2016年上半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：物业管理的基本特征考试试题

2016年上半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：物业管理的基本特征考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．借款还本付息估算表

D．投资计划与资金筹措表 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。

A：最高最佳使用原则

B：合法原则

C：替代原则

D：谨慎原则

E：工业用地的监测点评估价格

3、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调

4、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投

资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。

A．40%

B．50%

C．200%

D．250%

5、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：98.80

B：592.81

C：691.61

D：667.22

E：工业用地的监测点评估价格 6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。

A：与原聘用单位解除劳动合同

B：与新聘用单位解除劳动合同

C：与原聘用单位签订劳动合同

D：与新聘用单位签订劳动合同

E：执行层的组织协调

7、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计政策的余地。

A：客观性

B：可比性

C：明晰性

D：一贯性

E：执行层的组织协调

8、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。

A：物业管理企业

B：社区服务中心

C：业主委员会

D：最终用户

E：执行层的组织协调

9、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

10、职工当年缴存的住房公积金按计息。

A：结息日挂牌公告的活期存款利率

B：结息日挂牌公告的定期存款利率

C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率

D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率

E：执行层的组织协调

11、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

12、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部

B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C．人事部、房地产行政主管部门

D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

13、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。

A．20%～30%

B．20%～25%

C．15%～20%

D．10%～15%

14、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 15、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划 16、称为()

A．等额序列支付储存基金系数

B．等额序列支付现值系数

C．等差序列现值系数

D．等比序列现值系数

17、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1 400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50 5元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工业用地的监测点评估价格

18、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．省级房地产行政主管部门

D．地方行政主管部门

19、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。

A．比较

B．收益现金流

C．利率

D．政策

20、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%

B．10.26%

C．11.98%

D．9.68%

21、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格

B：时间

C：常数

D：价格变动率

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列不属于房地产的部门规章的是。 A：《商品房销售管理办法》 B：《城市房地产开发经营管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《房地产开发企业资质管理办法》

E：房地产估价机构必须加盖公章 23、房地产的部门规章是以颁布的。

A：中华人民共和国主席令

B：国务院令

C：国务院房地产行政主管部门部长令

D：省政府省长令

E：房地产估价机构必须加盖公章 24、公民参与合伙关系，__出资。

A．可以用劳务

B．必须用资金

C．必须用实物

D．必须用资金或实物

25、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，

净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)

A：11.12%

B：11.36%

C：11.66%

D：12.95%

E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。(2008年试题)

A：按地城范围细分

B：按房地产用途细分

C：按增量存量细分

D：按交易形式细分

E：按目标市场细分

2、债券按发行方式分类，可分为__。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

3、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书

B．仲裁决议书

C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

4、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.45

5、下列叙述错误的是__。

A．房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益

B．房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利 C．土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利

D．地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力

E．典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 6、招标方式可以分为公开招标和__招标。

A．隐式

B．私下

C．幕后

D．邀请

7、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。

A．建设部

B．建设部住宅与房地产公司

C．建设部信息中心

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会 8、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费

B．土地使用权出让金

C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费 9、契据登记制又称__。

A．德国登记制

B．法国登记制

C．美国登记制

D．意大利登记制

10、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

11、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A．变动成本的设

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置

12、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择 13、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。

A．10%

B．35%

C．15%

D．25% 14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．38

B．42

C．58

D．60

15、房地产拍卖业务的主要来源包括。

A：法院委托拍卖的查封抵债房地产

B：债权人委托拍卖的抵押房地产

C：政府部门委托拍卖的房地产

D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产

E：自然人委托拍卖的房地产

16、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度

17、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。

A：改建

B：买卖

C：赠与

D：租赁

E：扩建

18、信用是指。

A：经济活动中的一种管理行为

B：经济活动中的一种借贷行为

C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡

D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡

E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的

19、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：全部参加考试人员为总体单位

B：全部参加考试人员为统计总体

C：你作为考生是总体单位

D：你作为考生是个体

E：你的年龄是一个品质标志

20、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。

A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》

B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款

C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房

D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计 21、建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括的结算方式等。

A：按日结算

B：按月计算

C：竣工后一次结算

D：分段结算

E：其他双方约定

22、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。

A．房地产管理投资

B．房地产置业投资

C．房地产开发投资

D．房地产经营投资

23、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。

A．谨慎原则

B．重要性原则

C．实质重于形式原则

D．权责发生制原则

E．配比原则

24、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：养老保险

B：职工工资

C：住房公积金

D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴

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