及时通知自来水公司抢修。

由服务中心及时通报受影响业主（住户），以便得到理解和支持。 排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，按《室外公共

设施维修规程》执行。

停水处理操作规程：

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1) 要求工程部值班员工立刻到水泵房、水箱间检查水池、水泵、水

阀、水表，判断停水是否属内部原因。

2) 若属外部原因，立即询问自来水公司，本地区是否紧急停水。 3) 如不是自来水公司停水，应通知保安协助检查商场周边路面下是

否有涌水（自来水管道破裂），如发现自来水管道破裂，应立即通知自来水公司抢修。

4) 工程部应掌握停水的原因及恢复供水的时间，并及时通报营运部

向相关业户通报。

5) 如发现为商场供水管路破裂，值班主管人员参照《应急方案之水

管破裂》所载步骤处理（控制来水、吸除积水、升高电梯、沙包阻水等）。

6) 如人为误操作或简单问题可以自行解决（如打开被关闭水阀或控

制 开关），应立即恢复供水。如商场供水系统发生故障，不能及时恢复，应立即通知相关业户。并通知商管总经理和工程副总，联系加派人手进行抢修。

7) 值班主管人员应随时了解抢修进程，如预计当天不能恢复供水，

应立即通知营运部，由其组织联系临时水源。 8) 处理事件的值班主管人员应做好相关事故记录。

9) 任何人不得对停水造成的损失，对业户进行任何赔偿承诺。应请

相关业户在办公时间，与商管联系解决。

三、设施设备运行监督机制

各专业领班每日巡检1次，各专业主管每周巡检1次，工程副经理每月巡检1次，工程经理每月抽查一次。

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? 每月对步行街消防广播系统强切测试；

? 每月对消防泵房设备进行远程、现场启停功能检测； ? 月度抽检总烟感数的10%；

? 每月按计划检测总防火卷帘门数的10%。

4.1.12 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于《电梯日

1)2)3)4)5)6)7) 4.2 强电

4.2.1

4.2.2

常巡视记录表》中，巡检工作主要包括以下内容： 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合。

检查外召唤按钮及按钮灯是否正常；电梯门关闭是否密封牢固；

电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出。

检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、

三方通话、开关门按钮、安全触板及光幕）是否正常。 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机

房温度如果超过35度，则开启空调），照明通风是否完好，盘车工具/救援规程、对讲电话等是否完好，有无漏水，进水；门窗是否关闭等。并填写《电梯房巡视记录表》。 对电梯升降情况进行以下三方面检查：

? 电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感。 ? 运行速度是否恒速，运行中有无震动感。 ? 减速停层有无明显压迫感。

巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知

维保方并作好记录；

领班每周巡视1次；专业主管每半月巡视1次；经理每月抽查1

次。

电气设备运行检修人员必须严格按照巡检制度的要求对所管辖范围内的设备进行巡视，及时发现事故隐患，及时处理，及时报告并认真做好各项记录工作。

开闭所和配电房设施设备2小时巡视抄表1次，楼层强电间风机

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房每天巡查1次，公区照明每班巡视1次。

4.2.3 4.2.4

外街每天巡查一次，塔楼每周巡查一次。

要求电气设备运行检修人员对所管辖的设备，要做到“三好，四会”：即“管理好，使用好，保养好”；“会使用，会保养，会检查，会排除故障”。

4.2.5

运行中，发现设备有异常现象时，应及时处理，如需停运检修影4.2.6

4.2.7

4.3 暖通

4.3.1

4.3.2

4.3.3

4.3.4

4.3.5

4.4 给排水4.4.1

4.4.2

响客户时，要事先及时报告主管或部门经理，采取措施不影响客户正常工作前提下进行检修。

发现设备事故，要保护现场，立即报告上级直接主管，采取措施，组织分析，找出原因。

电气设备巡检人员对使用设备须定期进行擦拭，润滑，检查，调整等保养工作；对备用设备须定期进行预防性试车。

巡视商场内外温度，室内步行街1-3楼每层均匀设置6个测温点，测温巡检频次每天2次（10:30-11:00 13:00-13:30），根据测温点温度调整主机运行状态。

巡视屋顶新风机房和楼层空调机房，巡检频次每天1次，检查工作电源，风机控制应在自动档位，风机压力和温度是否正常，风阀和水阀开启是否正常，管道、表阀及水阀无渗水，风机运行无异声。

巡视公共区域空调设备，巡检频次每天1次，检查工作电源，空调设备运行无异声，空调散流器测温正常。

巡视厕所排风机，巡检频次每天1次，检查厕所排风机运行无异声， 排风量正常。

巡视送排风机房，巡检频次每天1次，检查风机控制应在自动档位，工作电源，风阀开启是否正常，风机运行无异声。

巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。

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4.4.3

巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

4.4.4

巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况, 对\手动\运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

4.4.5

发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。

4.4.6

发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。

4.4.7

相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。

（三）设施设备维护保养

1. 目的：

制定设施设备维护保养规程，指导设施设备的维护保养工作，确保设施设备运行平稳安全，提高工作效率，同时达到保值增值的目的。 2. 适用范围：

适用于福州金融街万达广场设施设备。 3. 职责

福州金融街万达广场商业物业管理有限公司工程部专业员工，填写运行记录。 4. 系统专业：

4.1 弱电

4.1.1 4.1.2

日常维护及定期保养规定： 车辆出入管理系统

1) 月保养

? 做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。 ? 检查挡车杆是否完好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱

箱体有无损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。

第 20 页 共40页

? 检查感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费，道闸开闭

正常，遇物阻挡自动停止升杆等功能。 ? 每月测试1次卡机、道闸的机械性能； ? 每月对车场管理系统数据备份； 2) 季保养

? 检查各转动轴是否润滑正常。每季度对道闸进行加油保养。

对收费电脑主机箱进行除尘； ? 每季度测试地感线圈灵敏度；

4.1.3

电话、网络系统

1) 根据通讯运营商维护计划进行配合及监督。 4.1.4

闭路电视监控系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，清扫灰尘，检查室内外摄像系统的摄像头、

镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次；

? 调节并检查监视器上的各旋钮动作是否正常，检查监视器图

像是否清晰， ? 焦距是否可调。

? 检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，以保证系统

防雨防尘性

? 能良好；检查云台是否固定坚固，支撑杆地脚螺栓是否松动

等

? 检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。 2) 季保养

? 完成月保养的内容：

? 保养人检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是

否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，控制器与录象系统是否正常，并抽查录象效果。

3) 年保养

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? 完成季保养的内容：

? 检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。 ? 检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正

常。检查各监控系统的连线接触是否良好，控制器与录象系统是否正常，抽查录象效果。

4.1.5

入侵报警系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统红外探测器及手动按钮

有无损坏，检查红外探测器及紧急按钮是否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺栓是否松动等。 ? 对各个红外探头及紧急按钮进行检测，声光报警器是否发出

报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报警主机及报警电脑主机是否有报警信号。

? 检查报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否正常，如发

现问题，及时上报。

? 检查报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各个防区通讯

是否正常，如发现问题，及时上报。

2) 季保养

? 完成月保养的内容

? 对各弱电井内控制箱及通讯模块等进行紧固、清洁1次； ? 检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。

4.1.6

门禁管理系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统读卡器，电控锁，出门

按钮等有无损坏，检查读卡器，电控锁，出门按钮等是否固定坚固

? 对各个读卡器，电控锁，出门按钮进行检测，系统主机是否

收到信号。

? 检查系统电脑软件是否正常，各个控制器通讯是否正常。如

发现问题，及时上报。

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? 每月对系统电脑数据备份。 2) 季保养

? 完成月保养的内容

? 对各弱电井内控制器及通讯模块等进行紧固、清洁1次； ? 检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。

4.1.7

电子巡更系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，清扫灰尘，每月对系统电脑等设备除尘一次。 ? 每月对巡更主机，巡更棒测试，检查。

? 每月对巡更信息点位进行检查，确认其固定是否牢固，有无

损坏。

4.1.8

有线电视系统

1) 月保养

? 对设备进行保洁工作，清扫灰尘，用场强仪对各个频道进行

检测，信号强度范围为60——80db。如达不到要求，出现图像产生雪花和扭曲等现像，立即上报。

4.1.9

大屏幕LED系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，清扫灰尘，每月对功放机等设备进行调试1

次。

2) 季保养

? 每季对机柜内设备进行除尘清洁1次。

4.1.10 无线对讲系统

1) 月保养

? 做好保洁工作，每月对干线放大器、设备功分器及耦合器等

进行除尘检修。

4.1.11 建筑智能化系统（BA）

1) 月保养

? 检查中央站主机的硬件是否完好，软件模块是否能正常使

用，各种功能是否正常。网络交换机是否工作正常。

第 23 页 共40页

? 检测各软件功能是否能够实现，控制流程，联动关系，控制

精度是否符合要求。

? 对弱电井内控制设备做清洁、除尘工作。 2) 季保养

? 完成月保养内容

? 检查DDC工作是否正常，各I/O模块是否正常，各通讯模块

是否正常。

? 对弱电井内控制设备接线端进行紧固1次。 3) 年保养

? 检查各种传感器精度是否在正常误差范围之内。检查各种执

行机构是否能平滑，准确的执行指令。

4.1.12 背景广播系统

1) 月保养

? 检查背景广播系统软件是否正常，各功能是否能实现。 ? 检查功放、DVD、卡座等背景广播系统硬件是否正常。 ? 检查设备的接插件，接线端是否有松动。

? 对设备的接线端进行紧固。对楼层接线箱中的接线端进行紧

固。

4.1.13 消防系统

1) 月保养

? 做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镙钉。 ? 检测报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）。 ? 楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警

铃等消防设施是否松动、变形、接触不良等异常现象。 ? 弱电房内检查有关消防设备（包括报警分机），做好保洁工

作、紧固接线端工作，检查箱门是否关闭及箱体外观情况是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。 ? 检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

? 维修后，恢复设备周边状态，并告之弱电主管恢复使用 ? 每月至少进行1次消防联动测试，全年覆盖；

第 24 页 共40页

2) 注:消控中心中有UPS的系统，需每日巡检UPS。每半年对UPS

放电检测一次，一般放到80%。

4.1.14 电梯定期保养规定:

1) 每月一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制

柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。 2) 外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保不少于10天，

电梯维修技工现场跟踪。

3) 维保工作须在闭店后进行；（具体维保时间根据实际营运时间安

排）

4) 外包单位工作人员工作后须在机房填写维修保养记录； 5) 《维保工作单》须得到电梯维修技工签字确认； 6) 发现违规维修保养时,报弱电主管对其发《整改通知书》； 7) 维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在基层门前挂上

“电梯保养、检修”告示牌； 8) 检修完成后搞好现场卫生。

9) 电梯维修完毕后由电梯维修技工确认维修效果； 10) 由维保单位提供维修记录（复印件）。

4.2 强电

4.2.1

强电技工根据每月的电气设备维修保养计划进行设备维修保养，认真执行设备维修保养操作规程，不得私自简化或更改维修保养程序及维修保养内容严格按照设备的技术指标及相关标准进行维修保养，不得私自降低维修保养标准，填写维保记录。每3个月对全广场配电系统进行热成像仪检查并形成报告。

4.2.2

当电气设备出现故障时,值班人员在接到报修通知及维修电话，按照三标文件要求执行。

4.2.3

供配电设备的故障维修一般不超过8小时，若8小时无法解决的重大故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报,限期解决。

4.2.4

维修保养过程中应严格执行电气设备安全操作规程，专项主管及领班提供工作指导和检查监督。

第 25 页 共40页

4.2.5

4.2.6

4.2.7

4.3 暖通

4.3.1

1) 2) 4.3.2

1)凡夜间及节假日发生故障，有条件的应及时进行解决；不能立即解决采取临时措施控制事态继续发展,同时立即报告工程主管和经理。

对外包维修保养项目必须严格按照合同所签的验收标准进行检查验收，不得降低验收标准。

建立设备台帐，由专人负责管理，对更换的零部件及时记录，常用和重要部件有一定储备，做到修换及时。

日常维护 如：机房清洁，设备清洁等

冷冻机房值班人员每日设备外观一次。

所有空调工合理分包管辖的设备机房及设备的清洁，每周至少清

洁一次，要求设备机房及设备干净整洁，无浮尘。

定期保养规定:

冷水主机保养（月保养和开机保养）：

? 专业公司每月检测冷水主机状况并出具月保养检查表格：检

查所有接线端子；检测及校正温度传感器；检测及校正高压开关；泄露测试；记录机组运行压力、电流和电压；检查机组运行情况和开机调试时的原始数据对比；检查油泵工作情况；机组的清洁；清洁配电柜和控制柜。

? 每年3、4月份做开机保养并出具年保养检查表格：检测冷

凝器和蒸发器传热效果，根据上一年度机组运行时期的蒸发器和冷凝器的趋间温度，如过大说明结垢脏堵安排清洗，减少开端盖时造成的铜管腐蚀和保养费用的增加，一般蒸发器清洗三年轮换一次，冷凝器清洗两年轮换一次；检测主机制冷剂的含量，如缺少就补充，如有漏点需修补；检测油泵的润滑油的质量和油过滤器的使用情况，如不可以使用需调换，一般油过滤器调换2年一次，，润滑油调换四年一次；检查主机运行时的各项数据和开机调试时的原始数据对比；检查所有接线端子并紧固；检测压缩机电机绝缘性；检测所有安全装置；检查传动系统。

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? 专业公司每年开机保养期间清洗冷水机组冷冻进水管和冷

却进水管的Y型过滤器网罩，每月检测冷冻水和冷却水的水质情况，采取水样并投药，每月出具水质报告。每年由甲方抽集水样送至专业检测机构检测，费用由专业公司负责。 ? 发现问题，及时通知专业公司维修并汇报领导。 ? 调试运行，清理现场。 ? 填写记录。

? 每天需对空调主机房进行清洁。 2) 空调真空热锅炉保养(年保养)：

? 检查锅炉及本体是否渗水和有沙眼，机座是否紧固；油漆或

保温层是否完好。

? 检查进出水阀门、排污阀开关是否灵活，无卡阻，关闭严密，

内外无漏水，阀体、手柄完好，连接管件完好；安全阀阀体、手柄完好。

? 检查压力表、温度表指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗

水。

? 检查超温连锁保护装置、自动控制装置设定值，控制正确无

异常。

? 检查锅炉燃烧器工作是否正常，是否有天然气泄露。 ? 每半年锅炉压力表强检一次，每年锅炉安全阀强检一次，每

年锅炉年检。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；清洁设备的污垢。 ? 调试运行，清理现场。 ? 填写记录。

3) 冷冻循环水泵、热水循环泵、冷却循环水泵、冷却塔补水泵保养

(季度保养）：

? 保养前测试电机三相工作电流并记录。

? 每年开机保养期间清洗水泵Y型过滤器的进水过滤网罩。 ? 首先切断电源，关闭进水阀，做好检修标识。

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? 检测泵体是否渗水和有沙眼；软连接、紧固件、避震器是否

紧固和完好。

? 检测水泵轴封是否渗水，泵轴与电机的轴心在同一中心线，

转动灵活，无卡壳，动平衡良好；轴承转动无异声，补充损耗的润滑油。

? 检测进出水阀门开关是否灵活，无卡阻，关闭严密，内外无

漏水，阀体、手柄完好；止回阀动作灵活，无漏水，外观整洁；压力表指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗水；Y型过滤器无渗水；软连接无损坏。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；轴承润滑有损耗，就补充加油；清洁设备的污垢。

? 合上电源，开启进水阀，调试运行，记录三相运行电流与保

养前运行电流比对，清理现场。 ? 填写记录。 4) 冷却塔保养(半年保养）：

? 每年开机保养期间外委维保单位清洗冷却塔脱水盘和填料。 ? 测试电机三相电流并记录。

? 切断冷却塔风扇电源，关闭补充进水阀，放空冷却塔积水盘

的水，做好检修标识。

? 检测风扇轴承转动有无异声，每年3月保养轴承加润滑油； 风

扇叶片角度正确，无裂缝；风扇传动带松紧合适，无破损；风扇防护罩完好，无损坏。

? 检测浮球阀、供回水阀门开关是否灵活，无卡阻，关闭严密，

内外无漏水，阀体、手柄完好；连接管件完好，油漆不脱落。 ? 检测冷却塔本体、积水盘、散热片、过滤网是否有破损；清

洗冷却塔本体、积水盘、散热片、过滤网。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；轴承阀门润滑油有损耗，就补充加油；清洁设备的污垢。

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? 合上电源，开启补充进水阀，补满冷却塔积水盘的水，调试

运行，记录三相运行电流与保养前运行电流比对，清理现场。 ? 填写记录。

5) 膨胀水箱保养(季度保养）：

? 每年开机保养期间外委维保单位清洗膨胀水箱。 ? 检测外观及箱体是否有损坏。

? 检测浮球阀、截止阀、补水阀、排污阀是否灵活，无卡阻，

关闭严密，内外无漏水，阀体、手柄完好。排放箱体底部的水并自动补充水。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；清洁设备的污垢。 ? 填写记录。

6) 风机盘管、吊顶式空调箱、室内步行街屋顶立式新风机保养（季

度保养）：

? 每年空调过渡季节根据翅片管的清洁程度清洗风机盘管和

吊顶式空调箱的翅片管和拆洗空调水过滤器，每年空调运行期间根据翅片管的清洁程度清洗立式新风机的翅片管和拆洗空调水过滤器。 ? 切断电源，挂上检修标识。

? 检测风机本体是否完好，叶轮转动无异声并加轴承损耗的润

滑油；传送带松紧合适；吊顶式空调箱紧固件是否紧固，传送带的两个飞轮在同一轴心上。

? 清洗过滤网，清除风机盘管积水和冷凝水管的污垢；清洗过

滤器，修复破损保温层，闸阀丝杆和轴承加牛油。 ? 各水阀和风阀开闭灵活，无卡阻，关闭严密性好，手柄完好；

风机盘管冷凝水管连接牢固，排放畅通；立式新风机压力表和温度表外观整洁，指示正确，无漏水。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；轴承润滑有损耗，就补充加油；清洁设备的污垢。

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? 合上电源，调试运行看是否正常，清理场地。 ? 填写记录。

7) 送排风机保养（季度保养）

? 保养前测试电机三相运转电流并记录。 ? 切断电源，挂上检修标识。

? 检查风机本体是否完好，机座是否紧固，连接风管完好，不

漏风；各风阀开闭灵活，无卡阻，关闭严密性好，手柄完好。 ? 检查传送带的两个飞轮在同一轴心上，皮带松紧合适；风机

轴承座紧固，轴承加牛油。

? 合上电源运行，观察运行状况是否良好，无杂音，测试电机

运转三相电流并与保养前测试电流值比对。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；轴承润滑有损耗，就补充加油；清洁设备的污垢。

? 如有异常，及时维修并汇报领导。 ? 调试运行，清理场地。 ? 填写记录。

8) 正压风机、排烟风机保养（季度保养）

? 保养前测试电机三相运转电流并记录。 ? 切断电源，挂上检修标识。

? 检查风机本体是否完好，机座是否紧固，连接风管完好，不

漏风；各风阀开闭灵活，无卡阻，关闭严密性好，手柄完好。 ? 检查传送带的两个飞轮在同一轴心上，皮带松紧合适；风机

轴承座紧固，轴承加牛油。

? 合上电源，通知消控中心远程启动，观察运行状况是否良好，

无杂音，测试电机运转三相电流并与保养前测试电流值比对。。

? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；轴承润滑有损耗，就补充加油；清洁设备的污垢。

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? 如有异常，及时维修并汇报领导。 ? 调试运行，清理场地。 ? 填写记录。

9) 正压风阀、排烟风阀保养（季度保养）

4.4 给排水4.4.1

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) ? 检查风阀外门和叶片是否完好。

? 检查风阀开闭是否灵活，无卡阻，关闭严密性好，手柄完好。 ? 检查风阀传动机构是否完好，并加润滑油。

? 通知消控中心远程启动，检测运行状况是否良好，无卡阻。 ? 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松

动，就紧固；清洁设备的污垢。 ? 如有异常，及时维修并汇报领导。 ? 填写记录。

日常维护：

对水泵房内浮球阀、水箱水位、出水压力、稳压罐、水泵运行状

态、阀门、配电箱、照明、卫生等内容，每天进行2次巡查； 对消防湿报间内喷淋总管压力、阀门、照明、卫生等内容，每天

进行2次巡查；

对消防泵、喷淋泵、出水压力、稳压罐、配电柜、照明、卫生等

内容，每天进行2次巡查；

对污水井内水位、污水泵、控制柜、排风、照明、卫生等内容，

每天分4次进行巡查；

每月对集水井情况进行检查1次；

每日对地下室所有排水设备巡视检查1次；汛期时，雨量中或大

雨以上时，每2小时对地下室所有排水设备巡视检查1次；（内街）；

每周对地下室所有排水设备巡视检查1次；汛期时，雨量中或大雨以上时，每2小时对地下室所有排水设备巡视检查1次；（外街）；

每日对B1F、B2F及步行街公共区域卫生间进行1次巡视；

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8) 每月对1F排水出门井进行1次巡检；

9) 每月对商场所有餐饮地沟、隔油箱、进行1次检查； 10) 每月对塔楼、裙房顶部屋面虹吸雨排口巡视检查1次； 11) 特殊天气（雨季）时每小时对虹吸雨排口进行巡视检查。 12) 每周对广场地砖及排水沟进线巡视检查。 4.4.2

定期维保：

1) 工程综合维修主管负责制定公共设施的年度维保计划。 2) 工程综合维修主管、领班负责对整个工作流程进行质量监控。 3) 如维修工作影响客户办公要事先通知营运部与客户进行事前沟

通。

4) 维修领班负责对公共区域进行日巡视，发现问题及时安排人员维

修。完工后应及时验证。

5) 每季度需对管路上的单向阀及过滤器进行清洗。

6) 按施工操作规范，对大商室内步行街公共设施进行定期检查保养

做好相应记录，工完场清。

? 砖石类：（广场砖、大理石、墙面砖、地砖）

? 在检查保养过程中发现起壳、松动、损坏，应及时进行修补

更换、确保设施平整、畅通。

? 门窗类：（通道门、机房门、玻璃门、消防箱、卫生隔断） ? 在检查保养过程中，发现饰面损伤、开启异常、五金件损伤

或残缺，应及时进行维修、填补、更换确保开启正常。 ? 裱糊类：（墙面涂料、门套饰面、环廊墙纸、扶梯扶手） ? 在检查保养过程中发现墙面开裂、脏污、损坏、饰面脱落、

较小的进行局部修补、较大的进行大修重刷、确保观感良好。 ? 特殊设施（幕墙、地下室、广告灯箱）

? 在检查保养过程中。发现幕墙渗水、地下室渗漏、应及时向

上级汇报，自己无力维修的、则进行外委保养维修。 ? 其他（环廊吊顶、地毯、外围栏杆、窨井盖）

? 在检查保养过程中，发现顶面损坏、地毯脏污、铁质生锈，

程度轻的进行修补、清洗、涂锈；程度重的进行更换、确保

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环境良好。

（四）设备故障应急处理

1. 目的：

制定设备故障应急措施，高效快速排除故障回复设备正常运行，降低减少故障设备的影响程度。 2. 适用范围：

适用于福州金融街万达广场设施设备。 3. 职责

福州金融街万达广场商业物业管路有限公司工程部全体员工，填写特别事件报告。

4. 系统专业

4.1 弱电

4.1.1

车辆出入系统：

1) 弱电技工接到商管员关于发卡机出现故障信息时，及时赶往现场

处理；

2) 不能及时维修时，向商管员解释原因，并向弱电主管汇报； 3) 弱电主管将情况向工程部经理汇报。 4.1.2

电话网络系统：

1) 铺内租户电话及网络系统故障，及时赶往现场处理。

? 发现是线缆问题不能及时维修时，向租户解释原因，并上报。 ? 发现是通讯运营商问题告知租户报修通讯运营商。 2) 公司内部电话及网络系统故障，及时赶往现场处理。

? 发现是线缆问题不能及时维修时，向上级解释原因。 ? 发现是交换机等设备问题，向上级汇报。 ? 发现是通讯运营商问题，向上级汇报。

4.1.3

闭路电视监控系统：

1) 重要楼层摄像头或硬盘录像机等故障：立即赶到故障现场进行修

理，立即赶到故障现场进行修理，如不能及时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

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2) 摄像头电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在此

期间通知强电源维修如不能在UPS供电时间内修复，在UPS供电时间内所有监控设备正常关闭并做好相关记录。

4.1.4

入侵报警系统：

1) 重要楼层报警设备或报警主机故障：立即赶到故障现场进行修

理，如不能及时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

2) 报警主机电源故障：报警系统有UPS支持，但供电时间有限，在

此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内所有报警主机设备正常关闭并做好相关记录。

4.1.5

门禁管理系统：

1) 设备或主机故障：立即赶到故障现场进行修理，如不能及时修复

的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

2) 门禁主机电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在

此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内将门禁主机正常关闭并做好相关记录。

4.1.6

电子巡更系统：

1) 巡更点及主机等故障：立即赶到故障现场进行修理，如不能及时

修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

2) 巡更主机电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在

此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内所有巡更设备正常关闭并做好相关记录。

4.1.7

有线电视系统：

1) 图像不清楚等现像：立即赶到故障现场进行修理，如不能及时修

复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录，并向租户解释。

2) 如发现是有线电视运营商问题，立即向上级汇报。 4.1.8

大屏幕LED系统：

1) LED显示模块或主机等故障：立即赶到故障现场进行修理，如不

能及时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

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2) LED控制主机电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，

在此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内所有LED设备正常关闭并做好相关记录。

4.1.9

无线对讲系统：

1) 室内天线、对讲主机等设备故障：立即赶到故障现场进行修理，

如不能及时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。 2) 对讲主机电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在

此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内所有对讲设备正常关闭并做好相关记录。

4.1.10 建筑智能化系统（BA）：

1) 执行机构等末端设备或系统主机等故障：立即赶到故障现场进行

修理，如不能及时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。

2) 系统主机电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在

此期间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内系统主机正常关闭并做好相关记录。

4.1.11 背景广播系统：

1) 音箱及功放等设备故障：立即赶到故障现场进行修理，如不能及

时修复的情况下立即向上级领导汇报并做好相关记录。 2) 系统电源故障：监控系统有UPS支持，但供电时间有限，在此期

间通知强电源维修如不能UPS供电时间内修复，在UPS供电时间之内系统主机正常关闭并做好相关记录。

4.1.12 消防系统：

1) 楼层回路短路：消防主机不能正常运行，首先切断短路楼的回路

总线使得消防主机正常运行，做好相关记录。

2) 联动设备无故联动：隔离联动设备的联动模块，做好相关记录。 3) 如果消防主机自带UPS损坏不能供电，那么接入监控室UPS系统

内，做好相关记录。

4.1.13 电动扶梯

1) 电动扶梯上下行方向故障处理程序

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? 用专用钥匙对 “运行方向开关”进行设置。 ? 待手扶电梯延时停止后再次感应启动将转为正确方向。 ? 以上设置无效时可按下电梯的急停按钮，断开手扶梯的电

源，汇报主管、经理并通知维保单位；

2) 光电感应开关故障处理程序。

? 将“旁路感应选择开关”设置为旁路，将“运行方向开关”

设置为停。

? 待电梯延时停止后将不再启动。

? 以上设置若无效可按下电梯的急停按钮再断开电梯的电源。

汇报主管、经理并通知维保单位；

3) 扶梯停机故障

? 扶梯停机由维修技工进行重新启动；

? 重启失败时，汇报主管、经理并通知维保单位；

4) 扶梯进水或遭遇火灾故障处理：立即停止该扶梯的使用，切断电

源。汇报主管、经理并通知维保单位；

4.1.14 直梯:

1) 直梯困人：

? 工程部接到事故报告时应向报告人了解以下信息：故障电梯

位置、是否困人、困在哪个楼层、以及其它的重要信息，并做好记录。 ? 立即通知专业主管。

? 专业主管接到通知后，立即通知电梯工及维保单位。并立即

赶往现场。

? 维保单位接到通知后，电梯工配合维保单位进行现场施救，

携带电梯机房钥匙、电梯层门钥匙、通讯工具、维修工具等10分钟内赶往现场进行处理。 ? 处理完毕后，填写《事故报告》。

? 维保单位对该电梯的维修，电梯工做全程跟进。 2) 直梯电梯坑中进水

? 工程部接到事故报告时应向报告人了解具体故障电梯及故

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障电梯中是否有人。如有人，通知保安立即疏散电梯中的乘客。

? 立即通知专业主管，专业主管立即通知电梯工及维保单位并

赶往现场。

? 维保单位接通知后，电梯工配合维保单位工作人员，携带电

梯机房钥匙、电梯层门钥匙、通讯工具、维修工具等10分钟内赶往现场进行处理并切断电梯电源 ? 电梯工填写《事故报告》。

? 维保单位对该电梯的检修，电梯工做全程跟进，并对由于进

水而损坏的零配件做更换确认。

3) 直梯电梯轿厢或井道内发生火灾：

? 工程部接到事故报告时应向报告人了解具体故障电梯及故

障电梯中是否有人。如有人，通知保安立即疏散电梯中的乘客。

? 立即通知专业主管，专业主管立即通知电梯工及维保单位并

赶往现场。

? 维保单位接通知后，电梯工配合维保单位工作人员，携带电

梯机房钥匙、电梯层门钥匙、通讯工具、维修工具等10分钟内赶往现场进行处理并切断该电梯电源。 ? 用灭火器进行灭火。 ? 电梯工填写《事故报告》。

? 维保单位对该电梯的检修，电梯工做全程跟进，并对由于火

灾而损坏的零配件做更换确认。

4.1.15 注意事项：

1) 电梯普通故障应于20分钟内赶到事故现场，处理事故，12小时

内处理完毕。

2) 大型故障，10分钟内到达现场，48小时内修复完毕。 3) 发现电梯有被困人时应在5分钟内到达现场。

4) 商管工程部电梯工不可自行作如下事项：开启电梯层、轿门；机

房操作电梯控制柜及电梯主机部件；停电梯主电源。

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