宜民居征收决定请示

广元市利州区房屋征收中心

关于对宜民居阳光家园保障性住房建设项目

下达房屋征收决定的请示

区人民政府：

现将宜民居阳光家园保障性住房建设项目国有土地上房屋征收决定下达前准备工作情况汇报于后。

一、项目房屋征收工作前期准备情况

1.项目基本情况。宜民居阳光家园廉租房公租房建设项目属于广元市2011年保障性住房建设项目，位于东坝办事处栖凤社区，东至市公安局警犬基地、南至市委党校、西至广元市房地产经营公司存量土地、北至将军桥小学，经摸底调查，项目辖区内现有住户13户，约60人，总拆迁面积约2900平方米。

该项目总用地约52亩，净用地约43亩，规划新建廉租住房户300套、公租房402套，建筑总面积41900㎡（其中廉租房1502.36㎡；公租房25397.04㎡；服务商业用房1450.60㎡）。

2.已经完成的前期工作。该项目业主为广元市房地产经营公司，概算投资1.293亿元。廉租房、公租房建设项目分别于2011年7月6日、2011年8月9日由市发展和改革委员会批准立项，项目初步设计方案已通过市城乡规划建设和住房保障局审查批复。现已完成入户摸底调查及调查结果公

示、房屋征收补偿方案征求意见、社会稳定风险评估等工作，落实了项目推进工作组办公室办公场所及工作人员，房屋征收补偿实施的前期准备工作基本就绪。

二、存在的问题

项目辖区部分房屋产权状况需作界定。 三、建议

宜民居阳光家园廉租房公租房建设项目符合广元市城市总体规划、广元市保障性住房建设“十二五”规划、广元市利州区土地利用总体规划、广元市利州区国民经济和社会发展“十二五”规划及广元市利州区2011年国民经济和社会发展计划，项目入户摸底调查及调查结果公示、房屋征收补偿方案征求意见、社会稳定风险评估等工作皆已完成，项目推进工作组办公室办公场所及工作人员落实，房屋征收补偿实施的前期各项准备工作基本就绪。为了公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定，恳请区人民政府对该项目所涉国有土地上的房屋征收作出决定。

附件：1.广元市城区宜民居阳光家园廉租房公租房建设项目房屋征收决定下达前资料汇编；

2.广元市城区宜民居阳光家园保障性住房建设项目房国有土地上房屋征收决定的公告（讨论稿）。

广元市利州区人民政府

关于宜民居阳光家园保障性住房建设项目

国有土地上房屋征收决定的

公 告

第 号

《广元市利州区人民政府关于宜民居阳光家园保障性住房建设项目国有土地上房屋征收的决定》已于2012年5月 日经区人民政府批准，现予公布，自公布之日起执行。

二○一二年五月 日

广元市利州区人民政府

关于宜民居阳光家园保障性住房建设项目

国有土地上房屋征收的

决 定

为了公共利益的需要，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照广元市城市总体规划和广元市保障性住房“十二五”规划、广元市利州区土地利用总体规划、广元市利州区国民经济和社会发展“十二五”规划、广元市利州区2011年国民经济和社会发展计划，现就宜民居阳光家园保障性住房建设项目项目所涉国有土地上的房屋作出征收决定： 一、征收范围

四周界址：以红线图为准。

东至：东至市公安局警犬基地 南至：市委党校

西至：广元市房地产经营公司存量土地 北至：将军桥小学

二、房屋征收部门及实施单位

广元市利州区房屋征收工作领导小组办公室为房屋征收部门，广元市利州区房屋征收中心为房屋征收实施单位，由实施单位承担房屋征收与补偿的有关具体工作。 三、征收补偿期限

征收补偿期限自征收决定公告之日起一年内。即自2012年5月 日起至2013年5月 日止。

四、征收补偿办法

按照《宜民居阳光家园廉租房公租房建设项目房屋征收补偿安臵方案》执行。 五、拆迁安置地块

选择产权调换的，按照就地或就近相对集中安臵的原则，拆迁安臵地块为：项目内就地安臵。

被征收人如对本征收决定不服的，可在征收决定公布之日起60日内依法向广元市人民政府申请行政复议，也可依法向人民法院提起行政诉讼。行政复议、行政诉讼期间征收决定不停止执行。

宜民居阳光家园廉租房公租房建设项目

房屋征收补偿安置方案

为规范市城区土地及房屋征收补偿安臵工作，加快保障性住房建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安臵办法》、《〈广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安臵办法〉补充规定（暂行）》、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安臵暂行办法》等法律法规和国家省、市有关政策规定，结合宜民居阳光家园廉租房、公租房建设项目实际，制定本方案。

第一章 总 则

第一条 征收范围：宜民居阳光家园廉租房、公租房建设项目规划红线划定范围内的建（构）筑物等设施。

第二条 征收时间：2012年5月 日-2013年5月 日 第三条 征收主体

广元市利州区人民政府为该项目土地房屋征收补偿与安臵责任主体；区房屋征收管理办公室负责组织实施该项目国有土地上房屋征收安臵补偿工作；区房屋征收中心负责该

项目国有土地上房屋征收补偿安臵具体实施工作；区建设用地征地拆迁办公室负责组织实施该项目集体土地上房屋征收补偿安臵及土地报征工作；东坝街道办事处为该项目实施工作责任主体；被征收土地及房屋的产权人和按承租约定享受权益的承租人为被征收人。

第四条 征收补偿安置方式

国有土地上房屋征收补偿安臵按照自愿原则，被征收人可选择实行货币补偿，或者房屋产权调换，也可以选择货币补偿和产权调换相结合的方式进行补偿与安臵。

第二章 房屋征收补偿安置原则

第五条 征收房屋的补偿内容：主要包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等内容。

第六条 征收与补偿安置的对象：土地及房屋征收补偿的对象包括被征收土地及房屋的产权人和按承租约定享受权益的承租人。

第七条 征收房屋补偿原则：

1.宜民居阳光家园廉租房、公租房建设项目土地及房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。

房屋征收部门与被征收人应当订立《房屋征收补偿安臵协议》。项目区域内《房屋征收补偿安臵协议》的签约率达

到90%以上，协议生效，统一进行补偿，按照房屋征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。

2.被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

3.房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告发布之日起15日内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

4.对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，根据房屋被征收前的纳税情况或被征收人提供的证明材料以及停产停业期限等因素，由征收双方当事人协商确定。协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。

5.被征收房屋的室内装饰装修价值，室外附属设施和附着物的补偿，由房屋征收部门和被征收人共同委托评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

6.评估机构对被征收房屋价值、停产停业损失、室内装饰装修价值及室外附属设施附着物的补偿应当分别评估。

7.被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿。没有约定的，按照以下原则协商补偿：

①被征收房屋价值，补偿给被征收房屋产权人； ②搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失的补偿，补偿给承

租人。属于产权人自用部分补偿给产权人；

③出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人。

第八条 被征收房屋的认定： （一）权属认定：

1.具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的； 2.具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的； 3.未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》申请人为准；

4.无任何法定证件手续，但经住建、国土等部门认为应予补偿的。

5.符合国家相关规定应给予补偿的。 （二）计户认定：

1.以《房屋所有权证》的所有人为计户单位。 2.以《建筑工程规划许可证》的申请人或实际产权人为计户单位。

3.以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位。 4.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。 （三）面积认定：

1.被征收房屋建筑面积按照房屋权属证书记载为准；未取得房屋权属证书的房屋，应当以依法设立的房屋面积测绘机构实际测量的面积为准；

2.房屋征收当事人对建筑面积有异议的，一律以依法设

立的房产测绘机构实际测量的面积为准；

3. 被征收人在同一项目区域内有一户多房（证）的，其产权面积按合并总量计算。

（四）使用性质认定及相关补偿：

1.被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书记载为准；

2.房屋征收公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照非住宅用房进行补偿；

3.房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途经市场评估后补偿，停产停业损失，经协商后，可由房屋征收人给予一次性经济补偿；未取得上述部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失；

4.企业生产性用房的认定：持有工商营业执照、税务登记证等各项有效证件，并运用该房进行生产经营的才能视为企业生产性经营用房。

第九条 不予补偿的房屋：宜民居阳光家园廉租房、公租房建设项目范围内，征收以下房屋或建筑物，不予补偿：

1.违反规定在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不当增加补偿费用的行为；

2.违法建筑和超过批准期限的临时建筑；

3.经住建、国土等部门调查认定不予补偿的建（构）筑物。

第三章 货币补偿

第十条 房屋的基准补偿价的确定

1.以具有房地产评估资质的机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》对征收房屋进行评估，评估价格作为被征收房屋的基准补偿价。

2.无任何手续但经住建、国土等部门调查认定应予补偿的建（构）筑物，由相关评估机构对其价值进行评估，在最终确定补偿总价时扣除应缴纳相关税费。

第十一条 住宅房屋货币补偿计算方法

补偿总额=房屋基准补偿价＋附属物补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+临时安臵费+奖励-应缴相关税费

第十二条 征收购买的公产房

1.原承租人以成本价购买公产房的，按私产房进行补偿，以标准价（房屋所有权证已注明占成本价比例）购买的公产房补交到成本价后，按私产房进行补偿。

2.单位出售给职工的房改房无产权证的，凭有效凭证（收据或购房协议）扣除办理规划许可费用，经评估后给予补偿。

第十三条 征收临时建筑

1.征收经规划部门批准未超过批准使用期限的临时建筑，按成本价格给予补偿。

2.征收超出批准期限的临时建筑不予补偿。 3.违法临时建筑一律不予补偿。 第十四条 征收营业用房

被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，按评估机构出具的评估报告予以补偿。

第十五条 征收企事业单位资产

1.征收改造区范围内的企事业单位资产，由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

2.对企业零地价取得的土地不予补偿，由政府无偿收回。

3.需要搬迁的，由被征收企事业单位自行搬迁，市区人民政府负责协调有关事宜。

第四章 产权调换

第十六条 被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。

1.房屋产权调换原则上应在广元市利州区东坝办事处栖凤社区广元市房地产经营公司开发的商住小区内进行还房。

2.征收非公益事业用房的附属物不作产权调换，由征收

人给予货币补偿。

3.租住直管公房或自管公房的住户，原则上由产权人提供房源予以安臵。符合保障性住房条件并提出申请的，可以优先配租配售。

4.选择产权调换的，被征收房屋的水、电、气、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通。原被征收房屋中未安装部分，由被征收人按照物价部门核定的有关入网收费标准自行缴纳。

5.享受最低生活保障待遇的家庭，还房时免收有关入网费用。

第十七条 被征收人选择产权调换的房屋，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

第十八条 产权调换还房在被征收房屋套内面积不减少的前提下，按照以下原则进行：

1.房屋征收部门提供产权调换的住房为高层的，鉴于公摊面积增大，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1:1.2的比例还房。

2.被征收房屋为经营性用房的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。

3.按照本条第（一）、（二）项还房后，不结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋位臵、楼层、结构、折旧等价值的差价。

4.按照本条第（一）、（二）项还住房的，还房公摊面积比例超过15%的部分由政府承担，计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承担。

5.按照本条第（一）项还住房后，还房建筑面积低于50平方米的，无偿还够50平方米。

被征收人在同一项目区域内产权房屋证载总面积虽不足50平方米，但不是被征收人（户）在中心城区范围内的唯一住房、且其住房面积总和超过50平方米的，不享受本款之规定。

6.还房为住房的，被征收人实际选择的还房面积超过应当享受的还房面积10平方米以内的按经主管部门审核的成本价格购买；超过10平方米以外的按市场价购买。实际选择的还房面积少于应当享受的还房面积的，对面积差额部分，按所还房屋的当地类似房屋的市场价进行货币补偿。

7.还房为经营性用房的，被征收人实际选择的还房面积与被征收房屋面积之差，按所还经营性用房的市场价结算差价。

第十九条 为方便群众入住，安臵房应进行必要的简单装饰装修，具体标准如下：

项目名称 内墙面 标准 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 普通乳胶漆 厨房、卫生间 贴瓷砖到顶 天棚 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 普通乳胶漆 厨房、卫生间 地面 塑料吊顶 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 水泥沙浆找平抹光 厨房、卫生间 踢脚线 防滑地板砖 水泥砂浆 灶台 蹲便器、洗手盆 双层钢板防盗门 夹板平开门 铝合金平开门 厨卫 厨房 洁具 卫生间 入户门 门 室内门 阳台门 第二十条 调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部门统一按以下原则办理：

1.被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续。

2.被征收房屋产权手续不齐全或无产权手续的，根据住建、国土部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续。

第五章 征收补助及奖励

第二十一条 临时安置补助费

发放临时安臵补助费时以征收部门核准的房屋面积及人员进行发放。

（一）被征收人选择房屋产权调换安臵的:

1.临时安臵过渡费：实行住宅房屋产权调换的被征收人

在规定的过渡期内由被征收人自行解决过渡房屋，过渡期自被征收人实际搬离交房时间起，至房屋征收部门通知被征收人接收安臵房之日顺延3个月截止。临时安臵过渡费按照以下标准发放：

被征收房屋建筑面积为50平方米以下（含50平方米）的，每户每月600元；

被征收房屋建筑面积为50平方米以上的，按每户每月12元/平方米的标准发放。

2. 搬迁费：搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋建筑面积10元/㎡的标准支付2次，即：搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×10元/㎡×2次。

（二）被征收人选择货币补偿安臵的：

1.临时安臵过渡费：选择货币补偿方式的被征收人，按12元/平方米/月/户的标准一次性发给3个月的临时安臵费。

2.搬迁费：搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋建筑面积10元/㎡的标准支付1次，即：搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×10元/㎡×1次。

（三）因征收人的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安臵补助费，逾期半年以上的不足1年的，按月增加1倍临时安臵补助费，逾期一年以上的，按月增加2倍临时安臵补助费。对由征收人提供周转用房过渡的被征收人，不支付临时安臵费，但周转

用房小于原房面积的，应向被征收人补足临时安臵费。

第二十二条 停产、停业补偿

对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，根据房屋被征收前的纳税情况或被征收人提供的证明材料以及停产停业期限等因素，由征收双方当事人协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（一）经营性用房选择产权调换的，房屋产权人停产停业损失补偿时间从签订房屋征收协议之日起至还房交钥匙之日顺延三个月止计算；其每月停产停业损失的补偿标准按签订房屋征收协议当月该房屋的实际租金价格计算；

经营性用房实际承租人的停产停业损失补偿时间从房屋实际产权人签订房屋征收协议之日起顺延3个月止；其每月停产停业损失的补偿标准按房屋实际产权人签订房屋征收协议当月该房屋租金价格计算；或按该房屋征收协议签订之日前3个月实际承租人交纳所得税的平均数倒推利润，给予1-3个月（含3个月）的一次性补偿。

（二）被征收房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途进行补偿，其停产停业损失，经协商后，可由房屋征收人给予一次性经济补偿。

（三）被征收住宅房屋用于出租的，产权人和承租人有

约定的，按双方约定进行补偿。没有约定的，按照以下原则协商补偿：

1.被征收房屋价值，补偿给被征收房屋产权人； 2.搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失的补偿，补偿给承租人。属于产权人自用部分补偿给产权人；

3.出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人。

4.房屋权属证书载明为住宅房屋，虽然实际用于经营，但未取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失。

第二十三条 搬迁奖励

（一）被征收人在公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签约时间先后，按照被征收房屋建筑面积给予每平方米10-100元的奖励；被征收人在协议约定的期限内完成搬离并同意拆除构（建）筑物的，根据搬离时间先后再给予每平方米10-100元的奖励。

（二）被征收人选择货币补偿的，在公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议，并在协议约定时间内完成搬离的，除按照本条第一款给予相应奖励外，再按照被征收房屋市场评估价值的20%给予货币奖励。

（三）被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，选择货币补偿，在按照本条第（一）、（二）项奖励的基础上，再给予被征收房屋市场评估价值的10%给予货币奖励。

（四）征收补偿安臵协议签约奖励及搬迁奖励的发放 1.征收补偿安臵协议签约奖励的发放

从公告之日起，20日内(含第20日)签订征收补偿安臵协议的，由征收人向被征收人全额发放签约奖励；

超过20日至30日(含第30日)内签订征收补偿安臵协议的，由征收人向被征收人发放50%的签约奖励；

超过30日至40日(含第40日)内签订征收补偿安臵协议的，由征收人向被征收人发放20%的签约奖励；

超过协议约定期限40日的不予奖励;

2.搬迁奖励的发放（违章建筑拆除不享受该奖励政策） 征收补偿安臵协议签约完毕后，被征收人在协议约定的期限内搬迁完毕，并经征收部门工作人员现场核实的，全额发放搬迁奖励。奖励并搬迁完毕的，由征收部门工作人员现场核实发放搬迁奖励金；

超过协议约定期限10日内（含第10日）搬迁完毕的，经征收部门工作人员现场核实，发放50%的搬迁奖励金；

超过协议约定期限20日内（含第20日）搬迁完毕的，经征收部门工作人员现场核实，发放25%的搬迁奖励金；

超过协议约定期限30内日（含第30日）搬迁完毕的的，经征收部门工作人员现场核实，发放15%的搬迁奖励金；

超过协议约定期限30日的不予奖励。

第六章 征收人与被征收人的权利与义务

第二十四条 被征收人应履行的责任及义务

1.被征收人完成搬迁腾房后，须将《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门，统一办理注销手续，费用由征收部门负担；两证丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负担。

被征收人须签署完《征收补偿安臵协议》、《房屋产权放弃承诺书》并领取征收部门发放的《搬迁收房验收合格单》后，领取相关安臵补偿金。

2.被征收人有义务配合征收实施单位做好丈量面积、评估资料的核对工作并完善相关资料手续。

3.被征收人应按照要求在规定时间内向征收实施单位提供房屋产权证明文件，产权人身份证明文件或者委托人身份证明文件，以及此前一个月电视、电话、宽带、水、电缴费清单。

4.在签订《征收补偿安臵协议》时，其所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续；无法前来办理的，由所有权人或使用权人的委托人，持经公证机关公证的文件及双方身份证原件及复印件办理有关手续；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》原件交征收实施单位。

5.在所签订的《征收补偿安臵协议》限定的交房时间内，被征收人应和征收实施单位办理完交房手续。

6.交房完毕的同时，被征收人应将房屋钥匙交予征收实施单位，并协助做好水、电、气等报停等手续和结算工作。

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