威海市最新经营者调研分析报告 doc

经营者问卷调研分析报告

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目 录

第一部分 调研设计与组织实施................................................................................................................................................................................................................................................................ 5 一、调研设计 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 5 1、调研目的............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5 2、调研范围及对象 ................................................................................................................................................................................................................................................................................. 5 3、调研内容............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5 4、调研方法............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6 二、调研组织与实施.................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6 1、市场调研程序...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6 2、调研执行时间...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7 3、调研执行情况...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7 第二部分 威海商业经营市场分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................. 8 一、城市商业经营总体分析 ...................................................................................................................................................................................................................................................................... 8 二、商圈构成分析 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ 8 三、商业业态组成分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................................... 9 四、经区商业特点 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 10 1、威海最具潜力的商业发展区域..................................................................................................................................................................................................................................................... 10 2、房地产开发的加速为商业发展带来机遇................................................................................................................................................................................................................................... 10 3、区域商业目前以建材家居类为主 ................................................................................................................................................................................................................................................ 10 4、区域市场看好，日用百货类商业蓬勃发展 .............................................................................................................................................................................................................................. 10 5、整体租金水平不高........................................................................................................................................................................................................................................................................... 11 6、大量商业项目出现加强了经区城市功能................................................................................................................................................................................................................................... 11 第三部分 经营者基本信息资料分析 ....................................................................................................................................................................................................................................................... 12 一、经营者在威海居住时间 .................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 二、经营者性别........................................................................................................................................................................................................................................................................................... 13 三、经营者年龄........................................................................................................................................................................................................................................................................................... 14

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四、经营者接受教育程度......................................................................................................................................................................................................................................................................... 16 五、经营者从事商业经营年限 ................................................................................................................................................................................................................................................................ 17 六、经营者经营业种.................................................................................................................................................................................................................................................................................. 18 第四部分 经营者经营状况及意向分析..................................................................................................................................................................................................................................................... 21 一、经营面积 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 21 二、租金价格 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 23 三、年营业额 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 24 第五部分 经营者经营意向分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................ 26 一、经营者扩张经营或转移铺面意向................................................................................................................................................................................................................................................... 26 二、经营者扩张经营选择区域意向 ....................................................................................................................................................................................................................................................... 27 三、经营者转行经营意向......................................................................................................................................................................................................................................................................... 28 四、经营者转行经营业种选择 ................................................................................................................................................................................................................................................................ 29 第六部分 经营者对经区经营环境评价分析.......................................................................................................................................................................................................................................... 31 一、商业氛围评价 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 31 二、升值潜力评价 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 32 三、人流量评价........................................................................................................................................................................................................................................................................................... 33 四、消费水平评价 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 34 五、交通状况评价 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 35 第七部分 经营者对本项目经营意向及需求分析................................................................................................................................................................................................................................. 37 一、业态测评 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 37 二、消费人群来源 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 38 三、经营面积区间的需求......................................................................................................................................................................................................................................................................... 40 四、月租金承受能力.................................................................................................................................................................................................................................................................................. 42 五、经营方式倾向 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 44 六、收银方式倾向 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 45 第八部分 经营者信息获取及对地产信息关注点分析........................................................................................................................................................................................................................ 47

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一、地产信息获取渠道 ............................................................................................................................................................................................................................................................................. 47 二、地产信息关注的侧重点 .................................................................................................................................................................................................................................................................... 48 第九部分 综 述 .................................................................................................................................................................................................................................................................................... 50

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第一部分 调研设计与组织实施

一、调研设计

1、调研目的

通过对本地市场各种业态的经营商户进行抽样调查，充分了解与掌握威海经营者的经营特点、经营需求、经营倾向等数据，同时了解本项目在威海经营商户中的认知程度及经区的商业配套需求，并为本项目产品定位、业态组合、功能划分、营销及招商策略的制定提供依据。

2、调研范围及对象

本次经营者市场调查范围涉及威海市区各主要商场、专业市场、沿街商铺、住宅底商，并以上述场所的经营者群体为调查对象。

3、调研内容

3.1经营者个人情况、经营现状 3.2经营者经营倾向、需求 3.3 经营者对本项目认知程度 3.4经营者对本项目商业定位意见

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4、调研方法

4.1实地调查方法

（1）观察调查法。通过走访式调查，了解威海市中心各主要商业网点的商业环境，综合其经营状况、商业配套设施、购物消费环境等情况，总结出区域性的经营特征。

（2）定量调查结合定性调查。主要采取问卷调查与访谈调查相结合，一方面锁定有效调查目标，加强问卷调查的准确性，另一方面则通过互动式沟通，了解各方面的经营倾向、经营需求、经营趋势等。 4.2综合分析方法

（1）通过项目组充分沟通，以市场为研究依据，以探讨形式确定市场观点，以确保分析问题的客观性。 （2）针对每项调查问题，进行科学有效的统计分析与交叉分析，多角度分析问题，以确保问题分析的全面性。

二、调研组织与实施

1、市场调研程序

1.1经营者调研问卷发放区域合理分布；经营者市场调研分析的结论，可以代表本项目所在区域及其周边经营者的相关特征；采取一对一的沟通调研方式，有效传达问卷信息及接收消费者反馈信息。

1.2经营者市场调研分析，从五个方面进行汇总：经营者基本信息资料、经营者经营状况及意向、经营者对经区经营环境评价、经营者对本项目经营意向测评、经营者信息获取。以上分析，能为本项目定位提供事实依据。

1.3经营者市场调查采用定量与定性相结合，运用图文表述方式，对回收的有效问卷进行深度分析与对比分析。确保分析的全面与准确。

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2、调研执行时间

2010年4月19日—2010年4月30日

3、调研执行情况

3.1按调研计划，依照经区、环翠区、高区2:2:1的比例，共计投放问卷500份；3.2截止2010年4月30日共回收有效问卷424份，有效回收率为84.80%。

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第二部分 威海商业经营市场分析

一、城市商业经营总体分析

威海社会消费品零售总额连续10年保持相对较高的增长率，人民生活水平不断提高，生活消费需求增长旺盛。2009年威海市实现社会消费品零售总额575.99亿元，比上年增长19.1%，批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺。批发和零售业零售额480.28亿元，增长19.4%；住宿和餐饮业零售额76.10亿元，增长19.8%；其他行业零售额19.61亿元，增长10.0%。社会消费品零售总额的快速增长，表现出消费者的消费能力及对市场的强劲需求。

山东银座、烟台振华、青岛利群、台湾大润发、韩国乐天玛特、日本佳世客等均已经进入或签约，另有乐购、天虹、华润万佳等大型连锁零售商家正在计划进入威海市场，大型零售商的进入将极大地促进威海零售市场的发展。

威海城镇居民人均可支配收入连续10年保持增长，城镇居民的人均消费性支出也持续扩大和增长，消费潜力不断提高。2009年城镇居民人均可支配收入20,117元，较上年增长8.5%；人均消费性支出14,442元，较上年增长6.8%。城镇居民人均可支配收入提高对整体消费支出产生拉动，促使消费结构和消费意识发生明显变化，消费开始向享受型发展转变。城镇居民愿意花更多的钱来满足他们对高质量生活的追求，如外出就餐、购物、娱乐、旅游、休闲度假等消费支出。

城镇居民收入的持续增长为消费的支出提供了有力的保障，而消费性支出的增长又体现居民消费意识和需求的提升，进而为威海商业的快速发展奠定了基础。

二、商圈构成分析

威海市区内有已成型的商圈4个，衍生次商圈1个，即环翠区中心城市商圈、高区商圈、经区长途汽车站商圈、张村旅游商圈和竹岛衍生次商圈。其中最成熟的商圈是城市中心商圈（环翠区），是威海各类商业最集中的区域；高区商圈是由建材家居逐步发展起来的次商业中心；经区商圈位于青岛中路与上海路

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相交地带，商圈内分布有威海火车站、长途汽车站、青烟威荣城际轻轨和威海新港，目前已营业的项目如豪业·圣迪广场、每美商城、时代广场、特乙甲全球家具广场、乐天家居等，随着乐天玛特、佳世客等商家的进驻和开业，该区域将是未来城市大体量商业和知名零售商家最集中和最多的区域；竹岛商圈紧邻环翠核心商圈，商业体量不大，属核心商圈的衍生商圈，商业项目较少。张村商圈目前受诸多因素的影响仍有待进一步发展。

三、商业业态组成分析

威海市区目前发展成型的商业业态主要有百货商城、批发零售商城以及商业街。其中百货商城以威海百货大楼、华联商厦、华联购物中心、两岸商厦、振华商厦等为代表；批发商贸城以大世界广场、威海小商品批发市场等为代表；商业街以统一路、光明路、昆明路、新威路的沿街商铺为代表。

从商业业态发展程度来说，各商业业态均表现出显著的城市发展轨迹。

其一，威海百货大楼、华联商厦等传统商城，是威海发展最早的商业形态，依据城市发展需求，在发展中求生存，在经营中求发展，不断改善其商场布局、商业管理，形成自有的商业经营特色，满足了城市消费的多元化需求。

其二，随着城市发展、生活水平提高和消费观念改变，以消费环境和消费档次为主导的商业物业开始涌现，振华商厦、特乙甲全球家具广场等为代表的新型商业引导了一种新体验的消费观念，其合理的商业功能布局、多元化的商品组合、舒适的购物环境，为威海居民所接受。

其三，专业市场经营主题明确。因威海特有的地域优势，中韩结合的商品交易，相对具有民族特色和市场空间。近年开发经营的中韩主题商业物业，有海港大厦、老港韩国服装城等，由此拓展出国内外贸易流通的新平台。

其四，威海街区商业发展不够成熟，社区商业价值有待进一步挖掘。据调查得知，威海街区商业氛围尚未形成，一方面是因当地消费习惯影响，而偏向于到商业中心消费；另一方面，则因威海带状不规则的地形影响，街区商业辅助性的其它商业业态未能形成互补型布局，整体的商业聚合力得不到体现。

综合而言，威海市区的商业尚处于发展阶段，各种商业业态的成熟度有待提高。

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四、经区商业特点

1、威海最具潜力的商业发展区域

新的城市规划，将经区作为威海重点发展区域，良好的地理位置和便捷的交通条件，必将使经区成为威海新的城市中心。

2、房地产开发的加速为商业发展带来机遇

区域内有众多的住宅项目，已建成的有皇冠九龙湾花园、海林依景、森威花园、丽景健康花园、春天花园等；区域内新的住宅项目也在加速建设，如、五洲太阳城、滨海龙城、乐天世纪城、小城故事等，房地产开发的加速提供了大量的居住人口，给商业带来新的发展机遇。

3、区域商业目前以建材家居类为主

近年来经区房地产项目大量开发，但新开发小区入住率不高，区域常驻人口较少，目前区域整体商业氛围不浓。商业项目多以建材家居类为主，如家世界装饰建材城、乐天家居、长峰家具批发城、特乙甲全球家具广场。

4、区域市场看好，日用百货类商业蓬勃发展

以服饰类产品为主营的商业项目，经营压力相对较大。从区域已开业的豪业·圣迪广场、时代广场及每美商城看，经营管理方面均存在不足。但由于区域发展已经得到连锁零售商的认可，佳世客、乐天玛特等零售商的相继进驻，经区的商业形象有了质的提升，日用百货类商业必将蓬勃发展。

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5、整体租金水平不高

受城市发展、人口总量制约及区域商业发展阶段的影响，近两年已开业的商业项目整体租金与成熟商业区相比普遍偏低，建材家居类的租金维持在1元/天/平方米左右。经营服饰类产品的时代广场，其租金水平较高的也只有1.5元/天/平方米。

6、大量商业项目出现加强了经区城市功能

区域内的大部分商业项目均为产权销售型项目，如时代广场、豪业圣迪广场、乐天世纪城、滨海龙城底商及每美商城等，这些项目相对独立，未能形成组团式发展，区域商业氛围不浓，商品和服务档次不高。

经区整体的商业配套相对落后，随着城区规模扩大、商贸市场需求增多，也蕴含着越来越多的商业发展机遇。经区范围内的各种商业业态将随着区域开发程度逐渐完善，区域性的城市功能也将得到相应的加强。

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第三部分 经营者基本信息资料分析

一、经营者在威海居住时间

调查区域 调查科目 调查内容 经区 3年以下 3-5年 威海居住时间 5-10年 10年以上 合计 51 75 170

30 98 165 25 12 89 106 185 424 25.00 43.60 7 37 环翠区 8 29 高区 22 30 37 96 8.70 22.60 合计 占比（%） 12

威海居住时间1009080706050403020100统计数值2年以下3-5年5-10年10年以上经区环翠区调查区域高区

统计结果显示，经营者在威海的居住时间3年以下的占8.70%，3-5年的占22.60%，5-10年的占25%，10年以上的占43.60%。

经营者在威海居住的时间3年以上的达到了91.30%，其中居住时间10年以上的，所占比例最大，此部分经营者基本为威海本地居民，对威海的人文、经济，市场的发展变化都有相当的了解，其对经区的经营环境认知以及本项目的测评具有代表性，同时表明，此次经营者抽样调查的结果具有较高的参考价值。

二、经营者性别

调查区域 调查科目 调查内容 经区 男 性别 女 合计

合计 环翠区 54 111 165 高区 38 51 89 150 274 424 58 112 170 占比（%） 35.38 64.62 13

性别120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

统计结果显示，被调查经营者性别比例构成女性占总人数64.62%，男性占总人数的35.38%。

本地经营者中女性居多，几近三分之二，在威海的经营者中占主导地位；同时女性经营者具备感性认知和理性思维的双重特点，经营过程中更注重实现自身价值，理性和原则地思考问题，从而作出正确的选择。

男女高区三、经营者年龄

调查区域 调查科目 调查内容 经区 25岁以下 年龄 26-35岁 36－45岁

合计 环翠区 11 55 69 高区 24 30 25 52 145 171 17 60 77 占比（%） 12.26 34.20 40.33 14

46-55岁 55岁以上 合计

13 3 170 26 4 165 10 0 89 49 7 424 11.56 1.65 年龄80706050403020100统计数值25岁以下26-35岁36－45岁46-55岁55岁以上经区环翠区调查区域

高区统计结果显示，经营者中25岁以下的占12.26%；26-35岁占34.20%；36-45岁的占40.33%；；46-55岁的占11.56%；其他年龄段的占1.65%。

26-45岁年龄段的经营者占整个受访对象的74.53%，此年龄段在经区和环翠区的占比尤为明显。 数据表明经营者普遍都比较年轻，相对而言也比较容易接受新观念 ，经营手段灵活多变，市场适应能力强。

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四、经营者接受教育程度

调查区域 调查科目 调查内容 经区 高中以下 高中或中专 学历 大专 本科 硕士及以上 合计

受教育程度807060统50计40数值3020100经区环翠区调查区域高区 高中以下 高中或中专 大专 本科 硕士及以上合计 环翠区 72 67 22 4 0 165 高区 28 44 15 2 0 89 153 189 64 18 0 424 53 78 27 12 0 170 占比（%） 36.08 44.57 15.09 4.25 0.00

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统计结果显示，经营者中高中以下文化程度的占36.08%，高中和中专文化程度的占44.57%，大专文化程度的占15.09%，而本科及以上文化程度的占4.25%。 学历为“高中或中专”的所占比例最大，此部分经营者容易接纳新事物，商业经营意识强；其次为“高中以下”、“大专”的，该部分经营者多为从事商业经营多年，其商业经营理念符合市场规律。

五、经营者从事商业经营年限

调查区域 调查科目 调查内容 经区 3年以下 3-5年 从事商业经营年限 5-8年 10年以上 合计

23 42 170 20 47 165 16 1 89 59 90 424 13.92 21.23 62 43 环翠区 48 50 高区 44 28 154 121 36.32 28.54 合计 占比（%） 17

从事商业经营年限706050403020100统计数值 3年以下 3-5年5-8年 10年以上经区环翠区调查区域

高区统计结果显示，从事商业经营年限3年以下的占36.32%，3-5年的占28.54%，5-8年的占13.92%，10年以上的占21%。

经营者从事商业经营年限，呈现出比例均衡的结构特征。3年以下的占比最高，也是威海商业经营者中最活跃的；3-8年阶段的商户经营者拥有一定的经验，是威海市最具实力的群体；经营年限超过10年商户经营者拥有丰富的经验，经营成熟度非常高。

六、经营者经营业种

调查区域 调查科目 调查内容 经区 男装 经营业种 女装 鞋类

合计 环翠区 14 48 16 高区 7 7 11 34 79 36 13 24 9 占比（%） 8.02 18.63 8.49 18

黄金珠宝 床上用品 箱包皮具 电子、家电 家具建材 食品 日用品 化妆品 饰品 针织内衣 童装童玩 运动休闲 娱乐 其它 合计

1 4 3 5 74 6 2 1 3 7 2 4 3 9 170 1 9 5 7 32 1 2 2 1 13 1 2 0 11 165 2 5 10 11 2 8 5 1 2 2 2 1 0 13 89 4 18 18 23 108 15 9 4 6 22 5 7 3 33 424 0.94 4.25 4.25 5.42 25.47 3.54 2.12 0.94 1.41 5.19 1.18 1.65 0.71 7.78 19

经营业种807060统50计40数值3020100经区环翠区调查区域高区 男装 女装 鞋类 黄金珠宝 床上用品 箱包皮具 电子、家电 家具建材 食品 日用品 化妆品 饰品 针织内衣 童装童玩 运动休闲 娱乐统计结果显示，经营家居建材的占25.47%，女装占18.63%，鞋类占8.49%，男装占8.02%，内衣占5.42%，床上用品、箱包皮具份额一致均为4.25%，其他业种占7.78%。

经营服装、鞋帽类的商户超过了2/5，说明在威海各类业态中经营中仍以传统行业为市场主流。而家居建材行业的经营者众多，同样表明该行业有着良好的发展潜力。

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第四部分 经营者经营状况及意向分析

一、经营面积

调查区域 调查科目 调查内容 经区 10㎡以下 10-20㎡ 21-30㎡ 经营面积 31-50㎡ 51-80㎡ 81-150㎡ 150㎡以上 合计

4 35 34 30 33 18 16 170 环翠区 4 46 49 29 13 14 10 165 高区 9 24 28 20 3 3 2 89 17 105 111 79 49 35 28 424 4.01 24.76 26.18 18.63 11.56 8.25 6.60 合计 占比（%） 21

现有经营场所面积50454035302520151050统计数值 10㎡以下 10-20㎡ 21-30㎡ 31-50㎡ 51-80㎡ 81-150㎡ 150㎡以上12调查区域

3统计结果显示，经营者普遍的经营面积在10—50㎡之间。其中10—20㎡占24.76%；21—30㎡的占26.18%；31—50平方米占18.63%，其他面积区间占30.43%。 经营面积在10-30㎡之间的占比达到了50%以上，说明经营者一方面实力不足以承担大型商铺的投资，另一方面小型商铺更便于经营，风险较小。因此本项目在商铺划分方面，要充分考虑到各类型商家对经营面积的实际需求，合理进行商场的经营面积划分，以便于提高商场内商铺的出租率，降低招商运营风险。

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二、租金价格

调查区域 调查科目 调查内容 经区 0.5元/㎡/天以下 0.5-1元/㎡/天 1-1.5元/㎡/天 租金价格 1.5-2元/㎡/天 2-2.5元/㎡/天 2.5元/㎡/天以上 合计 18 21 17 101 8 13 56 111 12 10 14 77 38 44 87 289 13.15 15.22 30.10 3 16 26 环翠区 6 12 16 高区 5 12 24 14 40 66 4.84 13.84 22.84 合计 占比（%） 经营场所租金6050统40计30数值20100经区环翠区调查区域

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高区0.5元/㎡/天以下0.5-1元/㎡/天1-1.5元/㎡/天1.5-2元/㎡/天2-2.5元/㎡/天2.5元/㎡/天以上统计结果显示，经营者承担的租金在2.5元/㎡/天以上的占30.10%，其次租金在1-1.5元/㎡/天的占22.84%，1.5-2.5元/㎡/天之间的也达到了28.37%。 从上图中可看出，经区和高区各单位租金价格区间基本均衡，租金价位在1-1.5元/㎡/天之间居多，环翠区租金价位在2.5元/㎡/天以上的占本区域统计结果一半以上，这与商圈的成熟度密切相关，也符合威海的市场现状；但随着以青岛南路交上海路为核心的商圈日趋成熟，经区的整体租金水平也将得到提升。

三、年营业额

调查区域 调查科目 调查内容 经区 10万元以下 10-30万元 年营业额 30-50万元 50-80万元 80万元以上 合计

64 47 17 9 33 170 环翠区 57 42 12 29 25 165 高区 26 25 30 3 5 89 147 114 59 41 63 424 34.67 26.89 13.92 9.67 18.86 合计 占比（%） 24

年营业额706050403020100统计数值 10万元以下10-30万元 30-50万元 50-80万元 80万元以上经区环翠区调查区域

高区统计结果显示，经营者年营业额在10万元以下的占34.67%，10-30万元的占26.89%，30-50万元的占13.92%，50-80万元的占9.67%，80万元以上的占18.86%。 经营者年营业额整体情况分析，年营业额10万元以下的经营者居多，超过了1/3，基本原因有两方面：一是商户提供的数据保守；二是经营规模小，成本低。此外，经区年营业额80万元以上的经营者相较其他两区要多，说明经区的商户经营状况比较理想。

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第五部分 经营者经营意向分析

一、经营者扩张经营或转移铺面意向

调查区域 调查科目 调查内容 经区 是 是否考虑扩张店面或转移铺面 否 合计

96 170 118 165 52 89 266 424 62.74 74 环翠区 47 高区 37 158 37.26 合计 占比（%） 经营场所扩张或转移120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

统计结果显示，经营者有扩张或转移铺面意向的占37.26%，无此意向的占62.74%。

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是否高区通过访谈了解到，有此有扩张或转移需求的经营者，经济实力较强，愿意在扩张或转移铺面方面进一步进行投资。

二、经营者扩张经营选择区域意向

调查区域 调查科目 调查内容 经区 环翠区 高区 经区 扩张经营选择区域 文登市 荣成市 其它 合计 0 1 0 74

4 0 1 47 0 0 1 37 4 1 2 158 2.53 0.63 1.26 19 2 52 环翠区 17 9 16 高区 15 7 14 51 18 82 32.28 11.39 51.89 合计 占比（%） 27

扩张营业选择区域6050统40计30数值20100经区环翠区调查区域

统计结果显示，经营者扩张经营选择经区的占51.89%，环翠区的占32.28%，高区的占11.39%，其他区域占4.76%。

从不同区域的经营者访谈可以看出，扩张经营选择区域一般考虑就近原则，其主要原因是有熟悉的客户资源和相对熟悉的市场环境；但从整体选择情况看，经区仍是各区经营者主要选择的区域，这与威海市的城市规划和经区商业的发展有着很大关系。经营者看好经区的发展潜力，期待在经区投资经营。

高区 环翠区 高区 经区 文登市 荣成市 其它三、经营者转行经营意向

调查区域 调查科目 调查内容 经区 是 转行经营意向 否 合计

合计 环翠区 33 132 165 高区 31 58 89 106 318 424 42 128 170 占比（%） 25.00 75.00 28

转行经营意向140120100806040200统计数值是否经区环翠区调查区域高区

统计结果显示，经营者“转行经营或再经营意向”的观点上，选择“否”的占75%。

1/4的经营者选择转行经营，表明此部分经营者思想活跃，善于把握市场，并尽可能根据市场的需求，调整经营方向。

四、经营者转行经营业种选择

调查区域 调查科目 调查内容 经区 服装 转行经营业种选择 鞋类 珠宝首饰

合计 环翠区 17 4 0 高区 8 3 7 38 10 11 13 3 4 占比（%） 27.74 7.30 8.03 29

电子、家电 家具建材 餐饮 运动休闲 娱乐 其他 合计 7 13 8 9 2 0 59

转行经营业种选择3 7 6 0 1 5 43 1 5 2 2 3 4 35 11 25 16 11 6 9 137 8.03 18.25 11.68 8.03 4.38 6.57 2015统计10数值50经区环翠区调查区域高区 服装 鞋类 珠宝首饰 电子、家电 家具建材 餐饮 运动休闲 娱乐其他

统计结果显示，经营者“转行经营选择业态业种”中，以“服装”、“家具建材”的比例居高，各占27.74%、18.25%；此外，“餐饮”所占比例也达11.68%。 业态业种的发展现状与当地经济收入水平、生活方式有密切关系。传统行业的经营选择仍是热点，如服装、鞋类；而随着社会经济的发展和居住条件的改善，与房地产业密切相关的家具建材行业也成为行业经营所选择的热门行业。

30

第六部分 经营者对经区经营环境评价分析

一、商业氛围评价

调查区域 调查科目 调查内容 经区 好 商业氛围 不好 合计 58 170

37 165 16 89 111 424 26.18 112 环翠区 128 高区 73 313 73.82 合计 占比（%） 商业氛围140120100806040200统计数值好不好经区环翠区调查区域高区

31

统计结果显示，认为经区商业氛围“好”的占73.82%，“不好”的占26.18%。

虽然认为经区商业氛围“好”的占绝大多数比例，但认为“不好”的仍超过1/4强，主要因为经区为新规划片区，商业配套有待完善，商业业态有待丰富，同时也说明本区域商业尚有较大的发展空间。

二、升值潜力评价

调查区域 调查科目 调查内容 经区 高 升值潜力 一般 低 合计 61 108 1 170 环翠区 75 82 8 165 升值潜力120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

合计 高区 27 56 6 89 163 246 15 424 占比（%） 38.44 58.02 3.54 高一般低高区

32

统计结果显示，只有3.54%的经营者认为经区升值潜力低。

以上数据表明经区的规划与发展得到较为广泛的认可，有较好的市场基础。经区的有序开发和建设，是进一步强化市场信心的关键要素。也从侧面说明经区升值潜力高，这也是该区域房地产项目的卖点之一。

三、人流量评价

调查区域 调查科目 调查内容 经区 多 人流量 一般 少 合计 35 117 18 170 环翠区 54 92 19 165 人流量120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

合计 高区 34 51 4 89 123 260 41 424 占比（%） 29.01 61.32 9.67 多一般少高区

33

统计结果显示，29.01%的经营者认为经区人流量多，61.32%的经营者认为经区人流量一般，只有9.67%的经营者认为人流量少。

多数的经营者认为经区人流量“一般”，综合评价相对中性。总体看来，经区人流量相对不足，区域性商业整体竞争力与引导力有待加强。

四、消费水平评价

调查区域 调查科目 调查内容 经区 高 消费水平 一般 低 合计 31 135 4 170 环翠区 35 115 15 165 高区 17 61 11 89 83 311 30 424 19.58 73.35 7.07 合计 占比（%） 消费水平140120100806040200统计数值高一般低经区环翠区调查区域

高区 34

统计结果显示，经营者认为经区消费水平“一般”的占73.35%，“高”的占19.58%，“低”的占7.07%。

在经济发展水平较高的情况下，消费水平高低是对生活质量高低的衡量。城镇居民消费水平的高低受居民收入水平、价格、购物环境等因素影响，同时也受居民的消费观念、消费习惯以及政府的消费政策等影响。经区经营者认为的经区消费水平“一般”占比较高，这也从侧面说明经区的消费引导有待加强，整个市场环境有待改善。

五、交通状况评价

调查区域 调查科目 调查内容 经区 便利 交通状况 不便利 合计 24 170 29 165 交通状况160140120100806040200合计 环翠区 136 高区 60 29 89 342 82 424 146 占比（%） 80.66 19.34 统计数值便利不便利经区环翠区调查区域高区

35

统计结果显示，经营者认为经区的交通“便利”的占80.66%，“不便利”的占比不足20%。

经区在交通方面具有独特的优势。随着客运码头、城际轻轨站的相继建设、运营，经区的交通将更加便捷。

36

第七部分 经营者对本项目经营意向及需求分析

一、业态测评

调查区域 调查科目 调查内容 经区 超市 百货 休闲娱乐 旅游产品 业态测评 特色餐饮 家具建材 电子产品市场 专业市场 其它 合计 36 57 40 45 59 29 4 13 0 283 环翠区 39 50 28 48 36 27 7 11 0 246 高区 14 46 14 25 22 9 14 11 1 156 89 153 82 118 117 65 25 35 1 685 20.99 36.08 19.34 27.88 27.59 15.39 5.93 8.25 0.00 合计 占比（%） 注：由于存在多项选择的情况，因此比例合计大于100%（下同）。 37

业态测评6050统40计30数值20100经区环翠区调查区域高区超市百货休闲娱乐旅游产品特色餐饮家具建材电子产品市场专业市场其它

统计结果显示，有36.08%的经营者认为适合本项目的业态为“百货”，“旅游产品”、“特色餐饮”、“超市”的占比分别为27.88%、27.59%和20.99%，另外建议经营“家具建材”的也有15.39%。

分析：以上经营者对本项目的业态、业种的测评，基本符合目前经区商业市场的需求。“百货”、“超市”市场已进入成熟期，具有稳定持续的盈利能力，为广大的经营者所认同。家居建材行业是零售领域中极具成长潜力的行业，作为房地产行业链条的重要环节，市场规模也在不断扩大。

二、消费人群来源

调查区域 调查科目 消费人群来源

调查内容 经区 附近居民 97 环翠区 76 高区 28 合计 201 占比（%） 47.41 38

威海其它城区 威海市郊 客站旅客 其它 合计

58 43 32 1 231 39 31 55 2 203 33 13 41 4 119 130 87 128 7 553 30.66 20.59 30.19 1.72 消费人群来源10080统计数值6040200经区环翠区调查区域高区附近居民威海其它城区威海市郊客站旅客其它

统计结果显示，消费人群来源于“附近居民”的占47.41%，“威海其它城区”的占30.66%，“客站旅客”占30.19%

经营者认为本项目消费人群，主要来自于“附近居民”、“威海其它城区”，其次是“客站旅客”。以上看法，基于经营者角度提出，具有较强的参考性，由此推断该商业项目消费对象的范围。

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三、经营面积区间的需求

调查区域 调查科目 调查内容 经区 10㎡以下 10-20㎡ 21-30㎡ 经营面积区间的需求 31-50㎡ 51-80㎡ 81-150㎡ 150㎡以上 合计

4 27 44 23 35 22 15 170 环翠区 2 24 57 39 27 12 4 165 高区 1 17 33 26 10 2 0 89 7 68 134 88 72 36 19 424 1.65 16.04 31.64 20.83 17.03 8.53 4.50 合计 占比（%） 40

经营面积区间的需求6050统40计30数值20100经区环翠区调查区域

统计结果显示，威海各区的经营者中，经营面积需求在“10-20㎡”的占16.04%、“21-30㎡”的占31.60%、“31-50㎡”的占20.83%、“51-80㎡”的占17.03%，其他面积区间占14.68%。

总体而言，本地经营者一般采取保守的投资策略，对小面积的商铺较容易接受，面积偏大则相对经营成本增加，风险增加，让经营者在一定程度上难于接受。另外随着商业市场的不断发展与成熟，更多的品牌商家进驻本地市场，由于品牌商家对综合环境以及商铺面积有较高的要求，需求面积也相应加大，故在今后商铺面积划分上要考虑到各类业态商家对铺位面积大小的不同需求，做到合理分割。

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高区10㎡以下10-20㎡21-30㎡31-50㎡51-80㎡81-150㎡150㎡以上四、月租金承受能力

调查区域 调查科目 调查内容 经区 30元/㎡/月以下 30-50元/㎡/月 50-80元/㎡/月 月租金承受能力 80-100元/㎡/月 100-150元/㎡/月 150-200元/㎡/月 200元/㎡/月以上 合计 62 66 16 15 4 3 4 170

环翠区 72 44 24 15 6 4 0 165 高区 23 25 20 9 9 3 0 89 157 135 60 39 19 10 4 424 37.04 31.84 14.23 9.19 4.48 2.37 1.00 合计 占比（%） 42

租金承受能力80706050403020100统计数值经区环翠区调查区域高区30元/㎡/月以下30-50元/㎡/月50-80元/㎡/月80-100元/㎡/月100-150元/㎡/月150-200元/㎡/月200元/㎡/月以上

统计结果显示，37.04%的经营者接受30元/㎡/月以下的租金，31.84%的经营者可接受30-50元/㎡/月的租金，14.23%的经营者可接受50-80元/㎡/月的租金，9.19%的经营者可接受80-100元/㎡/月的租金，4.48%的经营者可接受100-150元/㎡/月的租金，2.23%的经营者可接受150-200元/㎡/月的租金，200元/㎡/月以上的租金能接受的经营者仅占1%。

由上图中分析得出，租金价格越高，经营者选择的占比越小，这也完全符合经营者对租金的正常期望。综合目前经区的市场租金水平，83.11%经营者选择80元/㎡/月以下的租金，具有较高的参考性。

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五、经营方式倾向

调查区域 调查科目 调查内容 经区 租赁 经营方式 联营 其它 合计

112 51 7 170 环翠区 131 31 3 165 高区 69 11 9 89 312 93 19 424 73.58 22.11 4.48 合计 占比（%） 经营方式倾向140120100806040200统计数值租赁联营其它经区环翠区调查区域

高区 44

统计结果显示，“经营方式倾向”中经营者选择“租赁”形式的占73.58%，选择联营和其他方式的只有26.42%。

各区经营者均首选“租赁”形式，可见当地经营者倾向于自主经营模式，独立经营的意识较强。此外，考虑“联营”方式的也占有一定比例，该部分经营者主要倾向于“统一经营、统一收银”的大型商场、专业市场从事经营活动。

六、收银方式倾向

调查区域 调查科目 调查内容 经区 统一收银 收银方式 自己收银 合计

97 170 110 165 61 89 268 424 63.21 73 环翠区 55 高区 28 156 36.80 合计 占比（%） 45

收银方式120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

统计结果显示，36.80%的经营者选择统一收银，63.21%的经营者选择自己收银。

选择“自己收银”的占比最大，体现当地经营者自主经营意识强；而选择“统一收银”的占比也相对不低，表明部分经营者可以接受统一经营管理模式，期望商场专业化经营管理。

统一收银自己收银高区 46

第八部分 经营者信息获取及对地产信息关注点分析

一、地产信息获取渠道

调查区域 调查科目 调查内容 经区 电视 报纸 户外广告 信息获取渠道 现场活动 海报 朋友介绍 路过 合计

61 83 41 13 20 30 7 255 环翠区 62 72 34 8 22 21 4 223 高区 52 46 10 14 5 18 2 147 175 201 85 35 47 69 13 625 41.27 47.41 20.05 8.25 11.08 16.27 3.07 合计 占比（%） 47

信息获取渠道100统计数值806040200经区环翠区调查区域

统计结果显示，获知地产信息的渠道方面，经营者选择电视的占41.27%、报纸占47.41%、户外广告占20.05%、朋友介绍占16.27%、其他方式占22.40%。 由上图分析得出，电视、报纸受众群体多、覆盖面广，为本地普遍推行的媒介方式。此外，户外广告、现场活动、海报也是常见宣传方式，其中通过“朋友介绍”的所占比例不低，可见“口碑”传播的重要性。

高区电视报纸户外广告现场活动海报朋友介绍路过二、地产信息关注的侧重点

调查区域 调查科目 调查内容 经区 休闲广场 信息关注点 停车场 电梯、发电机组等设施

占比（%） 合计 高区 23 54 31 112 286 140 26.42 67.45 33.02 48

环翠区 40 120 56 49 112 53 餐饮功能设施 娱乐功能设施 后期统一的经营管理 景观性设施 合计

41 11 17 6 289 40 12 21 5 294 27 7 5 2 149 108 30 43 13 732 25.47 7.07 10.14 3.07 地产信息关注点120100统计数值806040200经区环翠区调查区域

统计结果显示，67.45%的经营者最关注的商场配套是“停车场”，其次“电梯、发电组等设施”也达到了33.02%，“休闲广场”、“餐饮功能设施”依次为26.42%、25.47%，“后期的统一经营管理”占比也达10.14%。

“停车场”、“休闲广场”是现代商业发展的两个重要指标，也是经营者非常注重的商场硬件配套；“餐饮功能设施”所占比例也说明经营者对互补性商业业态的看重，期望以此带动整体商业经营兴旺。

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高区休闲广场停车场电梯、发电机组等设施餐饮功能设施娱乐功能设施后期统一的经营管理景观性设施第九部分 综 述

从本次经营者问卷调研的情况来看，经营者普遍认同本项目优越的地理位置和便捷的交通条件。因此发掘本项目独一无二的地利所蕴藏的潜能，着眼未来庞大的客户群所带来的商机，充分满足经营者的需求，将是项目成功的关键所在。 一、准确的市场定位

在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定经营产品类型的、产品的档次，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，有针对性地制定招商计划，为项目成功打下坚实的基础。

在业态组合方面首先要明确各种商业形态的分类，再根据各分类的特点进行业态组合。不同分类需要不同的业态组合，餐饮、百货、娱乐休闲等经营业态如何组合排列，都是需要重点考虑的问题。 二、营造良好的软硬件购物环境

应从项目内外部建筑规划、景观规划、物业综合配套等方面全方位的做好前瞻性的策划设计，在树立良好的社会公众形象的同时为购物者营造舒适的购物环境。

三、合理的租售价格定位

定价时，首先考虑的不应仅仅是开发商的利润，应切合实际地考虑商家的需求，只有商家生存了，商场才能生存。

为了在租售推广中宣传项目的价值，开发单位往往对项目的定位会人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的商家、消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。 四、招商过程的把控

商业地产项目的招商不应是单纯租赁的关系，而是需要从商家的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

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