浅析非单一产权建筑消防安全管理中存在的问题及对策

浅析非单一产权建筑消防安全管理中的问题及对策

池 永

（江苏省宿迁国安消防检测有限公司 江苏 宿迁 223800）

【摘 要】随着社会经济的快速发展、城镇化的进程，非单一产权建筑出现了火灾隐患多、消防资金落实难，且火灾一旦发生极易引发群死群伤恶性事故，造成重大财产损失等问题。本文就非单一产权建筑消防安全中存在的问题、原因进行分析，并提出了对策进行探讨。 【关键词】非单一产权建筑 消防安全 问题 对策

1 前言

非单一产权建筑是指具有两个或两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、市场、娱乐场所等的建筑物。随着社会经济的快速发展、城镇化的进程，大型综合性建筑、高层建筑不断出现，尤其是一些一栋建筑多家产权或一栋建筑多户经营的非单一产权建筑已普遍存在。非单一产权建筑由于产权分散、使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使非单一产权建筑出现了火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实难、且火灾一旦发生极易引发群死群伤恶性事故，造成重大财产损失等问题。如何加强并解决非单一产权建筑的消防安全管理问题已经是摆在我们公安机关消防机构面前的重大课题。

2 非单一产权建筑消防安全管理现状分析

2.1消防设施管理不到位。非单一产权建筑由于产权多家、经营户多家，在投入使用后公共建筑消防设施管理经常处于“真空”状态，消防设施长期无人维护、形同虚设，直接影响了建筑的消防安全。例如有些新建的非单一产权建筑中，开发商在工程竣工交付使用后，不能及时与物业公司进行有效交接或无物业公司接手管理，使部分建筑在投入使用很长一段时间内消防设施处于无人管、无人问的状态，从而公共部位消防设施被拆除、遮挡和疏散通道被占用等现象时有发生。

2.2消防设施利用率低。一是安全疏散设施遭破坏。非单一产权建筑中的产权人为了增加自己产权的实际使用面积，往往将经营的商品或杂物堆放在建筑物的疏散楼梯和前室，甚至将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用，使安全疏散满足不了消防的要求。部分非单一产权建筑报警设施、疏散指示标志和应急照明设施、防火门等被严重损坏，甚至经营者为了一已私利，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也偶有发生。二是建筑消防设施的使用功能因内部装修改造遭破坏。非单一产权建筑一般体积大、产权人多，各产权单位或租赁单位入驻或使用时间不一，各自根据自己的需要在内部装修时经常随意改动建筑结构，停用消防设施或损坏系统线路，直接影响建筑内部消防设施的稳定性和可靠性，更甚者有些产权人因装修需要在一定的时间内关闭整个建筑的自动消防设施，影响其他正常使用部位的消防安全。三是物业公司由于是自负盈亏的服务企业，考虑其运行成本，往往未聘请专业的维保单位，在消防设施出现故障得不到及时修复，或者干脆局部或全部关掉消防设施的办法来降低管理成本，致使整个消防系统部分或者全部丧失作用。

2.3产权人和从业人员消防安全素质不高。非单一产权建筑人员多而复杂，因缺乏统一的消防安全教育培训，消防安全素质不高，加之经营理念落后，安全意识和法制观念不强造成许多火灾隐患的出现。一些经营单位片面强调商业气氛，不讲究市场经济秩序和大局利益，消防安全意识淡薄，无视监督执法部门禁令，违法违章占道经营、私拉乱接电气设备、常闭式防火门常开、拆除防烟楼梯间的防火门等行为屡禁不止。

2.4非单一产权建筑消防设备维护保养经费不足。首先，由于非单一产权建筑业主多而分散，部分场地又以转租形式进行经营或使用，公用设施维护保养和公摊面积费用的收缴工作不能正常开展，加上部分业主对消防安全工作不关心、不支持，不愿意在消防设施方面花

钱，造成了包括消防设施在内的公共设施维护保养经费得不到保证。其次，由于非单一产权建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、保养资金更是无人问津。

3 非单一产权建筑消防安全管理问题存在的原因 3.1消防安全管理组织制度不完善。目前多数非单一产权建筑无有资质的物业管理单位管理，或者个别非单一产权建筑虽有业主委员会或设有物业管理单位，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防管理情况混乱、消防安全管理组织制度不完善。现实中因缺乏相应的消防安全管理组织制度及一些业主为片面强调商业利益，不积极配合物业管理单位或业主委员会开展工作。例如：在在建非单一产权工程或室外装修的非单一产权工程中时各项动火作业制度就形同虚设、从事动火作业人员无证上岗，未办理动火审批手续随意动火施工的现象时常发生。发生在上海市静安区的“11.15”特别重大火灾事故就是因为在外墙保温施工时操作人员没有取得特种作业人员资格证上岗，违反了消防安全制度和动火制度造成的。

3.2非单一产权建筑消防责任不明确。非单一产权建筑产权复杂，产权人不一，缺少法定的责任主体，当出现消防管理问题后，没有哪个产权人愿意负责，导致消防部门连个负责人也找不到。有些非单一产权建筑虽然聘请物业公司或交由业主委员会统一管理，但物业管理单位和业主委员会对消防安全工作多采取不想问、不想管的态度，尤其是在火灾隐患整改经费的落实上，物业管理公司和业主委员会人员互相推委，根本无法解决。

3.3非单一产权建筑单位“四个能力”建设落实不到位。构筑社会消防安全“防火墙”工程，特别是加强社会单位“四个能力”建设，对明显提升消防工作社会化水平、明显改善全社会消防安全环境、稳定火灾形势、有效遏制重特大火灾尤其是群死群伤火灾事故都具有重大的现实意义。但非单一产权建筑因管理、制度、资金、人员素质等原因，导致“四个能力”建设没有真正落实或落实不到位，存在工作走形式、重表面搞花架子的情况。比如：单位防火检查、巡查落实不到；消防安全管理工作档案资料不齐全；单位并没有按照“四个能力”建设要求组织第一、第二灭火应急力量；单位消防控制室值班人员、电工等关键岗位人员的消防专业素质非常低，经不起检验，关键时刻“掉链子”；单位未进行消防安全培训，员工不熟练掌握疏散逃生知识、熟知疏散逃生路线、不具备疏散引导人员逃生的能力。2010年吉林商厦大火就是明显的案例，火灾死亡的19人中有16人是该单位员工，其中11人在4楼工作，火灾发生在1楼，如果知道怎样从火场逃生，不至于造成如此惨重的伤亡。

4加强非单一产权建筑消防安全管理的对策 4.1建立健全消防管理机制及消防监督管理体系。一是非单一产权建筑单位要建立健全消防安全管理组织机制，实行消防安全标准化管理，统一签订消防安全管理协议，建立健全各项制定，明确各场所和各级人员的消防安全职责，杜绝日常管理中存在的不会管、不敢管、管不到、管不听、不知怎样管的情况发生。二是消防部门要与工商、供电、供水、规划、建设等职能部门开展联合执法，建立健全相应的监督管理体系，加强对非单一产权场所的监管。在建筑规划、设计、审批、发证、管理等各个环节，明确相关部门的审批、监管职责，严格把关，从源头上控制非单一产权建筑火灾隐患产生，在建筑工程使用的过程中，消防部门要跟踪监督，对非单一产权产场所的改造、内装修等环节要主动参与，严把审核验收关，杜绝先天性火灾隐患的发生。三是加强对物业管理部门和业主委员会的监督，明确权利和义务，并定期对物业管理部门和业主委员会进行检查，在分清产权的前提下，进一步规范物业管理部门和业主委员会的管理行为，明确物业管理部门的职责，同时维护物业管理部门合法权益，使物业管理部门能够真正发挥作用。

4.2强化非单一产权建筑的主体责任。一是根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定：对同一建筑的各方单位消防安全责任予以明确。首先建筑物的管理者和使用者共同协商，

签订协议书，明确各自消防安全责任；其次对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，并确定相关责任人或委托一物业管理单位具体实施管理。二是强化责任的落实。在明确了非单一产权建筑消防安全管理责任后，要对其消防安全管理内容进一步细化，防止漏管失控，并在责任的落实上很下功夫，确保责任主体各司其职、各负其责全力维护建筑的消防安全。

4.3加强非单一产权建筑业主的消防宣传教育。消防工作，宣传系于一半。要提高全民消防安全意识，必须从宣传教育效果上下工夫。一是消防、安监等部门可以对非单一产权建筑的消防安全责任人、消防安全管理人及消防设施操作人员等进行特殊工种的安全培训，使他们掌握单位内的日常消防安全管理知识，了解消防法律法规，懂得防火灭火常识、消防设施使用方法及如何进行疏散逃生等消防基本知识。二是通过电视、广播、网络、报刊等方式加大对广大产权人、业主、从业人员的消防知识宣传教育和培训，提高他们对该场所火灾隐患危害性的认识，增强消防安全意识，确保非单一产权场所消防安全。

4.4大力保障消防设备维护保养经费。一是建议非单一产权建筑单位设立公共消防设施维保基金，探索维保基金的征集、使用方式，确保消防设施维护保养得以正常进行，并积极鼓励实行火灾公众责任保险，提高非单一产权、多使用权建筑抗御火灾的能力。二是加大对物业管理公司监管，做到依法办事，不盲目降低成本，在消防设施出现故障时能够积极采取措施保障消防设施的正常运转，进而增强非单一产权建筑的火灾防控能力，有效预防和遏制非单一产权建筑单位发生火灾特别是群死群伤火灾事故的发生。

[作者简介]池永，男，1973年12月，汉族，工程硕士，中国矿业大学，江苏省

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