房地产基础知识(二)

房地产基础知识(二)

房地产的特性 不可移动性； 寿命长久性； 用途多样性； 易受限制性； 难以变现性； 独一无二性； 数量有限性； 相互影响性； 价值高大性； 保值增值性。

房地产的类型 按程度划分；

按建筑物的使用性质分类； 按层数和高度的分类； 高层建筑的国际分类；

按程度划分

生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；

熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上 进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地 产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房(含土地):指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 产，它可能是新的，也可能是旧的

按建筑物的使用性质分类

居住建筑 工业建筑 公共建筑 农业建筑

居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

按层数和高度的分类建筑类型 低层建筑 多层建筑 高层建筑 层数或建筑高度 1-3层 4-6层 总高度超过24M, 但不包括总高度超过24M的单层建筑

超高层建筑

总高度超过100M

此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。

高层建筑的国际分类建筑类型 小高层建筑 中高层建筑 高层建筑 超高层建筑 层数 9-16 17-25 26-40 40层以上 建筑总高度(M) 25-50 50-75M 75-100M 100M以上

土地用途包括哪些种类？

土地分为农用地 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、 农田水利用地、养殖水面等 建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共 设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用 地、军事设施用地等 未利用地。 农用地和建设用地以外的土地。

地下室

房间室内地面低于室外地面的高度等于 或超过该房间净高1/2者。

半地下室

房间室内地面低于室外地面的高度等于 或超过该房间净高1/3且不超过1/2者。

建筑层数/建筑层高/楼层净高

建筑层数：层高大于2.2米的楼板结构分层层数。

建筑层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。

楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。

什么是房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投 影面积。

什么是房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围 以内水平投影面积之和。

房屋建筑面积如何计算？

套内建筑面积+分摊的共有

建筑面积 套内建筑面积部分为独立产权 分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照 法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

房屋的建筑面积包括哪些部分？

套内(单元)建筑面积按规定应分摊的公用建筑面积

套内建筑面积由哪些部分组成？

套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内 阳台建筑面积三部分组成。

什么是套内房屋使用面积？是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积 按下列规定计算： (1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过 道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面 积的总和； (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； (3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管 道井均计入使用面积； (4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

什么是套内墙体面积？

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙 体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的 分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山 墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙 体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套 内墙体面积。

什么是套内阳台建筑面积？

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的 水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全 部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半 计算建筑面积。

什么是房屋的共有建筑面积？

房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同 使用的建筑面积 。包括： 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以 及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以 水平投影面积计算。 还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括 山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的 地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理 用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面 积。

房屋的公用建筑面积是如何分摊的？每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行 计算： (1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进 行计算； (2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比 例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分 摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单 元)建筑面积。

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