胶州1

1.1胶州行政区划

胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1210平方公里，其中城市建成区面积60平方公里，辖10个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个社区，全市总人口110万人，常住人口80.6万人。

1.2人文历史

胶州拥有4500多年历史，至今仍保留新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址。境内曾是春秋莒国、介国封地，唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一通商口岸。胶州历史底蕴深厚，文化名人众多，以“扬州八怪”之一高凤翰为代表的历史名人就有100多位；民间艺术源远流长，胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产，成为中国秧歌节永久举办地，并确定每两年在我市举行一次，被授予“中国民间文化艺术之乡”、“中国秧歌之乡”、“中国剪纸之乡”等称号。

1.3交通区位

胶州地处胶州湾腹地最开阔的位置，青银、青兰、沈海等三条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，成为内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户，距青岛流亭国际机场半小时车程。近年来，随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显，对接青岛、同城发展更加强劲，成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆起带和交通枢纽。从半岛区域看，在东西走廊上，“三线两站五节点”构筑起独特的区域交通地位。三线即山东半岛一体发展的三条黄金通道：青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。两站即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州站。中铁联集青岛集装箱中心站是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一一个；胶济客运专线胶州站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，服务胶

州、胶南、黄岛等地的400万人口。五节点即市域范围内的5个高速公路出入口，构建起四通八达的综合交通体系。 1.4经济发展

胶州市紧紧围绕“转型创新、科学发展、勇争一流，加快向青岛特色新区跨越”的奋斗主题，坚定不移地促增长、调结构、惠民生、保稳定，经济社会保持平稳较快发展。全年完成地方生产总值668.3亿元，增长15.8%；地方财政一般预算收入34.3亿元，增长30%；规模以上固定资产投资424亿元，增长23.7%；实际利用内资93.2亿元，增长15.8%；外资到账4.2亿美元，增长27%；外贸出口41.2亿美元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入25405元，农民人均纯收入12318元，分别增长14.5%和18.1%。

房地产住宅市场分析 1、全市一手住宅市场综述

随着十一假期的开始，楼市“金九”已落下帷幕，然而在这传统楼市的黄金季节，全国多数楼市成交整体表现平平，“金九”成色表现平平，与全国多数城市表现不同，9月份岛城住宅市场在开盘加推项目和经济适用房的良好表现下延续了之前的红火势头，住宅供应和签约量都达到了今年的最高水平。

具体来看岛城住宅市场，9月岛城楼市可谓低开高走，9月前三周全市住宅签约量保持在2000套左右，在“金九”这个楼市的黄金季节表现平平，然而在九月份的最后一周，岛城住宅签约量出现井喷，一周内全市住宅共计签约4370套，近44万平方米，环比大幅上涨1.3倍，其中仅9月29号一天，全市住宅签约超过千套，达1024套，刷新了今年以来全市单日签约最高纪录。受最后一周签约量大幅上涨的因素影响，9月份岛城住宅签约再度突破万套，达10549套，签约面积达104.94万平方米，环比上升14.35%，较去年同期大幅上涨34.8%，即墨、李沧、崂山等区域住宅签约量均出现大幅度增长。值得注意的是这是今年以来岛城住宅签约量首次突破“万套”大关，住宅签约面积也首次突破“百万平”，上次全市成交万套以上是在岛城限购令即将实施的2011年1月份，当时全市共计

签约住宅11235套，近110万平方米，为避免限购的影响，七区项目纷纷在限购令实施之前抢签，当月七区签约房源占比近六成，而今年9月签约房源中，五市签约比重明显上升，七区签约部分不足五成，签约区域明显转变。分季度看，7、8、9三月全市全市住宅签约均在9000套以上，三季度，全市共计签约住宅29179套，近300万平方米，较二季度上涨近七成。

供用方面，“金九”时节，开发商纷纷推盘入市，据统计，9月份岛城近30个项目开盘或加推。全市新增住宅房源23482套，约227.73万平米，环比上升1.4倍，较去年同期大幅上涨66.5%，其中胶州市、胶南市、城阳区、李沧区和即墨市新增住宅面积均超过20万平方米。

金九圆满落幕，青岛楼市的存量房缺丝毫没有下滑的趋势，反而在大量新房源的入市的带动下不断增加，达到了历史最高值。截止9月底，全市住宅存量为117365套，约1273.26万平米，较上月上升9.4%，较去年同期上升近四成，全市各区域住宅存量除即墨有所下降外，其他区域均有不同程度的上升，胶南市住宅存量超过18000套，胶州、黄岛住宅存量均超过16000套以上，城阳、即墨的住宅存量在11000以上。屡创新高的住宅存量以及不断入市的新房源使得开发商的压力仍然很大。四季度，消化库存量仍是开发商的主要任务。

2、供用分析 1）新增供用月度走势

从全市新增供用月度走势看，11年一季度，受传统淡季及国家严厉调控政策的影响，岛城住宅新增供用连续三个月停留在较低水平，四月份开始全市住宅新增量开始稳步回升，下半年全市住宅市场进入供用高峰期，一直保持着较高的新增量。10月份，受晓港名城、青岛风景、唐岛海岸等大体量项目取得预售的影响，全市新增住宅项目达到小高峰，共计新增住宅房源18208套，约184.88万平方米。

2012年，中央多次表明坚持调控楼市的决心，政策继续从紧，开发企业推盘更趋谨慎，岛城住宅新增持续低迷，年初一季度全市新增供用持续在低位徘徊，2月份，全市住宅新增跌至低谷，仅为1243套，约11.75万平方米，3月份在胶南市东方至尊、隐珠山花园城和凭海临风等项目大量房源入市的影响下，住宅新增量大幅上升至6383套，约78.44万平方米。在经过4月份的短暂回调后，5-6月份，因

为临近年终，为了尽快的回笼资金和报表的需要，岛城开盘项目逐渐增多，新增房源量亦大幅增加。6月份，全市新增住宅房源8845套，约97.28万平方米，环比大幅上升40.1%，但较去年同期仍下滑12.6%。此后，开发商不断推盘，全市新增供应量连续数月保持在今年的相对高位，8月份，全市共计新增住宅房源8907套、约94.72万平方米，较上月上升11.0%，即墨市的政策性房源仍是新增主力。“金九”时节，开发商对楼市的预期上升，纷纷加快推盘节奏，商品房和政策性房源集中入市，使得全市住宅新增量急剧上涨至近几年的最高值，达23482套、约227.73万平方米，环比大幅上涨1.4倍，较去年同期上升66.5%。

2）新增供用区域分布 胶州市领跑全市

从全市住宅新增供应区域分布图可以看出，9月份，全市各区市均有新房源入市，其中，胶州市9月份新增近五千套，以绝对优势领跑全市。具体来看，9月份胶州推出新房源的项目多达十五个，且多个项目体量较大，其中顺盛.水岸绿城小区推出住宅房源1598套、约12.96万平方米，青岛风景二期推出776套住宅、约6.57万平方米，融城.金州小区推出497套、约5.55万平方米，顺盛幸福家园推出592套、约5.08万平方米。此外，宝佳中央湖岸、胶州湾.如意家园小区、台湾花园、华丽.澄月湖畔等项目也在9月份推出了新房源，使得区域住宅新增量达到4959套、约46.50万平方米。

3）存量月度走势 住宅存量再创新高

从全市住宅存量月度走势图中可以看出，09年至11年上半年，全市住宅存量相对较低。2011年下半年开始全市住宅存量开始大幅上升，11月份开始，全市住宅存量超过10万套，并继续上升。2012年1月份，达到高峰，为111528套、约1186.11万平方米，存量面积接近上年同期的两倍。2012年以来，全市住宅存量一直维持在1150万平方米以上的高位。2月份，全市住宅新增量降至冰点，而签约明显回暖，致使全市住宅存量小幅下滑3.0%，降至107579套，约1150.86万平方米。此后，由于全市各月住宅新增量和签约量相差不大，使得全市住宅存量也仅有小幅调整。截止到8月底，全市住宅存量为105626套、约1164.46万平方米，存量面积较上月小幅下降0.6%。9月，尽管“金九”成色十足，但与多达23000套以上的住宅新增量相比万套左右的签约量仍显不足，全市住宅存量因此大幅上升至历史最高点，达117365套、约1273.62万平方米，较上月大幅上升9.4%，较去年同期上涨37.0%。

签约面积区间分布

60-90㎡面积区间房源占比超六成

从胶州市住宅签约面积区间套数占比图中可以看出，9月份，胶州市签约面积区间套数占比变动较大，刚性需求占据“半壁江山”。其中60-90㎡面积区间中小户型房源签约套数位居首位，9月份签约813套，约6.81万平方米，占签约总套数的61.6%，环比上涨25.4个百分点；90-120㎡中等户型签约313套，约3.13万平方米，占比23.7%，环比下滑9.2个百分点；120-144㎡面积区间中大户型签约122套，约1.59万平方米，占比9.2%，环比下滑6.5个百分点；144-180㎡面积区间大户型签约49套，约7660平方米，占比3.7%；180㎡以上超大户型签约20套，约4589平方米，占比仅为1.5%；60㎡以下面积区间小户型仅签约2套。

9月住宅签约排行榜 青岛风景夺冠

9月份，青岛风景、顺盛.幸福家园小区、融城.金州小区、胶州湾.如 意家园小区、宝佳胶州中央湖岸北区分别位列胶州市住宅签约面积排行榜前五位，均是新开盘或加推项目。青岛风景二期9月份网签住宅房源302套，约2.59万平方米，以绝对优势位居签约排行榜第一位，签约均价为3671元/平方米，截止到9月底项目二期网签率为39.4%。排名第二位的是顺盛.幸福家园小区，该项目2012年9月份首次开盘，开盘当月网签188套，约1.56万平方米，签约均价为3936元/平方米。融城.金州小区2012年9月份首次推出4栋高层房源，9月份推出“购房总价9.7折优惠，购房赠送全套家电五大件（4000元液晶彩电、三星UA46EH5080RXXZ液晶电视、2000元电冰箱/热水器、1500元空调、300元微波炉），也可折合成现金或抵房款”。9月份集中网签132套，面积约为1.41万平方米，位居排行榜第三位，签约均价4942元/平方米，目前网签率为25.4%。胶州湾.如意家园小区2012年9月共计网签97套住宅，面积约为8357平方米，套均86平方米，签约均价4372元/平方米，位居排行榜第四位。位居第五位的是宝佳中央湖岸北区，2012年9月份开盘，9月份签约81套，约8192平方米，价格为5363元/平方米，截止到9月底网签率为17.6%。

3、价格分析

商品住宅签约均价月度走势 签约均价小幅回落

从胶州市住宅签约均价月度走势图中可以看到，进入2011年以来，随着区域高端项目的不断入市，胶州市住宅签约均价上涨明显，尤其在4、5月份出现大幅飙升，浮动于6000元/平方米左右。此后5个月区域价格基本平稳，未出现大的浮

动，集中于4500-5000元/平方米。接近年尾，签约均价下滑明显，11、12月份住宅签约均价跌破4000元/平方米。

2012年年初，春寒料峭，楼市也寒气未退，胶州市商品住宅签约均价在4000元/平方米左右徘徊。直到3月份，受签约结构改变影响，区域整体价格大幅上涨，出现了2012年来的第一个高峰，增至4936元/平方米，环比上扬24.7%，同比增长37.6%。此后两个月有所回落，但整体波动不大。6月份在别墅项目中信森林湖、区域高端项目紫薇广场·春晓苑等项目签约较好的带动下，区域住宅市场签约均价上扬，为4643元/平方米。7月份签约均价较上个月基本持平。8月份，受签约结构影响，住宅签约均价上涨明显。9月份，由于青岛风景、顺盛.幸福家园小区等低价位项目签约量所占比例较大，且签约均价不足4000元/平方米，直接拉低了胶州市整体签约均价，使得9月份签约均价回落明显，为4668元/平方米，环比下滑5.7%。

签约价格区间分布

3000-5000元/平方米价格区间居主力

从胶州市住宅签约价格区间分布中可以看出，9月份3000-5000元/平方米价格区间成为签约主力。其中3000-4000元/平方米价格区间签约最多，为531套，约4.53万平方米，主要来自位居排行榜前两位的青岛风景、顺盛.幸福家园小区项目；4000-5000元/平方米价格区间签约量位居第二，为397套，约3.72万平方米，主要来自融城.金州小区、胶州湾.如意家园小区等项目的支撑；排行第三位的是5000-6000元/平方米价格区间签约量，共计签约214套，约2.34万平方米，主要源于宝佳中央湖岸北区等项目；6000-8000元/平方米价格区间共计签约97

套，约1.30万平方米，主要来源于宝丽金山水国际小区、紫薇广场·风华苑西苑小区等项目；3000元/平方米以下价格区间住宅签约59套，约5951平方米；10000元/平方米以上价格区间签约签约13套、约1810平方米；8000-10000元/平方米价格区间签约最少，共计8套、约964平方米。

4、区域总结

2012年9月份胶州市以1319套的住宅签约量位居岛城各区市第三名。从胶州市月度新增供应数据情况来看，胶州市新增供应经7月份短暂休整，8月份回温，9月份则大幅上涨，新增供应共计4959套，约46.50万平方米，创下近三年来的住宅新增最高纪录，主要来自顺盛.水岸绿城小区、青岛风景二期、融城.金州小区等多个项目。

从住宅存量来看，胶州市住宅存量一直身居高位，9月份在大量新增房源的推动下，首次突破190万平方米，共计16993套，面积环比大幅上涨20.1%，同比上涨93.7%

从月度签约数据来看，尽管9月份签约量较8月份略有下滑，但在大量新增房源入市的带动下，依旧居中高位，为1319套，约12.76万平方米，环比下滑2.5%，同比上涨1倍，主要源于青岛风景二期、顺盛.幸福家园小区、融城.金州小区等项目。

整体来看，胶州楼市9月份取得不错成绩，但在高存量局面下，后期仍面临巨大去化压力，“以价换量”格局一时间难以改变。

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