土地登记实务(地籍地政类)

土地登记实务

主要内容

第一部分: 土地登记实务基本理论 第二部分: 土地登记表格规范化填写 第三部分: 土地登记案例分析

2013-7-27

土地登记实务

第一部分: 土地登记实务基本理论

一、土地登记概述 二、土地登记程序 三、土地总登记 四、土地初始登记 五、土地变更登记 六、注销登记 七、其他登记 八、土地登记资料公开查询 九、土地登记代理2013-7-27

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一、土地登记概述(一)土地登记的概念、意义 (二)世界土地登记制度 (三)土地登记效力

(四)土地登记原则(五)土地登记内容 (六)土地登记分类2013-7-27

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一、土地登记概述(一)土地登记的概念、意义概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土 地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需 要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 (《土地登记办法》第二条) 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和 国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地 使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承 包经营权)。 意义：土地等不动产物权以登记公示。(动产交付)土地登记实务

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一、土地登记概述(二)世界土地登记制度契约登记 代表国家 立法思想 登记审查 登记公信力 法国(英美) 登记对抗 形式审查 无 权利登记 德国 登记生效 实质审查 有 是 托伦斯登记 澳大利亚 登记生效 实质审查 有 初次不强制 权利+托伦斯 我国 登记生效为主 实质审查为主 有 依申请

登记是否强制 否

登记簿的编成 人颁发权利凭证 否 登记内容2013-7-27

物否 静态为主

人否 动态+静态

物是 动态+静态6

动态为主

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一、土地登记概述(三)土地登记效力(两种立法思想)土地登记后的法律后果：土地权利是否必须登记， 土地登记与否对土地权利的保护有什么不同？

1、登记生效主义(形式主义的立法)

不动产物权的变动(取得、变更、转移、消灭)非经登记 不得生效。即必须登记，不登记不生效。 不动产物权的变动(取得、变更、转移、消灭)只因当事 人的意思表示而发生效力，登记只是对抗第三人的要件 (办理登记的可以对抗第三人)。

2、登记对抗主义(意思主义的立法)

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一、土地登记概述(四)土地登记的原则依法登记的原则依申请的原则

审查的原则属地登记

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一、土地登记概述(四)土地登记的原则 ——属地登记《物权法》第十条规定：

“不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理。” 《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行 属地登记原则。”

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一、土地登记概述(四)土地登记的原则 ——属地登记(两个要求)一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记 区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两 个或两个以上土地登记机构登记； 二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记 区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构 建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构 来分别保管。

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一、土地登记概述(四)土地登记的原则 ——属地登记(《土地登记办法》第三条)申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府 国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以 上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、 地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记， 核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级 以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关 用地土地登记办法》的规定执行。 土地登记实务

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一、土地登记概述(五)土地登记内容0、宗地 土地以宗地为单位进行登记。 1、土地权属性质与来源 国有土地所有权 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 2、土地权利主体 集体土地所有权 集体土地所有人 3、土地权利客体 国有土地使用权 国有土地使用权人 坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。 集体土地使用权 集体土地使用权人 抵押权 抵押权人、地役权人 地役权

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一、土地登记概述(六)土地登记分类

总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区 域内土地进行的全面登记。 初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的 登记。 变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利 人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行 的登记。 注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、 异议登记、预告登记和查封登记等。

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一、土地登记概述-小结(一)土地登记的概念、意义(公示) (二)世界土地登记制度(契约、权利、托仑斯) (三)土地登记效力(两种：登记对抗、登记生效) (四)土地

登记原则(重点掌握“属地原则”) (五)土地登记内容(主体、客体；权属性质与来源) (六)土地登记分类(概念)

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二、土地登记程序(一)土地登记程序对比 (二)土地登记申请 (三)权属审核

(四)注册登记(五)核发证书

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二、土地登记程序(一)土地登记程序对比1、土地登记规则

2、土地登记办法

土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 核发证书

土地登记申请

权属审核 注册登记 核发证书

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二、土地登记程序(二)土地登记申请1、登记申请人与申请方式申请人：自然人、法人和其他组织 申请方式： 直接申请与代理申请(委托、法定、指定); 共同申请与单方申请

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二、土地登记程序(二)土地登记申请1、登记申请人与申请方式

直接申请与代理申请(委托、法定、指定) 法人和其他组织均可直接申请 自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地 登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申 请，而必须由其法定代理人代理申请。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可 以委托代理人代理申请。 土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一 种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关 机关的指定而发生的代理。土地登记实务

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二、土地登记程序(二)土地登记申请 1、登记申请人与申请方式 共同申请与单方申请 《土地登记办法》第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请， 但有下列情形之一的，可以单方申请： (1)土地总登记； (2)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记； (3)因继承或者遗赠取得土地权利的登记； (4)因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利 的登记； (5)因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的 登记； (6)更正登记或者异议登记； (7)名称、地址或者用途变更登记； (8)土地权利证书的补发或者换发； (9)其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

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二、土地登记程序(二)土地登记申请2、申请提交的文件资料

《土地登记申请书》; 申请人身份证明； 土地权属来源证明； 地籍调查

表、宗地图及宗地界址坐标； 地上附着物权属证明； 法律法规规定的完税或者减免税凭证等。

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二、土地登记程序(二)土地登记申请3、登记申请的受理与审查

根据《土地登记办法》第十二条规定，对当事人提出的土 地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分 别作出处理： 1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予 受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主 管部门申请； 2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人 当场更正； 3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者 在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； 4.申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提 交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。2013-7-27

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