交易条例修订稿2013.5.17（加租赁简版）(2)

天津市房地产交易管理条例

（2013.5.17修订送审稿）

第一章 总 则

第一条（立法宗旨） 为了规范房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易当事人的合法权益，促进经济和社会协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条（适用范围） 本市行政区域内国有土地上的房地产转让、交易、房地产中介服务和及其相关监督管理活动，适用本条例。

无地上建筑物的土地使用权出让、转让，不适用本条例。 依据：《城市房地产管理法》，结合本市实际情况。 第三条（交易原则） 房地产交易应当遵循合法、平等、自愿和诚实信用的原则。

第四条（房地产交易）房地产权利人可以通过转让、抵押、租赁等方式进行房地产交易。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章第二条第四款：房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第四五条（管理体制） 市国土资源和房屋管理局是本市房地产交易行政主管部门，负责本市行政区域内的全市房地产交易的监督管理工作。

区、县房地产管理局房地产交易行政主管部门负责本辖区内房地产交易的监督管理工作，业务上受市房地产交易行政主管部门的领导。

发展改革、建设、规划、工商、价格公安等行政主管部门按照各自职责，做好房地产交易的相关管理工作。

第五六条（网络管理）本市实行房地产交易网络信息化管理制度。

市房地产交易行政主管部门通过全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开、安全、高效的服务。

第六七条（资金监管）本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金存量房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。

市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金存量房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。

参考：《天津市存量房屋交易资金监管办法》（津政办发[2011]87号）。第二条 本办法所称存量房屋，是指已被购买或者自建并取得房屋权属证书的房屋。本办法所称存量房屋交易资金，是指存量房屋所有权人与买受人签订的房产买卖协议中约定的房价款。 第七八条 （中介管理） 房地产中介行业组织应当加强行业自律，规范执业行为，培训中介服务机构从业人员，提高房地产中介行业服务水平，促进房地产中介行业健康发展。

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参考： 《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第一章第六条：房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 第二章 转 让

第八九条（转让方式） 房地产权利人可以通过以下方式进行房地产转让： （一）买卖； （二）拍卖； （三）抵偿债务；

（四）法人或者其他组织因设立、分立、合并等情形，发生房地产权属转移； （五）赠与；

（六）以其他合法方式转让。

第九条 有前款房地产转让的应当办理房地产转移登记。房地产在个人独资企业与其投资人之间发生房地产权属的转移的，按照房地产权属变更登记办理。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第十条（不得转让） 有下列情形之一的房地产，不得转让： （一）房地产权属未进行登记的； （二）（一）房地产权属有争议的；

（三）（二）新建商品房未取得商品房销售许可证的；

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（四）（三）国有建设用地土地使用权被依法收回的；

（五）（四）共有的房地产，未经其他占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人书面同意的，共有人之间另有约定的除外；

（六）（五）已作他项权登记的房地产，未经他项权利人书面同意的，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外； （七）（六）被司法机关或者行政机关依法查封或以其他形式限制转让的；

（八）（七）法律、法规规定不得转让的其他情形。

依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第三十八条：下列房地产，不得 转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法 机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 2、《物权法》第八章第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。3、《物权法》第十六章第一百九十一条第二款：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 第十一条（限制分割）建筑设计为独立成套的房屋，未经规划行政主管部门批准分割的，不得分割转让。

第十二条（分割转让）房屋转让的，其国有建设用地土地使用权应当同时转让；房屋分割转让的，其国有建设用地土地使用

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权按照相应比例同时转让。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第一节第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第十三条（责任义务）房地产转让的，转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁、查封等相关情况。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 第十四条（合同内容）房地产转让时，当事人应当签订书面合同。合同一般包括以下内容：

（一）当事人的姓名或者名称、住所； （二）房地产坐落地点、四至范围和面积； （三）房地产用途；

（四）房地产权属证书编号；

（五）土地国有建设用地使用权取得方式和使用期限； （六）房地产附属设施、设备情况； （七）价格、支付方式和期限； （八）交付条件和期限； （九）违约责任； （十）争议解决方式；

（十一）双方约定的其他事项。

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依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 2、《中华人民共和国合同法》第二章第十二条：合同内容一般包括（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第十七五条（价格申报）房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第一节第三十五条：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 第十八六条（价格标准）市房地产交易行政主管部门根据本市房地产市场价格拟定房地产市场交易指导价格，报市人民政府批准后发布。

第十五七条（销售条件） 房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得市房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。

房地产开发企业销售新建商品房的，应当通过与购房人签订网上交易管理系统打印制作的新建商品房买卖合同，并将与购房人签订合同的结果输入网上交易管理系统并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示与商品房销售有关的信息和事项。

依据：1、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条 ：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。” 2、天津市商品房管理条例》第二十一条 ：房地产经纪机构代理销售商品房时，除应当遵守

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本条例第二十条的规定外，还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构资质证书和房地产开发企业出具的委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。 参考：1、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）：（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 2、《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第十五条：（八）房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。 3、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）：（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。 第十六八条（禁止行为）房地产开发企业不得有下列销售行为：

（一）未取得新建商品房销售许可证，销售或者变相销售收取款项的；

（二）返本销售或者变相返本销售的；

（三）发布新建商品房虚假已售、待售信息的；。 （四）其他违反法律、法规的销售行为。

依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、《天津市商品房管理条例》第十六条：商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业在销售商品房前，应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。 第十九条（拍卖管理） 房地产拍卖机构在拍卖房地产屋前应当查验有关房地产的权属证书，有必要的到房地产权属登记机

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构对所拍卖的房屋进行查询，并将被拍卖房屋的所有权状况、抵押状况和使用现状等有关情况予以公示告。

第二十条 举办房地产交易会，举办人应当在交易会举办的三日前，到市房地产交易行政主管部门备案。 第二十条 （抵押原则）以房地产进行抵押的应当采取书面形式订立抵押合同，并申请办理抵押物登记。

依据： 《物权法》第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第三章 中介机构服务管理

第二十一条（中介机构设立） 从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务业务的，应当依法设立房地产中介服务机构，取得营业执照。

房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。

第二十二条（价格评估管理） 房地产价格评估机构及其分支机构的设立，应当符合国家规定的资金、经营服务场所、执业人员等条件，方可从事与其资质等级相应的房地产价格评估业务。

房地产价格评估机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门申请取得房地产估价机构资质证书。其

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分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门备案。

市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将资质和备案情况向社会公布。

第二十四三条（经纪机构管理） 房地产咨询机构、房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内， 到市房地产交易行政主管部门备案。

市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。

参考：《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第二章第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案” 第二十三四条（经纪机构备案条件） 房地产咨询机构，应当至少具有一名注册执业房地产经纪人和固定的经营服务场所，方可从事房地产咨询业务。 房地产经纪机构和房地产咨询机构从事房地产经纪业务，应当具有五名以上注册执业房地产经纪人三名以上房地产经纪人员和固定的经营服务场所，方可从事房地产经纪业务。房地产咨询机构和房地产经纪机构设立每个分支机构的，其分支机构应当至少具有一名注册执业房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理两名房地产经纪人员和固定的经营服务场所，方可从事房地产咨询或者经纪业务。 参考：《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第八条第一、二款 “设立房地产

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经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理”。 2、《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知》（一）房地产经纪机构应当有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人；分支机构有2名以上（含）房地产经纪人员。 第二十五条（经纪机构变更或注销） 房地产中介经纪服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更或者因经纪业务停止、机构灭失注销营业执照的，应当在自变更后或者注销之日起三十日内到市房地产交易行政主管部门办理变更或者注销备案。

参考：《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第十三条：房地产经纪机构及其分支机构发生变更或者终止的，应当自在变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。 第二十六条（公示内容） 房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项： （一）营业执照；

（二）资质证书、备案证明；

（三）服务项目的、内容、范围、业务流程和收费标准；

（四）执业人员情况；

（五）房地产经纪服务合同、房屋租赁合同示范文本； （六）监督投诉机构的电话和地址等。

参考：1、《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）《房地产经纪管理办法》（建设部令第8号）第三章第十五条：房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（一）营业执照和备案证明文件；（二）服务项目、内容、标准；（三）业务流程；（四） 10

收费项目、依据、标准；（五）交易资金监管方式；（六）信用档案查询方式、投诉电话即12358价格举报电话；（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；（八）法律、法规、规章规定的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

第四章 中介服务

第二十七条（中介机构责任和义务） 房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。

接受房地产中介服务的当事人依照法律规定和合同约定享有权利、承担义务。

第二十八条（经纪服务合同） 房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订房地产中介服务合同，加 盖房地产中介服务机构印章，其中在房地产估价、经纪中介服务合同上，应当由执行该业务的注册执业房地产估价师或者经纪人签名和加盖执业专用章。 房地产经纪机构接受委托提供经纪服务的，应当签订房地产经纪服务合同。

市房地产交易行政主管部门可以制定房地产中介经纪服务合同示范文本，向社会推广使用。

参考：《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第十六条规定：房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。 11

第二十九 房地产经纪机构接受委托人委托办理房地产转让事项的，双方应当签订委托合同。 委托人可以选择一般代理，也可以选择独家代理。选择独家代理的，独家代理期限最长不得超过三个月，但到期后双方可以续签。 在独家代理期间，委托人与第三方就委托代理的房地产达成交易的，应当按照独家代理合同约定的收费标准向房地产中介服务机构支付中介服务费，并承担违约责任。 第三十二十九条 委托人委托房地产经纪机构转让房地产的，应当向房地产经纪机构提供所委托转让房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产经纪机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的，委托人应当予以配合。

第三十一条 房地产中介服务机构应当按照有关规定收取中介服务费，并开具发票。

第三十二条（禁止行为） 房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：

（一）伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；

（二）向委托人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价； （二）对交易当事人隐瞒真实房屋交易信息赚取差价； （三）在代理房屋交易房地产经纪服务过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留滞委托人有效证件、房

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地产权属证书、公有住房租赁合同等；

（四）在两个以上房地产中介服务机构注册执业；

（五）发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称； （五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）对禁止交易的房屋提供经纪服务；

（六七）向社会发布虚假房地产广告和房屋信息； （七八）冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同；

（八九）违反规定收取中介服务费用； （九十）法律、法规规定不得从事的其他行为。

参考：《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第二十五条：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。 第三十一条（监督措施） 房地产交易行政主管部门应当通过巡查、抽查和年度检查等方式对房地产中介服务机构进行监督

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检查，检查不合格的，责令限期改正，并将检查结果记入信用档案，向社会公布。

参考：1、《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）第二十八条：建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。 2、《深圳市房地产市场监管办法》第六十一条 ：主管部门建立房地产市场监管和年检查制度。

第四章 租赁管理

第三十二条 （租赁原则）房屋租赁应当遵守相关法律法规的规定，租赁当事人应当签订书面租赁合同，约定双方的权利和义务。

依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”和第五十五条“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 第三十三条（备案要求） 房屋租赁双方当事人应当自房屋租赁合同订立三十日内，到房屋所在地的房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条:房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 参考：《商品房屋租赁管理办法》（住房城乡建设部第6号令）第十四条 ：房屋租赁合同订立三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

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第三十四条（出租禁止行为） 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；

（二）共有的房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人书面同意的，共有人之间另有约定的除外；

（三）鉴定为危险房屋或不符合国家强制性安全标准的； （四）违反规定改变房屋用途的； （五）未经出租人同意转租的； （六）属于违法建筑的；

（七）法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。

参考：1、《商品房屋租赁管理办法》（住房城乡建设部6号令）第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”和第十一条“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 2、《天津市房屋租赁管理规定》（市政府 第72号令）第五条：房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；（三）被鉴定为危险房屋的；（四）属于违章建筑的；（五）法律、法规、规章规定禁止的其他情形。 第三十五条（租赁备案条件） 出租住宅底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。

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