第四节房屋征收评估 - 图文

第四节 房屋征收评估 知识点一：房屋征收补偿内涵 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收补偿内容 “3+1”

（1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

知识点二：房屋征收评估4特点 房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可1．估价数量大 少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。 从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。 2．涉及面广，社会影响大 从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。 3．估价对象复一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收杂，需要协调人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的各种关系 重要工作之一是协调各种利益关系。 就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时4．补偿价格关期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联联性强 性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

知识点三：房屋征收评估的相关7项规定 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收●问答题出题房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，点：房屋征收 不得遗漏、虚构。 前征收部门需要做哪些工1． 房屋征收 房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内作？或说：房房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处屋征收中性评估对象 理结果情况。 质、用途、建筑面积如何确对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房定？ 屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 a.被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 2．房屋征收 b.用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人评估目的 计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 3．房屋征收 被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。 评估范围

4．房屋征收

4．房屋征收 a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 评估时点 5．房屋征收 评估价值内涵 6．房屋征收 b.产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 评估标准 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建●问答题出题筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。 点：房屋征收7．房屋征收 应考虑哪些因被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，素？装饰装修评估因素 以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，补偿应如何考可以委托房地产估价机构通过评估确定。 虑？

知识点四：房屋征收评估方法和结果确定

（一）房屋征收评估方法

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者

其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

（二）房屋征收评估结果确定

被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

知识点五：房屋征收评估技术路 类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实（1）收集和测算类似房地产价格 收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 1．市场法评估 际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。 （2）修正类似房地产价格 技术路线 将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。 （3）确定被征收房屋价格 根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。 2． 收益法评估 当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的技术路线 净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。 3． 成本法评估 首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收技术路线 房屋的价格。 （1）测算续建完成后的价值 4．假设开发法 （2）测算续建成本和应得利润 评估技术路线 根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。 （3）测算在建工程价值 将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。 知识点六：房屋征收评估工作流程七步走

（一）评估机构如何选定？【问答题的出题点】

房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

（二）评估机构业务如何承揽？【问答题的出题点】

房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

（三）评估委托

（三）评估委托

房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与估价机构签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明10项事项同第一章第三节p60的内容一样

（四）评估准备和业务开展

估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

（五）实地查勘的内容有哪些？或说实地查勘中应注意些什么？【问答题的出题点，结合第一章p66实地查勘的内容一起回答】

【注意】被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部

门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

（六）初步评估结果公示

房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。

（七）提交评估报告

分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。 整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。

（八）解释说明

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。

（九）资料保管

房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。

知识点七：房屋征收复核评估和鉴定

第一步：申请复核评估

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。

第二步：复核评估

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三步：评估专家鉴定

被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正，重新出具评估报告。

【教材案例3－4】

××国有土地上房屋征收估价报告

封面（略） 目录（略） 致估价委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略）

××市××区宏业路5号房屋征收补偿价格评估结果报告（节选）一、估价委托人（略） 二、估价机构（略）

三、估价对象

根据《房屋征收决定公告》（××字［2011］第××号），本次估价对象是指位于××市××区宏业路5号拟征收的房地产。

根据房屋征收部门提供的被征收房屋情况与资料，并经房屋征收部门、被征收人、房地产估价机构共同实地查勘，估价对象位于××市××区宏业路5号，四至为：东至××三街，南至宏业路，西临空地，北临民宅。该处临近××大道，周边道路有××二路、××三路、宏业路及××干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。周边商业设施有××区商场、××商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有××市第九医院、××第一职工医院等；休闲娱乐设施有××区公园、××公园等；教育配套设施有××第××小学、××中学等。

被征收房屋总建筑面积为2995㎡，

被征收房屋总建筑面积为2995㎡，占地面积为2501㎡。其中，非住宅建筑面积1996㎡，至估价时点，已征收补偿及拆迁完毕。住宅建筑面积999㎡，本次评估范围为住宅部分，为l幢2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999㎡。该房屋建成于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，部分外墙空鼓、起沙、剥落严重，局部有渗水现象；预制钢筋混凝土楼板，红瓦坡屋顶，局部渗漏，普通木门窗，表面油漆剥落，风化、腐朽；单跑楼梯，水泥踏板，局部破损；电线局部老化，上、下水管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm×300mm地板砖，磨损较大；内墙面刮大白，有空鼓、起砂、剥落严重，少数部位1．2m油漆墙裙，局部剥落；楼板底面刮大白，少数简单塑料扣板吊顶；卫生间为共用，地面铺300mm×300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、内墙面上部混合砂浆抹面。

【纠错1】缺建筑结构的说明。

【纠错2】缺估价对象权益状况说明，如产权人、土地使用权性质、土地使用权剩余年限等情况说明。

四、估价目的

为确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。具体包括：居住用途下的住宅区位价，商业用途的门面房区位价和实物状况下的房屋重置现价。

五、估价时点 2011年4月15日。

【纠错】2011年教材新要求，缺估价时点确定理由。本报告估价时点应为房屋征收决定公告之日。

六、价值定义

本次估价的价值内涵是指估价对象被征收房屋于估价时点类似房地产的市场价格。

【纠错】是2011年真题的考点，正确的表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”

七、估价依据（略）

八、估价原则（略） 九、估价方法

根据估价对象用途、估价目的、当地房地产市场状况，以及房地产估价技术标准等要求，本次估价选用市场法（住宅区位价）、收益法（商业区位价）和成本法（房屋重置成本价）（估价方法定义略）。

【纠错】应对选用的评估方法进行适用性分析，详细说明所选用方法的理由。 十、估价结果

根据估价分析与测算，估价对象被征收房屋在估价时点2011年4月15日的住宅区位价为4194元/㎡，大写：人民币肆仟壹佰玖拾四元每平方米；估价对象房屋重置现价为472元/㎡，大写：人民币肆佰柒拾贰元每平方米；估价对象商业区位价为6050元/㎡，大写：人民币陆仟零伍拾元每平方米，详见《房屋重置价格一览表》。

【纠错1】住宅区位价人民币大写四错误，应为肆。

【纠错2】估价结果缺总价及人民币大写。

房屋重置价格一览表

重置价格成新率 （元/㎡） 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 890 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 53．0% 现价 （元/㎡） 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 472 序号 l 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 产别 产权人 房屋地址 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 私 何某 王某 徐某 祝某 肖某 俞某 刘某 朱某 黄某 秦某 刘某 肖某 周某 姚某 秦某 夏某 6单元1号 6单元2号 6单元3号 6单元4号 7单元1号 7单元2号 7单元3号 7单元4号 7单元5号 7单元5号 7单元6号 8单元1号 8单元2号 8单元3号 8单元4号 8单元5号 结构 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 砖混三等 十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2011年4月11日至4月21日。 十三、估价报告使用期限

本估价报告使用期限自出具之日起为半年。

评估技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析（略） 二、估价对象权益状况描述与分析（略） 三、估价对象区位状况描述与分析 1．区域概况

估价对象位于××市××区，××区位于××市城区东北部，东南邻××区，西接××区，北濒××江，南倚××湖。全区土地面积47．93k㎡，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41．89万人。

2．区域交通状况

××区道路交通由××大道、××大道、××大道三条干线连贯东西，××大道、××四路、××八路、××路、××号公路疏通南北，构成××区现有城区道路网骨架，对外连接其他城区，对内有机连接各片区。对外交通系统由××铁路编组站，长途汽车客运站，××工业港及××区外贸码头区，长途客运码头以及沿江其他对外码头构成。

3．基础设施状况

××区供水由现有的5座自来水厂供应，总供水量45万t/d；排水系统分雨水排放和污水排放，雨水排放统一按××市总体规划实施，排水泵站能满足需要，污水排放由污水处理厂处理后直接排入江湖；区域供电设备完善并与市政供电网连接，能满足企业用电需求；区内已开通22万门程控电话并开通国际互联网的电信大楼，同时提供国际互联网的宽带接入和国内外各类通讯业务。

4．环境条件

全区绿化覆盖率达35%，人均公共绿地面积5．8㎡，名列全市前列。××区环境质量属××市轻度污染区，主要污染物为二氧化硫、氮氧化物及少量硫化氢等。

5．产业集聚状况

××区是以冶金工业为主体，并由一定规模的机械、石化、造船、建材、建筑、能源等工业的新型工业区。区内有××市钢铁公司、××区造船厂等大型工业企业，产业集聚度高，形成了以重工业为主的企业集群。

四、市场背景描述与分析（略） 五、最高最佳利用分析（略） 六、估价方法适用性分析（略）

七、估价测算过程

（一）市场法评估被征收房屋住宅区位价的测算过程 1．搜集交易实例

估价人员通过对估价对象同一供求圈内类似房地产交易市场的调查和分析，搜集与估价对象相类似的房地产交易实例，通过比较和筛选，选取了五宗相邻地块住宅房地产一般交易实例作为可比实例，可比实例资料如下表所示：

表3－31

可比实例资料表 表3－31

a b c d e 坐落位置 房屋用途 地段等级 交易目的 交易情况 交易单价 交易时间 建筑结构 建筑成新 基础设施 配套设施 22街坊6门4街坊52门1层2号 10号 住宅 住宅四级 转让 正常 住宅 住宅四级 转让 正常 18街坊44门3层10号 住宅 住宅四级 转让 正常 20街坊9门7街坊附2门28层13号 幢4层6号 住宅 住宅四级 转让 正常 住宅 住宅四级 转让 正常 5300元/㎡ 近期 砖混一等 85% 水、电、卫 齐全 5408元/㎡ 4950元/㎡ 4500元/㎡ 4560元/㎡ 近期 砖混一等 90% 近期 砖混三等 70% 近期 砖混三等 60% 近期 钢混二等 60% 水、电、卫 水、电、卫 水、电、卫 水、电、卫 齐全 齐全 齐全 齐全 【纠错1】可比实例d是一个钢混二等，与估价对象结构不相同，不适宜做可比实例。

【纠错2】交易时间都是近期，表述太粗略、不规范，后边无法进行交易日期调整，应指出具体的交易日期。

【纠错3】缺权益状况修正。

2．交易情况修正

因为所选可比实例均为正常交易情况下的实例，所以交易情况不做修正，则可比实例a、b、c、d、e交易情况修正系数均为100/100。

3．交易时间调整

因为所选可比实例的交易单价均为近期市场交易价格，与估价时点较近，市场价格相对较稳定，所以交易时间不做调整，则可比实例a、b、c、d、e交易时间调整系数均为100/100。

4．区位价格的确定

区位价格的确定根据房地产的交易价格扣除房屋重置现价的价格，房屋价格的确定根据房屋的重置价格、楼层、成新率等综合确定，具体详见下表：

表3－32

a b c 18街坊44门3层10号 4500元/㎡ 100/100 100/100 4500元/㎡ d 20街坊9门8层13号 4560元/㎡ 100/100 100/100 e 7街坊附2门2幢4层6号 5300元/㎡ 100/100 100/100 5300元/㎡ 1110元/㎡ 85% 4356.5元/㎡ 坐落位置 交易单价 交易情况修正 交易时间修正 修正后交易单价 重置价格 建筑成新 区位价格 22街坊6门l层2号 5480元/㎡ 100/100 100/100 5480元/㎡ 1110元/㎡ 90% 448l元/㎡ 4街坊52门10号 4950元/㎡ 100/100 100/100 4950元/㎡ 4560元/㎡ 1010元/890元/㎡ 890元/㎡ ㎡ 70% 4327元/㎡ 60% 3966元/㎡ 60% 3974元/㎡ 注：房屋重置价依据2004年××市物价局、××市房产局《关于印发××市房屋重置价格标准的通知》而确定。

区位价格4481＝修正后交易单价5480－重置价格1110×成新率90%

5．区域因素调整

估价人员通过调查分析估价对象所在区域购买住宅最看重的区域因素的各种因素，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取以下几种因子作为比较基础，各因子均以估价对象为比较基准，取指数为100，采用打分法对区域因素进行调整，具体见下表：

【纠错】缺可比实例区域因素情况说明表。

区域因素调整情况表 表3－33

估价对象 a b c d e 繁 华 程 度 交 通 便 捷 环 境 状 况 景观 距市、区商业中心距离 主要道路距离 公交车站网 环境污染 卫生状况 自然环境 人文景观 基础设施 公共服务配套 小区内配套设施

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 98 98 100 102 98 100 102 102 100 98 102 100 100 98 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 98 98 102 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 100 99 99 100 配套设施 区域因素修正系数分别如下

a：区域因素调整系数＝100/102×100/102×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/102＝0．9057

b：区域因素调整系数＝100/98×100/100×100/100×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝1．0004

c：区域因素调整系数＝100/98×100/98×100/100×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0732

d：区域因素调整系数＝100/100×100/98×100/98×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0625

e：区域因素调整系数＝100/102×100/100×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝0．9423

6．区位比准价格计算

a：4481×0．9057＝4058．44（元/㎡） b：4327×1．0004＝4328．73（元/㎡） c：3966×1．0732＝4256．31（元/㎡） d：3974×1．0625＝4222．38（元/㎡） e：4356．5×0．9423＝4015．13（元/㎡）

因为以上各比准实例调整后的区位价格差别较小，所以取以上5个比准实例修正后价格的算术平均值作为最终比准平均区位价格。

比准区位价格＝（4058．44＋4328．73＋4256．31＋4222．38＋4015．13）

/5＝4194．204≈4194（元/㎡） 由于估价委托人未提供估价对象房屋所有权证书及土地使用权证书，故估价人员无法核实估价对象土地使用权类型。估价对象建成于1958年，该年代建成的房屋土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象建成后土地使用权类型没有改变，即估价对象土地使用权类型为划拨。由于本次评估所收集的5个可比实例土地使用权类型均为划拨，故比准区位价格无需扣除出让金。

（二）成本法评估被征收房屋现价的测算过程

【纠错】估价对象房屋过于老旧，不适宜成本法估价。

1．房屋重置价格的确定

被征收房屋建筑结构共可分为钢混、砖混、砖木及简易四大类。其重置价格根据《市物价局、市房地产管理局关于印发××市房屋重置价格标准的通知》（××字［2004］××号）确定。

本报告中的房屋重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、房屋设备和建筑技术工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，开发建造与估价对象建筑物（不含土地）相同的全新建筑物应支出的勘察设计费、建造费用、管理费用、财务费用、税金等必要支出及应得利润。

本报告中的重置现价是指房屋重置价格减去应计折旧后的余额。

表3－34

××市房屋重置价格标准表 表3－34

结构类型 等级 一等 钢混 二等 三等 一等 砖混 二等 三等 一等 砖木 二等 三等 简易

重置价格（元/㎡） 1800 1550 1300 1110 1010 估价对象为砖混三等 890 l060 810 660 530

2．成新率的确定

因估价对象建成于l958年，且部分房屋经过了一次或多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故通过观察法测算得出估价对象的成新率。成新率的确定是依据1984年原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级标准》、原城乡建设环境保护部《经租屋清产估价》［84］城计字第754号及《市物价局、××市房产管理局关于印发市房屋重置价格标准的通知》及相关资料，对建筑物的结构、初装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，对各部分的评分进行加权平均，最终确定估价对象房屋的成新率。

调整后房屋得分（成新）＝结构部分得分×g＋初装修部分得分×s＋设备部分得分×b

其中：g为结构部分所占的权重（0．7），s为初装修部分所占的权重（0．15），b为设备部分所占的权重（0．15）。

表3－35 房屋地址 项目 1．基础 2．承重结构 宏业路5号 建筑结构 砖混三等 耐用年限 标准分数 50年 评定分数 19 17 7 8 6 有足够承载能力，有轻微下沉，基本稳25 定 基本完好，梁、板、柱等结构稳定 25 15 20 15 结3．非承重结构 有风化、轻微裂纹 构g 4．屋面 隔热、防水有轻微裂纹，有渗水现象 5．地面 有起鼓、起砂、剥落现象 小计：（1＋2＋3＋4＋5）×权重0．70＝39．9% 6．门窗 装饰7．内外装饰 s 8．其他 油漆有脱落现象，有腐蚀现象，玻璃、25 五金个别残缺 有空鼓，墙面剥落稍大 有轻微裂纹、风化现象 40 35 10 13 1l 小计：（6＋7＋8）×权重0．15＝5．1% 9．供水、排水 基本畅通，管道腐蚀较多 设备10．电气照明 老化程度高，个别零件残缺、损坏 b 小计（9＋10＋11）×权重0．15＝8．0% 估价对象房屋的成新率：g＋s＋b＝53．0%

55 45 32 2l 3．被征收房屋楼层调整系数的确定

被征收房屋为1幢2层建筑物，根据××市房产管理局颁布的有关规定，3层以下（含3层）房屋不做楼层调整。故估价对象不做楼层调整。

4．被征收房屋朝向调整系数的确定

估价对象建筑物共2层，1梯2户，全部为南北朝向，故不做朝向调整。 5．估价对象建筑物现值的确定

重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所

需的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。

其计算公式为：

估价对象建筑物现值＝房屋重置价格×成新率×（1＋楼层、朝向调整系数）

＝890×53．0%＝471．70≈472（元/㎡）

（三）收益法评估拆迁房屋商业区位价的测算过程

1．年有效租金收入的测算

经估价人员实地调查，估价对象1楼门面（建筑面积29．94㎡）招租价为每月50～70元/㎡之间。估价对象周边商业门面租金都在每月60元/㎡左右。参考××市房产局2009年发布的《××市2009年房屋租赁参考租金的通知》，结合估价对象周边同类房地产的租赁情况，综合确定估价对象所处区域砖混三等五三成新商业门面的平均租金为每月60元/㎡，根据《市物价局、市房产管理局关于印发××市房屋重置价格标准的通知》，砖混三等重置全价为890元/㎡，则平均重置全价为890元/㎡，平均成新单价为472元/㎡，租金损失率和空置率为12%。则：

【纠错1】年有效毛收入中没考虑押金或租赁保证金的利息收入。 【纠错2】12%的空置率取值无依据。 【纠错3】未交代租金内涵。

年有效租赁收入＝60×12×（1－12%）＝633．6（元/㎡）

#@2．求取年总费用

年总费用亦即租赁经营总成本。它包含：①管理费；②维修费；③保险费；④税金。

①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，根据估价对象的实际情况，该类用房管理费用支出较少，估价中按年有效租金收入的1%计取。

管理费＝年总收益×1%＝633．8×1%＝6．34（元/㎡）

【纠错】管理费取值不应为实际成本，而应采用社会平均客观成本。

②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，按相关规定取房屋重置价格的2%计算。

维修费＝房屋重置价格×2%＝890×2%＝17．8（元/㎡）

③保险费

指房屋所有人为使自己的房屋避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费率按房屋重置价格的0.5‰计取。

【纠错】保险费取值0.5‰无依据。

保险费＝房屋重置价格×成新率×0．5‰＝0．24（元/㎡） ④税费

按规定收益型房地产应交纳如下税款：a．房地产税按年租金收入的12%；b．营业税按租金收入的5%计；c．城市建设维护税按营业税税率的7%计；d．教育费附加按营业税税率的3%计；e．堤防费为营业税的2%；f．平抑副食品价格基金为营业额的0．1%；g．地方教育发展费为营业额的0．1%。则综合税费率为营业额的17．8%。

年税费＝年总收益×17．8%＝633．6×17．8%＝112．78（元/㎡） 【纠错】缺城镇土地使用税。

⑤总费用

年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金

＝6．34＋17．8＋0．24＋112．78＝137．16（元/㎡）

3．年净收益（a）

年净收益＝年总收益－出租年总费用

＝633．6－137．16＝496．44（元/㎡）

4．确定报酬率（y）

采用安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行2011年4月6日公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本项估价的折现率取一年期存款利率（3．25%）和风险报酬率之和，综合取定为7%。 【纠错】7%报酬率取值无依据。

5．计算估价对象房地产价值

估价对象土地使用权类型为划拨，本次评估先设定估价对象土地使用权类型为出让，出让年限为商业用地法定最高出让年限40年，然后扣除出让金得出估价对象被征收房屋的评估价格。

收益法计算公式为：

p＝a/y×［1－l/（1＋y）^n］ 式中 p—房地产收益价格；

a—年净收益；

y—报酬率，此处取7%； n—收益期，设定为40年。

房地产单价＝496．44÷7%×［1－1/（1＋7%）^40］＝6618．39（元/㎡）

【纠错1】选取净收益每年不变有限期公式无理由。

【纠错1】选取净收益每年不变有限期公式无理由。

【纠错2】确定收益期限40年不妥。未考虑建筑物剩余经济寿命年限，应采用两者孰短，且要交代建筑物长于土地使用年限建筑物净残值不予补偿的前提。 因估价委托人未提供估价对象权属资料，故估价人员无法核实其容积率状况。估价对象为1幢2层建筑物，本次评估设定其容积率在1．5～2．0之间，查《××市市区商业用地级别与基准地价图》得知，估价对象商业用途用地级别为ⅶ级，查《××市毛地批租楼面地价表》得知，容积率在1．5～2．0之间、商业ⅶ级楼面毛地价为建筑面积150元/㎡，故需扣除出让金每建筑平方米150元。

扣除出让金后房地产单价＝6618．39－150＝6468．39（元/㎡）

6．计算估价对象区位价

被征收房屋区位价价值为被征收房屋的市场评估单价扣除房屋建筑物重置单价后的剩余部分。根据《市物价局、市房产管理局关于印发××市房屋重置价格标准的通知》，砖混三等重置全价为890元/㎡，则平均重置价格为890元/㎡，平均成新单价为472元/㎡。

则：宏业路商业门面房地产的区位价＝扣除补交出让金后的市场单价-重置单价

＝6468．39－（890－472）＝6050．39≈6050

（元/㎡）

【纠错】商业房地产区位价计算错误，正确的应为：6468．39－472＝5996.39

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