房地产类风控分析

2.4.3 划分优质客户的标准 一、产品毛利率 25%以上 二、公司的利润率 15%以上

三、公司连续 3 年收入保持 15%以上的增长 四、 公司的控制人具有很好的个人信用记录

五、企业与银行合作良好，无不良记录，银行信用等级较高

六、公司主营业务突出，市场占有率较高，该公司处于产业的上升阶段 七、关联方较少，核心竞争力明显

对于这样的客户，由于抵押物等担保措施不足，我们可以适当放宽担保条件 要求。

1、交易对手排名评分：

注：交易对手为2013年房地产开发企业200强，http://www.fangchan.com/zt/top500/， 以中房网公布数据为准。

16家中央企业分别为：中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集 团公司、中国水利水电建设集团公司、香港中旅（集团）有限公司、中国交通建设集团 有限公司、华侨城集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国化学工程集团公司、中国新兴 集团总公司、南光（集团）有限公司、中国建筑工程总公司、中国中化集团公司、中国 保利集团公司、招商局集团有限公司、华润（集团）有限公司

2、项目地域评分：

股权投资类房地产信托业务核心评分指标为交易对手评分和项目地域评分，合计数必须 大于等于3。

（二）定量评价包括：报酬率评价、资金杠杆评价、持股比例评价

1、报酬率评价

原则上公司年化信托报酬率不低于该信托业务应计提的风险资本系数，低于此标准的， 应经公司终审会同意。 2、资金杠杆评价

信托存续期内，信托公司募集的资金与交易对手实际投入的资金比例最大不得超过3:1， 且募集资金总额不得超过信托存续期内项目投资资金峰值的75%。原则上资金峰值是 项目从信托公司入股到取得预售证时点项目需要投入的资金。 3、持股比例评价

我司持股比例，对于交易对手排名200之外的，原则上应超过50%。 （三） 定性评价包括：资金用途监管

业务人员在项目前期，填报附件《项目监控表》，现场监管人员应至少每月更新《项目 监控表》，监控项目建设和销售进度。项目建设监控主要内容是：资金实际投入与资金 使用计划对比，项目实际施工节点与项目建设进度规划对比，重点是对于未达到预期的 差异分析，取得合理解释。

取得销控表等资料向公司报告。如商品房销售有网上备案登记制度、实行网签，将销控 表与可以跟踪楼盘销售情况的房产交易中心网址登记信息、银行流水等比对。

原则上，股权投资类房地产信托业务坚持公司自主管理，封闭运行。对于信托期限内的 资金缺口优先由我司统一提供资金支持。项目公司的土地，原则上不用于对外抵押融资， 如必须对外抵押融资，资金用途必须用于信托投资的项目后续开发。

三、公司信托报酬率标准

原则上公司年化信托报酬率不低于该信托业务应计提的风险资本系数，低于此标准的， 应经公司终审会同意。具体标准如下：

集合信托资金用于房地产领域的，报酬率不低于信托资金3%；用于纯公租房、廉租房 等保障类房地产的，不低于信托资金的1%。

单一信托资金用于房地产领域的，报酬率不低于信托资金1%；用于纯公租房、廉租房 等保障类房地产的，不低于信托资金的0.5%。

说明：公司信托报酬率指公司收入账目后扣除需由公司支付给其他服务机构费用后的金 额计算的报酬率，直接由信托财产承担的支付给其他方的费用不扣除。

（三）抵押率标准评分

注：三类抵押物均有的项目，如不可分别评估、可分别处置，且可分别计算的，否则按 在建工程标准计算。

公司为第二顺位抵押权人的，按抵押物抵押价值计算的抵押率对应的分值减1分。抵 押价值=（抵押物评估价-第一顺位抵押融资本息）

（四）信托报酬率评分：

注：投资类业务信托报酬与项目投资效益不关联的业务，在此处风险资本系数按3%计

（五）担保实力评分 ：

注：一个主体有多重属性的，按各评分指标最高的计算，不得重复计算。

综合评分为核心指标评分和非核心指标评分之和，五项的综合评分应最少为4分且核 心指标评分至少为1分，否则不建议受理。

对于房地产排名前50名以外的交易对手，且抵押物为在建工程、土地，核心指标中地 域评分不得低于3分。

本标准为筛选项目和与交易对手约定相关条款的指引，不符合指引要求的项目，公司原 则上不予受理。信托业务人员应在业务办理过程中坚持实质大于形式要求，控制风险的 前提下稳健开展业务。

此外，融资类房地产集合资金信托，包括名投实贷的，在满足上述综合评分体系的基础 上，还需满足如下监管条件，真正股权投资另行约定。

（一）公司应有权向项目公司派驻董事及相关人员，对项目公司的资金、财务进行监管； 项目公司的日常经营管理仍由项目公司经营团队自行负责，国民信托若有异议，可提请检查或召开临时董事会；

（二）未经全体股东一致同意，项目公司不得进行任何形式的对外融资、对外投资、对 外担保、对外重大承诺及与除国民信托之外的他方进行除合作项目之外的其他约定，项 目公司名下的土地使用权仅可作为其就合作项目融资提供抵押之用；

（三）项目公司及项目公司其他股东向国民信托承诺：在信托公司债权转让全部完成后， 因项目开发需要国民信托之外股东向项目公司新增股东借款/往来款形成的债权均劣后 于国民信托债权实现；

（四）未按约定使用资金或未将监管范围之内的资金纳入监管账户，则国民信托有权要 求项目公司提前还款和/或提前受让全部债权。

（五）经国民信托书面同意，项目公司土地使用权可为除本次合作相关方之外的他方融 资提供抵押担保，但被担保人应将与项目公司抵押物对应金额的融资划入项目公司，并 纳入本项目监管范围之内，且该部分债权均劣后于国民信托债权实现。

（六）其他在国民信托认为出现影响其债权实现的情形下，国民信托有权要求项目公司 提前归还国民信托的全部或部分债权，和/或受让全部或部分债权。

二、风险识别

项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险

政治环境风险、社会环境风险、经济环境风险、政策环境风险。 2、区域环境风险

区位风险、周边设施风险、环保风险、自然风险。 3、土地风险

土地自然属性风险、征地拆迁风险。 4、资金风险

资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。 5、设计风险

先进性风险、适用性风险、经济性（造价）风险。 6、工程风险

发包风险、工程质量风险、工期拖延风险。 7、市场风险

市场需求风险、价格（定价）风险。

七个风险因素按照级别高低依次为：资金风险，宏观环境风险，区域环境风险，市场风险，土地风险，工程风险，设计风险。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以 5.商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中

6.商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控

关注，建立相应的风险管理及内控制度。

（二）有关土地储备贷款风险管理的规定

1.商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人

2.商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途

3.商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土

4.商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土

（三）有关房地产开发贷款的风险管理的规定

1.商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划

2.商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35

3.商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

4.商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，

5.商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

6.商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企

7.商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资

8.商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行

9.商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

10.商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

11.商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险取决于两个相互制约的变量，一是风险发生的概率，一是风险可能的后

果。

风险是损失发生概率与损失后果大小两个变量的函数。风险类型的阶段监测方

房地产类风控分析

第四条 项目安全边际率

项目安全边际率是指按照评估时点周边同类可比产品的当期市场价格作为参照来衡量项目无杠杆的税后净利润与当期销售收入的比率，用于测算评估时点项目盈亏平衡时可容忍的当期价格下跌幅度，以评价项目投资的安全性。

当期销售收入=周边同类可比产品当期售价×可售面积

总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用 (不包含财务费用)

第五条 投资安全边际率

投资安全边际率是指开发商及信托计划投入的资金与按照评估时的当期售价所计算的项目净利润的和与投资者投资本金的比率，用于测算在保障客户本金不亏损的情况下，可容忍的当期价格下跌幅度，以评价客户资金投资于项目的安全性，

当期售价计算的净利润=当期销售收入-营业税金及附加-预征土地增值税-预征所得税-总投资成本（总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用+财务费用） 投资资金为同股同权投资时：需保障的投资本金=双方股东投入金额 投资资金享受劣后受益权且该劣后受益权优先于开发商受偿时： 需保障的投资本金=优先本金+优先利息+劣后本金

投资资金享有优先受益权时：需保障的投资本金=优先本金

第六条 现金倍数

现金倍数是指信托计划退出时项目产生的累计净现金流加上已归还的信托本金及已支付的信托利息，扣除当期应支付的银行本金和利息后的净额对信托本金和收益的保障倍数，用以评价信托计划退出的安全性。

项目累计现金流=项目营运累计现金流+信托资金+开发商投入资金+项目现金流实际缺口所需要的银行开发贷款

第七条 抵押率（静态抵押率及动态抵押率）

1.静态抵押率是指抵押贷款总额与抵押物价值的比率。

抵押贷款总额=信托贷款+银行开发贷款+其他抵押贷款

2.在项目开发期间，随着项目工程投入增加，抵押物价值会发生变化，另外项目正常销售时，需按照销售进度释放部分抵押物，抵押物价值也会发生变化；因此在项目开发期间须在每季度末计算动态抵押率，如抵押物价值变化较快，需调整计算频率。

抵押贷款余额：信托贷款和抵押权优先信托贷款的债权余额之和，减去已偿还信托贷款、其他债权金额、已投入可对抗第三方的信托/银行专户的资金金额。

抵押物价值的计算方法主要有两种：对于在建工程的评估，主要有成本法和剩余法，投资评估部将根据项目具体情况选取适宜的评估方法。在计算抵押物价值时，还应考虑土地增值税影响。

1)方法一：成本法

抵押物初始投资评估价值：第三方出具抵押物在初始投资时点现状价值的评估报告中所载明的抵押物价值。

项目已投入资金额：在项目初始投资后，计算动态抵押率时，此段项目运营期间内工程发票，银行划款额和工程量监理报告的孰小值。

撤销抵押物的价值：项目累计投入额＊（项目可销售面积／累计已销售面积）

其中，项目累计投入额=抵押物初始评估值+项目已投入资金额

3. 对于土地增值溢价较大的项目，需考虑土地增值税对抵押项目处置价值的影响，具体由投资评估部根据各个项目具体情况进行评审。

第八条

销售净利润率

销售利润率衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。

第九条

成本净利润率

成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

成本利润率=项目净利润 / 总投资成本×100%

5.集中度控制：单个交易对手累计总融资额度，不超过其最近一年财报净资产规模的20%，

第四章 财务指标

第十九条 项目层面的财务指标

为了反映投资项目的实际素质，我们统一用所得税后财务指标进行衡量，指标要求参考下表：

项目风险根据交易对手的信用评级、项目质量、项目投资时点、担保增信程度、还款来源可行性评估、交易结构总体安全性等因素进行综合考量后，用项目的风险权重 RW衡量；项目风险RW的具体计算方法参见《房地产信托业务风险量化指引》。

第八章 风控措施

第二十七条 实物资产抵押措施

抵押物包括有房产、土地等抵押物，且交易对手需对该抵押物拥有100%

处置权，抵押物的价值必须为买方评估，根据交易对手的信用级别及信托计划发行期限，对于项目投资评估时点测算静态抵押率和动态抵押率有以下要求：

对于上述抵押物，物业中台需对抵押物的用地性质、评估值、地理位置、流通性等质量进行综合评估。对于动态抵押率，将在项目开发期内进行动态跟踪及反馈。 抵押效力真实合法，信托公司应拥有抵押物处置权，且处置权的行使不受抵押人的限制。如同时存在其他增信措施，结合其他增信措施的效力可以降低抵押率。

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