对《婚姻法司法解释三》中有关房产权属规定的合理性之探究

对婚姻法司解三有关房产权属规定的研究

对《婚姻法司法解释三》中有关房产权属规

定的合理性之探究

对婚姻法司解三有关房产权属规定的研究

摘要

《婚姻法司法解释三》出台数月，已成为人们热议的话题之一。这是我国民众法律意识逐步增强和学法热情不断高涨的生动体现，而导致这一现象出现的另一重要原因是这是一部涉及婚姻家庭的司法解释，而且其中的某些规定颇有争议，牵涉实践中的一些焦点问题。笔者就《婚姻法司法解释三》中有关房产权属问题的规定，从法制史角度，结合我国现行法如《婚姻法》、《物权法》等的相关规定与我国社会生活之实际变化与发展趋势来展开论述，以探求其合理性，希冀能解答相关的某些争议并对实际问题的解决产生一定的促进作用。

关键词： 婚姻法司法解释三 房产权属 按揭房产分割 合理性

一、概述

房屋，如果追溯到人类社会早期，我们会看到它仅仅是人们用来遮风避雨、防备自然灾害和外来生物侵扰的安身立命之所。随着历史的发展，房屋的功能变得丰富多样，已远远超出了居住的功能，涉及人类生活的方方面面。房屋具有保护私人生活、私人事务自主支配而不被他人侵扰的权利；另外房屋因现代社会住房紧缺、人口激增等问题又承担了社会保障的功能，现代福利国家有义务为其国民提供住宅和相关配套设施，保障公民的个人安全和住宅权，保障社会公平，这样将房屋与住宅权紧密联系起来，上升到公民宪法权利的高度。房屋的财产属性不言而喻，对于绝大多数人来说，房屋具有巨大的财富属性，是家庭财富的重要

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组成部分，房屋影响着人们的日常生活，与家庭的生活质量息息相关。因此，有人提出房屋乃财产、隐私和社会保障之和。随着工业革命以来城镇化的快速推进，人们对房屋的需求越来越大，而人类同期的社会生产力有限，继而房屋供应的缺口依然存在，因此房屋的价格上涨无法避免。尤其是现代房地产因其价值高、增值快而对婚姻家庭影响巨大。由此，房产权属问题成为一个热点问题，尤其在涉及婚姻家庭的案件中更是一个焦点问题。

此次出台的《婚姻法司法解释三》共十九个条文，主要针对审判实践中亟须解决的一方婚前贷款所购不动产性质的认定、父母为子女结婚买房、结婚登记瑕疵处理、一方个人财产在婚后的收益等问题作出解释。笔者着眼其中有关房产权属的规定，探究其合理性。

二、法制史（着眼罗马法）视角的论证

对人类影响至深的罗马法中的家庭法部分就对婚姻关系中的重要一部分财产“嫁资”有很明确的规定。“嫁资”同中国传统婚嫁时的“嫁妆”一样，古罗马时期妇女出嫁时也要带一笔财产或者新的资产，是丈夫合法地娶得妻子，妻子为维持婚姻生活而转交给他的财产。只是转交，而非转让，这一目的决定了嫁资的性质，使嫁资对于丈夫来说不具有得利的特点，而被归入有偿之列。但妇女的财产一旦给付都是不可索回的，后来当离婚变得频繁且不再像早期那样被习惯所承认的原因加以正当化时，遭休弃的妻子所蒙受的损失和丈夫的得利似乎也成了正当的。“嫁资”这一习俗所引发出的问题，引导着人们去设法解决这一类问题。

因此，人们以口头约定的形式达成个人形式的私人协议，保证在离婚的情况下归还嫁资，这种以担保为目的的要约叫做“要式口约之诉”。其后，出现了诉讼，

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这就是“物妻之诉”。然而，真正的嫁资诉讼是“妻物之诉”，它最初可能是裁判官法的诉讼并且是罚金性质的。对于父予嫁资和外来嫁资来说，这种诉权属于妇女，如果妇女不是自权人，则这个权利属于妇女的家父；但是在后一种情况下，为了能够提起诉讼，也必须有妇女的同意，假如妇女死后，这一项诉权是不传给她的继承人的。1

笔者认为，《婚姻法解释三》中的规定与罗马法精神是一致的。具体到房产权属问题，如《婚姻法司法解释三》第七条规定“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。这条规则与千年前的罗马法嫁资习惯中所产生的要式口约之诉和物妻之诉是十分契合的，其目的是很好地保护夫妻个人的财产。因此，从罗马法视角审视《婚姻法司法解释三》关于房产权属问题的一些规定是有其合理性的。

三、现行《婚姻法》《物权法》等视角的论证

夫妻财产制中房屋权属的确定这一问题一直备受人们关注和重视，夫妻共同共有财产、夫或妻一方所有的财产的范围，离婚时共有财产的分割等问题被规定在《民法通则》（第75、78条等）《物权法》（第64、93、95、99、100条等）《婚姻法》（第17、18、39条等）以及相关的司法解释之中。然而由于社会生活的复杂性加上我们的立法水平、执法经验所限，法律的规定显得过于简单化和1 徐星.：对《婚姻法司法解释三》中财产规定的合理性探究，载《法制与经济》总第284期。

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笼统化（参见具体法条），有的不能适应实践中实际操作的要求，司法操作中甚至会出现同案不同判的现象。这就要求我们不断调整和改进立法思路和具体规范以适应社会生活的急剧变迁和各种复杂形态。婚姻法司法解释三的出台可以说在很大程度上解决了上述不足，以下就该解释的合理之处展开来论述。

司法解释三共19条，其中5个条文规定了房屋权属的确定问题，甚至包括房改房的权属确定。

先看第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这一条解决了千千万万举全家之力、倾毕生积蓄买一套房屋为子女婚嫁的父母们的后顾之忧，同时使婚姻主体双方在结婚动机的考量和离婚的选择上更加慎重。从整体上看，更有利于婚姻共同体及社会的稳定。

第11条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。这条是在夫妻财产关系中关于善意取得制度的规定。善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得制度常被人为仅适用于动产，其实不然，不动产也适用于善意取得。基于这条解释，当第三人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并完成过户登记，那么第三人取

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得所有权。这条解释充分体现了物权法第106条的规定。

第12条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。这使得房改房的归属问题得以明确，即仍归登记人。即使出资人为其子女，也无此房产的所有权，而只能作为债权处理，解决了实践中的一大问题

以上三条都充分体现和遵循了登记主义原则。法院将房屋判决归产权登记一方，通常是出于维护登记公示的效力，尽量减少不动产权属变更登记，节约国家行政管理资源，同时维护善意第三人的利益和交易安全，避免给不动产物权交易带来一种不稳定的状态。

四、对按揭房屋分割的特别探讨

离婚案件中按揭房屋的分割是焦点问题之一。按揭是指购房人将其与开发商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则银行有权将该财产变价并优先受偿。按揭实质就是抵押贷款。由于近十年来我国房价一路飙升，对于大多数普通家庭来说，很难有能力一次性付全款购买自己的住房，所以以 “按揭” 方式购置商品房成为人们购买住房的主要方式。按揭房产分割之争议主要集中在婚前一方支付首付款，婚后双方共同还贷的产权归属问题。

此次出台的《婚姻法司法解释三》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不

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能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则， 由产权登记一方对另一方进行补偿”。这条规定符合民事权利平等的基本原则的要求。婚姻法是民法的组成部分，理应遵循这样的要求。这条规定看起来好像对男方有利而对女方不利，因为似乎一般都是男方婚前以个人财产首付买房，婚后夫妻以共同财产还贷，若以后发生离婚，似乎女方会因得不到房产而吃亏，但它其实体现的是权利平等原则，对男女双方应该说都是比较公平的。原因在于，首先是按照协议确定，这就留下了较大的协商空间。其次，如果双方没有协议或者达不成协议，规定的规则是人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。有人指责这个规定不合理，但应看到的是，这里规定的是“可以”而不是“必须”或者“应当”判决归产权登记一方，“可以”这个表述就包含另外的可能，就是根据婚后双方共同还贷的比例大小，作出不归产权登记一方的判决。 例如，当双方共同还贷超过不动产价格50％以上的，那么，就应当判决房产为夫妻共同财产，离婚时按照夫妻共同财产进行分割，一方提供的首付可以作为债务进行补偿，而不是仅支付贷款及利息。2这样也就不会侵害另一方的合法权益。因此，第十条关于按揭房产分割的规定是合理的。《婚姻法司法解释三》既是男人的“法律”，也是女人的“法律”，贯彻的是男女平等的权利平等原则。

2 杨立新：最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》的民法基础，载《法律适用》总第

307期。

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